TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

San Felipe, 31 de julio de 2023
Años: 213° y 164°

EXPEDIENTE Nº 6453

PARTE DEMANDANTE Ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.286.183 y domiciliada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, Comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, Inpreabogados N° 81.067 y 89.921 respectivamente. (Folios 05 al 08).

PARTE DEMANDADA Ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.589.231 y domiciliado en la calle 9 entre avenida 5 y callejón Almeida, Chivacoa, Municipio Bruzual, Estado Yaracuy

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA LISETT COROMOTO MENTADO GUANAGUANAY y LUIS MARIO VITANZA ORELLANA, Inpreabogados Nº 68.138 y 84.595 respectivamente. (Folios 54 al 56).

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, suscrita y presentada por las abogadas en ejercicio SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, Inpreabogados N° 81.067 y 89.921 respectivamente, actuando en sus carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR contra el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, todos plenamente identificados en autos, distribuida en fecha 10 de julio de 2017, correspondiéndole al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, constante de cuatro (04) folios útiles y cinco (05) anexos. Del escrito libelar se desprende que las apoderadas judiciales de la parte demandante de autos alega entre otras cosas que en fecha 06 de diciembre de 2016 su representada celebró contrato de opción a compra, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, en fecha 06-12-2016, bajo el N° 49, tomo 18, folios 152 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicho registro, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno, ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, con sus respectivas medidas y linderos, que anexo en copia certificada marcado con la letra “B”, por la cantidad de dos millones de bolívares (2.000.000 Bs.), con el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, antes identificado, siguen narrando que el propietario le ofrece el inmueble para la compra que su representada acepta, iniciando a realizar todos los tramites tendientes para la adquisición de la vivienda, siendo estas diligencias por cuenta propia de la misma ya que el contrato de opción a compra nada establece acerca de una obtención de crédito para adquisición de una vivienda, su representada comienza a buscar el monto de dicho contrato a través de sus ahorros y de otros préstamos para así darle cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta que estableció que el precio de venta del inmueble objeto de la opción es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,00 Bs.), convencida su representada de obtener una vivienda digna derecho social ineludible que establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, continuo realizando las gestiones respectivas para la obtención del dinero de créditos personales, hecho este que le comunicó al ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, que se encontraba en la búsqueda del dinero y quien estuvo de acuerdo en mantener la opción a compra siempre que se mantuviera la condición establecida la cláusula tercera que establece la vigencia de la opción de compra-venta que sería de CIENTO VEINTE DÍAS (120) continuos contados a partir de la autenticación del contrato, con una única prorroga por treinta (30) días y una vez vencidos los CIENTOS VEINTE DÍAS (120) continuos sin que haya cancelado la totalidad del monto de la opción de compra, el precio total de la venta tendría un incremento de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000)(SIC), como justa compensación por el tiempo otorgado. En espera del dinero, ambos se mantuvieron en conversaciones con la parte prominente-propietaria, ya que la intención del mismo siempre había sido la venta del inmueble a su representada, pues a principio del mes de abril de 2017 le informó que tenía el dinero por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000 Bs.), cantidad solicitada para cancelar el precio de la opción a compra para la adquisición de la vivienda, siendo que su representada se comunica con el promitente-propietario para cancelarle y así ir a firmar el documento definitivo de registro ante la oficina respectiva, haciéndose imposible localizarlo por ningún motivo siempre evadiéndose, negándose rotundamente a conversar con la parte actora de autos, es entonces que en medio de su angustia de no tener ninguna respuesta, personalmente se dirige a entregarle el monto pautado junto con el monto de indemnización y es allí cuando el prominente-propietario de forma rotunda manifestó que ya no estaba interesado en realizarle la venta del inmueble y después de la insistencia de preguntarle una y otra vez cual era la causa de su negativa a la venta, el mismo informó que ya no iba a vender su casa en ese precio, que ya el inmueble había aumentado de precio, que ese precio estaba muy bajo para la actualidad por el precio de la inflación aduciendo a los montos altos del dólar paralelo y que vendería su inmueble ahora en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 Bs.), se evidencia el incumplimiento por parte de promitente-propietario del inmueble, quien se burló de la buena fe de su representada y se aprovecho de su necesidad por la obtención de una vivienda, es por lo que en nombre de su representada proceden a demandar por la vía judicial el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, reservándose el derecho de demandar por separado daños y perjuicios por el incumplimiento del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA. Fundamentan la demanda en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil y en el artículo 26, único aparte de la Constitución de República Bolivariana de Venezuela. Estiman la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 5.880.000,00), equivalentes a CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (19600) (SIC). Solicitaron medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar del bien inmueble objeto del juicio, de conformidad con el artículo 588, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 14 de julio de 2017 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada de autos, a dar contestación a la demanda. En fecha 19 de julio de 2017 la abogada en ejercicio DAYANA LEAL, Inpreabogado N° 89.921, actuando en su carácter de autos, proveyó los emolumentos necesarios para que se lleve a cabo la citación del demandado de autos. Al folio 19 del presente expediente el alguacil del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial expone que la abogada en ejercicio DAYANA LEAL, Inpreabogado N° 89.921, actuando en su carácter de autos, cumplió con las obligaciones previstas en la ley, destinadas a la consecución de la citación de la parte demandada de autos. Al folio 20 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio DAYANA LEAL, Inpreabogado N° 89.921, actuando en su carácter de autos, solicitando se comisione al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de esta Circunscripción Judicial, a los fines de llevar a cabo la citación personal del demandado de autos y que se le nombre correo especial y por auto de fecha 25 de octubre de 2017 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial acordó lo solicitado por la abogada en ejercicio DAYANA LEAL, Inpreabogado N° 89.921, actuando en su carácter de autos, libró despacho y oficio al Juzgado antes señalado. Al folio 24 del presente expediente cursa diligencia de la abogada en ejercicio DAYANA LEAL, Inpreabogado N° 89.921, actuando en su carácter de autos, donde expone que recibe en ese acto el oficio N° 352, dirigido al Juzgado del Municipio Bruzual con fecha 25/10/2017, a los fines de entregarlo a dicho Juzgado. En fecha 04 de diciembre de 2017 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial dicto auto agregando comisión signada con el N° 2832-2017, proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de esta Circunscripción Judicial, la cual cursa a los folios 26 al 40 del presente expediente. A los folios 41 al 53 del presente expediente consta escrito de contestación de demanda y a la vez reconvención, suscrito y presentado por la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en nombre y representación del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, plenamente identificado en autos. De la revisión minuciosa del mismo se desprende, que la co-apoderada judicial de la parte demandada de autos expone lo siguiente: PUNTO PREVIO Y CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: PUNTO PREVIO: Inadmisibilidad de la demanda por las consideraciones siguientes: En fecha 14 de julio de 2016, la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS, demando por cumplimiento de contrato a opción a compra venta, al ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA y al efecto, consigno como documento fundamental copia certificada de la mencionada documental, debidamente autenticado de fecha 06 de diciembre de 2016, leyéndose en el encabezamiento del mencionado contrato, el nombre de su poderdante, pero al final del contrato se lee también textualmente en su clausula sexta, los datos personales de la persona que funge como cónyuge del vendedor de la siguiente manera: “clausula “SEXTA.: y yo LUISA COROMOTO CARDENA DE VITANZA…., en mi carácter de cónyuge de EL VENDEDOR, acepto LA OPCIÓN A COMPRA-VENTA, que se hace en los términos y condiciones expuesta y yo ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, ya identificada declaro que acepto OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, que se hace en los términos y condiciones expuestas...(SIC). Sigue narrando, que la actora debió demandar tanto a su representado como a la ciudadana LUISA COROMOTO CARDENA DE VITANZA y no lo hizo, sabiendo que existe un evidente litisconsorcio necesario. Por lo que concluye, que es necesario el llamado de todos los litisconsortes pasivo al proceso, es decir, a debido la actora haber llamado la causa a la ciudadana LUISA COROMOTO CARDENAS DE VITANZA y ser citada como demandada, de lo contrario, debe ser declarada inadmisible dicha causa, por falta de cualidad y violación a principios constitucionales como lo son el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: En fecha 14 de julio de 2017, fue admitida demanda por cumplimiento de contrato, alegando la actora: Que hubo la celebración de un contrato de opción a compra sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, de la comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, con el ciudadano CESAR VITANZA, con fecha de inicio, el día 06 de diciembre de 2016. Pues bien, de los mencionados alegatos, manifiesto como cierto la celebración de una opción a compra con la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, pero incierto que solo suscribieron la mencionada documental dos personas ya que también fue suscrito por la ciudadana LUISA COROMOTO CARDENA DE VITANZA, igual es cierto que la propiedad tanto de las bienhechurías y del terreno, objeto de la presente demanda, le pertenece a su poderdante CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, así como es cierto, las medidas, ubicación y linderos descritos en el libelo de demanda. Alegó la parte actora de autos que el precio de la presente opción a compra fue por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), pues bien, del mencionado alegato, manifiesto en nombre y representación del ciudadano CESAR VITANZA, tenerlo como cierto. Sigue narrando, que es cierto que el lapso establecido para el cumplimiento del pago de los dos millones de bolívares a su representado como vendedor, para la adquisición de la vivienda, fue de 120 días continuos, contados a partir de la autenticación del documento opción a compra con una única prórroga de 30 días y que en caso de no pagar dentro de los 120 días continuos antes mencionados, en la única prorroga de 30 días se incrementaría el precio de un millón de bolívares, quedando a pagar la cantidad de Bs. 3.000.000,00. Asimismo, es cierto que su representado evidentemente mantuvo lo pactado en la opción a compra y en especial, respetar los lapsos que le fue otorgado a la actora, pues la realidad del caso es que, dentro de dicho lapso de tiempo, los cuales vencieron el día 5 de mayo de 2017, la actora no pago el precio por el inmueble, del mismo modo, niega por ser falso, que la actora le haya informado a su representado tener el dinero, es decir, la cantidad de Bs. 3.000.000,00, para la compra del bien, a principio del mes de abril de 2017, niega por ser falso, que su representado se haya negado a recibir el dinero ofrecido por la actora, dentro del lapso establecido en la opción a compra, pues nunca, nunca la actora se comunicó con él, niega por ser falso que la actora haya tenido el dinero en los primeros días del mes de abril, siendo esta fecha por demás incierta, al decir “a principio del mes de abril”, no sabemos si fue el 1, el 2, el 3, el 4, el 5, el 6, el 7, el día 8 o el día 9 del mes de abril, pues nunca lo materializo, no hubo pago alguno, es falso que la actora se haya comunicado con su representado para cancelarle y así ir a firmar el documento definitivo por la oficina respectiva y que su representado haya evadido y se haya negado a conversar con la actora, es falso que la actora se haya dirigido a su representado a pagar el monto pactado junto con la cantidad indemnizatoria y que su representado se haya negado a recibirlo, es falso que su representado le haya comunicado a la actora no estar interesado en la venta de la casa dentro de los plazos establecidos en la opción a compra, es falso que le haya dado un nuevo monto para la adquisición de la compra de la casa, es falso que su representado se haya burlado de la actora, es falso que su representado haya incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato opción a compra de fecha 6 de diciembre de 2016, es falso que el máximo tribunal supremo de justicia en sala constitucional considere que los contratos de opción a compra venta de bienes inmuebles, se equipare a contratos definitivos, señalo que cierto es que los contratos, tiene fuerza de ley entre las partes, según lo estipulado en el artículo 1159 del CC, niega que exista un riesgo manifiesto por parte de sus representados, de que quede ilusoria la ejecución del fallo, niega que la actora haya hecho mejoras al piso, cuartos, cocina al inmueble que le pertenece a su representado, niega que su representado haya consentido en que la actora ocupara el bien inmueble a partir de la fecha de autenticación de la opción a compra, niega que la actora en la causa haya sido diligente y haya ofrecido a sus representados cheque alguno, menos aún que haya cumplido con los deberes y obligaciones que impone la ley, motivo por el cual impugno dicha documental privada, niega que se le adeude a la actora el 30% de honorarios profesionales e indexación monetaria, niega que se deba pagar una cuantía de bs. 5.880.000,00. Es por todos los hechos narrados y desvirtuados los alegados en el libelo de la demanda, solicito que el escrito sea agregado a las actas procesales, para que surta sus efectos legales consiguientes. A tal efecto reconviene como demanda autónoma, de conformidad a lo establecido en el artículo 365 del cpc, Resolución de la Opción a Compra Venta, por falta de pago y lo hace de la siguiente manera: En fecha 6 de diciembre de 2016, sus representados suscribieron un contrato opción a compra con la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, la cual está debidamente autenticado por ante la oficina del Registro Público con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, de fecha 6 de diciembre del 2016, anotado bajo el N° 49, folios 152 al 154, tomo 18, sobre un inmueble propiedad de sus representados, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, con sus respectivas medidas y linderos. Sigue narrando que el mencionado bien inmueble, les pertenece a sus representados, en lo que respecta a las bienhechurías, según documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, Chivacoa, en fecha 3 de septiembre de 2008, inserto bajo el N° 5, folios 40 al 44, protocolo primero, tomo cuarto, del tercer trimestre del 2008 y en lo que respecta al terreno según documento debidamente protocolizado por el antes mencionado Registro Público, en fecha 25 de febrero de 2013, inserto bajo el N° 2013.21, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 460.20.2.1.1069 y corresponde al libro de folio real del año 2013. Una vez suscrito el contrato opción a compra venta, la misma, fue incumplida por la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, en lo referente al precio y al plazo estipulado para el pago del mismo, así lo expresa la cláusula segunda y la cláusula tercera, dentro de ese plazo establecido entre las partes, la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, antes identificada, nunca pago el precio de la venta del inmueble, objeto de la demanda, transcurrió con creces el lapso de 120 días continuos y su única prorroga de 30 días continuos, contados a partir del día 6 de diciembre de 2016, por lo que operó evidentemente de pleno derecho, la resolución del contrato opción a compra-venta, suscrito entre ellos y en consecuencia quedo sin efecto jurídico dicha documental, por todos los hechos y derechos alegados es que demando a la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, por falta de pago, de conformidad a lo establecido en el art. 1167 del Código Civil vigente.
En fecha 23 de enero del 2018 el Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial se inhibió de la causa, por lo que en fecha 01 de febrero de 2018 se recibió por distribución el presente expediente, constante de una (01) pieza de setenta y siete (77) folios útiles y un (01) cuaderno de medidas de veintidós (22) folios útiles, se le dio entrada por auto de fecha 07 de febrero de 2018, anotándose en el libro de causas bajo el Nº 6453 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Al folio 80 del presente expediente se dictó auto ordenando notificar a las partes intervinientes en el juicio que la causa continuara por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 19 de febrero de 2018 se agregó a los autos incidencia de inhibición proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. A los folios 100 y 101 del presente expediente constan boletas de notificación de las partes intervinientes del juicio, debidamente firmadas y consignadas por el Alguacil del Juzgado. En fecha 16 de marzo de 2018 se dicto auto señalando que este Tribunal haría su pronunciamiento dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al auto, con respecto al escrito de reconvención, inserto a los folios 41 al 53. A los folios 103 al 105 del presente expediente cursa sentencia dictada por este Juzgado donde se admitió la reconvención propuesta por la co-apoderada judicial del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA y se emplazo a la parte reconvenida para la contestación a la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 04 de abril de 2018 se dejo constancia que venció el lapso para la contestación a la reconvención en el juicio, todo de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 107 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por el abogado en ejercicio LUIS MARIO VITANZA, Inpreabogado N° 84.595, actuando en su carácter de autos, donde expone que visto el auto del Tribunal de fecha 04 de abril(SIC) donde declara vencido el lapso para la contestación de la reconvención, hace constar que a la fecha, no consta en los folios del expediente ninguna contestación a la reconvención. En fecha 30 de abril de 2018 la abogada en ejercicio SUHAIL ANAYANTHY(SIC) HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado N° 81.067, actuando en su carácter de autos, consigno escrito de promoción de pruebas de la reconvención, constante de cinco (05) folios útiles y un (01) anexo y consigno escrito de promoción de pruebas, constante de dos (02) folios útiles y dos (02) anexos y en esa misma fecha la abogada en ejercicio YVANA GIMENEZ, Inpreabogado N° 145.970, actuando en su carácter de autos, consigno escrito de promoción de pruebas, constante de dos (02) folios útiles, dictándose auto con fecha 30 de abril de 2018 dejando constancia que venció el lapso de promoción de pruebas en el juicio, de conformidad con el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil y por auto de fecha 02 de mayo de 2018 se ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas de las partes intervinientes del juicio. Al folio 128 del presente expediente se ordenó abrir cuaderno separado para el respectivo pronunciamiento de la tercería. Al folio 129 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio SUHAIL HERNÁNDEZ, Inpreabogado N° 81.067, actuando en su carácter de autos, donde expone que deja constancia de que el demando(SIC) de autos, en la oportunidad legal correspondiente no hizo uso del derecho a promoción de pruebas, en virtud de que se lee en el escrito de pruebas presentado en fecha 30 de abril de 2018 por la representante legal del demandado que solo promovió pruebas en su demanda reconvencional. Al folio 130 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en su carácter de autos, donde solicito la continuación de la causa (juicio principal) en la etapa de evacuación de pruebas, todo de conformidad con el artículo 374 del Código de Procedimiento Civil y al folio 131 del presente expediente consta auto ordenando librar computo. Por auto de fecha 25 de septiembre de 2018 se ordenó la continuación de la causa a partir del día siguiente al auto, en la etapa procesal correspondiente, la cual es el lapso de oposición de las pruebas, tal como lo establece el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. A los folios 133 y 134 del presente expediente cursa auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes intervinientes del juicio. Al folio 142 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio YVANA GIMÉNEZ, Inpreabogado N° 145.970, donde expone que renuncio en ese acto al poder que le fue conferido en fecha 20 de noviembre del año 2017 y que corre inserto a los folios 54 al 56 del presente expediente y al folio 143 y vto consta auto y boleta de notificación donde se ordenó notificar a la parte demandada de autos de la mencionada renuncia, de conformidad con lo establecido en el artículo 165, ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil y se señalo que el lapso de evacuación de pruebas se encuentra suspendido desde la fecha de la renuncia de la abogada en ejercicio YVANA GIMÉNEZ, Inpreabogado N° 145.970. En fecha 07 de noviembre de 2018 la abogada en ejercicio SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado N° 81.067, actuando en su carácter de autos, consigno escrito de solicitud de reposición de la causa, tal como lo establece el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil e inserto a los folios 144 al 145 y por auto de fecha 18 de enero de 2019 se negó lo solicitado por la abogada en ejercicio SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado N° 81.067, actuando en su carácter de autos, en fecha 07 de noviembre de 2018. En fecha 12 de noviembre de 2018 el Alguacil del Juzgado consigno boleta de notificación de la parte demandada de autos, debidamente firmada. Por auto de fecha 18 de enero de 2019 se fijó la causa para la constitución de asociados. Al folio 150 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio SUHAIL HERNÁNDEZ, Inpreabogado N° 81.067, actuando en su carácter de autos, donde expone que ratifica el escrito de solicitud de reposición de la causa. A los folios 151 al 155 del presente expediente cursa escrito suscrito y presentado por la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en su carácter de autos, donde solicito tenga por no visto la reposición solicitada por la apoderada judicial de la actora en el juicio principal, al folio 156 del presente expediente cursa diligencia suscrita y presentada por la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en su carácter de autos, solicitando pronunciamiento para dar continuidad a la causa. Por auto de fecha 12 de julio de 2019 se fijó la causa para informes, el cual fue presentado por la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en su carácter de autos, en fecha 08 de agosto de 2018. Por auto de fecha 30 de septiembre de 2019 se fijó la causa para decidir, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 29 de noviembre de 2019 se difiere el mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 04 de mayo de 2022 la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en su carácter de autos, consigno diligencia solicitando pronunciamiento de la causa y por auto de fecha 10 de mayo de 2022 se dicto auto señalando que la causa se encuentra en etapa procesal de dictar sentencia y una vez proferido el fallo correspondiente se ordenará su notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y el numeral décimo de la Resolución N° 05-2020, de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y al folio 165 del presente expediente cursa diligencia suscrita por la abogada en ejercicio LISETT MENTADO, Inpreabogado N° 68.138, actuando en su carácter de autos, suministrando números móvil y correos electrónicos de su poderdante CESAR VITANZA y por auto de fecha 08 de julio de 2022 se ratifico lo señalado en el auto de fecha 10 de mayo de 2022.

A TALES EFECTOS, ESTA INSTANCIA PASA A HACERLO PREVIA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso, mediante la cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, se dirige al órgano del Estado (Juez) para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es el primer acto del proceso (“nemo iudex sine actore”), es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar.
La jurisprudencia define la demanda como toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto, se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal, protección, declaración o constitución de una situación jurídica.
De autos se evidencia que las apoderadas judiciales de la parte actora de autos ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, plenamente identificada en autos, interponen demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno, ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, con sus respectivas medidas y linderos descritos en el escrito libelar, por cuanto en fecha 06 de diciembre de 2016 celebró con la parte demandada de autos ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, plenamente identificado en autos, un contrato de opción a compra del bien inmueble objeto del juicio, el cual se encuentra debidamente autenticado en fecha 06-12-2016, por ante la oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, bajo el N° 49, tomo 18, folios 152 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicho registro, para obtener una vivienda digna, derecho social establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, señalando en el escrito libelar un incumplimiento por la parte demandada de autos, por lo que demando el cumplimiento del contrato de opción a compra venta antes mencionado.
Dicho lo anterior, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia y que dispone:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”.
Asimismo, el artículo 96 de dicha Ley establece:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”.
Estas normas, según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…. ”
Aunado a las normas anteriores, señala el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:
“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”
Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:
“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...”
Como se observa de las disposiciones transcritas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble; el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado éste se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En este sentido, como quiera que en la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, la parte demandante de autos ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, plenamente identificada en autos, debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas y no haber recurrido directamente a los órganos jurisdiccionales, omitiendo este trámite administrativo y que de acuerdo a la ley up supra señalada es de orden público su cumplimiento.
Así las cosas y de revisión minuciosa de las actas procesales, se observa que la parte demandante de autos no acompañó al escrito libelar o en la etapa de promoción de prueba, ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, es decir, que la parte accionante de autos no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativas que regulan la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la demanda sea inadmisible, como quedará expresamente establecido en la parte dispositiva del fallo. Y ASI SE DECIDE.
Por las razones y fundamentos anteriormente explanados este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,

DECLARA:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, interpuesta por las abogadas en ejercicio SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, Inpreabogados N° 81.067 y 89.921 respectivamente, actuando en sus carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR contra el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, plenamente identificados en autos, por las consideraciones antes expuestas.

SEGUNDO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.

TERCERO: DE CONFORMIDAD con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, previsto en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes previstas en el artículo 15 ejusdem, se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE DE CONFORMIDAD CON LA RESOLUCIÓN N° 001-2022, EMANADA DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213° y 164°.

La Jueza,

Abg. WENDY YÁNEZ RODRÍGUEZ El Secretario Temporal,

Abg. LUIS CRUZ
En esta misma fecha y siendo las diez y diez minutos de la mañana (10:10 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario Temporal,

Abg. LUIS CRUZ