TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 15 de marzo de 2023
AÑOS: 212° y 164°

EXPEDIENTE: Nº 6940

MOTIVO: ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA, ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA.

DEMANDANTE: Ciudadana BELEN TRINIDAD MAESTRE PURO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.075.981, con domicilio procesal en el Centro Profesional “Cedeño”, Avenida Cedeño, Planta Alta Oficina 2, San Felipe, estado Yaracuy.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada CARMEN LUCÍA ELIZONDO GIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.918.212, Inpreabogado Nº 268.357.

DEMANDADOS: Ciudadanos ROSA BLANCA GRAVINA PULGAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.382.327, domiciliada en los Estados Unidos, CARLOS EDUARDO GRAVINA PULGAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.334.575, domiciliado en Valencia estado Carabobo, PATRICIA DEL CARMEN GRAVINA PULGAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.365.349, domiciliada en la República Italiana, ROSELVA GRAVINA DE POLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.500.405, domiciliada en Valencia estado Carabobo, NICOLAS GRAVINA PARIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.513.345, domiciliado en los Estados Unidos, MARCO ANTONIO GRAVINA PARIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.584.223, domiciliado en los Estados Unidos, ALEJANDRO GRAVINA PARIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.853.256, domiciliado en los Estados Unidos, y DULCE CONSUELO PARIS DE GRAVINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.571.891, domiciliada en la Avenida Ravell, entre avenidas Yaracuy y la fuente, quinta “Roselva”, San Felipe, estado Yaracuy, respectivamente.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

I ANTECEDENTES
Se recibió en fecha 21 de diciembre de 2022 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA, ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA, seguido por la ciudadana BELEN TRINIDAD MAESTRE PURO en contra de los ciudadanos ROSA BLANCA GRAVINA PULGAR, CARLOS EDUARDO GRAVINA PULGAR, PATRICIA DEL CARMEN GRAVINA PULGAR, ROSELVA GRAVINA DE POLO, NICOLAS GRAVINA PARIS, MARCO ANTONIO GRAVINA PARIS, ALEJANDRO GRAVINA PARIS y DULCE CONSUELO PARIS DE GRAVINA, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 19 de diciembre de 2022 (Folios 86 al 89), que fuera planteado por la parte actora, ciudadana BELÉN TRINIDAD MAESTRE PURO, asistida por la abogada CARMEN LUCÍA ELIZONDO GIMÉNEZ, luego que dicho Juzgado en fecha 13 de diciembre de 2022 dictara sentencia declarando inadmisible la presente demanda por inepta acumulación, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 11 de enero de 2023, fijándose por auto de fecha 12 de enero de 2023, un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al décimo (10) día de despacho.
Al folio 94 al 99 riela escrito de informes de fecha 26 de enero de 2023, presentado por la parte actora, ciudadana BELÉN TRINIDAD MAESTRE PURO, asistida por la abogada CARMEN LUCÍA ELIZONDO GIMÉNEZ y mediante auto de fecha 27 de enero de 2023 se fijó un lapso para observación a los informes dentro de los ocho días de despacho siguientes a la fecha.
Mediante auto de fecha 13 de febrero de 2023, se fijó un lapso de treinta (30) días consecutivos para decidir la presente apelación.

II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
Consta al folio 1 al 14 libelo de demanda donde la parte actora señala los siguientes hechos:

“…Omissis…
1.1 Hechos precedentes
Soy arrendataria por intermedio de la mencionada firma personal, de un (1) local comercial, a través de un conjeturable contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado, que fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 7 de agosto de 2014, bajo el N° 47, Tomo 145, de los Libros de Autenticaciones; mismo que anexo al presente escrito libelar, en copia fotostática –de conformidad con el primer aparte del articulo 429(1) del Código de Procedimiento Civil (en lo sucesivo: CPC), distinguido con la letra “A”; el cual comenzó a regir –según su cláusula tercera– el 30 de junio de 2014; fungiendo en dicho contrato como arrendadores los –hoy día fallecidos- ciudadanos BLAS NICUDEMUS GRAVINA RIZZUTI y VICENTE SALVADOR EMILIO GRAVINA RIZZUTI; destacando aquí el primero de los nombrados no era para entonces copropietario del dicho inmueble locativo, dado que el 24 de abril de 1984, él y su cónyuge ADINA PULGAR MORRILLO DE GRAVINA, dieron en venta sus derechos y haberes de copropiedad a sus hijos ROSA BLANCA GRAVINA PULGAR, CARLOS EDUARDO GRAVINA PULGAR y PATRICIA GRAVINA PULGAR, respectivamente titulares de las cédulas de identidad números 4.382.327, 7.334.575 y 10.365.345; según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, bajo el N° 9, folios 38 al 42, Protocolo Primero, Tomo 2, segundo trimestre de 1984; mismo que anexo al presente escrito libelar, en copia fotostática –de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del CPC, signado con la letra “B”.
El referido local comercial se encuentra distinguido con el n° 3, está situado la planta baja del edificio “Orión”, sita en la avenida “La Patria”, entre avenidas 12 y José Joaquín Veroes, de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe del estado Yaracuy; tiene un área de terreno – construcción de setenta y ocho metros cuadrados con sesenta y cinco centímetros cuadrados (78,65 m2), son sus linderos particulares: Noroeste, con local n° 2; Sureste, con local n° 4; Noreste, con avenida la Patria, que es su frente; y, Suroeste, con casa y solar que es o fue de la sucesión Dilcia Martínez de Materán; y le corresponde un porcentaje del 8,01 % sobre total del valor del inmueble.
El canon de arrendamiento mensual que, desde hace más de un año, me impusieron los coarrendadores, en fulgurante contravención al artículo 41 –literal “e” – del Decreto – Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (en lo sucesivo: DLRAIUC), es por la cantidad de doscientos dólares de los Estados Unidos de América (200 $ EEUU); tal y como se evidencia de los recibos o comprobantes de pagos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2022, los cuales anexo al presente escrito libelar, en originales- de conformidad con los artículos 430 y 434 del CPC-, distinguidos respectivamente con las letras “C”, “D”, “E” y “F”.
Con todo, la copropiedad del descrito local comercial n° 3, corresponde a:
1) Desde el 24 de abril de 1984, en un cincuenta por ciento (50%), a los ciudadanos ROSA BLANCA GRAVINA PULGAR, CARLOS EDUARDO GRAVINA PULGAR y PATRICIA GRAVINA PULGAR; según el documento público anteriormente especificado. Y,
2) Desde el 3 de septiembre de 2021 (fecha a partir de la cual, conforme con el artículo 1.924(2) del Código Civil, el documento de venta adquirió efectos erga omnes), en el cincuenta por ciento (50%) restante, a los ciudadanos ROSELVA GRAVINA DE POLO, titular de la cédula de identidad n° 7.500.405; NICOLÁS GRAVINA PARIS, titular de la cédula de identidad n° 7.513.345; MARCO ANTONIO GRAVINA PARIS, titular de la cédula de identidad n° 7.584.223; y ALEJANDRO GRAVINA PARIS, titular de la cédula de identidad n° 10.853.256; según documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el N° 2021.2168, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 462.20.4.1.7778 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021; mismo que anexo al presente escrito libelar, en copia fotostática –de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del CPC, distinguido con la letra “G”.
1.2 Del Conjetural Contrato de Arrendamiento:
El DLRAIUC entró en vigencia el 23 de mayo de 2014 con su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418; y el espurio contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado de marras comenzó su vigencia el 30 de junio de 2014. Ello significa que: habiendo nacido la mencionada convención, treinta y siete (37) días después de haber entrado en vigencia el referido Decreto-Ley, estrictamente ha debido regirse –por efecto de su Disposición Final Única(3) concordada con el artículo 1(4) del Código Civil- por las disposiciones de orden público –carácter éste instituido en su artículo 3- del DLRAIUC, considerando las pautas establecidas en sus artículos 6,7,13,17,19 –primer aparte-, 24,27,30,31, 32 y 41 –literales “d” y “K”-.
Consecuentemente, los arrendadores iníciales y los actuales, actuando en franco desprecio por nuestro ordenamiento jurídico positivo, hicieron redactar el mencionado contrato escrito, a tiempo determinado, autenticado y de adhesión, con incivil transgresión del orden público legal contenido en dicho Decreto-Ley y en injusta vulneración de mis irrenunciables derechos preceptuados en ese dispositivo legal.
Omisis.
Hechos generadores del retracto legal arrendaticio
Es menester advertir, que –en cincuenta por ciento (50%)- mi derecho de preferencia ofertiva me fue transgredido previamente por el copropietario- coarrendador originario VICENTE SALVADOR EMILIO GRAVINA RIZZUTI (+), en fecha 3 de septiembre de 2021, cuando se registró y adquirió efectos contra terceros –según los artículos 1.920 (5), ordinal 1°, y 1.924(6) del Código Civil – el documento de compra-venta inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes, bajo el N° 2021.2168, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 462.20.4.1.7778 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2021; ya anexado en este libelo.
Por dicho instrumento público, el entonces copropietario/coarrendador –por entreacto de su apoderada general de administración y disposición DULCE CONSUELO PARIS DE GRAVINA, titular de la cédula de identidad n° 2.571.891-, violentado mi derecho irrenunciable a la preferencia ofertiva, le dio en venta “Todos y cada uno de los derechos y acciones, los cuales ascienden al cincuenta por ciento (50%) que le corresponden a mi representado sobre: Un Edificio denominado “Orión” (…)”, a sus hijos ROSELVA GRAVINA DE POLO, NICOLÁS GRAVINA PARIS, MARCO ANTONIO GRAVINA PARIS y ALEJANDRO GRAVINA PARIS; siendo que tales derechos y acciones, en esa misma proporción, están también referidos al local comercial n° 3 que detento –desde el 30 de junio de 2014- en calidad de arrendataria.
…omissis...
PROCEDENCIA DE LA PREFERENCIA OFERTIVA
Preceptúa el consabido artículo 38 que, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que cumpla con los siguientes requisitos sine qua non:
1° Que ocupe el local comercial;
2° Que tenga más de dos (2) años como arrendatario;
3° Que esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; y,
4° Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
En cuanto al primer requisito, es un hecho público, notorio y acreditado que, desde el 30 de junio de 2014, ocupo el local comercial sub litis, así como actualmente continuo ocupándolo.
En cuanto al segundo requisito, desde esa fecha hasta la actualidad, tengo ocho (8) años y cinco (5) meses como arrendataria, a través de mi firma personal “DISTRIBUIDORA B.M. MAESTRE”, de los datos relativos a su creación o registro transcritos ab initio.
En cuanto al tercer requisito, estoy solvente con todos y cada uno de los cánones de arrendamiento hasta el mes de octubre de 2022; tal y como se evidencia de las documentales privadas que ya he anexado a este escrito libelar, distinguidas con las letras “C”, “D”, “E”, y “F”, mismas que les opongo a los codemandados; así como he cumplido a cabalidad con mis demás obligaciones legales. Respecto del condominio del inmueble, el mismo fue constituido para “vender conforme al Régimen de Propiedad Horizontal”, tal y como consta en instrumento público ya anexado con la letra “J”, con sustento en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, y hasta ahora no existe Junta de Condominio o administrador ni se ha constituido el Comité Paritario de Administración del Condominio a que se refiere el artículo 35 del DLRAIUC y así como tampoco se han causado los gastos comunes instituidos en el articulo 37 eiusdem, por lo que nada adeudo por ese ni por ningún otro concepto.
En cuanto al cuarto requisito, estoy presta a satisfacer las aspiraciones económicas de los copropietarios, siempre y cuando las mismas estén encausadas dentro del estado de Derecho que impera en nuestro país –y que ha quedado evidenciado, ellos desprecian-, especialmente el referido al precio de venta; el cual –ipso iure- ha de ser un precio justo, no especulativo ni usurario como el que ellos pretenden.
…omissis…
…Por todas las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando: ...omissis…
Con fundamento en el artículo 3 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil; en ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA, para que convengan voluntariamente en reconocer la nulidad absoluta del conjetural contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado por la razones precedentemente explicadas, mismo que consta en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 7 de agosto de 2014, bajo el N° 47, Tomo 145, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; o en defecto, ello sea establecido por el fallo definitivo de mérito que habrá de proferir ese órgano jurisdiccional; con la decisión subsidiaria de que la relación contractual de arrendamiento que mantenemos, es verbal y a tiempo indeterminado.
Segundo: a los ciudadanos DULCE CONSUELO PARIS DE GRAVINA, quien es venezolana, mayor de edad, viuda, domiciliada en la avenida Alberto Ravell, entre avenidas Yaracuy y La Fuente, quinta “Roselva”, San Felipe, estado Yaracuy, y titular de la cédula de identidad n° 2.571.891; ROSELVA GRAVINA DE POLO, NICOLÁS GRAVINA PARIS, MARCO ANTONIO GRAVINA PARIS y ALEJANDRO GRAVINA PARIS, antes identificados, en su carácter de coherederos del copropietario-coarrendador VICENTE SALVADOR EMILIO GRAVINA RIZZUTI (+) y por efecto de los artículos 156 (7), ordinales 1° y 2°, 822(8) y 1.163(9) del Código Civil, conforme con el artículo 39 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que convengan voluntariamente en anular la venta y en venderme –en las mismas condiciones favorables en que les fue ofrecido y vendido dichos derechos de copropiedad- el cincuenta por ciento (50%) de los derechos y haberes que le correspondían a su causante sobre el local comercial distinguido con el n° 3, antes escrito o en su defecto, a ello sean condenados por el fallo definitivo de mérito que habrá de proferir ese órgano jurisdiccional, con la hipótesis de ejecución a que se contrae el artículo 531 del CPC.
..Omissis..
Tercero: a los ciudadanos ROSA BLANCA GRAVINA PULGAR, CARLOS EDUARDO GRAVINA PULGAR y PATRICIA DEL CARMEN GRAVINA PULGAR, ya identificados; conforme con el artículo 38 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA, para que convengan voluntariamente en ofrecerme en venta preferente, acatando el requisito del precio justo establecido en dicha norma jurídica, el restante cincuenta por ciento (50%) de los derechos y haberes de copropiedad que les corresponde sobre el local comercial que detento en calidad de arrendataria, identificado con el n° 3, antes descrito; o en su defecto, a ello sean condenados por el fallo definitivo de mérito que habrá de proferir ese órgano jurisdiccional, el cual deberá establecer el precio justo de la preferencia ofertiva, con la hipótesis de ejecución a que se contrae el artículo 531 del CPC. Y, (Sic).

III DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por sentencia de fecha 13 de diciembre de 2022, cursante a los folios 70 al 85, declaró lo que a continuación se transcribe:

“…Omissis…
…En razón de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: INADMISIBLE in liminilitis por inepta acumulación de ACCION DE NULIDAD, ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA, Interpuesta por la ciudadana BELEN TRINIDAD MAESTRE PURO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.075.981, con domicilio procesal Centro Profesional “Cedeño” Avenida Cedeño, Planta Alta Oficina 2, San Felipe Estado Yaracuy, teléfono: 0412-2216871, correo electrónico: ptoceramico@hotmail.com en su carácter de propietaria de la Firma Personal“DISTRIBUIDORA B.M. MAESTRE” de este domicilio e inscrita por ante el registro Mercantil del estado Yaracuy, en fecha 7 de Agosto de 2003, bajo el N° 64, Tomo 94-B; contra los ciudadanos Rosa Blanca Gravina Pulgar, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-4.382.327, con domicilio en los Estados Unidos, Carlos Eduardo Gravina Pulgar, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.334.575, con domicilio en Valencia Estado Carabobo, Patricia del Carmen Gravina Pulgar, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.365.349, con domicilio en la República Italiana, RoselvaGravina de Polo venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.500.405, con domicilio en Valencia Estado Carabobo , Nicolás Gravina Paris venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.513.345, con domicilio en los Estados Unidos de América, Marco Antonio Gravina Paris venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 7.584.223, con domicilio en los Estados Unidos de América, Alejandro Gravina Paris venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.853.256, con domicilio en los Estados Unidos de América, Dulce Consuelo Paris de Gravina venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.2.571.891 con domicilio en la Avenida Ravell, entre avenidas Yaracuy y la Fuente, Quinta “Roselva”, San Felipe Estado Yaracuy. SEGUNDO: Se acuerda la devolución de los originales en su debida oportunidad. TERCERO: No hay condenatoria en costas, en virtud de la presente decisión… (Sic)

IV DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
A los folios 94 al 99 riela escrito de informes consignados por la ciudadana BELÉN TRINIDAD MAESTRE PURO, parte actora en el presente juicio, asistida por la abogada CARMEN LUCÍA ELIZONDO GIMÉNEZ, Inpreabogado N° 268.357, los cuales indican lo siguiente:

…Omissis…
“En lo que concierne a la intención del legislador, esta luce evidente, pues de haber tenido la intención de excluir del Procedimiento Oral algún tipo de acción-pretensión relativa a los arrendamientos comerciales, habría hecho tal distinción estableciéndolas o excluyéndolas taxativamente. Además, la desatención de los aforismos “Ubilex non distinguid, nec nos distingueredebemus”: donde la ley no distingue, no debe distinguirse; y “Ubilexvoluit, dixit; ubinoluit, tacuit”: cuando la ley quiere; lo dice, cuando no quiere, calla; acarrea el yerro de atribuirle a la ley un sentido diferente al que aparece del significado propio de las palabras utilizadas por el legislador (Vid. sentencia n° 089, del 13 de marzo de 2003, ratificada en sentencia n° 848, del 10 de diciembre de 2008, de la Sala de Casación Civil Tribunal Supremo de Justicia). De manera que, la palmaria intención del Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, legislador del DLRAIUC habilitado por la Asamblea Nacional, es que todos los demás, que todos los otros, que todos los restantes procedimientos judiciales relativos a arrendamientos comerciales, sean tramitados y sustanciados por vía del Procedimiento Oral del CPC, y no por otro.
Pero si hubiere todavía dudas, debe entonces aplicarse el principio general del derecho In indubio pro arrendatoris (así definido por los doctrinarios Edgar Núñez Alcántara, en su artículo “Comentarios a las Disposiciones Generales, Relación Arrendaticia y Garantías de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial”, publicado en https://derechovenezolano.files.wordpress.com por la Fundación de Estudios de Derecho-Funed-. Valencia, estado Carabobo, 2016; y Romeo A. Sacchi, en su artículo publicado en la Revista del Instituto Uruguayo de Derecho de Arrendamientos Urbanos, págs. 5-22. Montevideo, 1981), conforme al cual: en caso de dudas debe favorecerse al arrendatario. Dicho principio – en el ámbito del arrendamiento comercial nacional – tiene su expresión en la Exposición de Motivos del DLRAIUC: “… es deber ineludible del Estado venezolano procurar el equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra el texto constitucional, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido una protección especial, permitiendo el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en una verdadera situación de equilibrio.” (Gaceta Oficial N° 40.418, del 23 de mayo de 2014); y en las propias palabras del legislador, señor Nicolás Maduro Moros, cuando el 22 de mayo de 2014, en ocasión de la aprobación de dicho Decreto-Ley, expresó: “Es una ley justa y equilibrada. Esta ley servirá para proteger al débil jurídico y seguir ordenando los equilibrios económicos que beneficie a las mayorías” (Ministerio del Poder Popular para la Comunicación y la Información - http://www.minci.gob.ve/aprobada-ley-de-arrendamiento-inmobiliario-para-el-uso-comercial/). Lo que ha sido reiterado por nuestra Máxima Jurisdicción Nacional, en Sala de Casación Civil, así: “en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.” (Sentencia n° 415, del 5 de octubre de 2022).
Es más, que se le dé trámite a la demanda de autos por el procedimiento oral del CPC, es un asunto que atañe al orden público, pues conforme con el artículo 3 del DLRAIUC, es mi derecho irrenunciable lo instituido en el único aparte del artículo 43 eiusdem. Así que, darle trámite por el procedimiento ordinario a cualquier demanda judicial en materia de arrendamientos comerciales, es una artera violación a la garantía constitucional de debido proceso (ex artículo 49); puesto que “…la violación al debido proceso se configura cuando han sido quebrantadas las formalidades bajo las cuales han de producirse las actuaciones procesales, (…) viene aparejada o supeditada a la trasgresión de una norma procesal que impida o le cercene a las partes el constitucional derecho de defensa, vale decir, se le reprima el ejercicio de la acción o la sustanciación de la pretensión, se niegue el uso de los medios recursivos o se le impida desplegar todas las defensas en un juicio justo, con la garantía procesal de igualdad de las partes. Tales situaciones, generarían una nulidad de los actos írritos celebrados en franca violación de las normas regulatorias, siempre que el acto no haya alcanzado su fin o la parte afectada no lo haya convalidado,… “(Sentencia n° 400, del 3 de octubre de 2022, Sala de Casación Civil).
E incluso, si la demanda de marras no contendría la pretensión de nulidad absoluta por motivos de orden público –en cuyo caso también debe tramitarse por el procedimiento oral-, la a quo tiene la posibilidad de declarar de oficio la nulidad del contrato de arrendamiento si verifica que se encuentren involucrados intereses del orden público para cuya fundamentación se valdría precisamente de los artículos 11 del CPC y 3 del DLRAIUC, (Vid. Sentencia n° 735, del 1° de diciembre de 2003, ratificada en sentencia n° 159, del 6 de abril de 2011, y en sentencia n° 400, del 3 de octubre de 2022, todas de la Sala de Casación Civil).
Pero hay más: la doctrina jurisprudencial reiteradamente ha declarado que existe inepta acumulación de pretensiones por los motivos establecidos en el artículo 78 del CPC, en las demandas de: acción de simulación y nulidad de acta de asamblea conjuntamente con retracto legal arrendaticio de uso comercial (sentencia n° 950, del 9 de mayo de 2017, Sala de Casación Civil); desalojo de local comercial conjuntamente con pretensión de daños y perjuicios (sentencia n° 415, del 5 de octubre de 2022, Sala de Casación Civil); desalojo de local comercial conjuntamente con cobro de cánones de arrendamiento de manera principal (sentencia n° 832, del 3 de diciembre de 2018, Sala Constitucional); y otros. Pero, hasta ahora no existe doctrina tradicional ni jurisprudencial -ni norma jurídica positiva- alguna que tenga establecido que, la acción de nulidad absoluta del contrato de arrendamiento de inmueble de uso comercial por motivos de orden público que esa sustentada en el artículo 3 del DLRAIUC, deba tramitarse por el procedimiento ordinario o breve. Es al contrario, en refuerzo del artículo 43 eiusdem, el artículo 1 establece el ámbito de aplicación de ese cuerpo normativo, pautando que el mismo rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, de lo cual resulta un absurdo asumir lo de la recurrida. (sic)
…Omissis…
Con todo, de las frases “los demás procedimientos judiciales” –del artículo 43- y “cualquier procedimiento judicial” –de la anterior doctrina jurisprudencial- es palmario que la nulidad absoluta por mi exigida y fundada en la contravención del orden público legal contenido en el DLRAIUC (ex artículo 3), está incluida en los procedimientos judiciales que deben tramitarse por el procedimiento oral por efecto del principio de especialidad procedimental (ex artículo 22 del CPC) y por el fuero atrayente por la naturaleza de la demanda en materia de arrendamiento de uso comercial (ex artículo 43, único aparte, del DLRAIUC; siendo además que, en nuestro ordenamiento jurídico positivo no existe, reitero, norma jurídica alguna que disponga –expresa o implícitamente – que dicha nulidad por motivos de orden público legal en materia inquilinaria de uso comercial, deba tramitarse por el procedimiento ordinario. Muy por el contrario, tratándose que el mencionado artículo 43 es una norma jurídica adjetiva contenida en el Capítulo IX Del Procedimiento Judicial, debe indefectiblemente aplicarse desde el momento mismo en que entró en vigencia (Vid. Artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y artículo 9 del CPC).
En lo que concierne al argumento de la recurrida, respecto a que “los derechos exigidos se corresponden a naturalezas distintas entre sí”, entendiendo que se refiere a su naturaleza jurídica, ese concepto se refiere a las características, connotación, elementos esenciales y de existencia de los derechos que me asisten como arrendataría; por lo que infiero de la transcrita retórica del fallo apelado, que la a quo quiso dar a entender que la nulidad absoluta del contrato de autos (que vulnera el orden público legal establecido en el DLRAIUC) está en contraposición con la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio que exijo judicialmente a los accionados: ¡nada tan falible como eso!
Según la recurrida, pareciera que demandé un divorcio conjuntamente con una acción reivindicatoria o una inquisición de paternidad junto con una acción interdictal. En fin, todo un “entrechocar de ideas establecidas con todo el peso de la clásica o convencional enseñanza, [que] supone el ropaje de arrastre, la fuerza paralizadora de la rutina ‘el no cambiar’, o aparentar hacerlo, para que todo siga igual. [Lo que impide] La irrupción moderna de garantías, de su operatividad directa, [que] supone un reverdecimiento que trae aire puro al ejercicio de los derechos y técnicas garantísticas jurisdiccionales, obligando a esfuerzos ciclópeos por el voltaje de los viejos impedimentos y discriminaciones” (sentencia nº 243, del 9 de julio de 2021, Sala de Casación Civil).
No obstante, más allá de la sempiterna discusión de la doctrina tradicional acerca de la esencia real o personal de los derechos que dimanan del contrato de arrendamiento, es inequívoco que todos los derechos que judicialmente he exigido a los codemandados sub litis se refieren indisolublemente a la relación contractual de arrendamiento de uso comercial que nos liga. Ello está claramente relacionado en los hechos que dieron génesis a la demanda de marras y en los fundamentos de derecho de la misma.
Ello así, al decidir la recurrida que la demanda sub iudice es inadmisible in liminelitis por haber acumulado pretensiones que se excluyen mutuamente por tener procedimiento disímiles, definitivamente cometió un error in iudicando por inadecuación de procedimiento, dejando a un lado la doctrina vinculante antes referida, causándome una lesión grave toda vez que me impide el ejercicio del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (ex artículo 26 Constitucional), que transgrede el debido proceso (ex artículo 49 Constitucional) y mis derechos civiles privados (ex artículos 3, 38, y 39 del DLRAIUC).
V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, es necesario señalar el carácter de orden público de lo que se denomina inepta acumulación, posición que sostiene la Sala Constitucional y que en fecha 6 de diciembre de 2005, en sentencia No. 3.584, Expediente 04-2305, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, dejó sentado: “…La acumulación de acciones constituye materia de eminente orden público, tal como lo señala el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil…”
Se plantea esta Superioridad en la presente causa, que el Tribunal A Quo declaró inadmisible por acumulación prohibida, por considerar que se ha configurado en el caso in examine una inepta acumulación, producto de lo cual, resulta impretermitible citar, lo dispuesto en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 77: El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, o sea, aquellos cuya tramitación es distinta, caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda, salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir, cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra, por ejemplo, cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en diferentes ocasiones, que la acumulación de pretensiones en una causa debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba.).
Al respecto, se ha señalado que necesariamente debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento, cuyo sustento legal se encuentra consagrado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles, concluyéndose en que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la citada disposición legal, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones.
Ahora bien, el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece que su objeto es regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores, y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial.
A su vez, en el artículo 43 eiusdem se prevé lo relativo al procedimiento judicial en la materia, en los siguientes términos:

“Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Negrillas del Tribunal).

Por lo tanto, es evidente que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, salvo que versen sobre la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia. (Vid. Sentencia de esta Sala bajo el Nro. 01206 del 22 de octubre de 2015).
De la lectura de las actas procesales que conforman el expediente, se desprende que la pretensión principal de la demandante se circunscribe según indica la parte actora, conforme al artículo 3 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en concordancia con el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, a lograr la nulidad del contrato de arrendamiento escrito, autenticado en fecha 7 de agosto de 2014 ante la Notaría Pública de San Felipe, y con la decisión subsidiaria de que la relación contractual de arrendamiento que mantienen es verbal y a tiempo indeterminado, sobre el local comercial distinguido con el Nº 3, situado en la planta bajo del Edificio “Orion”, ubicado en la Avenida La Patria entre avenidas 12 y José Joaquín Veroes de la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy; por otra parte, demanda la actora conforme al artículo 39 del referido Decreto-Ley, la acción de retracto legal arrendaticio y conforme al artículo 38 de la misma ley especial la acción de cumplimiento de preferencia ofertiva sobre el local objeto de arrendamiento.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia RC-018 de fecha 16 de enero de 2014, caso: Seguros Horizonte, C.A. contra BP Oil Venezuela Limited, Exp. N° 2013-353, señaló la prelación de las normas especiales sobre las generales, de conformidad con el principio de especialidad de la materia, de la siguiente manera:

“…De las normas precedentemente transcritas se pone de manifiesto la existencia de una jurisdicción especial que regula la actividad aeronáutica o de prestación de servicios de transporte aéreo de pasajeros, aeroportuaria o aquellas destinadas a la prestación de servicios de navegación, funcionamiento de las infraestructuras aeronáuticas, rutas o actividades afines o conexas que involucren la industria del transporte aéreo y cuyo conocimiento de las acciones incoadas judicialmente con motivo de esta actividad aeronáutica, las conocerán transitoriamente los tribunales de la jurisdicción marítima hasta tanto se encuentren establecidos los tribunales superiores y de primera instancia correspondientes a la jurisdicción aeronáutica.
En virtud del principio de especialidad de la materia que priva preferentemente respecto a la reglas generales, se observa que el juicio se sustanció por la jurisdicción marítima, conforme lo previsto en la Reforma Parcial de la Ley de Aeronáutica Civil, toda vez que el objeto del juicio versa sobre la indemnización por los daños causados a la aeronave BeechCraft King Air 200, siglas YV-1304 en la plataforma del Aeropuerto Caracas, Internacional del Centro, y cuya competencia le está atribuida a esta Sala, en virtud del orden jerárquico y la afinidad con la materia debatida…

Del criterio antes transcrito, se observa que constituye una derogatoria de la norma general la norma especial en virtud del principio de especialidad de la materia; en este sentido cabe recordar que las normas inquilinarias son especiales y que habiendo disposición expresa legal que regula determinado supuesto no puede acudirse a normas de derecho común, para regular ese mismo supuesto.
Sin embargo, con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de nulidad de contrato de arrendamiento debidamente notariado, retracto legal arrendaticio y cumplimiento de la preferencia ofertiva, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendatario a demandar la nulidad del contrato de arrendamiento notariado, junto al retracto legal arrendaticio y el cumplimiento de la preferencia ofertiva del local comercial arrendado.
Cuando el arrendatario exige judicialmente la nulidad del contrato de arrendamiento notariado, a consecuencia de que se le haya ocasionado por parte del arrendador una transgresión del orden público legal contenido en el Decreto-Ley y en injusta vulneración de sus derechos preceptuados en el dispositivo legal, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1346 del Código Civil, que establece lo siguiente:

“Artículo 1346: La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.
Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad,
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato.”

En este sentido, se tiene que la acción de cumplimiento de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio son acciones especiales y propias del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo de la primera, en caso de que el propietario del inmueble tuviere intención de vender el local comercial arrendado, es tener la preferencia ofertiva para la compra del local comercial que ostenta como arrendatario; y el objetivo de la segunda es, que en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario, tener el derecho al retracto legal arrendaticio, por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice la nulidad del contrato de arrendamiento escrito, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1346 del Código Civil (lo que implica demandar la nulidad del contrato por vía autónoma).
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, en una nulidad del contrato de arrendamiento escrito y notariado, y consecuencialmente el retracto legal arrendaticio y cumplimiento de la preferencia ofertiva, derivadas de esa relación contractual generada en ese contrato de arrendamiento, no procede la acumulación de pretensiones, por cuanto dichas acciones son incompatibles y se excluyen entre si, tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que para intentarse la acción de nulidad de contrato de arrendamiento, debe llevarse a través del procedimiento ordinario.
En este orden de ideas, conforme con lo expresado anteriormente, resulta claro, que no puede quien decide, dada la imposibilidad de tramitación conjunta de las tres pretensiones que han sido presentadas para su resolución, violentar su condición de director del proceso.
Dado el impedimento legal de tramitar conjuntamente las pretensiones accionadas por la parte demandante en el presente caso, la demanda interpuesta no puede ser admitida, pues la misma violenta una disposición legal establecida en resguardo del orden público y la seguridad jurídica de las partes, atentando contra el constitucional derecho al debido proceso de las mismas. Así se declara.
Derivado de todo lo cual, resulta forzoso para esta Jurisdicente arribar a la reflexión que la demanda incoada resulta INADMISIBLE por inepta acumulación, por cuanto la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento debidamente notariado debe tramitarse por el procedimiento ordinario civil con base al artículo sustantivo 1346 del Código Civil, y por otro lado, el retracto legal arrendaticio y el cumplimiento de la preferencia ofertiva derivadas de la relación contractual de arrendamiento, se tramitan por la especialidad establecida en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Así se declara.
Por tal motivo, siendo además que la acumulación de acciones es de eminente orden público, tal como lo ha sostenido la doctrina pacífica y constante de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebrantan su concepto, y evidenciado como se encuentra la acumulación de pretensiones excluyentes por ser contrarias entre sí, lo que hace concluir que nos encontramos en presencia de lo que la doctrina ha denominado “inepta acumulación de acciones”, resulta imperativo para esta Alzada declarar la inadmisibilidad de la demanda incoada. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, esta instancia superior con el fin de resguardar el derecho a la defensa y el acceso a los órganos jurisdiccionales y visto lo antes señalado, establece que la consecuencia de la acumulación prohibida de pretensiones en la cual incurrió la parte actora y que evidentemente es contraria a derecho, es la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, por lo que es forzoso para esta instancia superior confirmar la sentencia del Juzgado A Quo y así se establece.

V DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.

DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana BELÉN TRINIDAD MAESTRE PURO, asistida en este acto por la abogada CARMEN LUCÍA ELIZONDO GIMÉNEZ, contra la sentencia interlocutoria proferida en fecha 13 de diciembre de 2022 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el juicio de ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA, ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA, interpuesto por la ciudadana TRINIDAD MAESTRE PURO contra los ciudadanos ROSA BLANCA GRAVINA PULGAR, CARLOS EDUARDO GRAVINA PULGAR, PATRICINA DEL CARMEN GRAVINA PULGAR, ROSELVA GRAVINA DE POLO, NICOLAS GRAVINA PARIS, MARCO ANTONIO GRAVINA PARIS, ALEJANDRO GRAVINA PARIS y DULCE CONSUELO PARIS DE GRAVINA, ut supra identificados.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 13 de diciembre de 2022.
TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los 15 días del mes de marzo de 2023. Años: 212º de la Independencia y 164º de la Federación.
La Jueza Superior,

INÉS MERCEDES MARTÍNEZ
La Secretaria Temporal,

DINORAH MENDOZA
En la misma fecha y siendo las dos y diez de la tarde (2:10 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

DINORAH MENDOZA