TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
San Felipe, 07 de marzo de 2023
Años: 212º y 164º

EXPEDIENTE: N° 15.067

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FREITEZ LUÍS ALBERTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.513.081 con domicilio en la ciudad de San Felipe, estado Yaracuy.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA: RÍOS JUAN CARLOS y SILVA ROMER PASTOR, Inpreabogado Nros 217.480 y 138.228 respectivamente.

Ciudadana MENDOZA ISLENYER MILAGROS, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° 15.108.589, domiciliada en la Urbanización Vista Alegre, sector II, avenida 4, casa N° 8, Municipio Independencia del estado Yaracuy.

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA (VIVIENDA).

Vista la demanda de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA (VIVIENDA) presentada por el ciudadano FREITEZ LUÍS ALBERTO, ya identificado, debidamente asistido por los abogados RÍOS JUAN CARLOS y SILVA ROMER PASTOR, Inpreabogado Nros 217.480 y 138.228 respectivamente, contra la ciudadana MENDOZA ISLENYER MILAGROS, identificada en autos. Recibida como fue por distribución la anterior demanda en fecha 1 de marzo de 2023, se le dio entrada y se formó expediente asignándole el N° 15.067, constante de dos (2) folios útiles y dos (2) anexos.
Señala el demandante en su escrito de demanda que en fecha 26 de julio del año 2011, celebró un contrato con opción a compra venta, con la ciudadana ISLENYER MILAGROS MENDOZA, según documento notariado ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, bajo N° 19, tomo 123 folios del 68 al 70, de fecha 26 de julio de 2023 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que recibió la cantidad de ochenta mil bolívares por concepto de arras (bis) por la compra del inmueble de su única y exclusiva propiedad, el cual está conformado por una casa tipo vivienda principal construida en un área de terreno propio, ubicado en la urbanización Vista Alegre, sector II avenida 4, casa N° 8 del municipio Independencia del estado Yaracuy, que está constituida por una casa de dos pisos, la cual consta de un baño, dos habitaciones, sala y cocina, con techo de platabanda, piso de cemento y paredes de bloque, que el segundo piso consta de dos habitaciones, un baño y paredes de bloques cuyas medidas y linderos están identificados en el libelo; que dicho inmueble le pertenece según se evidencia del documento de compra venta, debidamente protocolizado en fecha 8 de marzo de 2006 ante la Notaria Pública Decima Octava de Caracas, municipio Libertador, bajo N° 56, tomo 75, folios del 173 a 175 de fecha 3 de julio de 2018.
Asimismo la parte demandante menciona que el precio del contrato de opción a compra venta fue pactado por ambas partes contratante en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 280.000,00), que el vendedor recibió en fecha 26 de julio de 2011, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 80.000,00), haciendo entrega legal del inmueble a la optante y que los 200.000.00 bolívares restantes serian cancelados al propietario por crédito bancario que será tramitado por la optante.
Que por tales razones es que acude a demandar como en efecto demanda a la ciudadana ISLENYER MILAGRO MENDOZA por incumplimiento de contrato de opción a compra venta y que convenga voluntariamente a devolverle el inmueble o caso contrario a ello sea condenada por los siguientes conceptos:
 Que le sea devuelto y sea el demandante el único y exclusivo propietario del inmueble destinado para habitación familiar, ubicada en la Urbanización Vista Alegre, sector II, avenida 4, cas n° 8, Municipio Independencia del estado Yaracuy.
 Sea condenada en costas y costos a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs 227.000,00), equivalentes a QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIETAS UNIDADES TRIBUTARIAS (567.500 UT).
AL RESPECTO EL TRIBUNAL OBSERVA:
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra expresamente que el Estado garantizará una Justicia sin formalismos o reposiciones inútiles, haciendo énfasis que no se sacrificará la Justicia por la omisión de formalismos no esenciales. A su vez, también indica que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.
Ahora bien, es obligación del Juez o Jueza, una vez recibida la demanda por distribución antes de admitirla, examinarla cuidadosamente para verificar si están llenos los extremos de Ley.
En tal sentido, el Juez o Jueza está facultado para proveer la ADMISIBILIDAD o INADMISIBILIDAD de la demanda, en caso de que la misma no llene los extremos legales. Asimismo, del artículo 341 eiusdem se desprende:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...”. (Cursivas del Tribunal).
En el ámbito de nuestra jurisprudencia se tiene que en fecha 23 de febrero de 2000, la Sala de Casación Social de nuestro máximo Tribunal estableció que “…El proceso es el medio utilizado para hacer efectiva la justicia, donde no debe verse éste como un conjunto de actividades que van en defensa de un fin en particular sino como aquel que tiene como objetivo ir en procura de salvaguardar los intereses de la colectividad como institución fundamental de la sociedad.”
De igual manera ha sostenido nuestro máximo Tribunal que el Proceso Civil, es el conjunto de actos del órgano jurisdiccional de las partes y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. (Fallo de Sala de Casación Civil, 31-03-2005). De manera pues, que si entendemos el principio de legalidad que rige nuestro sistema jurisdiccional, como la obligación de realizar los actos siguiendo las reglas previamente establecidas en la ley, que fijan las condiciones de modo, lugar y tiempo de expresión de los actos, que si no se observa rígidamente, la actividad realizada no será atendible por el Juez o Jueza y no alcanzará el efecto perseguido, entonces debemos entender que en nuestro sistema las actuaciones de las partes y del juez o jueza se encuentran previamente reglamentadas en la ley y son genéricamente llamadas “debido proceso”.
El caso que nos ocupa, trata de una demanda de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA (VIVIENDA), donde el ciudadano FREITEZ LUÍS ALBERTO, ya identificado en autos, celebró un contrato con opción a compra venta con la ciudadana ISLENYER MILGAROS MENDOZ, identificada en autos, que sólo recibió la cantidad de OCHENA MIL BOLÍVARES (Bs 80.000,00), haciendo la entrega legal del inmueble a la optante y que la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 200.000,00) serían cancelados al propietario a través de un crédito bancario que gestionaría la optante, y que en vista del incumplimiento del referido contrato procede a demandarla y solicita sea devuelto el inmueble.
Dicho lo anterior, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicha Ley es de carácter especial en esta materia y dispone:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.(Cursivas negritas del Tribunal).
Desprendiéndose de la referida norma, que la aplicación del Decreto Ley, es sobre aquellos inmuebles destinados a vivienda que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad y de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la mencionada Ley, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República….”
Como se observa de las disposiciones transcritas del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble; los demandantes deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en dicha Ley.
De modo que, si las mencionadas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes, el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste, se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
Por tal motivo, es ineludible para esta Juzgadora, declarar inadmisible la presente demandada. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.

En el caso sub examine, nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte demandante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible; en este sentido es de observar que en el presente juicio debe aplicarse lo establecido en el artículo 94 ejusdem, por cuanto se presume que el poseedor del bien es de buena fe. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente señalados, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,

DECLARA:

PRIMERO: INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA (VIVIENDA), incoada por el ciudadano FREITEZ LUIS ALBERTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.513.081, contra la ciudadana MENDOZA ISLENYER MILAGROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 15.108.589.
SEGUNDO: SE ORDENA LA DEVOLUCIÓN del original que se encuentran en el presente expediente, dejándose copia certificada en su lugar, una vez que la parte demandante provea los emolumentos necesarios para las mismas.

TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia WWW.TSJ.GOB.VE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los siete (07) días del mes de marzo de dos mil veintitrés (2023). Años 212º de la Independencia y 164º de la Federación.
La Jueza,

Abg. María Elena Camacaro
El Secretario Temporal;

Abg. Deibys B. Abreu J.
En esta misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:00 a. m.), se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario Temporal;

Abg. Deibys B. Abreu J.