TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL
Jurisdicción Mercantil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE: Wladimir José Aquino Taly, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.553.196.

APODERADO JUDICIAL: Ángeles Molina, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 196. 582.

PARTE DEMANDADA: Mohamad Rmeiti, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 23.468.197.

APODERADO JUDICIAL: José Miguel Idrogo, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 72.379.

CAUSA: DESALOJO

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del auto de fecha 21/09/2022, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 19/09/2022, por el abogado José Miguel Idrogo, apoderado judicial de la parte demandada (F. 218), contra la sentencia inserta del folio 174 al 211, de fecha 08/08/2022, que declaró: “…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por el ciudadano WLADIMIR JOSE AQUINO TALY (…) en contra del ciudadano MOHAMAD RMEITI (…) SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble…”.

CAPITULO PRIMERO
ANTECEDENTE DE LA CONTROVERSIA

1. Alegatos de la parte demandante.

En el escrito que cursa a los folios 1 al 7, presentado por el ciudadano Wladimir José Aquino Taly debidamente asistido por la abogada Angélica Molina, alegó lo que de seguidas se sintetiza:

“En fecha Quince (15) del mes de Marzo de 2021, suscribí un contrato privado entre las partes, a tiempo determinado por tres (03) años con el ciudadano MOHAMAD RMETI (…)LA PLANTA BAJA DEL CENTRO COMERCIAL, CIUDAD ALTA VISTA I, IDENTIFICADO CON EL NUMERO PB-74, dicho centro comercial se encuentra ubicado entre la Carrera Cuchivero, paralela a la calle Caura, con intersecciones a la carrera Nekuima y Gurí del Sector de Alta Vista de Ciudad Guayana, Municipio Caroní, del Estado Bolívar (…) una vez instalado el ciudadano MOHAMAD RMETI, en las instalaciones del local comercial, comienza a suceder una serie de irregularidades por parte del ARRENDATARIO en faltar a los acuerdos que fueron establecidos entre las partes, entre los acuerdos que fueron vulnerados por el ciudadano ARRENDATARIO, han sido que Desde la fecha de la entrega del inmueble; es decir 15 de Marzo de 2021 hasta la presente fecha del mes de Diciembre del año en curso, tal como consta en el acuerdo escrito en la clausulas Decima Octava y Clausula Vigésima Primera (…)
….Omissis…
No existe por parte del ARRENDATARIO, pago alguno del servicio de CONDOMINIO, TELEFONO, ELECTRICIDAD, el ciudadano posee una deuda total desde el mes de ABRIL 2021, Hasta el mes de AGOSTO de 2021 de 700$ americanos aproximadamente, estas FACTURAS se ha acudido en reiterada ocasiones por parte de mi persona el ARRENDADOR, a que me reciba y siempre ha manifestado su negativa en recibirme cada uno de los recibos, vociferando groserías (…)
… Omissis…
Seguidamente aproximadamente en el mes de MAYO DE 2021, acudo a la dirección del local comercial yo el ARRENDADOR, para la cual, pude observar que sin ninguna manifestación no verbal ni por escrito el ciudadano ARRENDATARIO, abría (sic) extraído, la escalera de acceso a la mezzanina del local, así mismo había modificado toda la iluminación del local (…)

Violando así la cláusula decima séptima que se estableció en la relación arrendaticia (…)
…Omissis…
Por ultimo para el mes de Agosto 2021, previa conversación personal con el ciudadano MOHAMAD RMETI es decir; el ARRENDATARIO, Puesto que había comenzado desde el mes de Septiembre 2021 a retardarse en el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el acuerdo escrito entre las partes dicho monto consistía en DOS MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS mensuales (2.500,00 $), que debían ser cancelados los primeros cinco días de cada mes, el mismo me manifestó que como nos encontrábamos en pandemia el ya no podía cancelar mensualmente dicha cantidad y que le devolviera su depósito, es decir que él se acogería al decreto presidencial pero tal como se explica en el decreto es aplicable a quien a quien no este laborando sin embargo el ciudadano ARRENDATARIO (…) se encuentra laborando en cualquier día y semana sea de flexibilización o radical, además le manifesté entonces que me haga entrega del local negándose hasta que no le devuelva el depósito y el pago del punto comercial razones que no tienen que ver con el pago de la relación arrendaticia.

Acompañó recaudos con su demanda.

2. Alegatos de la parte demandada
En el escrito que cursa a los folios 54 al 65, presentado por el abogado José Miguel Idrogo actuando en representación del ciudadano Mohamad Rmeiti, alegó lo que de seguidas se sintetiza:
“De conformidad con lo establecido en el Articulo 361 del Código de Procedimiento Civil opongo a la presente demanda la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio, con fundamento de los hechos siguiente:
Sostiene el ciudadano WLADIMIR JOSE AQUINO TALY (…) que procede en su condición de propietario y apoderado de un inmueble ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Ciudad Alta Vista I, identificado con el Nº PB-74; su carácter de apoderado se desprende de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 19 de enero de 2001 (…) de igual manera señala que su carácter de apoderado, se deriva de un PODER ESPECIAL NOTARIADO DE ADMINISTRACION (…)
…Omissis…
La cualidad para intentar la demanda de desalojo de local comercial distinguido con el Nº PB-74 del Centro Comercial Ciudad Comercial Alta Vista, le corresponde a sus propietarios, que tal y como ha quedado evidenciado del documento de propiedad (…) existe una comunidad entre los ciudadanos WLADIMIR JOSE AQUINO TALY, DUBRASKA DEL VALLE AQUINO TALY, ALEJANDRO JOSE AQUINO TALY y VERUSKA DEL VALLE AQUINO TALY (…) La pretensión de desalojo fue incoada por el ciudadano WLADIMIR JOSE AQUINO TALY, quien señala obrar como apoderado de sus comuneros (…) a tal respecto el ciudadano WLADIMIR JOSE AQUINO TALY, se abroga la condición de apoderado de sus comuneros y estando asistido de la abogado ANGELICAM. MOLINA C. (…) ejerció la acción; vale la pena destacar que el prenombrado ciudadano no es abogado, por ende no puede ejercer facultades judiciales ya que las misma en juicio solo pueden ser ejercidas por un abogado en ejercicio de conformidad con lo que preceptúan los artículo 166 del Código de Procedimiento y 4 de la Ley de Abogados (…)
…Omissis…
Es claro que la presente demanda debió ser incoada por todos los comuneros en su condición de propietarios del local comercial cuyo desalojo se pretende o por uno solo de ellos indicando que actuaba en su nombre y en representación de sus copropietarios, lo cual no se hizo, por lo que al no poder ser admitida la representación con el poder acompañado y al no haberse invocado de forma expresa la representación sin poder, el ciudadano WLADIMIR JOSE AQUINO TALY, carece de cualidad para por si solo intentar la presente demanda (…)
II
Segundo
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR NO HABERSE ACOMPAÑADO CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO EL INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE LA PRETESION DE LA ACTORA

La pretensión de la parte actora en la presente causa, se encuentra circunscrita a lograr el Desalojo de un Local Comercial en virtud de la supuesta falta de pago por parte de mi representado cánones de arrendamiento vencidos, falta de pago del condominio por ante el Centro Comercial, teléfono y electricidad, así como una supuesta modificación.
Señala el actor entre otras cosas en su libelo que la relación arrendaticia se encontraba regulada por un contrato de arrendamiento suscrito entre este y mi representado de manera privada en fecha 15 de marzo de 2021, el cual acompaño conjuntamente con el libelo (...) que el instrumente que pretende hacer valer el actor (contrato de arrendamiento) (…) no es en original sino en copia fotostática.
Ahora bien Ciudadano Juez, tratándose de una acción de desalojo de un local comercial, cuya relación arrendaticia se encuentra regulada por unas condiciones estipuladas (entre ellas el pago del canon de arrendamiento que se señala como no cumplido) en un documento privado, dicho instrumento por sí solo, constituye el Instrumento Fundamental de la Pretensión de la Actora.
…Omissis…
La consecuencia jurídica de no presentar junto al escrito libelar el instrumento fundamental de la demanda, del cual se derive el derecho que estima la parte actora le corresponde y quiere hacer valer en juicio, y tampoco hacer uso de la excepciones que contempla el artículo 434 del Código Procedimiento Civil, acarrea la inadmisibilidad de la acción propuesta.
III
Tercero
De la Contestación al Fondo de la Pretensión

Es totalmente incierto que mi representado en su condición de arrendatario desde el 15 de marzo de 2021 hasta el mes de Diciembre de 2021, haya dejado de pagar los gastos comunes (condominio) por ante el Centro Comercial Ciudad Comercial Alta Vista, conforme a lo establecido en una CLAUSULA DECIMA OCTAVA de un contrato de arrendatario. Lo verdaderamente cierto es que mi representado jamás, asumió frente al hoy demandante obligación alguna de pagar frente al CC Ciudad Comercial Alta Vista los gastos que por concepto de condominio le corresponden al local PB-74.
Es totalmente incierto que mi representado en su condición de arrendatario desde el 15 de marzo de 2021 hasta el mes de Diciembre de 2021, haya dejado de pagar las facturas por servicio de teléfono y electricidad que corresponden al local PB-74; así mismo que exista una deuda de aproximadamente (USD 700,00) en facturas acumuladas por dichos servicios desde el mes de Abril de 2021 hasta el mes de Agosto de 2021. Jamás mi representado asumió frente al hoy demandante obligación alguna de pago de los servicios de TELEFONO y ELECTRICIDAD que le son prestados al local PB-74 (…)
Es totalmente incierto que mi representado haya violentado acuerdo alguno entre las partes ni mucho menos el contenido del Artículo 8 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que a decir del demandante extrajo una escalera de acceso a la mezzanina del local y habiendo sido modificada la iluminación del local PB-74. Se niega por no ser cierto lo aseverado por el actor ya que jamás mi representado ha efectuado modificaciones no autorizadas en el local PB-74 de CC Ciudad Comercial Alta Vista (…)
Es totalmente incierto que mi representado este obligado a pagar la suma de DOS MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (USD 2.500,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento y que mucho menos haya dejado de pagar dicho monto a partir del mes de septiembre del año 2021, ya que nadie puede dejar de pagar dicho monto a partir del mes de septiembre del año 2021, ya que nadie puede dejar de pagar una obligación que jamás fue contraída (…)
…Omissis…
No es cierto que mi representado pretenda burlarse de la justicia y de las leyes venezolanas; todo lo contrario se aprecia que el actor es quien pretende transgredir la norma que regula la situación al pretender cobrar un canon de arrendamiento mensual en MONEDA EXTRANJERA que no fue convenido entre las partes NI MUCHO MENOS FIJADO POR LOS METODOS PREVISTOS EN EL DECRETO LEY.
Rechazo de la manera más categórica por no ser cierto que mi representado este destinado el local PB-74 para usos deshonestos al violar la ley por no contar con la documentación necesaria para ejercer una actividad comercial.”

En fecha 18/01/2022 fue admitida la demanda por desalojo de local comercial por el tribunal de instancia, ordenándose el emplazamiento del ciudadano Mohamad Rmeiti, evidenciándose que el tribunal a quo no indicó el procedimiento por el cual se iba a regir esta acción, sin embargo se observa de los autos que la causa se tramitó por el procedimiento oral. (Fs. 30-31)

Presentó diligencia el ciudadano Wladimir José Aquino, debidamente asistido por la abogada Angélica Molina, mediante la cual le confirió poder apud acta a la prenombrada profesional del derecho, presentada por ante la URDD civil en fecha 07/02/2022. (F. 39)

En fecha 10/02/2022 presentó ante la URDD civil, diligencia el ciudadano Mohamad Rmeiti debidamente asistido por el abogado José Miguel Idrogo, mediante la cual otorgó poder apud acta al prenombrado profesional del derecho. (F. 44)
En fecha 14/03/2022 el abogado José Migue Idrogo, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Mohamad Rmeiti, presento ante la URDD civil escrito de contestación a la demanda (Fs. 54-65)
Mediante auto de fecha 18/03/2022 el tribunal a quo fijo fecha y hora para la audiencia preliminar. (F. 75)

3. De la Audiencia Preliminar

La audiencia que se celebró el 24/03/2022, comparecieron ambas partes y a continuación se sintetiza lo siguiente (Fs. 81-83):
“(…) esta parte demandante ratifica en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda presentado en fecha 09/12/2021 (…) específicamente LA prueba marcada CON LA LETRA “A” (…) así mismo la prueba marcada con la letra B que es el documento de propiedad del inmueble en copia simple, por ser documento público (…) así mismo el documento poder marcado con la letra C, el cual a efecto videndi de este tribunal y de la contraparte, se presenta en este momento ante el tribunal y de mi contraparte, así mismo se presenta el contrato marcado con la letra E, referencia a la fotocopia de la cédula de identidad del demanda para la identificación plena, marcada con la letra D a este tribunal presento en efecto videndi en este acto, para que lo observe la contraparte, así mismo marcado con la letra F esta defensa presenta un control de todo lo referente a los pagos de servicio y condominio del inmueble sin embargo este control se presentó de esa forma, porque ciudadano juez, para nadie es un secreto que todos los pagos a los servicios se presentan en vía web, por eso ciudadano los presentamos a efecto videndi, sin embargo ratificamos las fotografías presentadas con la demanda, marcada con la letra G, H, I y J, el cual fueron presentada en cuanto al principio del 395 del c.p.c que es el principio de libertad probatoria (…) bien a efecto también de este tribunal de la parte demandada, presentamos, ante este tribunal, un video grabado por el ciudadano Mohamed, donde se encuentran ambas partes donde se evidencia la voluntad donde ambas partes manifiestan haber celebrado el presente contrato y el presente acuerdo objeto de la presente controversia (…)
Culminada, la exposición de la parte demandante el tribunal le otorga la palabra a la re presentación judicial de la parte demandada:
`… en este acto procedo a ratificar, la defensa de fondo opuesta en la contestación de la demanda RELATIVA ALA (sic) FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR para intentar la presente acción, fundamentamos dicha oposición en el hecho de que el actor se presenta como co-propietario del local comercial identificado en el libelo y ejercita la presente demanda sin la debida autorización de sus comuneros, ya que si bien es cierto, la ley permite la representación sin poder, del comunero en las causas relativas a la comunidad esta representación debe invocarse de forma expresa en este caso en el libelo (…) de igual manera, solicitamos a este honorable tribunal, declare la inadmisibilidad de la presente demanda, en virtud de que la pretensión del actor, está circunscrita a lograr el desalojo de un local comercial en virtud de la relación arrendaticia cuyas condiciones se encuentran, convenidas, en un supuesto contrato de arrendamiento suscrito de forma privada, por el hoy actor y el demandado, visto que el actor presento copia simple de dicha documental, como documento fundamental de su pretensión (…)
(…) que es totalmente incierto que mi representado este obligado a pagarle a ele (sic) actor la suma de 2.500$ americanos mensuales, por concepto de canon de arrendamiento, y que mucho menos haya dejado de pagarlos desde el mes de septiembre del año 2021, ya que nadie puede dejar de cumplir con una obligación, que jamás fue contraída, de forma adicional, para apoyar la falsedad de lo alegado por el demandante, invocamos la prohibición legal contenida en el decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, relativa a la fijación del canon de arrendamiento en moneda extranjera, de igual forma señalados al tribunal que esto talmente (sic) incierto que mi representado tenga obligación de pagar gastos comunes (condominio) de local comercial ya que este a Jamás adquirió dicha obligación, con el mismo fundamento rachamos (sic) que mi representado tenga obligación de pago de servicio de teléfono y electricidad asi mismo se rechaza haber realizado modificaciones no autorizadas en el local (…)”

Mediante auto de fecha 30/03/2022 el tribunal a quo fijó los límites de la controversia, estableciendo los siguientes: la existencia o no de contrato de arrendamiento, si el demandante tiene cualidad o no para intentar la presente acción, en caso de existir contrato de arredramiento entre las partes, determinar si hubo cumplimiento o incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, el desalojo o no del arrendatario al determinarse el incumplimiento o cumplimiento del contrato de arrendamiento, asimismo, indicó el a quo, el lapso para promover pruebas y posteriormente se fijaría la audiencia o debate oral. (Fs. 84-85)
Presentó escrito de pruebas el ciudadano Wladimir José Aquino, debidamente representado por la abogada Angélica Molina en el cual entre otras cosas, ratifico documentales presentadas con el libelo de demanda, así también, promovió inspección judicial al local comercial señalado con el Nro. PB-74, fechado 07/04/2022 (Fs. 86-96). En fecha 18/04/2022, presentó por ante la URDD civil escrito el abogado José Idrogo mediante el cual realizo oposición a las pruebas documentales, específicamente la marcada con letra E. (Fs. 98-100)
En fecha 16/05/2022 el tribunal de la causa mediante auto admitió las pruebas promovidas por la parte actora, fijado la fecha y hora para evacuar las que corresponda, en cuanto a la oposición presentada por la parte demandada, indicó que la apreciará en la parte motiva del fallo definitivo. (Fs. 104-106).
Acta de inspección judicial de fecha 27/05/2022, realizada por el tribunal a quo en el local comercial distinguido con el Nro. PB- 74 del centro comercial Alta Vista I, ubicado entre las carreras Nekuima y Gurí y las calles Caura y Cuchivero, parcela Nro. 07 de la UD-250, del sector Alta Vista, Puerto Ordaz, Ciudad Guayana, municipio Caroní del Estado Bolívar. (Fs. 115-117)

En fecha 07/07/2022 se llevó a cabo la audiencia oral y publica en el presente juicio evidenciándose que comparecieron ambas partes, observándose de los alegatos esgrimidos por la parte actora que ratificó las pruebas aportadas al proceso por él, indicando como hechos relevantes las condiciones en las que se encuentra el inmueble objeto de litigio, que en varias oportunidades ha conversado con el señor Mohamad, manifestándole incomodidad ante esas situaciones y este toma una actitud hostil, negando que el haya hecho algún tipo de convenio con el actor; indicando que el demandado se acogió al decreto presidencial Nº 4.577 de fecha 7/04/2021, diciendo que él no estaba ejerciendo su actividad económica, y que efectivamente el demandado durante todo el proceso de la pandemia, estando en semanas flexibles o semanas radicales, el igualmente ejercía su actividad comercial.
Consignó la actora, a efecto videndi, informe pericial, realizado en fecha 30/05/2022, por la experta Comisario en jefe del CICPC, Milagros Perez, credencial 14.092, experto grafo técnico, donde en ella se determina la autenticidad de la firma del contrato, respecto al ciudadano Mohamad Rmeiti.
Por su parte, la parte demandada hizo uso del derecho de palabra indicando, entre otras cosas que en la contestación de la demanda se establecieron como puntos previos la falta de cualidad del actor, en virtud de que este alega que supuestamente dio en calidad de arrendamiento un inmueble propiedad de él, conjuntamente con un comunero, y que pretende usar la representación de estos mismos.
Que el documento fundamental con el que el actor acompaña su libelo de demanda, el cual es el contrato de arrendamiento, lo hace en copia simple, siendo este un documento de los llamados privados, y siendo que en razón de la naturaleza de este procedimiento –oral- la única oportunidad que tiene la parte actora para producir documentales es al momento de presentar el escrito libelar.

Extenso de la sentencia publicado en fecha 08/08/2022, mediante el cual se declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por el ciudadano WLADIMIR JOSE AQUINO TALY en contra del ciudadano MOHAMAD RMEITI (….) SEGUNDO: se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble (…)”.

Mediante diligencia de fecha 19/09/2022, el abogado José Miguel Idrogo apelo de la sentencia proferida por el tribunal de la causa. (F. 218), así las cosas, el tribunal mediante auto de fecha 21/09/2022 oyó la apelación en ambos efectos. (F. 221)
CAPITULO SEGUNDO
ACTUACIONES DE ESTA ALZADA

Mediante auto de fecha 30/09/2022 se le dio entrada al presente expediente y se fijaron los lapsos correspondientes (F. 225)
Se recibió en fecha 28/10/2022 escrito de informe suscrito por el abogado José Idrogo en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual ratifico lo alegado en cuanto a la falta de cualidad del actor para ejercer la presente acción, así como la inadmisibilidad de la demandada por el actor no haber presentado junto al escrito libelar, el instrumento fundamental de la demanda. (Fs. 227-234)
Escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte actora en fecha 31/10/2022 (Fs. 235-241)
Por auto de fecha 02/11/2022 se dejó constancia que venció el lapso para que las partes presentaran sus escritos de informe (F. 242)
El Juzgado Superior para la fecha del 27/01/2023 debía publicar el fallo de la presente causa, la misma debió ser diferida por encontrarse este Tribunal en publicaciones de las sentencias de expedientes anteriores a esta causa. (F. 210)

CAPÍTULO TERCERO
MOTIVOS PARA DECIDIR:

Antes de entrar a conocer el fondo del asunto objeto de revisión, este Tribunal pasa a resolver los siguientes puntos previos:

Primer Punto previo

De la falta de cualidad activa
Este Tribunal antes de entrar a conocer sobre el fondo del asunto, considera necesario resolver el punto previo planteado por el apoderado judicial de la parte demandada en cuanto a la defensa perentoria de fondo sobre la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, indicando la representación judicial entre otras cosas que el ciudadano Wladimir José Aquino –actor- intenta la presente acción en codicio de propietario y apoderado un inmueble ubicado en la planta baja del centro comercial Ciudad Alta Vista I, identificado con el Nro. PB-74, y que su carácter de apoderado se desprende de un documento de propiedad y poder especial notariado de administración.

Indicó el demandado que en el documento de propiedad del inmueble objeto de litigio se desprende que los ciudadanos Wladimir José Aquino, Dubraska Del Valle Aquino, Alejandro José Aquino y Veruska Del Valle Aquino, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 10.553.196, V- 10.553.195, V- 12.644.514 y V- 14.441.225, respectivamente, adquirieron en comunidad el inmueble antes descrito, siendo este el objeto del contrato de arrendamiento por el cual demanda el ciudadano Wladimir Aquino el desalojo, todo ello a través de un poder de administración conferido por los ciudadanos Dubraska Aquino, Alejandro Aquino y Veruska Aquino al ciudadano Wladimir Aquino, señalando el apoderado judicial de la parte demandada que en razón de lo antes expuesto, la cualidad para intentar la demanda de desalojo de local comercial sobre el inmueble distinguido con el Nro. PB-74 del centro comercial Ciudad Alta Vista I, le corresponde a todos sus propietarios, y visto que la presente acción fue incoada por el ciudadano Wladimir José Aquino, quien señalo obrar como apoderado de sus comuneros, en razón de poder de administración otorgado, se abrogo la condición de apoderado de sus comuneros, indicando el demandado que prenombrado abogado no es abogado y por ende no puede ejercer facultades judiciales, incurriendo según su decir en una manifiesta falta de representación, asimismo señalo, que si bien es cierto el actor actuó en defensa de sus derechos e intereses, también lo hace en representación de sus comuneros, sin invocar de manera expresa la representación sin poder consagrada en el articulo168 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido invocado considera el demandado que ciudadano Wladimir Aquino –actor- carece de cualidad para intentar por si solo la presente demanda.

En virtud de los razonamientos de hecho expuesto supra, considera necesario quien aquí suscribe realizar un breve análisis en relación a la figura de la representación sin poder contemplada en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, así también analizar el poder de administración presentado por el actor, a fin de determinar si tiene o no la cualidad para intentar esta acción, para lo cual esta Alzada se permite traer a colación el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil el cual establece:
“Artículo 168. Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su codueño, en lo relativo a la comunidad.
Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedara sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.”

Asimismo, mediante sentencia Nº RH.000705 de fecha 08/11/2016, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se estableció de acuerdo a la representación sin poder, lo siguiente:
“Ahora bien, esta Sala ante la actuación realizada por la profesional del derecho Clara Yesenia Ramírez Arenas, la cual interpuso recurso de casación invocando para ello el contenido del artículo 168 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, relativo a la representación sin poder, en concordancia con lo determinado por el juzgador de alzada, el cual negó interposición del recurso de casación, por no encontrarse acreditado en los autos la representación de la mencionada abogada, considera oportuno hacer mención al criterio sentado en decisión N° 409 de fecha 8 de junio de 2012, caso: Luís Bracho Valbuena contra Royal & Sunalliance Seguros (Venezuela), S.A., en el cual se estableció, lo siguiente:
`…Establece el referido artículo 168 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Podrán presentarse en juicio como actores sin poder. El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.
Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.`.
Respecto al contenido de la norma jurídica precedentemente citada, la Sala ha dejado asentado que la representación sin poder allí prevista, debe invocarse de forma expresa y no surge de forma espontánea, por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación sin poder, pues ésta no surge de derecho ni el juez la puede determinar de los documentos acompañados con el libelo.
Este precedente jurisprudencial encuentra justificación en la prohibición establecida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el cual “Fuera de los casos establecidos en la ley nadie puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno”, y la representación sin poder es precisamente uno de los supuestos de excepción, razón por la cual debe ser aplicado de forma restrictiva, respecto de aquellos casos en que dicha representación conste de forma cierta, por haber sido invocada de forma expresa en el propio acto por el abogado.
Por consiguiente, no basta que el representante cumpla con el requisito de ser profesional del derecho, sino que es presupuesto necesario invocar en el mismo acto la representación sin poder, con lo cual deja expresa constancia de que está presente la hipótesis de excepción prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil y asume la responsabilidad a que hubiese lugar de conformidad con la ley, por los efectos jurídicos causados con motivo de los actos practicados por él en nombre de otro. (Ver sentencia Nº 175, de fecha 11 de marzo de 2004, caso: Centro Clínico San Cristóbal Hospital Privado C.A. representado por el abogado Jesús Alberto Labrador Suárez, contra Pedro Gerardo y otro, reiterada entre otras en sentencia Nº 175, de fecha 15 de abril de 2011, caso: Petra Matilde Amaro Escalona y otras contra Ana Mercedes Alvarado Herrera).
En ese sentido conviene agregar, que por argumento en contrario, de no constar en los autos del expediente que el profesional del derecho haya invocado el aludido artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, ni que éste se encuentre debidamente facultado mediante poder judicial otorgado por quien pretende representar, la validez de sus actuaciones se encuentran condicionadas a demostrar en su oportunidad, durante el juicio, que previamente a ellas, tenía la representación invocada, salvo que el abogado actúe en su propio nombre, que el tribunal le haya otorgado poder ad-litem, o que su mandante ratifique tales actuaciones antes de que el juez se pronuncie sobre el asunto controvertido; de lo contrario, esos actos tendrían que ser declarados ineficaces”. (Negrillas de la Sala).”

Ciertamente, tal y como lo dejó sentado la Jurisprudencia Patria antes transcrita, para que pueda proceder la representación sin poder, debe ser invocada expresamente por la persona que se subrogue tal representación, pudiendo ser presentada –en el caso de los actores- por: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad. Ahora bien, en el caso que nos ocupa, el actor al momento de interponer la demanda, lo hace indicando en su libelo, lo siguiente: “…actuando en mi carácter de PROPIETARIO y APODERADO de un inmueble ubicado en LA PLANTA BAJA DEL CENTRO COMERCIAL, CIUDAD ALTA VISTA I, IDENTIFICADO CON EL NUMERO PB-74, dicho centro comercial se encuentra ubicado entre la Carrera Cuchivero, paralela a la calle Caura, con intersecciones a la carrera Nekuima y Guri del sector de Alta Vista de Ciudad Guayana, Municipio Caroní, del Estado Bolívar (…) según consta en DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE protocolizado por ante las Oficinas de Registro Subalterno Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 19 de Enero de 2001; bajo el Nº 41, folio 79, tomo 4 del Primer Trimestre del año 2001 (…) y según consta en PODER ESPECIAL NOTARIADO DE ADMINISTRACION protocolizado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Caripe …” (subrayado de este Tribunal)
Así las cosas, en virtud de no haber sido invocado expresamente por el actor, corresponde a esta Alzada verificar si el poder especial notariado de administración aportado por el actor, y el cual este Tribunal le otorgo pleno valor probatorio, al tratarse de un documento público debidamente autenticado, le otorga la facultad suficiente para actuar en nombre y representación de sus comuneros; desprendiéndose del contenido del documento, lo siguiente (F.15):
“Nosotros, DUBRASKA DEL VALLE AQUINO DE GOMEZ (…) ALEJANDRO JOSE AQUINO TALY (…) VERUSCA DEL VALLE AQUINO TALY (…) por medio del presente documento declaramos: Que conferimos las más amplias facultades de Administración sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el numero PB-74 del Centro Comercial denominado Ciudad Comercial Alta Vista, el cual se encuentra ubicado entre las carreras Nekuima y Gurí y las calles Caura y Cuchivero, parcela Nº 7 de la UD-250 de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar (…) A fin de que pueda ejecutar toda clase de actos jurídicos, bien sea Judiciales y Administrativos e inclusive realizar toda clase de contratos y otros actos, negocios u operaciones de carácter mercantil. En consecuencia el ejercicio de este Poder de Administración, el constituido apoderado nos representara en forma personal y jurídica, realizara todos los actos y negocios, tanto judiciales como mercantiles, civiles, administrativos y cualesquiera otros actos extrajudiciales en que tengamos Interés, sobretodo ARRENDAR (…) Otorgar toda clase de documentos o instrumentos públicos y privados firmarlos en los Registros llevados por Oficinas Públicas, Notarias Publicas y ante cualquier organismo administrativo de la administración pública en general, representaciones, declaraciones, peticiones y reclamaciones antes cualesquiera autoridad o funcionarios administrativos de la nación, de los estados, de las Municipalidades (….) Queda facultado nuestro apoderado para intentar y contestar toda clase de Demandas y acciones, sean estas de materia civil, mercantil, agraria, trabajo, penal, fiscal, administrativa y cualesquiera otras pertinentes en el Derecho, para sustituir este poder en personas naturales o abogado (s) de su confianza, en todo o n la materia que necesite representarme y no tenga la capacidad procesal para ello, también podrá asociar en parte o en todo el presente mandato, reservándose siempre su ejercicio; darse por citado y notificado; oponer y contestar excepciones y reconvenciones, desistir, transigir, convenir, comprometer en arbitrio, arbitradores o de Derecho, promover y evacuar pruebas, pedir y hacer ejecutar medidas preventivas y ejecutivas, desistir tanto de la acción principal como del procedimiento, interponer toda clase de recurso seguir en juicio en todas y cada una de sus instancias, grados e incidencias y tramites, ejecutar e interponer todas clase de recursos ordinarios o extraordinarios. Las facultades y atribuciones aquí enumeradas no deben entenderse en modo taxativo sino meramente enunciativo…”.
(Subrayado de esta Alzada).

En atención a lo verificado supra, y en virtud de la norma transcrita y la Jurisprudencia Patria señalada, considera quien aquí suscribe que para que pueda ser invocado lo preceptuado en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, debe la persona carecer de facultades otorgadas expresamente mediante poder por aquella persona a la que quiere representar, en el presente caso se trata del comunero por su codueño, ahora bien, visto el poder especial de administración otorgado por los ciudadanos Dubraska Del Valle Aquino, Alejandro José Aquino y Verusca Del Valle Aquino al ciudadano Wladimir José Aquino –actor- otorgado en fecha 26/11/2021, evidenciándose que le confieren amplias facultades al referido ciudadano para que actúe respecto a todo lo relacionado con el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el numero PB-74 del Centro Comercial denominado Ciudad Comercial Alta Vista, el cual se encuentra ubicado entre las carreras Nekuima y Gurí y las calles Caura y Cuchivero, parcela Nro. 7 de la UD-250 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar –bien objeto de litigio- asimismo, se evidencia que entre las facultades otorgadas se resaltan las siguientes: “… A fin de que pueda ejecutar toda clase de actos jurídicos…sobretodo ARRENDAR y recibir el pago en nuestro nombre… para intentar y contestar toda clase de Demandas y acciones, sean estas de materia civil, mercantil, agraria, trabajo, penal, fiscal, administrativa y cualesquiera otras pertinentes en el Derecho, para sustituir este poder en personas naturales o abogado (s) de su confianza, en todo o n la materia que necesite representarme y no tenga la capacidad procesal para ello, también podrá asociar en parte o en todo el presente mandato, reservándose siempre su ejercicio; darse por citado y notificado; oponer y contestar excepciones y reconvenciones, desistir, transigir, convenir, comprometer en arbitrio, arbitradores o de Derecho, promover y evacuar pruebas, pedir y hacer ejecutar medidas preventivas y ejecutivas, desistir tanto de la acción principal como del procedimiento, interponer toda clase de recurso seguir en juicio en todas y cada una de sus instancias, grados e incidencias y tramites, ejecutar e interponer todas clase de recursos ordinarios o extraordinarios…” , considerando esta Jurisdicente, que en virtud de la valoración del antes indicado instrumento público, y vista las facultades en él enunciadas, el actor tiene plena facultad para intentar esta acción en su propio nombre y en ejercicio del instrumento poder de administración otorgado por el resto de los co-propietarios del bien inmueble arrendado, por lo que, en razón de los argumentos aquí expuestos, considera esta Alzada que no prospera lo argumentado por la representación judicial de la parte demandada con relación a la falta de cualidad del actor para intentar esta acción. Así se establece. (Destacado agregado)
Segundo Punto Previo
De la inadmisibilidad de la demanda
La representación judicial del demandado, alegó la inadmisibilidad de la demanda, basando sus argumentos en el hecho de que la pretensión del actor versa sobre un desalojo de un local comercial, en virtud de una relación arrendaticia que se encontraba regulada por un contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y su representado, mediante un contrato privado de fecha 15/03/2021, acompañando el referido documento junto al libelo de demanda en copia simple, por lo que en razón de la naturaleza del presente juicio, considera la parte demandada que el contrato de arrendamiento es el instrumento fundamental de esta acción, y debió reproducirse en original al momento de interponer la demanda.
En atención a lo planteado por la parte demandada y de la revisión realizada al ítem procesal, se observa que resulta un hecho cierto que no solo el documento que le otorga el derecho a reclamar al actor, es el contrato privado firmado entre las partes en fecha 15/03/2021, el cual fue acompañado junto al libelo de demanda en copia simple, según consta a los folios del 18 al 23, sin embargo; se desprende del contenido tanto del acta de audiencia preliminar como de audiencia oral y publica celebradas en el asunto de marras, que la apoderada judicial de la parte demandante colocó a la vista de la representación judicial del demandado y del tribunal a quo, el contrato de arrendamiento en original, el cual indicó que consignaba a efectum videndi para que el fuera devuelto su original, por lo que en virtud de ello, y visto que el hoy demandado no atacó el instrumento privado por ninguna de las vías establecidas en nuestra norma Civil, este tribunal le otorga pleno valor probatorio al instrumento de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, al tratarse de un documento privado, y al haber sido exhibido en audiencia, observado y verificado por la parte demandada y el tribunal a quo, no siendo atacado de ninguna manera, esta Juzgadora tiene el documento como reconocido, el cual adminiculado con el instrumento poder ya analizado, así como la copia simple marcado con letra B, del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Pascual Mesiano Scarcia, Youssif Kabche Murkos y Jose Manuel Ribas en su carácter de Directores Principales de Macro Centro Alta Vista, C.A., como vendedores, y los ciudadanos Dubraska Del Valle Aquino, Wladimir José Aquino, Alejandro José Aquino y Veruska Del Valle Aquino, en condición de compradores, cuyo bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. PB-74 del Centro Comercial Alta Vista, el cual se encuentra ubicado entre las carreras Nekuima y Gurí y las calles Caura y Cuchivero, parcela Nro. 7 de la UD-250 de Puerto Ordaz, municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní Ciudad Guayana Estado Bolívar, Folio 79, Protocolizado bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo del Primer Trimestre del 2001,m cuya instrumental, al ser un documento público, la cual no fue impugnada por la parte contraria, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concediéndosele pleno valor probatorio, resultando así consecuencialmente IMPROCEDENTE lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la inadmisibilidad de la acción. Así se determina.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

Analizado los puntos previos planteados, pasa esta Juzgadora a analizar el acervo probatorio, ofrecido por los intervinientes de autos:

Pruebas promovidas por las partes.

Pruebas de la parte actora promovidas junto con la demanda.
• Marcado con letra A, copia simple de cédula de identidad del ciudadano Wladimir José Aquino Taly, este medio probatorio demuestra la identidad del actor en el presente juicio y siendo que la misma no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
• Marcado con letra B, copia simple de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Pascual Mesiano Scarcia, Youssif Kabche Murkos y Jose Manuel Ribas en su carácter de Directores Principales de Macro Centro Alta Vista, C.A., como vendedores, y los ciudadanos Dubraska Del Valle Aquino, Wladimir José Aquino, Alejandro José Aquino y Veruska Del Valle Aquino, en condición de compradores, bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. PB-74 del Centro Comercial Alta Vista, el cual se encuentra ubicado entre las carreras Nekuima y Gurí y las calles Caura y Cuchivero, parcela Nro. 7 de la UD-250 de Puerto Ordaz, municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedó debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní Ciudad Guayana Estado Bolívar, Folio 79, Protocolizado bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo del Primer Trimestre del 2001. La cual fue analizada precedentemente, se ratifica dicha valoración. Así se indica.
• Marcado con letra C, copia simple de Poder de administración otorgado por los ciudadanos, Dubraska Del Valle Aquino, Alejandro José Aquino, Verusca Del Valle Aquino, al ciudadano Wladimir José Aquino sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. PB-74 del Centro Comercial Alta Vista, el cual se encuentra ubicado entre las carreras Nekuima y Gurí y las calles Caura y Cuchivero, parcela Nro. 7 de la UD-250 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, quedando inserta en el Registro Público Del Municipio Caripe del Estado Monagas, el cual quedo anotado en los folios del 94 al 96, Tomo 5 de los libro de autenticación llevados en ese Registro. Se observa que el presente medio de prueba fue atacado por la parte demandada, al indicar que el actor carecía de cualidad para ejercer esta acción. La cual fue analizada precedentemente, se ratifica dicha valoración. Así se indica.

• Marcado con letra D, copia simple de la cédula de identidad del ciudadano Mohamad Rmeiti. Siendo esta prueba demostrativa de la identidad del demandado en autos, siendo que la misma no fue impugnada por la parte contraria, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
• Marcado con letra E, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Wladimir José Aquino, en condición de arrendador y el ciudadano Mohamad Rmeiti, en su condición de arrendatario, La cual fue analizada precedentemente, se ratifica dicha valoración. Así se indica.

• Marcado con letra F, comunicación de fecha 15/09/2021 dirigida al ciudadano Mohamad Rmeiti, de la cual se lee de su contenido que la misma tenía como finalidad, solicitar el pago de los servicios de condominio, cantv y corpoelec, que a esa fecha, mantenía pendiente por cancelar del local Nro. 74 ubicado en el centro comercial Macro Centro I, evidenciándose del medio probatorio aportado que no se encuentra debidamente recibido a los fines de que sea su reconocimiento, y en razón de que el mismo fue desconocido por la parte demandada, era carga de la actora hacerlo valer y demostrar su veracidad, por lo que este tribunal la desecha. Así se determina.

• Marcada con letras F, G, H, I, fotografías ilustrativas de las instalaciones del local comercial, y marcada con letra J, imagen de captura de pantalla correspondiente a conversación por medio de mensajería Whatsapp, las cuales fueron impugnadas por la parte contraria, en el acto de la Litis contestación, por lo que, conforme al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, los medios de pruebas libres, deben promoverse y evacuarse aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes, y en su defecto, en la forma que señale el juez, para tramitar la impugnación de la prueba libre promovida, corresponderá al juez emplear analógicamente las reglas previstas en el referido texto adjetivo sobre medios de prueba semejantes, o implementar los mecanismos que considere idóneos en orden a establecer la credibilidad del documento electrónico y en el caso de autos, no se logró demostrar la credibilidad de la imágenes ofrecidas, de acuerdo a lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su artículo razón por la que, se desechan las referidas documentales del iter procesal. Así se resuelve.

Pruebas promovidas por el actor con el escrito de pruebas.
• Inspección judicial al local comercial Nro. PB-74, del centro comercial Alta Vista I, el cual se encuentra ubicado entre la Carrera Cuchivero, paralela a la calle Caura, con inserción a la carrera Nekuima y Gurí del sector Alta Vista, municipio Caroní del estado Bolívar, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:
1.- Dejar constancia de la existencia o no de una escalera de acceso a la mezzanina del local comercial, numero PB-74, del centro comercial ciudad Alta Vista I, dicho centro comercial se encuentra ubicado entre la carrera Nekuima y Gurí del sector Alta Vista de Ciudad Guayana, municipio Caroní del estado Bolívar, que en su oportunidad fue removida.
2.- Dejar constancia de la iluminación actual que posee el local comercial.
3.- Dejar constancia que se ejerce una actividad comercial activa, el nombre que dicha tienda posee en el local comercial Nro. PB-74.
Esta prueba fue evacuada en fecha 27/05/2022 mediante inspección realizada por el tribunal de la causa, constituyéndose el tribunal en el local comercial distinguido con el Nro. PB-74 del centro comercial Alta Vista I, objeto de la presente controversia, procedimiento el a quo a dejar constancia de lo siguiente:
1.- Deja constancia de la existencia de una escalera tipo metálica que se encuentra creando acceso a la mezzanina del local comercial Nº PB-74 del Centro Comercial Ciudad Alta Vista I, antes descrito.
2.-El tribunal deja constancia que la iluminación actual del local comercial son lámparas circulares.
3.- El tribunal deja constancia que en el local comercial Nº PB-74 del centro comercial ciudad Alta Vista I se ejerce una actividad comercial de compra y venta de ropa, zapatos, ropa íntima y otros artículos en general. Asimismo se deja constancia que el nombre del local comercial Nº PB-74 del centro comercial ciudad Alta Vista I es de “GUAYANA SHOPING”.
4.- El tribunal deja constancia del estado de deterioro en el que se encuentran las paredes del depósito del área de la mezzanina del local comercial.
5.- El tribunal deja constancia que se ejerce una actividad comercial afectiva en el local comercial Nº PB-74 del centro comercial ciudad Alta Vista I.

Siendo esta prueba demostrativa de las condiciones en las que se encontraba el bien objeto de litigio, por lo que, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.

• Video filmado en fecha 05/02/2021 por el ciudadano Mohamad Rmeiti, el cual se encuentra guardado en un CD, siendo reproducido en la audiencia Oral y Pública realizada en fecha 07/07/2022, y siendo reproducidas las imágenes, se observa que la parte demandada no impugnó su contenido, indicando en el acta el tribunal que se observa al ciudadano Mohamad Rmeiti –demandado- afirmando haber firmado un contrato de arrendamiento con el actor, este Tribunal le otorga valor de indicio grave, adminiculado con el contrato de arrendamiento original ofrecido a efectum videndi concatenado con el documento de propiedad y el instrumento de administración otorgado al demandante, de conformidad con el artículo 395 de la Norma Adjetiva Civil en concordancia con el artículo 507 eiusdem. Así se establece.
• Prueba de cotejo sobre el contrato de arrendamiento contraído entre las partes involucradas en este juicio, siendo este un documento privado. Observándose de los autos, que dicha prueba no fue evacuada en la oportunidad correspondiente, por lo que este Tribunal la desecha. Así se indica.

Ahora bien analizado el acervo probatorio, se pasa a resolver el tema debatido, de acuerdo a los límites fijados por el a quo: “la existencia o no de contrato de arrendamiento, si el demandante tiene cualidad o no para intentar la presente acción, en caso de existir contrato de arredramiento entre las partes, determinar si hubo cumplimiento o incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, el desalojo o no del arrendatario al determinarse el incumplimiento o cumplimiento del contrato de arrendamiento” para lo cual resulta oportuno realizar las siguientes consideraciones: (Subrayado del fallo)

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituyen las reglas del reparto de la carga en búsqueda de la verdad, al establecer que:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
En este mismo orden, la disposición legal del artículo antes mencionado (art. 506 CPC), así como el artículo 1.354 del Código Civil Vigente, han sido analizadas constantemente por nuestra Sala Constitucional del Máximo Tribunal del País, mediante sentencia de fecha 19/05/2010, en el expediente Nro. 2009-1265, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, señalando que:
“…Precisado lo anterior y visto que el quid del asunto se centró en la desaplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, referidos a la carga de la prueba, esta Sala estima pertinente hacer algunas consideraciones en torno al contenido de ambas normas, las cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354 del Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
“Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Las disposiciones transcritas supra, están dirigidas a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los que sostiene el actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (vid. Sentencia Nº 389 de Sala de Casación Civil del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros La Paz).
En este orden de ideas, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987, señaló que: “…Esta distribución de cargas entre las partes, que se deduce lógicamente de la estructura dialéctica del proceso y tiene su apoyo en el principio del contradictorio, es lo que se llama carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma de ley, o implícita en la estructura misma del proceso. En el proceso dispositivo, los límites de la controversia (thema decidendum) quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación; ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina ˈOnus probando incumbit ei qui asseritˈ (La carga de la prueba incumbe al que afirma) (…) En resumen, tanto en el derecho romano, como en el medieval y en el moderno, ambas partes pueden probar: a) El actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) El demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”. (Vid. Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Editorial Altolitho C.A. Caracas 2004. Tomo III, páginas 292 y ss.).
Los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil son normas sobre la forma como las partes deben probar sus alegatos. Por lo tanto, su aplicación, por parte de los jueces, debe circunscribirse a tener en cuenta si quien afirmó o alegó una determinada pretensión o defensa, presenta los medios para probarla y, en caso de que estos medios sean considerados suficientes para probar lo alegado, se debe considerar procedente la pretensión o defensa esgrimida…”.

Nuestro actual sistema de cargas probatorias, además de ser de rango constitucional como lo contempla al artículo 49 del Texto Constitucional, se rige por las normas antes señaladas, en cuanto a que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, en este caso corresponde a la actora probar la relación contractual, unos de los hechos fijados en los límites, el cual quedó demostrado en el cuerpo de este fallo, específicamente, en el segundo punto previo resuelto precedentemente, en donde se analizaron las instrumentales que en su conjunto demostraron la cualidad del actor para intentar la acción, lo cual adminiculado con el Video filmado en fecha 05/02/2021 por el ciudadano Mohamad Rmeiti, el cual se encuentra guardado en un CD –ya analizado y valorado, se tiene como cierta la relación arrendaticia la cual inició en fecha 15/03/2021 mediante documento privado suscrito entre las partes intervinientes. Mientras que la parte demandada alegó que es incierto que haya dejado de pagar gastos comunes de condominio, que es incierto que haya dejado de pagar las facturas por servicios de teléfono y electricidad que corresponde al local PB-74, así también, que exista una deuda de aproximadamente (USD 700,00) en facturas acumuladas por dichos servicios desde el mes de abril de 2021 hasta el mes de agosto de 2021, que es incierto haya modificado el local comercial y que esté obligado a pagar la suma de dos mil quinientos dólares (USD 2.500,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento por falta de pago desde el mes de septiembre del 2021, invocando la prohibición contenida en el numeral del artículo 41 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo estos los hechos controvertidos a probar.
En tal sentido es oportuno, traer a colación sentencia Nº 424 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16/10/2019, relacionada a una controversia entre la propietaria/arrendadora de un inmueble que servía de sede a una clínica, quien era la arrendataria del bien, donde la empresa arrendadora pidió la finalización del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la clínica. Uno de los alegatos fue que la arrendataria no pagó íntegramente el alquiler mensual en dólares, consignando una cifra en bolívares inferior a la que resultaría de aplicar la tasa de cambio vigente al momento del pago, generándose diferencias mes a mes, estableciendo lo que sigue:
“(…) No obstante a lo anterior, quedó demostrado en autos que la arrendataria demandada no probó el cumplimiento de la cláusula vigésima cuarta pues a partir del año 2015 cuando contrató pólizas Nos. 01-06-102880, 01-20-102368 y 01-44-101255 de Seguro de Responsabilidad Civil General, Seguros de Dinero y Valores, y Seguro de Todo Riesgo Industrial, con la persona jurídica denominada MERCANTIL SEGUROS, cuya vigencia son desde el 1° de julio de 2015 hasta el 1° de julio de 2016, estas no estaba a favor de la arrendadora. De modo que, no consta en autos el cumplimiento de tales obligaciones para el período comprendido desde el primero (1ro) de enero del año de 2000 hasta el 30 de junio de 2015.
Del análisis precedentemente expuesto se evidencia que el CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., incurrió en el incumplimiento de las obligaciones que le imponían las cláusulas tercera, novena, décima primera y vigésima cuarta del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita.
Como consecuencia de lo precedentemente expuesto, se condena a la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., a pagar a la sociedad mercantil GRUPO EMPRESARIAL URBINA, G.E.U., C.A., la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE CON CINCO CENTAVOS DE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 440.229,05), por concepto del diferencial de los cánones de arrendamientos dejados de percibir correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2015, más el pago de los cánones de arrendamiento que se causen a partir del mes de septiembre de 2015, inclusive, hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme. Dicha cantidad será pagada con la entrega de lo equivalente, en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, de conformidad con la Resolución N° 19-05-01, de fecha 2 de mayo de 2019, dictada por el Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial N° 41.264, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago, para ello se ordena la experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) experto, de conformidad con el artículo 113 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Así se establece (…)”.

Ahora bien, tomando en cuenta el criterio jurisprudencial supra transcrito parcialmente al caso que nos ocupa, se pasa a contrastar el petitorio del escrito libelar, frente a lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada, toda vez que uno los puntos en discusión es la falta de pago de los cánones de arrendamiento del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia que inició el 15/03/2021, según contrato supra valorado -en los términos antes expuestos- cuyo alegato sirve de argumento para solicitar el desalojo del local arrendado, mas no el cobro de las pensiones insolutas, debiendo observar, que si bien el canon se fijó en la suma de dos mil quinientos dólares americanos (2.500 $) ello de manera referencial, toda vez que el pago se debía realizar al equivalente en bolívares, según la cláusula cuarta –que se da aquí por reproducida-; por tanto, resulta improcedente lo alegado por la parte accionada para excepcionarse del pago; y siendo que los contratos son ley entre las partes y se deben cumplir en los términos pactados, cuyo negocio jurídico conserva su validez, por tanto, este Tribunal, demostrada como ha sido la relación arrendaticia, le corresponde verificar si el demandado dio cumplió a las obligaciones contraídas, ello con la finalidad de verificar si proceden las causales de desalojo invocada. Así se establece.
En el caso en comento, la presente causa se trata del desalojo de un local comercial fundamentado en los literales a, b y c establecidas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
“Articulo 40. Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
Ahora bien, precisado lo anterior, tenemos que el actor realizó una relación de hechos que derivaron un derecho exigible, el demandado indicó como hechos inciertos lo expresado por el demandante, por lo que, era a través de la carga de la prueba que las partes iban a demostrar, en el caso del actor demostrar aquellos hechos que fundamentan su pretensión, y el demandado debe probar los hechos que fundamentan su excepción o defensa, evidenciándose de las pruebas aportadas por las partes que, en el caso del actor, quedó plenamente demostrada su cualidad de arrendador, así también, con la prueba de inspección realizada, si bien es cierto, quedó demostrada las condiciones en las que se encuentra el local, más sin embargo, no se logró determinar si el deterioro de las paredes eran provenientes del uso normal, o efectuado por reformas no autorizadas, por tanto, la causal contemplada en el literal c, no se encuentra cumplida, ahora bien, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que el demandado no aportó ningún medio de prueba, que enervara lo invocado por el demandante, y menos aún que efectivamente cumplió con el pago de los cánones de arrendamientos en los términos acordados en el contrato de arrendamiento de fecha 15/03/2021, correspondientes desde el mes de septiembre de 2021 hasta el mes de diciembre de ese mismo año (09/12/2021)– fecha de presentación de la demanda, teniéndose por ende al demandado insolvente, toda vez que el pago se debe realizar los primeros 5 días de cada mes, encontrándose por ende cumplida la causal contenida en el literal a de la Ley especial en referencia. Resultando inoficioso entrar analizar la causal b. Así se declara.
En base a todo los antes expuesto, es por lo que esta Juzgadora concluye que la apelación interpuesta debe ser declarada sin lugar, quedando confirmada la decisión del tribunal a quo en base a los motivos antes desarrollados; y por ende, la pretensión de desalojo conforme a la causal contemplada en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial debe prosperar. Así se dispondrá en el dispositivo de este fallo.

CAPITULO QUINTO
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito, Bancario y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación, ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en contra del fallo dictado en fecha 08/08/2022 por el juzgado a quo.
Segundo: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano Wladimir José Aquino, en contra del ciudadano Mohamad Rmeiti, por lo que deberá la parte accionada, desalojar el local comercial dado en arrendamiento Nro. PB-74, ubicado en la PLANTA BAJA del centro comercial Alta Vista I, ubicado entre la carrera Cuchivero paralela a la calle Caura, con las intersecciones de las carreras Nekuima y Gurí, sector Alta Vista de Ciudad Guayana, municipio Caroní del estado Bolívar, y entregarlo a la actora libre de bienes y de personas.
Tercero: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 08/08/2022 dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en base a los razonamientos antes expuestos.
Cuarto: se condena en costas a la parte demandada, en razón de haber resultado totalmente perdidosa, de acuerdo a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión conforme a los artículos 233 y 251 eiusdem. Líbrense boletas de notificación.

Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia bolivar.tsj.gob.ve., déjese copia certificada de esta decisión, notifíquese y en su oportunidad correspondiente remítase el expediente al tribunal de origen.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veintiún (21) días del mes de marzo del año dos mil veintitrés (2023). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
La Jueza Suplente,
Maye Andreina Carvajal
La Secretaria,
Yngrid Guevara
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ________________________ previo anuncio de Ley.

La Secretaria,
Yngrid Guevara
MAC/yg/jl
Exp. Nro.22-5955