REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio
Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del
Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 15 de noviembre del año 2023
213º y 164º
ASUNTO: FP02-V-2019-0217
RESOLUCIÓN: PJ0242023000127
PARTE DEMANDANTE
LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.727.336. debidamente representado por los ciudadanos LEONEL ENRIQUE JIMENEZ CARUPE Y KATHERINE FLOR YANGALI BERRIOS, venezolanos, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el IPSA bajo los números10.820 y 133.118, respectivamente, tal como consta de poder autenticado en la Notaria segunda de Ciudad Bolívar bajo el N° 42, Tomo 78, Folios 125 hasta 127 de fecha 14 de junio del año 2018, y corre inserto al folio 05 al folio 10 del presente expediente.
PARTE DEMANDADA
CARLOS NATAEL TIRADO FLORES, CARLOS JULIO VERGARA e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 8.897.878, E- 694.430 y V- 8.855.429, respectivamente, los dos primeros debidamente representados en este acto por el ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 49.467 en su condición de Defensor Judicial y el último debidamente representado por las ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, abogadas en libre ejercicio inscritas en el IPSA bajo los N° 84.605 y 258.763 respectivamente. Tal y como consta de Poder Apud Acta que riela en el folio 70 del presente expediente.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
ANTECEDENTES
En fecha 18 de septiembre del año 2019, se recibió procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles (U.R.D.D. Civil), constante de tres (03) folios y diecisiete (17) anexos, demanda que por Desalojo Local Comercial tiene incoada el ciudadano LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.727.336. debidamente representado por los ciudadanos LEONEL ENRIQUE JIMENEZ CARUPE Y KATHERINE FLOR YANGALI BERRIOS, venezolanos, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el IPSA bajo los números 10.820 y 133.118, respectivamente, tal como consta de poder autenticado en la Notaria segunda de Ciudad Bolívar bajo el N° 42, Tomo 78, Folios 125 hasta 127 de fecha 14 de junio del año 2018, en contra de los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES, CARLOS JULIO VERGARA e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 8.897.878, E- 694.430 y V- 8.855.429, respectivamente.
En fecha 23 de septiembre del año 2019, se dicto auto de entrada y admisión a la presente demanda, ordenando la citación de los demandados, arriba identificados.
En fecha 21 de octubre del año 2019, el suscrito alguacil de este Tribunal, consigna boletas de citación sin firmar por parte de los demandados, dejando expresa constancia.
En fecha 12 de noviembre del año 2019, los Co-apoderados judiciales de la parte actora, consignan diligencia, mediante la cual solicitan citación por cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 14 de noviembre del año 2019, este Tribunal acordó lo solicitado en diligencia de fecha 12-11-2019, y ordeno librar carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre del año 2019, la Co-apoderada Judicial de la parte actora, ciudadana KATHERINE YANGALI, up supra identificada, consigna carteles de citación, debidamente publicados.
En fecha 17 de febrero del año 2020, la ciudadana DEYANIRA JIMENEZ, en su condición de secretaria accidental de este Tribunal, hizo contar que en fecha 12-02-2020, siendo las 10:15 a.m., a los fines de fijar los carteles de citación librados a los demandados, dando cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de marzo del año 2020, la Co-apoderada Judicial de la parte actora, ciudadana KATHERINE YANGALI, up supra identificada, solicita se nombre defensor judicial a los fines de la continuación del presente juicio.
En fecha 19 de febrero del año 2021, se recibió Poder Apud Acta, otorgado por el ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, parte Co-demandada en el presente juicio, a las ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, abogadas en libre ejercicio inscritas en el IPSA bajo los N° 84.605 y 258.763 respectivamente.
En fecha 14 de abril del año 2021, las ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, abogadas en libre ejercicio inscritas en el IPSA bajo los N° 84.605 y 258.763 respectivamente, apoderadas judiciales del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, consignan escrito de contestación a la presente demanda.
En fecha 14 de abril del año 2021, la ciudadana YELI RIVERO, up supra identificada, Co-apoderada Judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, consigno diligencia solicitando el computo de los lapsos transcurridos en el expediente desde la fecha de la consignación del poder apud acta.
En fecha 19 de enero del año 2022, la ciudadana YELI RIVERO, up supra identificada, Co-apoderada Judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, consigno diligencia solicitando la reanudación de la presente causa
En fecha 19 de enero del año 2022, la ciudadana YELI RIVERO, up supra identificada, Co-apoderada Judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, consigno diligencia donde ratifica el escrito de contestación y las pruebas aportadas, solicitando a su vez el cómputo de los lapsos transcurridos en la presente causa.
En fecha 04 de febrero del año 2022, la ciudadana YELI RIVERO, up supra identificada, Co-apoderada Judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, consigno diligencia donde solicita fijación para la revisión del presente expediente.
En fecha 23 de febrero del año 2022, la ciudadana YELI RIVERO, up supra identificada, Co-apoderada Judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, consigna deposito de los cánones de arrendamiento correspondiente a los 12 meses del año 2021, así mismo solicito el computo de los lapsos transcurridos desde la consignación del poder apud acta.
En fecha 18 de marzo del año 2022, este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, reanuda la causa , ordenando librar boleta de notificación a la parte actora.
En fecha 18 de marzo del año 2022, el suscrito alguacil de este despacho, consigno boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana KATHERINE YANGALI, up supra identificada, apoderada Judicial de la parte demandante.
En fecha 01 de mayo del año 2020, la Co-apoderada Judicial de la parte actora, ciudadana KATHERINE YANGALI, up supra identificada, solicita se nombre defensor judicial a los ciudadanos Co-demandados CARLOS NATAEL TIRADO FLORES y CARLOS JULIO VERGARA a los fines de la continuación del presente juicio.
En fecha 05 de mayo del año 2022, este Tribunal nombro al ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 49.467, como defensor judicial de los ciudadanos Co-demandados CARLOS NATAEL TIRADO FLORES y CARLOS JULIO VERGARA, y ordeno librar boleta de notificación a los fines de que expresara su aceptación o rechazo del cargo.
En fecha 26 de mayo del año 2022, el suscrito alguacil de este despacho consigno boleta debidamente firmada, por el ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, abogado en ejercicio inscrito en el IPSAbajo el N° 49.467.
En fecha 01 de junio del año 2022, compareció por ante este Tribunal el ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 49.467, exponiendo su aceptación al cargo de Defensor Judicial de los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES y CARLOS JULIO VERGARA.
En fecha 01 de julio del año 2022, el ciudadano Defensor Judicial EMILIANO IBARRA RENDON, up supra identificado, consignó contestación a la presente demanda.
En fecha 11 de julio del año 2022, la ciudadana YELI RIVERO, up supra identificada, Co-apoderada Judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, ratifica su escrito de contestación a la demanda que riela en los folios 72 al 73 y los medios de pruebas que rielan en los folios 74 al 135.
En fecha 11 de julio del año 2022, la Co-apoderada Judicial de la parte actora, ciudadana KATHERINE YANGALI, up supra identificada, solicita que se proceda conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de julio del año 2022, este Tribunal ordena emplazar al defensor Judicial, a los fines de que realice la debida contestación a la presente demanda.
En fecha 29 de marzo del año 2023, el suscrito alguacil de este despacho consigno boleta debidamente firmada, por el ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, abogado en ejercicio inscrito en el IPSAbajo el N° 49.467.
En fecha 13 de abril del año 2023, el ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, en su condición de defensor Judicial, consigna escrito de Contestación a la presente demanda.
En fecha 02 de mayo del año 2023, las Co-apoderadas judiciales del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, arriba identificadas, ratificaron escrito de contestación a la demanda y los medios de pruebas aportados.
En fecha 04 de mayo del año 2023, este Tribunal Fijo para el día 09 de mayo del año 2023 las 09:00 a.m., la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de mayo del año 2023, se llevo a cabo acto de audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de mayo del año 2023, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijo loe Hechos y los Limites de la Controversia.
En fecha 15 de mayo del año 2023, se recibió escrito de promoción de pruebas, por parte de las Co-apoderadas Judiciales del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, arriba identificadas
En fecha 16 de mayo del año 2023, se recibió del ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, en su condición de Defensor Judicial, de los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES y CARLOS JULIO VERGARA, escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de mayo del año 2023, se recibió de los Co-apoderados Judiciales de la parte demandante, escrito de oposición al escrito de contestación.
En fecha 30 de mayo del año 2023, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada y ordeno librar oficio dirigido al DIRECTOR DE LA SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SEDEBAN). De igual manera, por auto de misma fecha este Juzgado negó la oposición planteada por los Co-apoderados Judiciales de la parte demandante.
En fecha 07 de junio del año 2023, se recibió diligencia mediante la cual se designe correo especial, por parte de las Co-apoderadas Judiciales del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, arriba identificadas.
En fecha 08 de junio del año 2023, este Tribunal designo como correo especial a la ciudadana YELI RIVERO, apoderada judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, para que haga llegar a al DIRECTOR DE LA SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SEDEBAN), el oficio Nro. 2260-153.
En fecha 07 de julio del año 2023, la Co-apoderada judicial del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado, ciudadana YELI RIVERO, consigna oficio debidamente recibido por el DIRECTOR DE LA SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SEDEBAN).
En fecha 18 de septiembre del año 2023, se recibió de la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SEDEBAN), respuesta al oficio 2260-153, librado en fecha 30-05-2023.
En fecha 18 de septiembre del año 2023, las Co-apoderadas Judiciales del ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, up supra identificado,ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, arriba identificadas, consignan resultas remitidas por la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SEDEBAN).
En fecha 18 de septiembre del año 2023, los Co-apoderado Judiciales de la parte demandante, arriba mencionados, solicitan se fije el día y la hora para la realización del acto del debate Oral.
En fecha 29 de septiembre del año 2023, los Co-apoderado Judiciales de la parte demandante, arriba mencionados, solicitan a este Tribunal se constituya en el inmueble, objeto de la presente demanda, a los fines de realizar inspección judicial, siendo asistidos por un practico fotográfico.
En fecha 02 de octubre del año 2023, este Tribunal acordó lo solicitado mediante diligencia de fecha 29-09-2023, fijando la realización de la misma para el día 03-10-2023, a las 09:30 a.m. con habilitación del tiempo que fuere necesario.
En fecha 03 de octubre del año 2023, este Tribunal llevo a la práctica la inspección judicial solicitada mediante diligencia de fecha 19-09-2023 y acordada mediante auto de fecha 02-10-2023, anexando acta en el presente expediente.
En fecha 03-10-2023, se recibió diligencia mediante la cual la experta fotográfica designada en el acta de inspección de fecha 03-10-2023, ciudadana KATIUSCA GARCIA DE GASCON, consigno fotografías.
En fecha 23 de octubre del año 2023, este Tribunal fijo el debate oral para el día miércoles 01-11-2023, a las 09:30 a.m.
En fecha 01 de noviembre del año 2023, se llevo a cabo acto de Debate Oral, dejando constancia de ello en el expediente y realizando por parte de la Juez de este Juzgado la lectura de la dispositiva de la presente decisión.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
La parte demandante narra los siguientes hechos:
De los hechos.
1.1 Relacion contractual, el incumplimiento legal y contractual:
Según consta del documento que producimos original en tres (03) folios útiles marcados “B” suscrito por las partes en fecha 24 de noviembre de 1989, posteriormente autenticado en la Notaría pública de Ciudad Bolívar, el 30 de noviembre de 1989, bajo el Nº 66, folio 88 al 90, tomo 32, nuestro porderdante LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN sobre un INMUEBLE para uso comercial (venta de comida, desayunos y almuerzos) ubicado en la Calle vidal , sin número, Parroquia Catedral de Ciudad Bolívar, con una superficie aproximada de catorce metros cuadrados con veinticinco centímetros (14,25 M2) de frente por cuarenta y cuatro metros (44 mts) de fondo, con los siguientes linderos. NORTE: Calle Vidal, antiguo paseo casacoima; SUR: solar que es o fue de BLANCA SANTANA DE RANGEL; ESTE, casa y solar que son o fueron de Luisa Rangel de Santana; y OESTE, casa y solar que son o fueron de José Ignacio Von Buren.- Las obligaciones de los referidos ARRENDATARIOS fueron total y definitivamente afianzadas por el ciudadano CARLOS JULIO VERGARA.
1.2 las principales CLAUSULAS del mencionado contrato son las siguientes:
En la SEGUNDA clausula se convino una duración del convenio de un (1) año, contado a partir del 1 de diciembre de 1989, prorrogable por el mismo lapso, pero por transcurso del tiempo, la duración se hizo indefinida. La cláusula TERCERA se acordó un canon mensual de arrendamiento de cuatro mil bolívares (4.000,00). La CLAUSULA CUARTA, obliga a los arrendatarios a realizar las reparaciones menores y a pagar todos los servicios que utilice el inmueble arrendado tales como aseo urbano, electricidad, agua y otros. Y en la cláusula SEXTA LOS ARRENDATARIOS declararon que reciben el inmueble arrendado en perfectas condiciones de conservación, limpieza y funcionamiento, obligándose a conservarlo en esas mismas condiciones. Finalmente, la cláusula SEPTIMA responsabiliza a LOS ARRENDATARIOS por el deterioro o ruina que pueda suferir dicho inmueble.-
1.3 INCUMPLIMIENTO POR LOS ARRENDATARIOS DEL PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO: Como se expresó y demostró precedentemente con el respectivo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, LOS ARRENDATARIOS se obligaron en la CLAUDULA TERCERA a pagar por mensualidades vencidas la suma de cuatro mil Bolívares (Bs. 4.000,00) pero desde septiembre de 2010 comenzó a depositar en forma acumulativa hasta marzo de 2015, a razón de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00) mensuales, en forma irregular mensualmente, siendo el último mes cancelado unilateral y extratemporáneamente por los arrendatarios el de marzo de 2015, según consta de las copias certificadas de las actuaciones cursantes en el expediente nº FP02-S-2010-003382 en el Tribunal tercero de Municipio Heres de esta Circunscripción Judicial que produzco en ocho (8) folios útiles marcados “C”..- Por lo antes expuesto y probado LOS ARRENDATARIOS CARLOS NATAEL TIRADO FLORES e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZAMAN, cancelaron mediante consignación en el referido tribunal hasta marzo de 2015. Dejo constancia que parde de las cantidades que por cánones arrendaticios depositadas por LOS ARRENDATARIOS fueron cobradas por nuestro poderdante. Legalmente adeudan a nuestro mandante los cánones mensuales desde agosto de 2017 hasta agosto de 2019, que corresponden a veinticuatro (24) mensualidades inquilinarias, por tanto, ahora me limito a reclamar la deuda arrendaticia pendiente, dos (2) años, es decir, desde agosto de 2017 a agosto de 2019, hasta ahora que serían veinticuatro (24) meses, de los cuales no consignaron ni un solo mes en dicho tribunal, que ascenderían a la suma en bolívares de cuatro bolívares (Bs 4,00) cuya cantidad equivale a la irrisoria suma derivada por el radical cambio del cono monetario como consecuencia de la reconversión. Cuya irrisoria suma asciende hasta ahora a la cantidad de NOVENTA Y SEIS (Bs 96,00), siendo jurídicamente el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, conforme a lo dispuesto en los artículos 1579 y 1592 del código civil, la permanencia y posesión de los citados arrendatarios en el inmueble comercial alquilado, es absolutamente injusta e ilegal, por cuanto adeudan legalmente varios años y meses adicionales de cánones arrendaticios, y han demostrato que quieren seguir poseyendo y lucrándose ilícitamente del aludido inmueble de gratis, sin pagar nada, incurriendo en la causal de desalojo prevista en la letra “a” del artículo 40 del Decreto Ley de regulación de Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, el cual establece textualmente: “Artículo 40: son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento…”, esta acción de desalojo arrendaticio pretende judicialmente poner fin al referido contrato de arrendamiento, a tiempo indeterminado , para obtener la devolución solvente y en buen estado del inmueble arrendado, con fundamento en la causal legalmente establecida en artículo 40, letra “a” del Decreto Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
Fundamentan su pretensión en las siguientes normas legales:
2. NORMAS Y OBLICACIONES ARRENDATICIAS LEGAL Y CONTRACTUALES APLICABLES A DICHO INCUMPLIMIENTO.
Las principales CLAUSULAS del referido contrato pactadas por las partes y aplicables a este caso son:
2.1 OBLIGACIONES DE PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO:
2.1.1 NORMAS LEGALES ORDINARIAS:
Siendo el precio o el canon, uno de los elementos fundamentales de la relación arrendaticia, por constituir la contraprestación del arrendatario por el uso, goce y disfrute del bien arrendado, en el código civil están consagradas algunas normas de aplicación universal y general a la materia inquilinaria, las cuales no han sido derogadas, y son aplicables por mandato del artículo 6 del decreto Lye de regulación de inmuebles para el uso comercial, a saber:
a) El artículo 1133 del código civil, referente a la definición del contrato, en general.
b) El artículo 1167 C.C, que establece la acción principal de resolución contractual y subsidiariamente la de daños y perjuicios.
c) El artículo 1264 C.C que consagra que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios.-
d) El artículo 1579 del código civil, que exige que el precio, canon o pensión arrenmdaticia debe ser cierto y determinado, no puede depender del azar ni de la voluntad de una de las partes.-
e) El artículo 1592.2 del código civil, que es la segunda obligación esencial del contrato inquilinario, consistente en que el precio, el alquiler, el canon o la pensión DEBE PAGARSE EN LOS TÉRMINOS CONVENIDOS por las partes, en este caso la forma de calcular la cuantía y la oportunidad de pago fue expresamente pactada por ambas partes en la cláusula tercera contractual y en los artículos 24,26 y 33del decreto ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
f) La fijación o determinación del precio o canon tiene su fundamento en el artículo 1159 del código civil, que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por razones legales, y el artículo 1160 ejusdem, según el cual, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos y las consecuencias derivadas. Y
g) El artículo 1594 C.C que ordena a LA ARRENDATARIA devolver el inmueble arrendado tal como lo recibió, según el respectivo contrato.-
2.1.2 NORMAS LEGALES ESPECIALES: son la normas especiales aplicables a esta materia establecidas en el decreto ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial:
- el artículo 14 del citado decreto-ley, establece la OBLIGACION DE LOS ARRENDATARIOS de pagar el canon arrendaticio en la cantidad y oportunidad fijada en el respectivo CONTRATO, según el mencionado decreto-Ley- en este caso, LOS ARRENDATARIOS, ha sido reiteradamente requeridos para el pago de los canonesarrendaticios, pero estos se han negado a cumplir esa OBLIGACION ESENCIAL (art. 1592-2 C.C.), adeudando legalmente, hasta ahora dos (2) años consecutivos: de 2017 a agosto de 2019, a razón de cuatro bolívares (Bs. 4,00) mensuales para un total de NOVENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 96,00) cada uno, incluyendo el IVA.- El artículo 40, que señala expresamente las causantes de DESALOJO LEGAL, coincidiento totalmente con lo acordado en el respectivo contrato, disponiendo entre otras las siguientes:
a) que LA ARRENDATARIA HAYA DEJADO DE PAGAR DOS (2) CANONES DE ARRENDAMIENTO…
i) que LA ARRENDATARIA incumpla cualesquiera obligaciones que le correspondan según la ley, el contrato.-
2.1.3) OBLIGACION CONTRACTUAL INCUMPLIDA POR LOS ARRENDATARIOS CARLOS NATAEL TIRADO FLORES e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN: La cláusula contractual esencial vulnerada por LOS ARRENDATARIOS, es la TERCERA, por cuanto se han negado por años y siguen negando a cancelar el canon de arrendamiento LEGAL Y CONTRACTUALMENTE convenido voluntariamente por las partes, que debieron pagar LOS ARRENDATARIOS puntualmente, POR LAS MENSUALIDADES VENCIDAS desde hace más de dos (2) años, de septiembre de 2017 a agosto de 2019: teniendo, en consecuencia, nuestro poderdante el derecho que ante esa grave falta de pago de la referida obligación esencial a solicitar EL DESALOJO JUDICIAL, estando obligados LOS ARRENDATARIOS legal y contractualmente a devolverle el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones que lo recibió, cancelando los servicios impuestos y los gastos judiciales, incluyendo honorarios de abogados.
En resumen, los hechos demuestran que LOS ARRENDAARIOS alquilaron el referido local para uso comercial, identificado en el respectivo contrato precedentemente reseñado; en cuyo local opera comercialmente con fines de lucro, no pagando ni un céntimo por el arrendamiento pactado en dicho convenio en los últimos dos años.
Con el DESALOJO JUDICIAL solicitado, LOS ARRENDATARIOS, deben devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado de conservación, limpieza, mantenimiento y funcionamiento en que lo recibieron. LOS ARRENDATARIOS, también deberá pagar y entregar a EL ARRENDADOR las solvencias demostrativas de las cancelaciones de los gastos por servicios públicos o privados utilizados en el inmueble arrendado, tales como luz, teléfono, aseo urbano, agua y otros.
LA FIANZA DELAS OBLIGACIONES ARRENDATICIAS. De conformidad con el artículo 19 del Decreto Ley de Arrendamiento de inmuebles para uso comercial, en los contratos de arrendamiento son procedentes las garantías del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato y en la ley por el arrendatario. La fianza es una de esas garantías. En este caso, en el texto del respectivo contrato de arrendamiento, el ciudadano CARLOS JULIO VERGARA, antes identificado, se constituyó en FIADOR SOLIDADRIO Y PRINCIPAL PAGADOR de todas y cada una de las obligaciones aquí por los arrendatarios, que la fianza regirá hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado y otras obligaciones asumidas por dicho fiador, quien también suscribió dicho contrato.
Siendo Las pretensiones de la parte demandante las siguientes:
Por cuento LOS ARRENDATARIOS, antes identificados, extrajudicial y reiteradamente han incumplido la referida obligación legal y contractual de pagar desde hace años las
mensualidades vencidas desde septiembre de 2017 a agosto de 2019, resulta procedente la acción judicial de desalojo judicial para que devuelvan satisfactoriamente el inmueble alquilado en el mismo buen estado que lo recibieron y entregue los recibos demostrativos de la cancelación total de los servicios utilizados durante el arrendamiento; y ante su persistencia en ese incumplimiento; en nuestro carácter demostrado de poderdantes de EL ARRENDADOR Y fundamentados en el contrato inquilinario y los documentos públicos anexos sobre el citado inmueble, acudo ante su competente autoridad, para demandar con el carácter antes demostrado como en efecto, formalmente demando en acción de desalojo judicial a los mencionados arrendatarios, CARLOS NATAEL TIRADO FLORES e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, antes identificados, e igualmente demando al ciudadano CARLOS JULIO VERGARA, en su condición de fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones de los codemandados, para que convenga o en su defecto a ello sean condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Desalojar definitivamente el referido inmueble arrendado en el mismo buen estado de funcionamiento, limpieza y conservación que lo recibió; libre de bienes y personas.- SEGUNDO: Entregar los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano consumidos por la arrendataria-demandada en el referido inmueble alquilado, y en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios, que sea condenada a su pago.- Y TERCERO: Pagar las costas y costos judiciales, incluyendo honorarios de abogados,-
De conformidad con lo establecido en los artículos 340, 36 Y 38 del Código de Procedimiento Civil, se estima el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de NOVENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 96,00), equivalente a un punto noventa y dos unidades tributarias (1.92 UT), solicitando expresamente que este valor sea aceptado por estar ajustado al nuevo cono monetario vigente desde agosto de 2018 en Venezuela. Señalamos como domicilio procesal a la Calle San Pedro con Avenida Guasipati, Quinta Milagros de Ciudad Bolívar, requiriendo a los demandados que también indiquen su domicilio procesal. Esta demanda se fundamenta en los hechos expuestos, en las pruebas consignadas con este Libelo, en el contrato de arrendamiento antes reseñado y en los artículos del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y del Código Civil, antes reseñados. -
IV
PRUEBAS DOCUMENTALES ACOMPAÑADAS:
A los fines legales se acompañan y hacen valer las siguientes pruebas documentales:
4.1.- El poder otorgado por el demandante.
4.2. El CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que demuestra la relación inquilinaria y las obligaciones esenciales incumplidas por LOS ARRENDATARIOS, anexo marcado "A".-
4.3. Las copias certificadas de actuaciones en el expediente judicial de consignaciones de la parte demandada, consignadas marcados "B".-
La parte Co-demandada, ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, suficientemente identificado, por medio de sus apoderadas Judiciales ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, suficientemente identificadas, admite el siguiente hecho de los alegatos realizados por la parte demandante:
CAPITULO I
DE LA ADMISION DE LOS HECHOS.
Admitimos corno hecho cierto que nuestro representado: ISAAC VICTOR CATEJON GUZMAN y CARLOS NATAEL TIRADO FLORES, en fecha veinticuatro (24) de noviembre del año Mil Novecientos Ochenta y Nueve (1.989) celebró contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 30/11/1989, quedando inserto halo el Nº 66, folio 88 al 90, Tomo 32 sobre un bien inmueble (vivienda) ubicado en la Calle Vidal S/N, Municipio Angostura del Orinoco, Parroquia Catedral, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar. el cual se le dio un uso para venta de comidas (Desayunos y Almuerzos). El canon de arrendamiento fue establecido en un monto de Cuatro mil Bolívares con cero céntimos (Bs 4.000,00) que con la reconversión monetaria equivale un monto de (Bs.4,00) Bolívares y que posteriormente fue notificado de manera verbal que canon de arrendamiento fue aumentado a la suma de Un Mil Ochocientos Bolívares. (Bs. 1.800,00). Reconocemos como cierta que el lapso de duración del presente contrato de arrendamiento fue de un año contado a partir del primero de diciembre de 1989. Existiendo una relación arrendaticia por 32 años, siendo que hoy día se hizo indefinido tal y como se desprende del contrato de arrendamiento consignado por el actor.
Contesta la parte Co-demandada de la siguiente manera:
CAPITULO II
DE LA CONTESTACION DEL FONDO DE LA DEMANDA.
1.- Contradicción en todas y cada una de sus partes de la demanda Incoada:
En nombre de nuestra mandante rechazamos, negamos y contradecimos en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que ha sido incoada por ante este Tribunal por parte del ciudadano: LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, incumplimiento del pago de cánones de arrendamiento, por ser falso ya que nuestro representado haya dejado de cumplir las obligaciones que se derivaban del contrato de arrendamiento que regulo la relación que dio origen a la presente acción, es necesario para esta representación señalar que el Arrendador ciudadano: LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, una vez que se negó recibir el pago de los cánones de arrendamiento nuestro representado los consignaba por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, expediente signado con el N° ASUNTO: FP02-S-2010-2015, expediente consignado por el actor y donde se puede evidenciar los pagos realizados por nuestro representados.
2.- Contradicción especifica de la demanda incoada.
Rechazamos, negamos y contradecimos en cada una de sus partes, tanto en los hecho corno en el derecho, lo alegado por el actor el punto 1.3. Incumplimiento por los Arrendatarios I del pago de cánones de arrendamiento. Ahora bien ciudadano Juez, de manera verbal se le notifico del incremento de los canon de arrendamiento a razón de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES, (Bs. 1.800,00), que no solo cancela sus obligaciones al día sino que por lo general cancela de manera adelantada haciendo depósito de los doce (12) mes completo de los cánones de Arrendamiento de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES, (Bs. 1.800,00) cada mes a la cuenta N° 01750067820060560894, Banco Bicentenario, siendo su titular LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, todo esto se evidencia de los recibo y depósitos consignados en dicho expediente.
Rechazamos, negamos y contradecimos en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por el actor que nuestro representado adeuden desde AGOSTO 2017 a AGOSTO 2019 es decir veinticuatro (24) mensualidades de los cánones de arrendamiento a razón de cuatro bolívares (4.00), situación que es falsa de toda falsedad ya ha venido realizando a través de depósitos en la cuenta del arrendador cosa que siguió haciendo de firma constante permanente, con lo cual se evidencia que nuestro representado cumplió con todas y cada una de sus obligaciones por ende no hay violación del contrato de arrendamiento y de las obligaciones estatuidas en el mismos, acompañamos marcado con la letra"X-1) en copia simple 12 depósitos los cuales se realizan los primero de cada mes y depósito de los cánones de arrendamiento correspondiente al año 2017, marcado con la letra X-2, depósitos de los cánones de arrendamiento correspondiente al año 2018, los cuales totalizan 12 depósitos, consignado en copia simple.
Es necesario manifestar que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado de conformidad con el Artículo 30 de lay in comento.
Rechazamos, negamos y contradecimos en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, relacionado con la fianza comercial por cuanto el mismo no cumple lo establecido en la ley artículo 19 El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste.
Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. Cuando se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres meses (03) del canon de arrendamiento establecido, y deberá acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía y, en todo caso, serán acumulados en la cuenta referida.
Cuando se constituya una fianza de fiel cumplimiento, esta no podrá exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido, y deberá ser emitida por una institución debidamente reconocida. Y no un particular como lo es el ciudadano CARLOS JULIO VERGARA, Demandado en la presenta causa como Fiador Solidario y principal pagador.
CAPITULO III
DEL DERECHO.
Artículo 40 Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. Caso que no aplica ya que nuestro poderdante ha sido responsable y consecuente con los pagos de los cánones de arrendamiento.
Código Civil Artículo 1354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
CAPITULO III
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, acompaño a la presente Contestación de la demanda como prueba documental las siguientes: 1.- Legajos de depósitos correspondientes a los cánones de arrendamiento a los años 2017, 2018, 2019 2020 y 2021, depositada a la cuenta la cuenta N° 01750067820060560894. Banco Bicentenario, siendo su titular LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, con el objeto de demostrar que nuestro representado ha cumplido cabalmente con su obligación como un buen padre de familia
2.- Ratifico y hago valer legajos de depósito correspondiente al año 2017 al 2019, con el objeto de demostrar a este Tribunal, que es falso la alegación del acto cuando dice que desde el año 2017 no cancela dicho canon de arrendamiento.
3.- Solicito como prueba informe a la entidad Bancaria: Banco Bicentenario para que informe este Tribunal sobre los siguientes particulares: 1.- A quien pertenece la cuenta Nº 01750067820060560894, 2.- Estado de cuenta correspondiente a los años 2017, 2018 y 2019, prueba que es promovida con el objeto de demostrar que no ha existido incumplimiento en el Pago de los cánones de arrendamiento por ante de nuestro representado.
Ratificamos y hacemos valer en todo su valor probatorio las pruebas documentales consignado por el actor como lo son a) Contrato de Arrendamiento y b) copias certificada de expediente ASUNTO: FP02-S-2010-2015, con el objeto de demostrar el cumplimiento de dicha obligación arrendaticia.
Dejamos así contentada la presente demanda, y finalmente solicitamos que el presente escrito sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. -
Por último solicitamos a este juzgador declare sin Lugar la presente acción de demanda por desalojo intentada por la parte actora contra nuestros representados.
EMILIANO IBARRA RENDON, suficientemente identificado, en su condición defensor Judicial de los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES y CARLOS JULIO VERGARA, up supra identificados, realiza la presente contestación:
Dejo expresa constancia que después de haber sido designado Defensor Judicial los días miércoles 25 de mayo de 2022, aproximadamente a las 10.30 a.m. y el 1 de julio de 2022, a las 8.30 am. me trasladé a la sede de la empresa RESERVI ubicada en el Sector Plaza. entre Avenida Sucre y Moreno de Mendoza de Ciudad Bolívar, tratando de ubicar personalmente en esa empresa del codemandado CARLOS JULIO VERGARA para comunicarle la existencia de la referida demanda en su contra, siendo atendido por un empleado de nombre José Estrada que me manifestó que el referido señor no se encontraba en el lugar; suministrándome los números telefónicos para localizarlo posteriormente, lo que hice en diversas ocasiones llamando a los teléfonos 6321010 y 6328145 el día 12 de abril de 2023 tratando de contactarlo personalmente; y finalmente después de mi citación el 29 de marzo de 2023 para la contestación, llamé nuevamente a los referidos teléfonos de la citada empresa del señor Carlos Julio Vergara el 12 de abril de 2023 comunicándome son el ciudadano que dijo llamarse Carlos Vergara, hijo del demandado Carlos Julio Vergara, al mismo número telefónico 0285-632.81.45, en la firma mercantil Reservi, quien informó que su Padre no se encontraba en el lugar, le informé sobre esta demanda y me indicó que se lo manifestaría a su Padre, haciendo constar la imposibilidad de ubicarlo personalmente, procediendo a todo evento a ejercer su defensa con esta contestación de la demanda.
Niego y rechazo los hechos en los que trata de fundamentarse el demandante para intentar su acción. Alego que, aun cuando es cierto, la existencia del contrato de arrendamiento suscrito el 24 de noviembre de 1989, posteriormente autenticado en la Notaría Pública de Ciudad Bolívar, el 30 de noviembre de 1989, bajo el N° 66, folio 88 al 90, Tomo 32, alego que los ciudadanos ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN y CARLOS NATAEL TIRADO FLORES han seguido ocupando el inmueble alquilado y cumpliendo el referido contrato de arrendamiento, especialmente cancelando los cánones arrendaticios como ellos alegan en su contestación, por tanto, dichos arrendatarios tienen derecho a Permanecer en el referido inmueble, como lo expresan en su contestación de demanda, la que coincido plenamente.
Niego que mi representado como fiador en el mencionado contrato adeude ninguna cantidad de dinero por cánones arrendaticios que han sido cancelados, como se indicó en la contestación de demanda presentada a este Tribunal por el arrendatario Isaac Víctor Castejón Guzmán, - Niego y rechazo la fundamentación fáctica y legal de la demanda, - Niego y rechazo la demanda propuesta para que se desaloje el inmueble arrendado y se pague ninguna cantidad de dinero por concepto de presuntos cánones adeudados a los accionantes, Y niego y rechazo que mi representado tenga que pagar ninguna costa -
Como fiador que es el codemandado CARLOS JULIO VERGARA ratifica las pruebas que acompañó el codemandado arrendatario ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN que demuestran su solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones inquilinarias, especialmente el pago de los cánones -
Dejo así contestada la acción propuesta, cumpliendo mi deber de defensor judicial, solicitando se declare sin lugar la demanda- Es justicia. Ciudad Bolívar, trece de abril de dos mil veintitrés.-.
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR:
En el día 04 de mayo del año 2023, mediante auto dictado por este Tribunal, se fijo la audiencia preliminar la cual se realizo en fecha 09 de mayo del año 2023, ambas partes hicieron uso de exponer su defensa, por lo que la parte demandante ratifico todos los punto en ello incluye el petitorio y todos los medios de prueba, por otro lado, la parte demandada ratifico su contestación de la demanda y todas las pruebas presentadas.
DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS:
En su debida Oportunidad procesal y por auto de fecha 12 de mayo del 2023, este Tribunal procedió a fijar los hechos y límites de la controversia de la siguiente manera:
FIJACION DE LOS HECHOS
1.- Que en fecha 24 de Noviembre del año 1989 inicio la relación arrendaticia entre el ciudadano LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, con los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN.
2.- Que en la clausula segunda del contrato de arrendamiento se convino una duración de un (01) año, contado a partir del 1ro de Diciembre del año 1989, prorrogable por el mismo lapso, pero por transcurso del tiempo la duración se hizo indefinida.
3.- Que en la clausula tercera se acordó un canon mensual de arrendamiento de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), y que con la reconvención monetaria equivale a un monto de CUATRO BOLIVARES (Bs. 4,00).
Estos son hechos que no requieren pruebas, pues respecto de ellos no existe controversia.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Son hechos que deben ser probados por el demandante:
La falta de pago por parte del demandado del canon de arrendamiento desde el año 2017 hasta el año 2019.
Son hechos que deben ser probados por el demandado:
Los pagos del canon de arrendamiento desde el año 2017 hasta el año 2019.
La notificación verbal del aumento del pago del canon de arrendamiento a MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00).
Se abre el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa.
DE LAS PRUEBAS:
Las apoderadas Judiciales de la parte Co-demandada,YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, up supra identificadas, en fecha 15 de mayo del año 2023, presento escrito de promoción de pruebas, en el cual procedió a promover y a ratificar las pruebas acompañadas con la contestación de la demanda, promoviendo:
1.- LEGAJOS DE LOS DEPOSITOS COREPONDIENTES A LOS CONONES DE ARRENDAMIENTOS de los años 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021, depositados a la cuenta del ARRENDADOR, LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ Nº 01750067820060560894, BANCO BICENTENARIO.
2.- hace valer legajos de depósito correspondiente a los años 2017 al 201, (2) años que alega el demandante que debe el demandado y que dichos pagos son realizados en la cuenta del ARRENDADOR LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ Nº 01750067820060560894, BANCO BICENTENARIO.
Por ultimo ratifica prueba de informe dirigida al Banco Bicentenario, promovida con el escrito de contestación de la demanda, con los siguientes particulares:
“PRIMERO: indique si el ciudadano LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, es titular de la cuenta 01750067820060560894.
SEGUNDO: que tipo de cuenta es.
TERCERO: indique si existe depósitos o pagos a la cuenta Nº 01750067820060560894, de los años 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 y 2023”
El defensor judicial de los Co-demandados, EMILIANO IBARRA RENDON, up supra identificado, ratifica en cada una de sus partes las pruebas aportadas por la las apoderadas de la parte Co-demandada YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, up supra identificadas.
DE LA ADMISION DE LAS PRUEBAS:
Este Tribunal por auto de fecha 30 de mayo del año 2023, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, quedando de la siguiente manera:
Visto los escritos de pruebas de fechas 15/05/2023 y 16/05/2023 presentados por los ciudadanos Yeli Rivero y María Esther Hernández, Co-apoderadas judiciales del ciudadano Isaac Víctor Castejón Guzmán, parte Co-demandada, y; Emiliano Ibarra Rendón Defensor Judicial de los ciudadanos Carlos Julio Vergara y Carlos Natael Tirado Flores, Co-demandados en el presente juicio por Desalojo Local Comercial, el Tribunal pasa a pronunciarse de la siguiente manera:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En cuanto a las “pruebas documentales”. Se admiten por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En cuanto a las “pruebas de informe” se admite la solicitud de prueba de informe en la cual se solicitará a la Superintendencia de las instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) informe sobre los particulares señalados.
DEL DEBATE ORAL:
Por auto de fecha 23 de octubre del año 2023, este Tribunal fijo la celebración del debate oral, la cual tuvo lugar en fecha miércoles01 de noviembre del año 2023, quedando el acta del debate de la siguiente manera:
En horas de despacho del día de hoy, primero (01) de noviembre del año dos mil veintitrés (2023), siendo las nueve y cincuenta minutos de la mañana (9:50 a.m.), de fecha y hora fijada a los fines de llevar a cabo el DEBATE ORAL de conformidad con lo establecido en último apartado del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por los ciudadanos LEONEL JIMENEZ CARUPE y KATHERINE FLOR YANGALI BERRIOS, abogados en libre ejercicio inscritos en el IPSA bajo los N° 10.820 y 133.118, respectivamente, apoderados judiciales del ciudadano LUIS GREGORIO QUINTERO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.727.336, en contra de los ciudadanos CARLOS NATAEL TIRADO FLORES, CARLOS JULIO VERGARA e ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 8.897.878, E- 694.430 y V- 8.855.429, respectivamente, los dos primeros debidamente representados en este acto por el ciudadano EMILIANO IBARRA RENDON, abogado en ejercicio inscrito en el IPSAbajo el N° 49.467 en su condición de defensor judicial y el último debidamente representado por las ciudadanas YELI RIVERO y MARIA ESTHER HERNANDEZ, abogadas en libre ejercicio inscritas en el IPSA bajo los N° 84.605 y 258.763 respectivamente.
Encontrándose presentes por la parte Demandante el abogado LEONEL JIMENEZ CARUPE, arriba identificado.
A su vez, por la parte demandada se encuentran también presentes las ciudadanas YELI RIVERO, MARIA ESTHER HERNANDEZ,arriba identificadas, y el EMILIANO IBARRA RENDON, con el carácter acreditado en autos.
Se encuentran también presentes la ciudadana Juez adscrita a este despacho MIRIAM MUSSA NAIM, la Secretaria ROSEMARY ORTA, y anunciada como ha sido se da inicio al presente DEBATE ORAL.
De igual manera este tribunal juramenta al ciudadanoRICHARD CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 9.481.635, técnico audio visual adscrito al Circuito Laboral del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, como experto audiovisual a los fines de ser grabado el presente acto manifestando él la aceptación del cargo que le fue designado, la cual contesto en alta e intangible voz “sí, puedo cumplir fielmente con las funciones del cargo designado”. Conste.
Se da inicio al acto y se le otorga la palabra a la parte demandante.
LEONEL JIMENEZ CARUPE:
Buenos días juez, ciudadanos integrantes del tribunal y colegas. Hoy estamos en la audiencia de juicio de un caso que está cumpliendo 4 años en un arrendamiento de un inmueble hoy destruido que fue entregado en excelentes condiciones hace 33 años en el 1983, de ese caso se trata, nosotros vamos a comenzar señalando que como abogados debemos saber lo que es un contrato.
Contrato es una vinculación que genera vinculación para ambas partes, el contrato de arrendamiento es definido por la ley como un contrato mediante el cual el arrendador se obliga a hacer gozar de la cosa arrendada al arrendatario quien a su vez se obliga a pagar los cánones de arrendamiento en la forma convenida.
No olvidemos que desde la época romana se considera al arrendamiento como un contrato de tracto sucesivo, es decir, que así como el arrendatario goza del inmueble, tiene que pagar consecutivamente los cánones de arrendamiento.
La forma de pagar los cánones de arrendamiento son normalmente dos: una vía normal que el arrendatario le cancela al arrendador y el emite su recibo, pagando la deuda. La otra está establecida en la ley de orden público según la ley vigente por cuanto se trata de un derecho del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento cuando el arrendador se niega a recibir para poder liberarse, la ley establece la consignación de inicial, que como todos sabemos, que en la vigente ley se estableció un sistema administrativo de pago que no se cumplió y por mandato jurisprudencialpacífico se consagró la aplicación de la consignaciones judiciales previstas en la derogada ley de arrendamiento inmobiliario de 1999, que en su artículo 51 al 57 establece el procedimiento consignatorio. Evidentemente tanto en derecho civil como inquilinario, cuando se consigna el pago de una deuda, establece a un tribunal que tiene que hacer un depósito para que el tribunal lo entregue a un depositario.
En materia arrendaticia, las normas declaradas en vigencia por el Tribunal Supremo de Justicia son del art. 51 al 57, de la ley de arrendamiento inmobiliariode 1999. Esa ley señala que el arrendatario después de que el arrendador no quiere recibir el pago del canon, acude al tribunal con un escrito y con un depósito de la cantidad a pagar, el tribunal crea un expediente, un cuaderno de medidas para que en ese cuaderno se haga constar de ese depósito, se notifique al interesado y en ese cuaderno de medidas como manda la ley, repito, de orden público, deben hacerse todas la consignaciones en el plazo establecido en el art. 51, referido a la mensualidad.
Una vez que el tribunal abre su cuaderno, notifica al arrendador, el arrendado puede venir y cobrar o no hacerlo, y los sucesivos pagos que el arrendador insiste en no recibirlo deben hacerse en el tribunal. Se abre una cuenta que está bajo el control del tribunal, para eso es la consignación evidentemente.
El juez recibe los depósitos bancarios, chequea a quien corresponde, todo eso debe hacerse por escrito, siendo esta la praxis judicial práctica y notoria. Recibe el tribunal el escrito con la consignación correspondiente, viene el arrendador y lo cobra y el tribunal tiene la libreta como una forma de control como evidencia de su intervención, ordenando al banco “el pago de tantos bolívares correspondientes al mes tal”.
El arrendador jamás puede ir al banco exigiendo pago si no hay una orden del tribunal, esta es la praxis judicial ampliamente conocida por todos los abogados, no estoy inventando y así está escrito, la juez debe saberlo siendo ella Juez de Municipio.
En este caso nosotros demandamos por falta de pago desde el 2017 hasta la presente fecha, sin olvidar que el es de trato sucesivo, luego la parte demandada consigno n el tribunal 3eroi de municipio, unos pagos y después abandonó el expediente, mas nunca consigno en ese tribunal, quedando este inútil, violando elartículo que obliga al consignante a pagar todas y cada una de las consignaciones.
Ante esta situación nosotros consignamos el contratode arrendamiento donde se establecía un pago mensual, aceptamos la demanda y la cantidad que la contraparte consignó en el tribunal que fue de 1800 bs mensuales y consignamos copia certificada del procedimiento de consignación, pero en ese procedimiento solo está demostrado un pago hasta cierto punto, no todos.
La parte demandada alegóque ellos pagaban, estaban al día, por adelantado, etc, etc, y asumió como suyo el contrato de arrendamiento que establecía dos obligaciones, pagar y mantener el buen estado de conservación del inmueble expresado, Tanto en las leyes ordinarias como el Código Civil, como la ley de arrendamientos comerciales, la cual es la esencial.Yenese contrato manifiesta que recibieron el local en perfecto estado de conservación.
Esos fueron los alegatos de la parte demandada.
Respecto a las pruebas, está el contrato, el monto de arrendamiento que ambas partes lo aceptan y lo que está en discusión es si pagaron o no pagaron.
Entonces si nosotros consignamos una copia certificada de la copia de apertura del procedimiento incoado en el Tribunal Tercero de Municipio Heres, la parte demandada acepta que ellos consignaron algunos cánones de arrendamiento y el tribunal lo distribuyó como lo establece la ley y la práctica, siendo retirados algunos por el arrendado, entregándole las libreta y oficiándole al banco para que le pagara la cantidad que había depositado. Entonces el tribunal, la parte demandada tenía quetraer ante el tribunal todas las consignaciones judiciales ante el Tribunal Tercero de Municipio, desde la fecha en que consignó la consignación hasta la fecha actual, porque lo que demuestra el pago es esa consignación judicial ante el tribunal, porque si nos vamos al concepto jurídico de lo que es pago porque es una palabra sencilla y corriente, es cuando uno recibe lo que le deben, no cuando a uno se lo depositan en un banco cualquiera y más en este caso, el arrendatario no está en conocimiento de esas consignaciones, violando el derecho al conocimiento y la defensa y el tribunal tampoco dio esta consignación violándose lo que establece el art. 56, que obliga al arrendatario a pagar y depositar por los comprobantes bancarios para que el tribunal los procese y le permite al arrendador, le autorice a cobrarlo, entonces obviamente no es pago, pago es cuando se recibe.
Si se ha escogido la vía de la consignación judicial, no podemos hablar entonces.
Desde septiembre de 2017 hasta la presente fecha, no se consignó ante este Tribunal la copia certificada de la copia de las consignaciones ante el Tribunal Tercero de Municipio, para que estuviera a disposición de la juez, esa falta de consignación evidencia que no hay pago y que no se ha cumplido con la consignación judicial y por lo tanto la parte demandada incurrió en la violación del art 40 de la vigente ley.
Quiero hacer mención aparte al problema de la fianza, dije al principio que este contrato se suscribió hace 33 años, no estando vigente ninguna ley de arrendamiento aplicada en esta materia, por lo tanto sabemos los abogados que estando la inexistencia de esta ley se aplica el código civil para garantizar la obligación del arrendatario, lo que significa que la obligación que ha incumplido el arrendatario es la de no entregar la casa en buen estado y con los servicios cancelados. Esa es la obligación que obliga el tribunal, una obligación de hacer, no de que le fiador es responsable de pagar cuantos meses sea, estamos solicitando por tanto que entreguen el inmueble porque lo han destruido. Por lo tanto esa es la obligación que debe cumplir el fiador, que el sustituya al arrendatario rebelde que está insistiendo en seguir destruyendo el inmueble, en que debe obligarlo a que entregue y se haga responsable, no simplemente para cobrar… y repito ciudadana juez se contrajo hace 33 años el contrato, no existiendo la ley actual de arrendamientos, por lo tanto el arrendatario también es responsable de garantizar el cumplimiento legal del arrendador.
Estamos en una situación donde debemos aplicar lo que los abogados desde que estudiamos, una materia sobre deontología jurídica, que habla sobre la aplicación moral y la justicia. La justicia según la constitución es el valor supremo, si ustedes ciudadanos jueces son administradores de justicia, es darle la razón al que la tiene, estamos demostrando qaue desde 2017 el arrendador no recibe el canon de arrendamiento, no se le paga, porque se abandonó y no se paga el procedimiento de consignación. Luego está demostrado que el demandado debe cumplir con su otraobligación fundamental de devolverla en el perfecto estado que la consiguió, antes de la destrucción del inmueble que el tribunal puede constatar. Una de la características de este tipo de juicio es la inmediación, es decir que el juez se acerque y vea el estado del inmueble mediante inspecciones, entonces para este tribunal consta de que el inmueble está destruido y allí no hay ningún inmueblepracticamente, incumpliendo dos obligaciones, no le paga legalmente, paga una cantidad irrisoria de 1800 bs y destruyó el inmueble.
Tenemos 33 añoscon estos demandados poseyendo y destruyendo el inmueble. Nosotros como decían los mandamientos de Couture, cuando exista alguna contradicción entre alguna ley y la justicia, el juez decide quetomary dará a cada quien lo que es suyo, el demandado debe de pagar, y todo lo que he dicho esta abalado en el expediente yha sido constado por el ciudadano juez en el despacho.
YELI RIVERO:
María Esther y Yeli Rivero actuando en el carácter de apoderadas judiciales identificadas en autos, ante usted ocurrimos para dar contestación a la demanda, referida a la acción de desalojo y daños y perjuicios por cánones de arrendamiento. Como punto previo invoco la sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 16-12-2020 me permito leer el extracto de la sentencia, que en resumen ha sido común leer la pretensión de prácticas comunes, solamente se debe pretender en la demanda de desalojo solo se debe de pretender la entrega del inmueble y no el pago de daños y perjuicios, siendo que no es acumulable, pero en una demanda de resolución de contrato si es acumulable, en concordancia con la jurisprudencia antes citada, por lo tanto lo alegado. por el doctor Jiménez está en contradicción con lo expresado en la demanda siendo que el solicita el pago de los años y perjuicios, por lo que solicitamos que la presente demanda sea declarada inadmisible en concordanciacon lo expresada por la Sala de Casación Civil, en la sentencia arriba citada.
Ratificamos en cada uno de sus partes el escrito de contrastaciónasí como los medios de pruebas promovidas, y el informe presentado por el banco bicentenario que da fe de que los cánones han sido cobrados por el propietario del inmueble.
La parte actora manifiesta que Luis Quinterono cobraba los Canones, siendo que en la prueba de informes se demuestra lo contrario.
De los hechos que se admiten como ciertos:
Entre GREGORIO QUINTERO e ISAAC CASTEJON se celebró contrato de arrendamiento sobre un casa que se dio para el uso de venta de desayunos y almuerzos, suscrito el 24/11/1989 por ante la notaria publica primera de Ciudad Bolívar bajo el N° 66, Tomo 32, folios 88 y 90 de los libros llevados por esa notaria, el mismos se encuentra en plena vigencia y rigor por cuanto nuestro representado no ha incumplido con las estipulaciones allí establecidas.
El contrato tiene una data de 33 años, que en el 2008 sufriólaprimera reconversión, quedando el canon de 4000 bolívares a 4 bolívares, ambas partes decidieron un canon en 1800 bolívares, el cual recibió también una reconversión en 2021 quedando esa en 1.80 bolívares. Recordamos que el informe del Banco Bicentenario manifiesta que se han Recibido los pagos en el Tribunal de Municipio, y queel señor LUIS QUINTIERO ha retirado los pagos que se han hecho, pagando de manera anual.
En este caso recurren a demandar en el desalojo y los daños y prejuicios de septiembre de 2017 hasta agosto de 2019, situación que es falsa, como se pueden constatar que existen los pagos y fueron consignados al expediente desde agosto de 2017 hasta agosto de 2019, no como manifestó el doctor de septiembre de 2017hasta agosto de 2019. Siendo contrario lo dicho y lo escrito,
En la ley de arrendamiento no permite otra pretensióncuando se solicita la devolución de del inmueble mediante un desalojo de local comercial, siendo que estas no son acumulables tal y como lo estableció la sala de casación civil.
En la liquidación que autorice el cobro de daños y prejuicios, rechazamos negamos y contradecimos que nuestro representado se encuentre impago de agosto de 2017 a agosto de 2019, ya que ha hecho el pago hasta el año en curso, y el dresta demandando desde septiembre de 2017 a agosto de 2019.
Aclaren lo siguiente: el desalojo, y la confusión de los cánones de arrendamiento, el desalojo Es una acción especial que solo se solicita la devolución del inmueble, son iguales pero la diferencia en que en la resolución de contrato si se permite la pretensión de daños y prejuicios, mientras que en el desalojo de local comercial no es permitido dicha acumulación y sigue el doctor alegando que se encuentra destruido el local comercial, cosa que no alegó en su demanda, por tanto solicitamos que la demanda sea declarada sin lugar.
EMILIANO IBARRA:
Ratifico todos los hecho plasmados en la contestación de la demanda y todas las pruebas en su condición de defensor judicial del ciudadano NATAEL FLORES yCARLOS JULIO VERGARA que es el fiador.
El ciudadanoNATAEL FLORES pagó todos los cánones de arrendamiento, no procede en ese sentido porque está protegido por la ley de regulación de alquileres de locales comerciales en cuanto al fiador.
LEONEL JIMENEZ CARUPE:
Estoy asombrado por lo que dicen los doctores. Estamos en presencia de un tribunal y estamos obligados a decir la verdad, que está en el expediente. La verdad está en el expediente, no en la cabeza de la contra parte Cuando ella habla de un hecho falso que nosotros desmontamos, y el desalojo y los daños y prejuicios es falso. La pretensión de la demanda es desalojar el inmueble, en ningún momento se habla de daños y prejuicios ni de cantidades de dinero.
No podemos cosa distinta es que en ningún juicio se puede decretar la verdad y nosotros además del desalojo, si bien es cierto que la jurisprudencia considera que no era como antes y es una acción única, con mis profesores, Márquez y Sánchez, y ahora con la jurisprudencia que acaba de declarar con el señor Flores, hoy desalojado del TSJ, de que como acción subsidiaria del desalojo o la desocupación se remita a no ser que, sin embargo nosotros y puede ver la demanda solamente estamos demandando el desalojo y entrega de la solvencia de los servicios utilizados durante 33 años, ahora que hayamos hecho referencia de que el inmueble ha sido destruido, que por cierto ella no ha dicho nada, que diga al tribunal si el local fue destruido, entonces de manera que es falso e improcedente ese argumento. Cuando dice que han pagado y que otra mentira es que el señor Quintero ha cobrado desde el 2017, debo recordarle lo que promovido como prueba, el estado de cuentas y a quien pertenece, desde 2017 a 2023, no promovió si el señor Quintero cobró o no. Evidentemente en la propia cuenta que da la SUDEBAN señala que ese dinero está en el banco porque no ha sido cobrado ese dinero, porque usted lo sabe ciudadanaJuez, de que para uno cobrar debe venir al Tribunal a preguntar y que el Tribunal autorice, sin la libreta del Tribunal no se puede cobrar.
Y aquí en la respuesta de la demanda, dice sin libreta y dice los intereses. Si yo he cobrado como voy a generar intereses, y no dice de modo algunoque el señor Quintero ha cobrado, además legalmente no puede cobrar porque no está autorizado, que diga la verdad la DraYeli Rivero, de esos montos que están en la consignación, uno tiene que en estos actos, no hay que olvidar que hay un delito que se llama falsa atestación, uno no puede mentir ante alguna autoridad, bien sea judicial o administrativa, de manera que el informe desmiente lo que ella falsamente dijo, el señor Quintero no ha cobrado desde el 2017, tiene el señor Quintero 4 años que se le debe y la promoción de sus pruebas señala que el dinero de esa cuenta no ha sido cobrado.
De manera pues que no hay inepta acumulación de acciones, se demandó solamente el desalojo, nosedemandó otra situación, segundo: el informe que presenta laSUDEBAN no demuestra que el señor Quintero cobro ese dinero. Usted lo sabe ciudadana juez porque ustedes es Juez de municipio, es un hecho público y notorio, para que un inquilino cobre en el banco debe llevar la libreta que autoriza el Tribunal con la cantidad que tiene el tribunal en su cuenta, ese mecanismo no lo puede saltar,Aunque el señor quintero se apersone en el banco y exija el pago, este no lo hará por falta de orden.
Algodesagradable para defender lo indefendible, yo no puedo ocultar ante la ciudadana Juez que el inmueble está destruido, ahí no funciona ningún negocio, ahí lo que esta es un carro viejo y unos escombros, de toda parte demandaremos esoobjetoen una acción distinta, pero si tengo que mencionarlo. De manera que me remito a las pruebas, el tribunal tiene que atenerse a lo alegado y probado, no puede sacar conclusiones distintas a las que están en el expediente y esas son las que están.
YELI RIVERO:Yo estoy en un tribunal defendiendo los derechos de mi representado y respondiendo la demanda, tampoco lo estoy inventado yo, está en la demanda interpuesta por el Dr.Jiménez. En el capítulo del derecho el Dr. Jiménez alega el artículo1367 del código civil, cuando nosotros hablamosde la pretensión de Desalojo no podemos invocar dicho artículo, yo no vengo a mentir, entonces quien estámintiendo ante usted, porque nosotros estamos respondiendo sobre la anualidad y esta demandado agosto 2017 y agosto 2019, en su demanda es desalojo, daños prejuicio y pago de cánones de arrendamiento, cosa que queda en evidencia y reposa en este expediente.
LEONEL JIMENEZ CARUPE:
Es bueno que sepamos lo abogados que una demanda está compuesta por una narración de los hechos, por una pretensión que uno es lo que quiere el tribunal acuerde, que es lo que uno pide. Yo le ruego que en la demanda pueda leer la pretensión que corresponde al últimocapítulo de la demanda, el capítulo tercero: la pretensión primero desalojar definitivamente el referido inmueble, segundo entregar los recibos, tercero el pago de las costas.
Y luegotambién el tribunal puede leer la promoción de laspruebas donde ella solicita a quien pertenece la cuenta y el estado de cuentas y la SUDEBANcontesto que la cuenta si pertenece al señor Quintero. Y en esa cuenta no consta que le señor Quinternohay retirado ese dinero, debe cuatro (04) años y cuatro (4) años no son suficientes cuando la ley habla de 2 meses. Además es obvio, ella no entrega la libreta ni ordena el pago si no tiene dinero en los depósitos, esa es la práctica.
MARIA ESTHER HERNANDEZ
De lo alegado y probado en la contestación y los medios de prueba promovidos, queda evidentemente la solvencia de los pagos correspondientes a agosto del año 2017 y agosto del año 2019, en nombre de mi representado declare sin lugar la pretensión de desalojo e inadmisible los daños y prejuicios en concordancia con la norma adjetiva de procedimiento civil.
EMILIANO IBARRA RENDON
Ratifico todos los hechos plasmados en la contestación de la demanda y las pruebas y que sea declarada sin lugar, que sea condenado en costas como lo establece la ley.
El tribunal declara concluido el acto de debate oral, en consecuencia, las partes se retiran del despacho, haciendo uso esta Juzgadora del tiempo establecido en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, para leer la respectiva dispositiva en relación a la decisión del fondo de la causa. A su vez resalta el lapso de diez (10) días para la publicación del extenso de la misma.
Acto seguido la ciudadana Juez, procedió a dictar el correspondiente dispositivo de la sentencia, realizando lectura del mismo.
ARGUMENTOS PARA LA DESICIÓN:
Luego de efectuado el estudio particularizado de las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal decide con fundamento en las consideraciones siguientes:
Los hechos devienen de una relación arrendaticia, mediante un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio en fecha 24 de noviembre del año 1989, posteriormente autenticado en la Notaria Pública de Ciudad Bolívar, el 30 de noviembre del año 1989, bajo el Nº 66, folio 88 al 90, Tomo 32, quedando de esta manera establecida dicha relación a la cual ambas partes se sometieron a la totalidad de siete (07) cláusulas contractuales y una cláusula de Fianza, estas tomando fuerza de Ley en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil.
Que las causales taxativas para poder demandar el desalojo de un Local destinado para el uso comercial son establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, quedando tipificadas de la siguiente manera:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamentos de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parciamente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliere cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Ahora, fundamentando el demandante su pretensión en las causales “a” y la causal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tal razón esta Juzgadora considera pertinente analizar el contenido de la cláusula TERCERA del contrato de Arredramiento celebrado entre las partes del presente juicio, en fecha 24 de noviembre del año 1989, posteriormente autenticado en la Notaria Pública de Ciudad Bolívar, el 30 de noviembre del año 1989, bajo el Nº 66, folio 88 al 90, Tomo 32, teniendo dicho contrato fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil, a los fines de terminar la cabalidad de las causales “a” y la causal “i”, con la mencionada cláusula contractual, a su vez determinar el alcance y propósito, en concordancia con lo establecido en el artículo 12 del Código de procedimiento Civil.
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente:
“Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
En consonancia, el artículo 1.160 ejusdem, señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
En la cláusula TERCERA las partes establecieron lo siguiente:
“el canon de arrendamiento ha siso convenido por las partes en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, que será pagada por “LOS ARRENDATARIOS” por el tiempo que dure este contrato y mientras este en vigencia la regulación de alquileres.- el pago deberá verificarlo “LOS ARRENDATARIOS” por mensualidades vencidas, con toda la puntualidad y mas tardar dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, en la oficina o sitio determinado por “EL ARRENDADOR”.”
De la clausula TERCERA, se desprende el pago convenido entre las partes al momento de iniciar la relación contractual, a su vez, el tiempo estimado en el que deben de ser pagados los cánones de arrendamiento, quedando así dentro de los primeros cinco días del mes subsiguientes.
Ahora bien, dentro de las pruebas aportadas por los demandados, se desprenden legajos de pagos de los cánones de arrendamiento y la prueba de informe solicitada por los demandados, por consiguiente quien suscribe con la finalidad de dictaminar si los demandados se encuentran incursos en las causales de desalojos, invocadas por los apoderados judiciales de la parte actora, realiza el siguiente análisis y valoración:
Costa en autos desde el folio 74 al folio 135, voucher de pago emitidos por el Banco Bicentenario, que según lo alegado por el actor son los legajos correspondientes a los cánones de arrendamiento de los años 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021, de dichas pruebas se desprende que el demandado realizo el pago particularizado desde el año 2017 hasta el año 2021, a una cuenta del Banco Bicentenario, la cual no se encuentra especificada en el contrato de arrendamiento.
Consta en autos, específicamente desde el folio 14 al folio 21, una solicitud de consignación de canon de arrendamiento, realizada por el ciudadano ISAAC VICTOR CASTEJON GUZMAN, suficientemente identificado, dicha copia se encuentra certificada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, siendo este el Juzgado de origen de la solicitud, entiende esta Juzgadora que la solicitud fue recibida en el año 2010 por el Tribunal arriba mencionado, de dicha prueba se desprende el siguiente alegato:
“es el caso ciudadano Juez, que el Arrendado ciudadano LUIS QUINTERO, desde el mes de septiembre del presente año se ha negado en recibirme el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas, es por lo que acudo ante su competente autoridad y consigno el pago correspondientes al mes de septiembre de 2010, a través de un cheque de gerencia signado con el Nº41081350 del Banco Mercantil para evita la insolvencia, todo de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.”
Dicho alegato, resalta la negativa que tuvo el demandante a no recibir el pago del canon de arrendamiento. A su vez, consta en esa prueba aportada en el libelo de la demanda por los apoderados judiciales de la parte actora, que la cuenta donde los demandados realizaban el pago de las mensualidades corresponde a una cuenta de ahorro en el Banco Bicentenario, haciéndose entender que dicha cuenta esta en posesión del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, por ultimo de dicha prueba desprende que el ultimo COMPROBANTE DE AUTO DE INGRESOS DE CONSIGNACIÓN, posee fecha del 20 de abril del año 2015, teniendo por concepto de pago de arrendamiento desde agosto del año 2013 hasta marzo del año 2015.
Por ultimo riela en los folios 211 al folio 217 del presente expediente, prueba de informe solicitada por la parte demandada, en dicha prueba el Banco Bicentenario remite estados de cuenta de la referida cuenta de ahorros, donde se evidencia los movimientos bancarios en los años 2017 al 2023.
Ahora bien, se entiende por consignación arrendaticia, aquel pago que voluntariamente y unilateralmente efectúa el inquilino y así evitar mora (retardo) en el pago del canon de arrendamiento o falta de pago del mismo. Cuando el arrendador se niega a recibirle el pago, a pesar de lo pactado a nivel contractual, se entiende entonces que existe causa imputable e injustificación del arrendador en recibir tal pago, siendo pertinente para esta Juzgadora citar la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, resolución Nº RC.000507, de fecha 28 de julio del año 2017 que establece:
“En atención a las normas transcritas, se desprende que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se fijó un procedimiento para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario al cual el arrendador obstaculice su cumplimiento en detrimento de su derecho a mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento obsequiando a favor de la justicia la creación de un organismo competente en esta materia, distinto a los tribunales de municipio, quedando, en principio desaplicada la disposición contenida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (artículo 51 eiusdem supra transcrito), tal como lo prevé la disposición derogatoria primera ibídem.”
“…OMISSIS…”
“Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”. (Resaltados de la Sala).
De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado recurrente, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato de especie, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.
Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, como en el presente caso, donde mediaba una relación verbal, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos, que fueron precisados por el juzgador de alzada de acuerdo con las actas procesales, en pago por “mensualidades vencidas”, siendo esta determinación de la recurrida un hecho aceptado y no controvertido por las partes en contienda dentro del proceso.
De igual forma, precisa conveniente esta Máxima Instancia Civil, hacer mención de la decisión N° 55, proferida por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fecha 5 de febrero de 2009, expediente 07-1731, caso: INMOBILIARIA 200555 C.A., donde quedó establecido en lo atinente al cumplimiento del tiempo y modo de satisfacer la obligación de pago por parte del arrendatario de acuerdo con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…”
“…En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
(…Omissis…)
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
(…Omissis…)
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”.
“Concatenado con lo expuesto, la decisión de la Sala Constitucional, viene a dar certeza sobre una de las normas que el formalizante ha delatado infringida por la recurrida, es decir, la atinente al artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual, remite al arrendatario, a efectuar el pago de la pensión de arrendamiento en el supuesto que el arrendador se rehúse a recibirla, a los tribunales de municipio competentes por la ubicación del inmueble, esclareciendo lo concerniente al particular de los quince (15) días mencionados en la norma.”
“…OMISSIS…”
“La sentencia que antecede, señala que de acuerdo con lo establecido en la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.418, del 23 de mayo de 2014, el pago por consignaciones debe realizarse a través de una cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el Comercio con asistencia de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE); sin embargo, mientras se cree la cuenta correspondiente generada con la promulgación de este cuerpo normativo, el fallo en cuestión de cara a la realidad planteada y en función de la justicia, reconoce que los inquilinos podrían realizar sus pagos a través de las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sino hubiere sido creado a través de las Oficinas de Control de Consignaciones (OCC), y si estas no estuvieren creadas, los Tribunales de Municipio, dependientes del Poder Judicial.
Con base a todos los argumentos precedentemente expuestos, y en consideración con lo dispuesto en fallo de esta Sala N° RC-402, de fecha 21 de junio de 2017, expediente N° 2017-054, caso: JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ contra MUEBLES CAMILA, C.A., bajo la ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez, en caso análogo al presente, concluye esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la recurrida, determinó asertivamente que la demandada formalizante, no dio cabal cumplimiento a la obligación de pagar al arrendador las pensiones por concepto de alquiler a plazo vencido, siendo que lejos de dejar de aplicar una norma vigente y haber aplicado una disposición legal que resultó derogada, tal como denuncia, la realidad fáctica es que ante la demora en la instrumentalización prevista en el precitado artículo 27 del texto legal vigente, los tribunales de municipio se mantuvieron recibiendo dichas consignaciones –sin interrupción-; cuestión esta última que el formalizante en modo alguno combate.” (Resaltado, cursivas y subrayado de la Sala)
La sentencia up supra transcrita, desprende el criterio de la Sala sobre las obligaciones de las partes en el arrendamiento, cuándo se entiende vencida la mensualidad para consignar el canon y la forma de pagar los cánones cuando el Ministerio de adscripción no ha abierto la cuenta de acuerdo con la Ley especial.
En el presente caso, se desprende de las pruebas que en el año 2010 el demandado acude al órgano jurisdiccional competente para realizar los pagos del canon de arrendamiento por motivo de que el ciudadano LUIS QUINTERO, parte actora, desde el mes de septiembre del año 2010 se negó a recibir el pago del canon, siendo que el último pago consignado en dicho expediente fue realizado y constatado en autos en fecha 20 de abril del año 2015. Que la prueba de informe solo describe el estado de la cuenta de Ahorro y los pagos que fueron realizados, mas no aporta la solvencia de la parte demandada, siendo que no es prueba suficiente, el hacer valer el voucher de depósito del pago del canon de arrendamiento en la cuenta de ahorro, sin que dicho voucher de pago sea consignado en el Tribunal de la Consignación de Canon de Arrendamiento, para que el Juzgado conocedor de la solicitud pueda emitir el COMPROBANTE DE AUTO DE INGRESO DE CONSIGNACIÓN y de esa manera pueda el Tribunal dejar constancia de la solvencia arrendaticia del demandado. Así se decide.-
Por consiguiente, esta Juzgadora después de realizado el Debate Oral, y analizado las pruebas que aporto la parte demandante en su libelo, las pruebas que aportaron los demandados y las normativas up supra citadas, llega al convencimiento que la parte demandada se encuentra incurso en la causal de desalojo del literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento para el Uso comercial, siendo que, la parte demandada, no logro demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento, por lo tanto es ineludible para este Tribunal declarar la procedencia de la presente demanda, en consecuencia, se declara CON LUGAR la presente acción de DESALOJO LOCAL COMERCIAL. Así se decide.-
DISPOSITIVA.
Por los argumentos antes expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley hace los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: se declara CON LUGAR la demanda de desalojo propuesta por la parte demandante.
SEGUNDO: se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble local comercial ubicado en la calle Vidal, sin número, Parroquia Catedral de Ciudad Bolívar con una superficie aproximada de CATORCE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS (14,25m2), con los siguientes linderos: NORTE: calle Vidal, antiguo paseo Casacoima, SUR: solar que es o fue de BLANCA SANTANA DE RANGEL, ESTE: casa y solar que son o fueron de LUSIA RANGEL DE SANTANA y OESTE: casa y solar que son o fueron de JOSE IGNACIO VON BUREN.
TERCERO: se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte demandante los recibos y solvencias de los servicios públicos que de acuerdo al contrato le corresponde cancelar, dejando constancia de dicha entrega en este expediente.
CUARTO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.TSJ.gob.ve. Así como en la pagina esta decisión. Déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, en Ciudad Bolívar a los 15 días del mes de noviembre del año 2023. Año 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ
MIRIAM MUSSA NAIM
LA SECRETARIA
ROSEMARY ORTA
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