TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

De las partes y de la causa

PARTE ACTORA: JAVIER RAFAEL REYES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.587.168.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Yajaira Seijas de Jaen, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.155.
PARTE DEMANDADA: SOC. MERC. CONSTRUCCIONES Y CONTRATOS C.A., CONYCON, C.A, debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz en fecha 11 de julio de 1990, bajo el Nro. 17, tomo A Nro. 91, folios del 188 al 167 de los Libros de registro respectivos, con modificaciones posteriores que constan en acta de asamblea extraordinaria de accionista celebradas en fecha 10 de mayo de 1996 bajo el Nro. 43, Tomo C08 y 20 de junio de 1997, bajo el Nro. 38, Tomo C Nro. 38, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Gustavo Adolfo Blanco Rodríguez, José Carlos Blanco Rodríguez, Carlos Miguel Moreno Malavé, Nelson Arturo Francia Chávez, Joana Piñero Hug, José Iguel Amato, María Jiménez, Maoly Medina, Severo Riestra, María Del Carmen Gutiérrez, Carmelo De Grazia, Lilina Calligaro Y Horacio De Grazia, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nro. 29.214, 18.255, 16.031, 4.909, 102.827, 113.747, 118.040, 112.906, 23.957, 28.836, 62.667, 125.892, 84.032, respectivamente.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (apelación).
Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del auto de fecha 03/12/2015 (F. 152, P2), que oyó en ambos efectos la apelación presentada en fecha 17/11/2015 (F. 141, P2) y ratificada en fecha 30/11/2015 (F. 145, P2), por los ciudadanos CARLOS MORENO y JOSE CARLOS BLANCO, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 16.031 y 18.255, en ese orden, apoderados judiciales de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 07/10/2015 (Fs. 111 al 138, P2), por el juzgado de la causa que entre otras cosas declaró:
“…PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JAVIERRAFAEL REYES DELGADO, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES Y CONTRATOS, C.A CONYCON, C.A, todos plenamente identificados en el Capítulo I de este fallo.

SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada CONYCON, C.A, cumplir con el contrato definitivo de compra venta del bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta, de fecha 25 de enero de 2008, en consecuencia proceder a la venta definitiva. Previo a la cancelación de la suma restante de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (BS.285.400,00), que debe hacer la parte Actora, en un lapso de diez días de despacho contados desde el momento en que quede firme la sentencia definitiva de este proceso.

En caso de que la demandada no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, y hubiere cumplido la actora con consignar la suma ordenada, esta sentencia servirá como título de propiedad del inmueble antes descrito a la parte Actora.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por CONYCON, C.A en contra del ciudadano JAVIER RAFAERL REYES DELGADO y así se estable…”.

Cumplidos como han sido los lapsos legales correspondientes para dictar sentencia, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
CAPITULO PRIMERO
ANTECEDENTES

1. Alegatos de la parte demandante.
Fue presentado en fecha 14/08/2008 (Fs. 01 al 06, P1), escrito de demanda que origina la presente acción, alegando la parte actora entre otras cosas que:
- Que consta la existencia de contrato de promesa bilateral de compra y venta, celebrado en fecha 25 de enero de 2008, entres su representado Javier Rafael Reyes Delgado, arriba identificado y la sociedad mercantil Construcciones y Contratos, C.A CONYCON, C.A, tal y como se evidencia de los documentos consignados en autos.
- Que su representado dio estricto cumplimiento a las previsiones del contrato promesa bilateral de compra venta, concretamente a lo contemplado en las cláusulas que lo conforman.
- Que se evidencia de documentación contentiva de cheques emitidos por su representado Javier Rafael Reyes, a favor de la vendedora CONYCON, C.A de depósitos bancarios realizados igualmente por éste en la cuenta corriente de la vendedora y de legajo de recibos que por concepto de dichos pagos emitía la vendedora a su representado, recibos estos que opone en la forma legal respectiva.
- Que quedo entendido y convenido entre las partes, que los pagos previstos en la cláusula tercera del contrato promesa bilateral de compra y venta, en cuestión deberían realizarse puntualmente y que la falta de cumplimiento por parte del comprador lo comprometía a cancelar a la vendedora, intereses corrientes calculados en base a la tasa activa de los cuatro principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados, que también su representado, en los casos en que hubo algún atraso correspondiente a los pagos en referencia éste cancelo los intereses correspondientes y en la forma prevista en el contrato, pero que también resulta cierto que su representado cancelo a la fecha lo correspondiente a la escapatoria sobre el saldo deudor calculada desde el mes de enero del año 2006 hasta noviembre del mismo año, como fue estipulado en dicho contrato, ya que la entrega estimada del inmueble estaba prevista para el mes de febrero de 2007, tal como lo prevé la cláusula quinta del contrato y que su representado cumplió.
- Que de conformidad a la cláusula cuarta del contrato, el precio inicial de la vivienda objeto de controversia se mantendría fijo, siempre y cuando se de cumplimiento a la cláusula tercera del mismo, que su representado cancelo a la vendedora la suma de 528.760,70, monto este que incluye el precio de venta pactada de 480.000,00 más los intereses corrientes calculados en base a la tasa activa de los cuatro principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados y lo correspondiente a la escapatoria sobre saldo deudor calculada desde el mes de enero del 2006, hasta el mes de noviembre del año 2006.
- Que el precio de la venta pactado de 480.000,00, se le resto la suma de 14.337,00, por concepto de material no instalado, tal y como se puede observar a través del cuadro demostrativo de pagos realizados establecidos en su escrito de demanda. Quedando un saldo a favor de la vendedora de 285.400,00 lo cual sería cancelado a través del préstamo hipotecario que le otorgo a su representado el entonces Banco Banfoandes.
- Que para el otorgamiento de este crédito su representado contando con la debida autorización y apoyo de la vendedora realizo todas las gestiones requeridas por el banco que estuvieron a su alcance y dentro de los términos del contrato, es decir que introdujo ante la entidad financiera, la planilla de solicitud de crédito con todos los recaudos anexos, con la finalidad de que fuera otorgado dicho crédito hecho que fue aprobado.
- Que la vendedora del inmueble a que se contrae la presente controversia CONYCON, C.A se rehusó sin razones ni motivos de dar cumplimiento a sus obligaciones que como vendedor le corresponden como es el otorgamiento del documento de compra venta y a la tradición con la entrega de las llaves del inmueble en cuestión, ello de conformidad en los términos del contrato promesa bilateral de compra y venta, y a las previsiones del Código Civil, que con antelación notifico a la vendedora, en forma privada pública sobre el otorgamiento del documento por ante la oficina de registro público correspondiente y la entrega de las llaves, tal y como se evidencia de correspondencia de fecha 09-06-2008 y 26/06/2008, enviada por su representado a Javier Rafael Reyes Delgado, a la vendedora CONYCON, C.A y recibida en las referidas fecha; que la vendedora se mantiene en estado de rebeldía en cuanto a su obligación de cumplir con el otorgamiento del documento de propiedad y la inmediata entrega del inmueble a su representado, en las condiciones previstas en el contrato.
- Que solicita como pretensión el reconocimiento del contrato privado de promesa bilateral de compra-venta celebrado en fecha 25/01/2008 e igualmente en caso de que la demandada no cumpla su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta, la sentencia sirva como título de propiedad.

2.- Alegatos de la parte demandada.
Admitida la causa en fecha 17/09/2008 (Fs. 99 al 100, P1), procede la parte demandada en fecha 03/11/2008 (Fs. 105 al 131, P1), a dar contestación a la demanda y presentar reconvención en la misma, alegando entre otras cosas que:
- DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

 Que no es cierto, que su representada haya celebrado con el demandante un contrato de promesa bilateral de compra venta en fecha 25/01/2008.
 Que no es cierto, que el demandante le haya entregado a su representada, cantidades de dinero a cuenta de un contrato de compra venta celebrado el 25 de enero de 2008.
 Que no es cierto, que el demandante le haya pagado a su representada la cantidad de 528.760,70 ni a cuenta de un contrato de fecha 25/01/2008, ni a cuenta de ningún otro tipo de contrato u obligación, ni por ningún otro concepto.
 Que no es cierto, que su representado haya apoyado al demandante para que obtuviera un crédito en la entidad bancaria, conocida entonces como Banfoandes celebrando un contrato de fecha 25/01/2008.
 Que no es cierto, que su representado haya estado obligado a otorgar documento de venta alguno al demandante ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní, ni que se mantenga en estado de rebeldía en la obligación de otorgar un documento de propiedad sobre un inmueble.
 Que no es cierto, que su representada haya celebrado un contrato de venta con el demandante, ni el 25 de enero de 2008 ni en ninguna otra oportunidad.
 Que no es cierto, que el demandante haya cancelado por adelantado el precio de la venta, ya que el 25 de enero de 2008, no se celebró ningún contrato, ni se ha recibido la suma de 528.760,70 Bs.
 Que no es cierto, el contenido del estado de cuenta que presenta el actor en su demanda, ya que hace referencia a pagos realizados con motivo de otro contrato, no refleja la realidad de los hechos, incorpora depósitos que no fueron pagados a la demandada, sin recibos que los justifiquen e incluye pagos no recibidos.
 Que rechaza que el 25/01/2008, se haya celebrado un contrato con el demandante y, mucho menos que se haya celebrado un contrato de compra venta.
 Que rechaza que el ciudadano Javier Rafael Reyes Delgado sea el legítimo propietario del inmueble constituido por una parcela de terreno constituido por una parcela de terreno y la quinta unifamiliar sobre ella construida distinguida con el numero 3, del conjunto Residencial Claro de Luna.
 Que rechaza en todo momento la afirmación de que el demandante le haya cancelado a su representado la cantidad de 528.760,70 Bs.
 Que rechaza la afirmación de que la entidad bancaria Banfoandes le haya entregado cantidades de dinero a su representado, ni que ésta haya celebrado contrato alguno con aquella.
 Que partiendo de la negación de los hechos narrados del actor, proceden a oponer al demandado cuatro defensas: la inexistencia del contrato cuyo cumplimiento se reclama, la improponibilidad manifiesta de la pretensión, la extinción del contrato y la excepción de contrato no cumplido. Asimismo manifiestan que solo se ha celebrado un contrato de promesa bilateral de compra venta de fecha 01/11/2005 y de allí no se ha celebrado otro contrato.

- DE LA RECONVENCION PROPUESTA POR LA DEMANDADA:

 Que como ha quedado explicado con anterioridad y confesado por el actor, la demandada celebró con Javier Reyes un contrato preliminar denominado promesa bilateral de compra venta, que se celebró el día 01 de noviembre de 2005 y en él la vendedora se comprometía a construir una vivienda en el conjunto residencial Claro de Luna y una vez terminada vendérsela al futuro comprador.
 Que después de celebrar el contrato, el ciudadano Javier Rafael Reyes no pagó en la forma acordada sino que incurrió en repetidos atrasos tal y como puede observarse en el estado de cuenta a diciembre 2007.
 Que el futuro comprador llegó a presentar un atraso de hasta en los pagos de las cuotas de la promesa de venta.
 Que una vez que su representada termina la construcción, se realiza el procedimiento de revisión de la obra por parte de la dirección de regulación urbana de la alcaldía de Caroní, ya que las ventas definitivas y la entrega de los inmuebles no pueden realizarse hasta que se obtiene el correspondiente permiso de habitabilidad.
 Que la mencionada oficina otorga el permiso el 30 de noviembre de 2007. Inmediatamente su representada llama a las personas que habían celebrado promesa de venta e inclusive facilita la obtención de créditos con la entidad bancaria Mi Casa.
 Que en estas condiciones los futuros compradores celebraron los correspondientes contratos de compra venta, cuatro en diciembre de 2007, y dos a comienzos de 2008, con las facilidades del crédito y sin problemas. Todos menos el hoy demandante Javier Rafael Reyes que se negó a hacerlo. Es decir que para el mes de diciembre de 2007, fecha en que se fijó la celebración de los contratos definitivos de compra venta, que el hoy actor estaba atrasado en los pagos y además se negó a celebrar el contrato. En el mes de enero de 2008, la ciudadana Ana Galavis, quien se identifica como esposa del futuro comprador, acude ante las oficinas de Conycon, C.A solicitando un tiempo de espera para celebrar el contrato de venta. Que paso el tiempo sin que se resolviera la situación ante lo cual su representada le comunica que en virtud de lo anterior y habiéndose extinguido la promesa, pasara a retirar las cantidades abonadas para resolver el contrato.
 Que el 09 de junio de 2008, su representada recibe una comunicación del actor, para la fecha de la carta, la obra tenía ocho meses de terminada y así lo había establecido la dirección de regulación urbana de la alcaldía de Caroní mediante oficio RRUN209/2007/CA de fecha 30 de noviembre de 2007 y los demás compradores habían celebrado los contratos definitivos de compra venta y estaban viviendo en el conjunto residencial. Que la carta hace ver que no estaba en mora, señalado que la obra no estaba terminada, cosa que no es cierto, como tampoco es cierto que haya cumplido con los pagos acordados ni que haya pagado lo que dice en la carta, pues lo único que había pagado para la fecha e inclusive ha pagado para el día de hoy es la suma de 204.325 bolívares.
 Que de conformidad al artículo 1.167 del Código Civil procede a reconvenir a Javier Reyes, para que convenga en que la promesa bilateral de compra venta, celebrada el día 01 de noviembre de 2005, está resuelta por incumplimiento del ciudadano Javier Reyes y que la única obligación de Conycon, C.A. es devolver la cantidad abonada a cuenta de la futura venta.
 Que los motivos del incumplimiento lo constituyen las tres circunstancias antes señaladas.
 Que de acuerdo a la argumentación precedente de conformidad al artículo 1.185 del Código Civil, demandan a Javier Reyes para que proceda a pagar a su representada lo siguiente: la suma de 23.652,00 por concepto de rejas de seguridad, servicios de vigilancia y honorarios profesionales, distribuidos en la siguiente forma: 1. la suma de 11.052,00 por pago de servicios de vigilancia; 2. la suma de 9.800,00 por concepto de instalación de rejas de protección, 3. la suma de 2.800,00 por concepto de honorarios y servicios de abogado y notarios; 4. igualmente demandan todos aquellos gastos que se sigan causando como consecuencia del servicio de vigilancia privada utilizado por Conycon, C.A en resguardo y conservación del inmueble objeto del presente juicio, a razón de 110,00 diarios o por los montos superiores a dicha suma en caso de incrementos que ocurran mientras dure el presente juicio contados desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la ejecución de la sentencia que se dicte, solicitando la experticia complementaria del fallo.
 Que concluye solicitando se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención presentada.

- DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION PRESENTADA POR LA ACTORA:

 Que niega, rechaza y contradice, en nombre de su representado la reconvención propuesta por ser infundada y carecer de todo elemento jurídico.
 Que niega, rechaza y contradice, que el contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado entre Conycon, C.A y Javier Reyes, tenga fecha cierta la de 01 de noviembre de 2005, ni mucho menos que la vendedora a través de dicho contrato se comprometía a construir una vivienda en el conjunto residencial Claro de Luna, y menos a vendérsela al futuro comprador.
 Que rechaza y alega en primer lugar en la indeterminación de esta acción, ya que a su decir no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordinal 4º.
 Que en la redacción de la reconvención, no hay una cadena de ideas que puedan determinar lo que se quiere expresar, no hay lógica jurídica en su redacción y peticiones.
 Que la parte reconviniente no presento prueba alguna que fundamente su pretensión.
 Que niega rechaza y contradice, la afirmación de Conycon, C.A que su representado no pagó en la forma acordada sino que incurrió en repetidos atrasos.
 Que niega, rechaza y contradice, que Conycon, C.A. afirma cuando señala en su escrito de reconvención que su representado llegó a presentar atraso de un año en los pagos de las cuotas de la promesa de venta, en los casos que hubo un atraso a los pagos en referencia, este canceló los intereses correspondientes y en la forma prevista en el contrato. Se evidencia de las tablas demostrativas de todos y cada uno de los cálculos y pagos referidos.
 Que niega, rechaza y contradice, que Conycon, C.A., afirma en su escrito de reconvención que para el mes de diciembre de 2007, fecha esta que se fijo para la celebración de los contratos definitivos de compra venta, su representado aparte de estar atrasado en los pagos, éste se negó a celebrar el contrato, y todo ello por resultar cierto que al precio de venta pactado 480.000,00 se le resto la suma de 14.337,00, por concepto de material no instalado, tal y como se puede observa del cuadro demostrativo de pagos realizados, quedando un saldo a favor de la vendedora de 285.400,00, lo cual sería cancelado a través del préstamo hipotecario que le otorgo el banco bicentenario.
 Que para este crédito se contó con la autorización y apoyo de la vendedora, que realizó todas las gestiones a su alcance y dentro de los términos del contrato.
 Que Conycon, C.A. fue quien se negó, afirmar que rehusó a dar cumplimiento a sus obligaciones que como vendedor le corresponden como lo son el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y a la tradición con la entrega de las llaves del inmueble en cuestión.
 Que niega, rechaza y contradice, que la única obligación de Conycon, C.A., es la de devolver la cantidad abonada en cuenta a la futura venta.
 Que niega, rechaza y contradice, la reconvención por el hecho ilícito propuesto, por daños que supuestamente se le han causado.
 Que niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con su obligación ya que fue Conycon, C.A. no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta y hacer la entrega del inmueble, en los términos establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta.
En fecha 12/08/2009 (Fs. 152 al 157, P1), la parte actora presenta pruebas en la causa. Asimismo, en fecha 25/09/2009 (Fs. 163 al 172, P1), promueve pruebas en la causa. Dichos escritos fueron proveídos por el juzgado de la causa mediante autos de fecha 26/10/2009 (Fs. 350 al 368, P1).
Vencido el lapso probatorio, en fecha 10/05/2013 (Fs. 96 al 99, P2), presenta escrito de informes en la causa. Asimismo, mediante escrito de fecha 22/05/2013 (Fs. 102 al 104, P2), la actora promueve escrito de informes.
Mediante sentencia de fecha 07/10/2015 (Fs. 111 al 138, P2), se procedió a dictar sentencia en la causa, declarando parcialmente con lugar la demanda presentada. Contra dicha decisión la parte demandada ejerce apelación en fecha 17/11/2015 y ratificada en fecha 30/11/2015 (Fs. 141 y 145, P2), oída en ambos efectos en auto de fecha 03/12/2015 (F. 151, P2).
CAPITULO SEGUNDO ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Por auto de fecha 20/04/2016 (F. 153, P2), este Juzgado Superior dio entrada a las presente actuaciones y fijó los lapsos correspondientes. En fecha 17/06/2016 (Fs. 155 al 168, P2), la parte demandada presenta escrito de informes, alegando entre otras cosas:
 Que la causa se encuentra perimida, en virtud que desde el mes de abril de 2011 hasta el mes de febrero de 2013, existió inactividad procesal plena de las partes en el impulso del proceso.
 Que la sentencia impugnada cambio los términos de la litis, llegando a una conclusión errada y que no se asemeja a lo alegado y probado en autos.
 Que existió el vicio de Ultrapetita, al condenar el pago de una suma de dinero, sin haberse solicitado en la pretensión inicial.
 Que la actora no cumplió a cabalidad los pagos del contrato objeto de la litis.
 Que en consecuencia de todo lo alegado, la demanda propuesta debió ser declarada sin lugar e igualmente con lugar la reconvención, por haberse demostrado el incumplimiento de la actora.
Contra dicho escrito, la parte actora no presenta observaciones, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno.
CAPITULO TERCERO
MOTIVOS PARA DECIDIR

Establecido como ha sido el límite de la controversia, pasa esta alzada a decidir como punto previo antes de conocer el fondo, la solicitud de perención de instancia realizada por la parte recurrente en los informes presentados en esta alzada en los siguientes términos:
ÚNICO PUNTO PREVIO
DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA
Observa esta alzada que la parte demandada, alegó en su escrito de informes que la presente causa se encuentra perimida, por cuanto a su decir existió una inactividad procesal de las partes desde el mes de abril de 2011 hasta el mes de febrero de 2013. Al respecto, es importante destacar, que el Código de Procedimiento Civil establece la institución denominada perención de la instancia, específicamente en su artículo 267 que establece: "Toda instancia se extingue por el transcurso de un año, sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes...”.
En su esencia, la disposición contenida en la norma antes indicada, persigue sancionar la inactividad de las partes (de todos los litigantes) y conforme lo señala el artículo 269 eiusdem, tal sanción se verifica de derecho, la que no es renunciable por las partes. La perención, una vez verificado el supuesto que la permite, puede declararse de oficio, sin que valga en contra, que las partes o una de ellas actuó después que se consumieron los plazos cuando se produjo la inactividad. En efecto la referida disposición establece: “artículo 269. La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declara en cualquiera de los casos del artículo 267 es apelable libremente”.
En el caso de autos, observa esta alzada que en fecha 04/04/2011 (F. 50, P2), el Juzgado A quo libra nuevos oficios con motivo de la prueba de informes promovida por la demandada. Asimismo, en fecha 27/04/2011 (F. 54, P2), solicita nueva fecha para la evacuación de la prueba de inspección judicial acordada por el Tribunal, siendo respondido por el A quo, indicándole de forma expresa que el juzgado estaba a la espera de las resultas de las pruebas de informes mediante auto de fecha 02/05/2011 (F. 55, P2). Dichas pruebas fueron recibidas en fecha 18/04/2012 (Fs. 57 al 65, P2).
Seguidamente, luego de las denuncias y recusaciones formulada por la actora (Fs. 67 al 85 P2), ordenándose la reanudación de la causa en fecha 02/04/2013 al estado de presentar informes previa la notificación de las partes (F. 87, P2). Lo anterior demuestra, que al existir una paralización por la espera de las resultas de las pruebas de informes, mal pudiera decirse que se configura la perención de la instancia alegada, por cuanto no es causa imputable a las partes; a lo cual debe agregarse los lapsos de receso judicial y vacaciones judiciales de esos años, los cuales se excluyen.
De manera que, al no existir una violación del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil; esta alzada declara improcedente la perención de la instancia alegada, por no encontrarse cumplido el supuesto invocado. Así se declara.
Resuelto el anterior punto previo, pasa quien aquí suscribe a decir el fondo del asunto objeto de revisión, contentivo de la acción de cumplimiento del contrato privado de promesa bilateral de compra-venta celebrado en fecha 25/01/2008, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta Unifamiliar sobre ella construida, distinguida con el Nro. 3, la cual forma parte del Conjunto Residencial “CLARO DE LUNA”, ubicado en la Unidad de Desarrollo 208-13-09, Urbanización Villa Granada, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar e igualmente en caso de que la demandada no cumpla su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta, la sentencia sirva como título de propiedad. Contra dicha pretensión la parte demandada formula reconvención de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta con fecha de 01/11/2005, sobre el mismo inmueble arriba mencionado, por el presunto incumplimiento de la actora.
De manera que y a los fines de dilucidar la presente controversia, deben recordarse algunas concepciones sobre la acción de cumplimiento de contrato. Así, la acción de cumplimiento de contrato de forma general, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Destacado agregado)
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En ese orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección, el cumplimiento o la resolución, ésta se debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato: podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.
Es por ello que se pueda afirmar que el incumplimiento consistiría en un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancias que se consideran como incumplimiento y que se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.
Cabe resaltar también para dilucidar el caso sub-judice, que como lo ha dejado sentado la doctrina y la jurisprudencia patria, los contratos entendidos como aquellas convenciones entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil venezolano; pueden ser verbales o por escrito, puesto que si cumplen con los requisitos del artículo 1.141 eiusdem, esto es consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contratos y una causa lícita tienen validez no sólo ante nuestro ordenamiento jurídico, sino ante cualquier autoridad ya sea judicial o administrativa.
Ahora bien, en el caso bajo estudio y durante todo el proceso judicial, fue discutido no solo el incumplimiento contractual de las partes (sobre el pago realizado por la actora y la falta de entrega definitiva del documento de venta de la demandada); sino, el momento de realización de la relación contractual. En efecto y de las pruebas consignadas por la actora cursa z folios 10 al 16 de la primera pieza, contrato privado de promesa bilateral de compra y venta suscrito y firmado por las partes en forma original sobre el inmueble objeto de litigio, el cual al no ser tachado de falso y/o desconocida las firmas allí plasmadas, se tiene por reconocido, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil Vigente y 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la existencia de las obligaciones contractuales discutidas en juicio y su fecha de realización el 25/01/2008.
Cabe agregar que entre las defensas alegadas por la demandada, se encuentra a su decir la inexistencia del contrato objeto de litigio y arriba valorado, alegando entre otras cosas que en enero de 2008, no había causa alguna para contratar y por ende mal podía celebrarse una negociación contractual entre las partes. En ese orden y contrariamente a lo alegado, al cursar en autos un contrato suscrito presuntamente por la parte que hoy alega su inexistencia, la vía de impugnación era la tacha de instrumento privado no solo del contenido, sino de las firmas allí plasmadas y/o el desconocimiento del documento conforme a las reglas procesales ordinarias. Asimismo, dichos medios son optativos y por ende puede la parte usar cualquiera de ellos en las oportunidades procesales respectivas.
Así, tenemos que mediante sentencia de fecha 24/03/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2010-000624, por la Sala de Casación Civil del TSJ, se estableció que:
“…Por otra parte, la ley procesal no indica que sólo puede escogerse uno de los dos medios impugnativos con carácter excluyente uno del otro: el desconocimiento y la tacha de falsedad, contra el documento privado. Tal limitación, que invoca el formalizante, no se desprende del texto normativo. Limitar a priori la contradicción de la prueba, sin apoyo en el texto legal, resulta poco beneficioso para el derecho a la defensa. Cada situación particular que pueda presentar un documento, puede generar una determinada estrategia impugnativa. Lo que no resulta sensato es que la Sala, a priori, determine que se escoge uno u otro, cuando la norma así no lo prohíbe…”.
(Negritas de esta Alzada)

De manera que al no constar en autos que la parte demandada haya realizado los medios de impugnación previstos en la ley contra el contrato de fecha 25/01/2008, alegada como inexistente; dicho alegato no puede prosperar y por ende como se indicó en párrafos anteriores quedó reconocido, quedando demostradas las obligaciones contractuales de las partes. Así se determina.
Del mismo modo, de una lectura de ese contrato queda en evidencia el precio de la venta en la suma de CUATROSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 480.000,00) en su cláusula segunda; la forma de pago de ese monto en su cláusula tercera y en general las condiciones contractuales. Igualmente de una simple lectura de la referida cláusula tercera, el pago de las sumas de dinero, datan desde el 01/11/2005 con una inicial de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00), siendo la última fecha el 01/12/2006.
Dicha fecha inicial, esto es el 01/11/2005 y la cual reconoce el demandado como fecha del único contrato celebrado en su contestación y reconvención, hacen concluir que las partes comenzaron su relación contractual en esa fecha 01/11/2005, siendo formalizada el 25/01/2008, con el contrato consignado y presentado por la accionante. Asimismo, debe recalcarse que en la interpretación de los contratos, los jueces deben atenerse al propósito e intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira siempre las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe (Art. 12 del Código de Procedimiento Civil). Igualmente los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, siempre teniendo como norte la verdadera intención de las partes al momento de la contratación (Sentencia de fecha 27/07/2004, dictada en el Exp. AA20-C-2003-001124 con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo por la Sala de Casación Civil del TSJ).
En consecuencia y a los efectos del presente juicio, el contrato de promesa bilateral de compra y venta entre las partes que conforman la litis fue formalizado en fecha 25/01/2008, siendo su relación contractual desde el 01/11/2005, fecha en la cual debía hacerse el primer pago señalado en la cláusula tercera de dicho contrato. Así se declara.
En este estado y determinado lo anterior, observa esta alzada que la parte demandada alegó también que rechaza la pretensión propuesta, insistiendo que el contrato no fue celebrado el 25/01/2008; que no se canceló el pago respectivo para la transmisión de propiedad y a su vez que la entidad bancaria Banfoandes no entregó las cantidades de dinero alegadas.
A los fines de resolver lo alegado por la parte demandada, pasa esta juzgadora de alzada en analizar el material probatorio consignado. Así, la actora consigna las siguientes pruebas:
- Promesa Bilateral de compra-venta del inmueble objeto de la litis, suscrito entre las partes de este juicio de fecha 25/01/2008 (Fs. 10 al 16, P1). Dicha documental fue valorada en párrafos anteriores, cuya valoración se ratifica. Así se hace saber.
- Cheques por pago y Bauches de depósitos con lo que se cancelaba parte de la deuda contraída (Fs. 17 al 21 e igualmente 39 al 51, P1). Sobre dichas documentales, este juzgado les otorga valor probatorio al no haber sido impugnados dichos pagos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrado el pago de los montos allí establecidos. Así se determina.
- Nota de entrega sobre un tablero eléctrico para su instalación en el inmueble objeto de litigio, entregado por el accionante. Sobre dicha documental, este juzgado le otorga valor de simple indicio, al no haber sido impugnado, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrada las actuaciones del accionante para lograr la habitabilidad del inmueble objeto de litis. Así se indica.
- Documento de opción de compra venta suscrito entre SOC. MERC. GRUPO BALUARTE y ANA GALAVIS, cursante a los folios 28 al 36 de la primera pieza. Sobre dicha documental, observa esta alzada que el mismo no se encuentra suscrito por las partes mencionadas en dicho contrato; razón por la cual se desecha dicha documental, al no encontrarse suscrito. Así se establece.
- Documento de Crédito Hipotecario emanado del extinto Banfoandes, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 285.400,00), que corresponde a dicho crédito para la culminación del pago de la venta celebrada entre las partes en juicio, cursante a los folios 54 al 62 de la primera pieza. Sobre dicha documental, este juzgado le otorga valor probatorio al no haber sido impugnado, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose que el monto allí establecido sería pagado con crédito hipotecario en los términos allí establecidos. Así se declara.
- Notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz de fecha 18/06/2008, cursante a los folios 70 al 95 de la primera pieza realizada a la parte demandada. La presente documental por ser un instrumento público, se le confiere pleno valor probatorio, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado las gestiones realizadas por la actora para la culminación y definitiva entrega del documento de venta sobre el inmueble objeto de litigio. Así se establece.
- Igualmente durante el lapso probatorio, la accionante consigna en autos correspondencia insertas al expediente signado con el Nº DRUN 118/2006/CA y DRUN/2009/2007/CA, nomenclatura de la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní del Estado Bolívar, en la cual fue autorizada la obra de construcción de la zonificación donde se encuentra el inmueble objeto de litis cursante a los folios 118 al 162 de la primera pieza. Dicha documental se desecha del proceso, por cuanto nada aporta para la resolución del presente juicio, esto es la demostración de las obligaciones discutidas en juicio. Así se declara.
Por otro lado la parte demandada durante el lapso probatorio ofreció:
- Copias certificadas de expediente administrativo llevado por ante la Coordinación Regional INDECU Bolívar signado con el Nro. PO-465/08 de fecha 01/07/2008, cursante a los folios 174 al 339 de la primera pieza. Ahora bien, el referido documento, por ser presentado en copias certificadas y por tratarse de un instrumento de los denominados documentos públicos administrativos sobre los cuales la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en sentencia No. 0209 del 16/05/2003, estableció “...que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”; de modo que con base a tal criterio, y considerando que el mismo no fue impugnado o tachado de falso, ésta Juzgadora le concede pleno valor probatorio al instrumento promovido, por gozar de la presunción de veracidad, demostrándose la denuncia realizada por la parte accionante contra la demandada, por el presunto incumplimiento en la entrega definitiva del documento de venta del inmueble objeto de la litis. Así se declara.
- Copias certificadas de inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública Tercera de San Félix, de fecha 20/08/2008, cursante a los folios 341 al 344 de la primera pieza del expediente. Dicha documental no fue ratificada en juicio, por tanto, se desecha de la Litis, por cuanto la parte demandada no tuvo control de la prueba. Así se declara.
Con relación a las pruebas evacuadas durante el lapso probatorio, tal como queda en evidencia de los folios 419 al 446 de la primera pieza, las testimoniales promovidas por la demandada no fueron materializadas en el tribunal comisionado, ni tampoco en el juzgado de la causa, por lo que, se desechan del proceso. En relación a las pruebas de informes, ofrecidas por las partes, consta resultas del Banco de Venezuela de fecha 16/12/2010 (F. 35, P2), en la cual informa que no se anexó el capítulo 6.2 del escrito de pruebas de la demandada al oficio enviado, por lo que remitieron la información solicitada. En ese sentido se desecha esa prueba por no aportar nada al proceso. Así se determina.
Por último, consta en autos respuesta del Banco Bicentenario (antiguo Banfoandes), de fecha 03/04/2012, cursante a los folios 57 al 65 de la segunda pieza. Dicha prueba conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la cual se analiza conforme a las reglas de la sana crítica, se le otorga valor probatorio en el sentido de queda en evidencia la existencia del crédito hipotecario a favor de la demandada, para la culminación del pago definitivo de la venta objeto de litis y el cual no fue retirado por la demandada. Asimismo y con relación a las demás pruebas de informes, no consta en autos sus resultas, razón por la cual se desechan del proceso. Así se declara.
Valoradas las pruebas cursantes en autos, observa esta alzada que la actora alega que canceló la suma total de QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL SETESCIENTOS SESENTA CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 528.760,70), monto que incluye el precio de venta por la cantidad de 480.000,00, más los intereses corrientes calculados en base a la tasa de los cuatros principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados y lo correspondiente a la escalatoria sobre saldo deudor calculada desde el mes de enero del 2006 hasta el mes de noviembre del año 2006; asimismo, a su decir el monto de la venta fue restado el monto del material no instalado esto es 14.337,00, quedando un saldo a favor de la vendedora por 285.400,00, lo cual sería cancelado a través del préstamo hipotecario que fuera otorgado por el entonces Banco Banfoandes y demostrado con las pruebas cursantes en autos.
Igualmente y con relación a los pagos, considera este despacho, tal y como lo afirmó el juzgado A quo, que de los pagos consignados, esto es los cursantes a los folios 17 al 21 e igualmente 39 al 51, realizados a favor de la demandada, si la misma consideraba que no fueron realizados en la forma establecida en el contrato, debió haber realizado las acciones respectivas contra dicha situación jurídica y no consentir su realización, por cuanto tácitamente su inercia originó su aceptación, existiendo una convalidación del pago efectuado, no existiendo en autos, prueba alguna que demuestre algo distinto a los intentos de la actora en el cumplimiento de sus obligaciones. Cabe destacar por otro lado, que si bien en el contrato de fecha 25/01/2008, no se menciona el crédito hipotecario sobre la cantidad de 285.400,00 Bs., queda en evidencia de autos en el estado de cuenta de la propia parte demandada, el reflejo de ese monto para la fecha 23/05/2008 (Folio 53, P1), el cual consta que fue efectivamente tramitado y por ende el mismo forma parte de la relación contractual celebrada entre ellos.
De manera que, al ser pagado parte de la totalidad del precio de venta y al existir una inercia de la demandada en el retiro del crédito otorgado por la entidad bancaria Banfoandes, entendiéndose que el pago es la obligación principal del comprador; considera este despacho superior, que la actora debe culminar con el pago definitivo de esa venta, a pesar de la inactividad de la demandada en el retiro de dicho monto, a los fines de que pueda perfeccionarse la venta realizada. Así se declara.
Como complemento de lo anterior, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Es decir, la carga de la prueba depende de que la parte que haga la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia de un hecho, toda vez que sin está demostración la demanda o su contestación no resulten fundadas, ya que carecen de pruebas que la sustenten.
En este mismo orden, la norma del artículo 506, así como el artículo 1.354 del Código Civil Vigente, ha sido analizada por nuestra Sala Constitucional del Máximo Tribunal, mediante sentencia de fecha 19/05/2010, en el expediente Nro. 2009-1265, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, señalando que:
“…Precisado lo anterior y visto que el quid del asunto se centró en la desaplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, referidos a la carga de la prueba, esta Sala estima pertinente hacer algunas consideraciones en torno al contenido de ambas normas, las cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354 del Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.

“Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Las disposiciones transcritas supra, están dirigidas a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los que sostiene el actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (vid. Sentencia Nº 389 de Sala de Casación Civil del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros La Paz).
En este orden de ideas, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987, señaló que: “…Esta distribución de cargas entre las partes, que se deduce lógicamente de la estructura dialéctica del proceso y tiene su apoyo en el principio del contradictorio, es lo que se llama carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma de ley, o implícita en la estructura misma del proceso. En el proceso dispositivo, los límites de la controversia (thema decidendum) quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación; ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina ˈOnus probando incumbit ei qui asseritˈ (La carga de la prueba incumbe al que afirma) (…) En resumen, tanto en el derecho romano, como en el medieval y en el moderno, ambas partes pueden probar: a) El actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) El demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”. (Vid. Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Editorial Altolitho C.A. Caracas 2004. Tomo III, páginas 292 y ss.).
Los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil son normas sobre la forma como las partes deben probar sus alegatos. Por lo tanto, su aplicación, por parte de los jueces, debe circunscribirse a tener en cuenta si quien afirmó o alegó una determinada pretensión o defensa, presenta los medios para probarla y, en caso de que estos medios sean considerados suficientes para probar lo alegado, se debe considerar procedente la pretensión o defensa esgrimida…”.

De la sentencia parcialmente transcrita, se desprende que demostrada la existencia de las obligaciones contractuales: se invierte la carga probatoria al demandado para que demuestre su inexistencia por cualquiera de las causales de liberación de estas, ya sea en el Código Civil (por ser de naturaleza civil dichas obligaciones) o el código de comercio cuando son de naturaleza mercantil. En ese orden exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado y en igualdad de circunstancia, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
Llevado lo anterior al caso bajo estudio, queda en evidencia para esta alzada que conforme a las pruebas cursantes en autos y contrariamente a lo afirmado por la demandada, el contrato celebrado el 25/01/2008, quedó reconocido por dicha parte, al no ejercer los medios de impugnación respectivos contra él; asimismo, el pago respectivo también quedó demostrado con el material probatorio valorado en párrafos anteriores y que al existir una inercia de la demandada en el retiro del crédito otorgado por la entidad bancaria Banfoandes, ocurrió una mora en el acreedor y por ende mal podía imputársele a la parte accionante la inactividad en la recepción de esas cantidades de dinero.
Igualmente y de forma contradictora, la parte demandada alega que si se sostiene que el contrato existe y la pretensión es proponible, la cláusula novena establece que el referido contrato tendría un tiempo de validez de 90 días, más 30 días adicionales de prórroga, contados a partir de la fecha de emisión, razón por la cual al 26 de mayo de 2008, el mismo habría expirado.
Al respecto, debe recordarse que los contratos deben analizarse de forma integral, es decir en todo su contenido, siendo los jueces los obligados en analizarlos en mira siempre a las exigencias de la Ley, la Verdad y la Buena Fe ( Art. 12 del Código de Procedimiento Civil). Así, la clausula tercera del mismo contrato, establece los momentos de pago del mismo, los cuales comienzan desde el 01/12/2005 hasta el 01/12/2006, siendo demostrada su realización por la parte actora conforme quedo demostrado en autos. Igualmente la fecha de entrega de la vivienda sería para el mes de febrero de 2007 (cláusula quinta del mismo contrato).
De manera que siendo formalizada la relación contractual en fecha 25/01/2008, con el contrato objeto de litigio, pero comenzando el vínculo jurídico en sí mismo desde el 01/11/2005, fecha en la cual comenzaba el primer pago; es indudable que la validez del mismo por su propia naturaleza superaba con creces el lapso de 90 días allí establecido, lo cual fue la intención legítima de las partes y queda demostrado con la recepción recíproca del demandado de los distintos pagos realizados, lo cual eran para el pago de la vivienda discutida en juicio.
Por otro lado, fue alegada como defensa la excepción del contrato no cumplido o excepción no adimpleti contractus consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil Vigente. La exceptio non adimpleti contractus, es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandado ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.
El artículo 1.168 del Código Civil establece que:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Esta disposición se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya. Así, mediante sentencia de fecha 12/04/2005, dictada en el Exp. AA20-C-2004-000109, dictada por la Sala de Casación Civil del TSJ, estableció entre otras cosas que:
“…Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece: “...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”. La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo…”.
(Negritas de esta juzgadora)
De allí que, dicho principio general es la base del derecho civil para eliminar la obligación de cumplir el contrato para una de las partes, cuando la otra se rehúsa en realizarlo; siendo la forma para excluir del cumplimiento a aquel que salga perjudicado del incumplimiento del otro. En el caso bajo estudio, observa esta alzada, que la parte actora si cumplió sus cargas contractuales en el pago de la suma total de QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL SETESCIENTOS SESENTA CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 528.760,70), monto que incluye el precio de venta por la cantidad de 480.000,00, más los intereses corrientes calculados en base a la tasa de los cuatros principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados y lo correspondiente a la escalatoria sobre saldo deudor calculada desde el mes de enero del 2006 hasta el mes de noviembre del año 2006; quedando un saldo a favor de la vendedora por 285.400,00, lo cual sería cancelado a través del préstamo hipotecario que fuera otorgado por el entonces Banco Banfoandes y demostrado con las pruebas cursantes en autos, el cual no fue recibido por inactividad de la demandada. De manera que dicho principio es improcedente en la presente causa, por ser el mismo contrario a lo evidenciado en las actas procesales. Así se establece.
De manera que concluye este Juzgado Superior, que siendo demostrada por parte de la accionante el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, con excepción de la recepción por parte de la demandada del crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 285.400,00, el cual deberá ser pagado a los fines de la entrega definitiva del documento de venta objeto de la litis; es por lo que, nació en la vendedora Construcciones y Contrato, C.A. también identificada en autos, la obligación de transmitir la propiedad mediante el otorgamiento del documento definitivo a favor del ciudadano Javier Reyes, identificado en autos; por consiguiente, la demanda interpuesta debe ser declarada parcialmente con lugar, como en efecto así se declara.

Así las cosas, esta juzgadora a los fines de garantizar una tutela judicial efectiva, establece que el tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil… del Segundo Circuito de la Circunscripción del estado Bolívar, una vez que el presente caso se encuentre con sentencia definitivamente firme, al ordenar su ejecución, previa solicitud de parte interesada, de conformidad con los artículos 1.212 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, deberá: 1) fijar un término prudencial para que el demandante Javier Reyes, identificado en autos, cumpla con el pago, mediante recursos propios, del remanente del precio total a pagar por la venta del inmueble (casa y parcela de terreno) objeto de la venta que es la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00), convenidos para la fecha de la autenticación del contrato objeto de cumplimiento en este juicio, cuya cantidad deberá ser objeto de indexación monetaria por un perito designado por el tribunal de la causa desde la fecha de la admisión de la demanda hasta que se consigne el pago definitivo en el expediente a la orden del demandado.

En razón de las motivaciones antes expuestas, es forzoso para este Tribunal Superior, declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Javier Reyes en contra de Construcciones y Contrato, C.A., en consecuencia, se condena a la parte demandada a concluir con el demandante el contrato de compraventa definitivo, mediante el otorgamiento de un documento que deberá protocolizarse en el Registro Público del Municipio Caroní, en dicho acto la parte actora deberá consignar el saldo pendiente, a saber; 0,00000285, cuyo monto es el resultado de las reconversiones monetarias acaecidas en nuestro país, lo cual es un hecho público y notorio y del conocimiento de toda la ciudadanía. Así se declara.

En atención a las consideraciones expuestas, debe esta Alzada ordenar al demandante al pago supra establecido, cantidad que deberá ser actualizada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, y 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 17 de septiembre de 2008, fecha de la admisión de la demanda, hasta el pago efectivo, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial condenada al pago, excluyéndose los períodos de receso y vacaciones judiciales, e igualmente tomando en consideración la pandemia del COVID-19, aquellos meses en donde existió una suspensión expresa de lapsos y términos procesales, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. sentencias 865, de fecha 7 de diciembre de 2016, caso: Analina Belisario Hergueta, Constructora F y D, C.A., expediente N° 2015-438; 538 del 7 de agosto de 2017, caso: Mario José Pineda Ríos, contra Condominio de Residencias Torre Europa, Torre III, Exp. N° 2017-000190; 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves Del Socorro Pérez de Agudo, contra Luis Carlos Lara Rangel, Exp. AA20-C-2017-000619), en virtud de las anteriores declaratorias, sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, quedando así modificada la decisión recurrida. Asimismo en caso de que la demandada, no proceda al otorgamiento de la venta definitiva, la sentencia servirá como título de propiedad conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se dispondrá en el dispositivo de este fallo.

DE LA RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO.
Decidido el juicio principal, observa esta alzada que la base de la reconvención propuesta por la demandada, fue la resolución del contrato de fecha 01/11/2005, manifestando que no existió contrato alguno de fecha 25/01/2008 y que se evidenció el incumplimiento de la demandada de las cláusulas contractuales contraídas. Sin embargo y contrariamente a lo alegado, quedó demostrado que el contrato de promesa bilateral de compra y venta entre las partes que conforman la litis fue formalizado en fecha 25/01/2008, siendo su relación contractual desde el 01/11/2005, fecha en la cual debía hacerse el primer pago señalado en la cláusula tercera de dicho contrato, demostrándose a su vez durante todo el proceso, el cumplimiento de las obligaciones de la actora en relación a los pagos de dicho contrato, con la excepción del crédito hipotecario, tantas veces explicado en párrafos anteriores. Asimismo, exige el pago de las siguientes cantidades:
 La suma de Bs. 23.652,00 por concepto de rejas de seguridad, servicios de vigilancia y honorarios profesionales, distribuidos en la siguiente forma:
1. la suma de Bs. 11.052,00 por pago de servicios de vigilancia;
2. la suma de Bs. 9.800,00 por concepto de instalación de rejas de protección,
3. la suma de BS. 2.800,00 por concepto de honorarios y servicios de abogado y notarios;
4. igualmente demandan todos aquellos gastos que se sigan causando como consecuencia del servicio de vigilancia privada utilizado por Conycon, C.A en resguardo y conservación del inmueble objeto del presente juicio, a razón de 110,00 diarios o por los montos superiores a dicha suma en caso de incrementos que ocurran mientras dure el presente juicio contados desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la ejecución de la sentencia que se dicte, solicitando la experticia complementaria del fallo.
Al, respecto se deben realizar algunas aclaratorias sobre la figura de la reconvención. Así, el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, establece que el Juez a instancia de parte e incluso de oficio, declarará inadmisible la reconvención si la misma versa sobre cuestiones que deban ventilarse con un procedimiento incompatible con el ordinario. Sobre esta figura, mediante sentencia de fecha 14/10/2004, dictada en el expediente Nro. AA20-C-2004-000368, por la Sala de Casación Civil del TSJ, se estableció entre otras cosas que:
“…Ahora bien, la reconvención, según fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92), define la reconvención o mutua petición como: “...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365). (Resaltado del texto) Conclusión necesaria de lo expuesto resulta que la reconvención constituye una nueva demanda y como tal deberá ser admitida o rechazada, lo expresado se confirma aun más de la lectura del artículo 367 del Código Adjetivo Civil trascrito cuyo encabezamiento reza “Admitida la reconvención...”, asimismo el artículo 366 prevé que el juez podrá bien a solicitud de parte o bien oficiosamente, inadmitir la reconvención por las causas que dicha norma señala…”. (Negrillas de esta alzada).
De manera que al ser los honorarios profesionales de abogados una pretensión que debe tramitarse conforme al procedimiento especial de la Ley de abogados y por ende incompatible con el procedimiento ordinario, previsto para tramitar la demanda de resolución de contrato; resultando forzoso declarar la inepta acumulación de pretensiones de acuerdo a lo previsto en el artículo 78 de nuestro ordenamiento jurídico civil, por ende INADMISIBLE la reconvención propuesta, en concordancia con el artículo 366 eiusdem. Así se establece.
En virtud de la anterior declaratoria, se hace inoficioso para esta alzada analizar los demás alegatos de las partes, por cuanto no cambiarían el resultado del presente fallo. Así se determina.
CAPITULO CUARTO DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, de Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por los ciudadanos CARLOS MORENO y JOSE CARLOS BLANCO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.031 y 18.255, en ese orden, respectivamente, apoderados judiciales de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 07/10/2015 (Fs. 111 al 138, P2), por el juzgado A quo.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato ejercida por el ciudadano JAVIER RAFAEL REYES DELGADO contra la SOC. MERC. CONSTRUCCIONES Y CONTRATO C.A. (CONYCON C.A.), identificados suficientemente en autos, en consecuencia, se condena a la parte demandada a concluir con el demandante el contrato de compraventa definitivo, mediante el otorgamiento de un documento que deberá protocolizarse en el Registro Público del Municipio Caroní, en dicho acto la parte actora deberá consignar el saldo pendiente, a saber; 0,00000285, cuyo monto es el resultado de las reconversiones monetarias acaecidas en nuestro país, lo cual es un hecho público y notorio y del conocimiento de toda la ciudadanía, cantidad que deberá ser actualizada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración-determine dicha corrección monetaria, y 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 17 de septiembre de 2008, fecha de la admisión de la demanda, hasta el pago efectivo, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial condenada al pago, excluyéndose los períodos de receso y vacaciones judiciales, e igualmente tomando en consideración la pandemia del COVID-19, aquellos meses en donde existió una suspensión expresa de lapsos y términos procesales, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. sentencias 865, de fecha 7 de diciembre de 2016, caso: Analina Belisario Hergueta, Constructora F y D, C.A., expediente N° 2015-438; 538 del 7 de agosto de 2017, caso: Mario José Pineda Ríos, contra Condominio de Residencias Torre Europa, Torre III, Exp. N° 2017-000190; 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves Del Socorro Pérez de Agudo, contra Luis Carlos Lara Rangel, Exp. AA20-C-2017-000619). Asimismo en caso de que la demandada, no proceda al otorgamiento de la venta definitiva, la sentencia servirá como título de propiedad conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: INADMISIBLE la reconvención presentada por la parte demandada SOC. MERC. CONSTRUCCIONES Y CONTRATO C.A. (CONYCON C.A.), por los argumentos indicados en el cuerpo de esta decisión.
CUARTO: Queda así MODIFICADA la decisión recurrida fechada 07/10/2015, por el juzgado A quo en los términos expuestos en el presente fallo.
QUINTO: SE CONDENA en costas del proceso a la parte demandada apelante por haber sido vencida totalmente tanto en el asunto principal, como en la reconvención, conforme a las previsiones del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena la notificación de la presente decisión a las partes, de acuerdo a los artículos 233 y 251 eiusdem. Líbrense boletas.
Publíquese, Regístrese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia Regiones: www.tsj.bolivar.gob.ve. Déjese copia certificada de esta decisión en esta alzada. Notifíquese a las partes conforme a las reglas ordinarias y remítase con oficio al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en la oportunidad de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
La Jueza Suplente,

Maye Andreina Carvajal
La Secretaria,

Yngrid Guevara
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de Ley, siendo las 3:10 p.m. Conste.
La Secretaria,

Yngrid Guevara

MAC/yg
Exp. N° 16-5170