TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 5 DE AGOSTO DE 2024
AÑOS: 214° y 165°

EXPEDIENTE: Nº 7073

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.500.625.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas CARMEN ALEJANDRA BELLERA GALEA y THAIDIS CASTILLO PÉREZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-14.713.064 y V- 17.844.517 respectivamente, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 156.128 y °133.88 respectivamente. (Folios 3 al 4 Pieza N° 02).

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL FARMA ECONOMIA C.A., con Rif. J-306874577, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, bajo el N° 33, Tomo 141-A, en fecha 01 de marzo de 2000, con modificación en fecha 9 de marzo de 2000, anotado bajo el N° 19, Tomo 124-A, y luego modificada en fecha 20 de noviembre de 2001, anotada bajo el N° 28, Tomo 183-A, representada por su presidenta ciudadana YARIMA OMAIRA RODRÍGUEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.652.822, domiciliada en Nirgua estado Yaracuy.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada LORENA MARTINEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 290.452.

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO CON INFORMES DE AMBAS PARTES.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 20 de febrero de 2024 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Accidental Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL seguido por la ciudadana MIRIAN CECILA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN contra la SOCIEDAD MERCANTIL FARMA ECONOMIA C.A., ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 5 de febrero de 2024 (Folio 45 de la pieza N° 4), que fuera planteado por la representante legal de la parte demandada Abogada YARIMA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2024, contentivo de (04) Piezas, (01) cuaderno separado de inhibición y (01) cuaderno de medidas, dándosele entrada en fecha 23 de febrero de 2024.
Por auto de fecha 26 de febrero de 2024 (Folio 52 de la pieza N° 4), en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 ejusdem, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguientes a la fecha.
Cursante a los folios 53 al 57 de la 4ta pieza, de fecha 18 de marzo de 2024, se recibió escrito de informes suscrito por la parte demandada, con anexo al folio 58.
Cursante a los folios 59 al 63 de la 4ta pieza, de fecha 22 de marzo de 2024, se recibió escrito de informes suscrito por la parte actora.
Por auto de fecha 2 de abril de 2024 cursante al vuelto del folio 64 (Pieza 04), se fijó para observación a los informes, un lapso de OCHO (08) días de despacho siguientes a la fecha, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Cursante a los folios 65 y 66 de la 4ta pieza, de fecha 12 de abril de 2024, se recibió escrito de observación a los informes suscrito por la parte actora.
Por auto de fecha 16 de abril de 2024 cursante al folio 67 de la 4ta pieza, se fijó para sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la fecha.
Cursa al folio 68 de la 4ta pieza, auto de fecha 17 de junio de 2024 mediante el cual se difiere la presente causa para dictar sentencia dentro de un lapso de 30 dias consecutivos siguientes al de hoy.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
La ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN a través de sus apoderados judiciales abogados NELSÓN ADONIS LEÓN y JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ MELENDEZ; presentó escrito de demanda, cursante a los folios del 01 al 06 de la 1era pieza, en donde adujo lo siguiente:

…OMISSIS…
…En fecha 7 de junio de 2017, nuestra representada interpuso formal denuncia por la ante Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) en contra de la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., a los fines de que por la vía administrativa la referida sociedad mercantil le hiciera entrega a nuestra representada de un local comercial de su propiedad, cuyo local ocupa la sociedad mercantil como arrendataria, cumplidos los respectivos tramites y por cuanto no se llegó a alguna conciliación, el referido organismo dio por agotada la vía administrativa y procedió al cierre y archivo del expediente. Acompañamos marcado “C”, copia del expediente administrativo llevado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, en el cual cursa la denuncia signada con el N° YAR-1200.
Ahora bien, en fecha 04 de junio de 2007, nuestra representada adquiere tres locales comerciales ubicados en la avenida 3ra, Edificio San José, de la Ciudad de Nirgua, Municipio Nirgua del estado Yaracuy, tal como consta en documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, anotado bajo el N° 141, folios 231 al 234, protocolo Primero Adicional, Cuarto Trimestre del año 2007, cuyo documento cursa en copia fotostática en el expediente administrativo llevado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, el cual señalamos marcado “C-2”.
El local comercial identificado con el N° 1, tiene las siguientes características: Piso de baldosa y granito, baño incorporado, una puerta santa maría, servicio de agua y luz eléctrica y se encuentra dentro de los siguientes linderos particulares; NORTE: Con la Avenida 3ra que es su frente; SUR: Con terrenos ejidos que fueron ocupados por Carmen Olivero con cerca de por medio; ESTE: Casa y terreno del vendedor Gregorio José Hernández Batista; OESTE: Local distinguido B-2.
El local antes identificado, fue arrendado por el anterior propietario, el ciudadano Gregorio José Hernández Batista a la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A, siendo que el último contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 01 de julio de 2006, tal como consta en documento privado que cursa en copia fotostática en el expediente administrativo llevado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, el cual señalamos marcado “C-1”.
En dicho contrato de arrendamiento se acordó un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), mensuales, los cuales debían ser pagados dentro de los primeros cinco (05) días posteriores al vencimiento del mes y también debía pagar la arrendataria FARMA-ECONOMIA C.A, los servicios públicos de electricidad, agua y teléfono, ello conforme a los previsto en la cláusula tercera del referido contrato.
Ahora bien, tal como consta en el expediente N° 74/11 llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, el cual se acompaña marcado “D”, la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., realiza las consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ en su condición de viuda del anterior propietario, el ciudadano Gregorio José Hernández Batista y en favor de los presuntos herederos conocidos y desconocidos del referido ciudadano, quien falleció en fecha 10 de julio de 2007, según consta en copia certificada del acta de defunción, signado con el Numero 90, expedida por la Registro civil del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, la cual se acompaña marcada “E”.
Es decir, que las consignaciones arrendaticias no se realizan en beneficio de nuestra mandante quien es la propietaria del inmueble arrendado, no obstante que la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A, sabe y le consta que la propietaria del inmueble es nuestra poderdante MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, ya que desde el 17 de enero de 2011, tiene conocimiento de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, pues nuestra poderdante le hizo saber a FARMA-ECONOMIA C.A. que la propietaria del inmueble arrendado era ella, pues, en diligencia de fecha 17 de enero de 2011, presentada por nuestra representada y la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ, en el expediente N° 74/11, se consignó el instrumento de propiedad del inmueble arrendado en el cual se demuestra que la propietaria del inmueble arrendado por la referida sociedad mercantil es nuestra representada la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN y no el ciudadano Gregorio José Hernández Batista o la ciudadana Hilda Consuelo González De Hernández y los presuntos herederos conocidos y desconocidos del referido ciudadano, a nombre de quien se hacen las consignaciones arrendaticias, por lo tanto en nombre de nuestra mandante desconocemos las consignaciones realizadas por la demandada en el expediente N° 74/11 llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, cuyas consignaciones no tienen ningún efecto jurídico, pues, han sido realizadas en beneficio de personas que no son ni propietarios ni arrendadores del inmueble que ocupa la demandada en calidad de arrendataria.
Ahora bien, no obstante que la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A. tenía conocimiento que la propietaria del inmueble arrendado es nuestra mandante, sin embargo, la demandada ha continuado en forma contumaz consignado los cánones de arrendamientos a nombre de la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ y los presuntos herederos conocidos y desconocidos del anterior propietario, quienes no tienen cualidad jurídica para recibir la cánones de arrendamientos, ya que ellos no son los propietarios del inmueble arrendado por la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., todo lo cual pone en evidencia que la demandada está insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos desde el mes de febrero del año 2011, en cuyo mes la demandada debía pagar el canon de arrendamiento a nuestra mandante o en todo caso realizar las consignaciones en beneficio de nuestra mandante, luego de que en fecha 17 de enero de 2011 la demandada tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado y por lo tanto sabía que nuestra mandante es la propietaria del inmueble arrendado y por ende es quien tiene la cualidad jurídica para recibir los pagos de los cánones de arrendamientos o retirarlos en el supuesto de que los mismos le sean consignados.
Todo lo antes expuesto, evidencia un incumplimiento de las obligaciones que como arrendataria tiene la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., ya que está obligada a pagar el canon de arrendamiento a nuestra mandante quien es la propietaria del inmueble arrendado, por lo tanto la demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2011, cuya insolvencia se subsume en la norma prevista en el artículo 40 literal “a”, de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418. del 23 de mayo de 2014, ya que la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A, ha dejado de pagar más de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos, en virtud de que ha realizado las consignaciones arrendaticias a nombre de la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ y los presuntos herederos conocidos y desconocidos del anterior propietario, el ciudadano Gregorio José Hernández Batista, quienes no son los propietarios ni arrendadores del inmueble arrendado por la demandada y por ende no tienen cualidad jurídica para recibir o retirar los cánones de arrendamientos consignados por la demandada, por lo tanto la demandada se encuentra en estado de insolvencia desde el mes de febrero de 2011, ya que las consignaciones arrendaticias realizadas después del 17 de enero de 2011 no se pueden considerar legítimamente efectuadas y por ende no tienen ningún efecto jurídico por haberse hecho en beneficio de una persona distinta a la propietaria del inmueble arrendado. Así pido sea declarado en la sentencia definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
Ahora bien, para el supuesto que el tribunal no considere que la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., se encuentre incursa en la causal de desalojo por las razones antes expuestas, también demandamos en desalojo a la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., con fundamento en el artículo 40 literal “a”, de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, con base en las razones de hecho que de seguidas paso a exponer:
Se evidencia de las consignaciones arrendaticias realizadas en el expediente N° 74/11 el cual se acompañó marcado “D”, que la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., en fecha 8 de octubre de 2014, consignó el pagó de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde junio hasta diciembre de 2014, tal como consta en los folios 194 y 198 de la pieza N° 1 del referido expediente y el tribunal dejó constancia de dichas consignaciones en fecha 8 de octubre de 2014, tal como consta en el folio 199 del mencionado expediente.
Sin embargo, fue en fecha 9 de junio de 2017, tal como consta en el folio 2 de la pieza N° 2 del expediente N° 74/11, la cual se acompaña marcada “D-1”, que la arrendataria FARMA-ECONOMIA C.A, consignó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero de 2015 hasta diciembre de 2017, es decir, que la arrendataria consignó el pago del canon de arrendamiento que correspondía al mes de enero de 2015, después que habían transcurrido 28 meses, ya que con la consignación efectuada en fecha 8 de octubre de 2014, la arrendataria había quedado solvente hasta el mes de diciembre de 2014, por haber pagado los cánones de arrendamiento por adelantado, es decir, que la arrendataria le correspondía pagar el canon de arrendamiento del mes de enero de 2015 en el mes de febrero de 2015, lo cual no hizo.
Por lo tanto,la consignación arrendaticia realizada en fecha 9 de junio de 2017, es extemporánea por tardía, ya que se realizó después de transcurridos 28 meses posteriores al mes de enero de 2015, tomando en consideración que los cánones de arrendamientos debían ser pagados dentro de los primeros cinco (05) días posterior al vencimiento del mes, ello conforme a lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo tanto, la consignación arrendaticia realizada en fecha 9 de junio de 2017, no surte ningún efecto jurídico, lo cual trae como consecuencia que la arrendataria se encuentra insolvente, ya que dejó de pagar más de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos.
…OMISSIS…
CONCLUSIONES
No obstante que el contrato de arrendamiento mantiene su vigencia y contenido por mandato del artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, sin embargo, la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., ha venido desconociendo las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento (cláusula tercera) respecto al pago de los cánones de arrendamiento, lo cual fue incumplido por ella, pues, la estipulación contractual es ley entre las partes conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.264 eiusdem, cuya norma prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
De tal manera que en el presente caso es factible invocar la referida causal “a” de desalojo prevista en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ya que la arrendataria sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., ha dejado de pagar de pagar más de dos (02) cánones de arrendamiento, por la razones de hecho y de derecho antes señaladas.
Por todo los hechos que han sido narrados y de la fundamentación legal que sustenta y deriva el derecho de los mismos, se concluye en que la presente pretensión tiene verdadero asidero jurídico que hace factible el desalojo por la causal alegada y que a través del presente escrito libelar se ha propuesto, y en tal sentido así solicitamos del Tribunal que lo determine en la sentencia definitiva, declarándose con lugar la presente demanda y ordene el desalojo de la demandada y la entrega inmediata del local arrendado.
…Omisis…
PETITORIO
Con base a las razones de hecho y de derecho en nombre de nuestra mandante demandamos en desalojo a la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., ya identificada y solicitamos al tribunal lo siguiente:
PRIMERO: Declare con lugar la presente acción de desalojo intentada contra la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., con base en las razones de hecho y de derecho explanadas en el presente libelo y acuerde el desalojo del local comercial N°1, antes identificado, para que se lo entregue a nuestra representada totalmente desocupado y libre de personas y bienes, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación.
SEGUNDO: Condene en costas a la parte demandada.
TERCERO: Se admita la presente demanda y de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se tramite y sustancie la presente demanda a través del procedimiento oral establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimamos el valor de esta demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), equivalente a DIEZ MIL (10.000 U/T) unidades tributarias a razón de 500 Bs. cada unidad tributaria…” (sic)

DE LA CONTESTACIÓN
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, la ciudadana YARIMA RODRÍGUEZ, ut supra identificada, en su condición de presidenta de la entidad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., debidamente asistida por el abogado JOSÉ HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado N° 229.913, presenta escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda que corre inserto a los folios 12 al 16 de la 2da pieza de la siguiente manera:

…OMISSIS…
CAPITULO SEGUNDO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA
Los apoderados judiciales de la actora interpusieron la presente demanda, diciendo actuar en nombre y representación de la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, de estado civil “casada”, lo que evidencia una falta absoluta de capacidad activa de la demandante, ya que si ella adquirió el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, estando casada, el mismo pasó a formar parte de la comunidad de gananciales que ésta tiene con su cónyuge, el ciudadano: JACOBO FLORENCIO CONCEPCIÓN PÉREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.907.081 y del mismo domicilio de la demandante, tal como se desprende de la partida de matrimonio N° 41 del año 1981, que se encuentra asentada por ante la Oficina Municipal de Registro Civil de la Parroquia Salom, Municipio Nirgua del estado Yaracuy que en copia acompaño marcada “C”, por tanto la demanda debió ser interpuesta por estas dos personas y no solo por la que aparece como demandante por carecer ella sola de capacidad activa, ya que para interponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, tal como lo contempla el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la actora carece de cualidad activa para interponer y sostener la presente demanda y así pido sea declarada por este Tribunal.
Ahora bien la Jurisprudencia patria contempla que la defensa de falta de cualidad contemplada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede ser declarada por el Juez en cualquier estado y grado del proceso, incluso de oficio, tal como lo indico mediante sentencia N° 853 del 17 de julio de 2013, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Evelyn Marrero Ortiz, cuando estableció que la falta de cualidad de las partes, puede constatarse de oficio por el Juez. Al señalar…
…OMISSIS…
Por lo que pido ciudadano Juez, que probado como se encuentra que, presuntamente, el inmueble objeto de la presente demanda es propiedad de la demandante MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, con el instrumento por ella ha consignado y demostrado por mi representada que la citada ciudadana era casada para el momento en que presuntamente lo adquirió, que ella carece de cualidad para interponer por sí sola la presente demanda, al haber pasado el inmueble a formar parte de la comunidad de gananciales de ambos ciudadanos, es decir de: MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN y JACOBO FLORENCIO CONCEPCIÓN PÉREZ, antes identificados, que usted declare la falta de cualidad activa de la demandante, sin esperar que se trámite todo el proceso, en resguardo de los principios de brevedad y celeridad procesal, haciendo uso de su facultad oficiosa para ello.
CAPITULO TERCERO
DE LA RELACION ARRENDATICIA
Ciudadano Juez, mi representada entidad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A. ya identificada, ha venido manteniendo una relación arrendaticia sobre un local comercial, que luego se determina, con el ciudadano: GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.507.799, hoy difunto tal como se aprecia de acta de defunción que acompaño marcada “D” y quien ten a su domicilio en la avenida tercera, Edificio “San José” Apto 2, piso , ubicado en el Municipio Nirgua estado Yaracuy, relación que al principio se inició mediante contrato escrito debidamente notariado el cual anexo marcado “A”. En el mismo aparece como arrendataria la ciudadana: MARIA ELODIA HERNANDEZ DE TORRES, venezolana, mayor de edad, farmaceuta, titular de la cédula de identidad N° V-9.068.119, en razón a que ella fungía, para el momento de suscribir ese contrato, como socia y regente de la entidad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., tal como consta en el Registro de Comercio inscrito en el Tomo 141-A, Número:33 de fecha 01 de marzo del año 2000; y al vencimiento de éste y en lo sucesivo, todos los contratos posteriores los celebró mi representada en forma privada y por escrito, con el citado ciudadano hasta su muerte, siendo el último el firmado el primero (1°) de julio del año 2006 y el cual se mantiene hasta la fecha de hoy; que anexo marcado “B”
El contrato de arrendamiento mencionado recae sobre un local comercial donde funciona la entidad mercantil “FARMA-ECONOMIA C.A”., con un área de construcción que mide CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS(134 M2) y que tiene las siguientes características: piso de granito pulido (01) baño incorporado con sus accesorios, dos (02) puertas metálicas arrollables en sentido vertical conocidas popularmente como “Santa María”, servicios de agua y luz eléctrica el cual tenía los siguientes linderos particulares: NORTE: viniendo en pendiente con la avenida 3era.;SUR: con terrenos municipales; ESTE: terreno con casa de Antonio Quiñones cerca en medio; OESTE: Local distinguido B2., tal como se evidencia del último de dichos contratos que acompaño marcado “B”, pero durante los años de la relación arrendaticia, el propietario hizo modificaciones al edificio que forman parte el local comercial arrendado a mi representada, modificando los linderos del local antes referido, quedando para el día de hoy, alinderado así: NORTE: con avenida 3erasu frente; SUR: con terreno ejido que fueron ocupados por Carmen Oliveros, cerca en medio, hoy, estacionamiento de vehículos de los dueños de los apartamentos del edificio del cual forma parte el local comercial arrendado a mi representada, cerca en medio con terreno ejido que fueron ocupados por Carmen Oliveros;ESTE: casa y terreno del vendedor Gregorio JoséHernández Batista. Esta casa fue vendida por el referido señor y hoy el local comercial arrendado a mi representada colinda por este lindero con la entrada vehicular que conduce al estacionamiento del edificio del cual forma parte; OESTE: Local distinguido B2. En este lindero se hicieron modificaciones y hoy, el local comercial arrendado a mi representada colinda con pasillo peatonal que conduce al estacionamiento y túnel de escalera para acceder a los pisos superiores que conforman el edificio, del cual forma parte el local referido, en medio con local del mismo inmueble que ocupa la Sociedad de Comercio “TORNILLERIA NIRGUA, C.A.”
Como se puede observar; la referida relación arrendaticia iniciada por mi representada con el citado ciudadano, GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA, (mediante contracto notariado de fecha 25 de febrero de 2000, que anexamos marcado “A” la hemos mantenido hasta la fecha de hoy, pues luego de la muerte del referido ciudadano, acaecida en fecha 10 de julio de 2007, tal como se aprecia de acta de defunción que acompaño macada “D”. continuamos la relación arrendaticia con sus herederos representados por la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.555.181, en su condición de cónyuge supérstite del arrendador, la cual estuvo recibiendo dichos pagos de forma consecutiva hasta el mes de noviembre del año 2010, cuando sin ningún motivo, se negó a continuar recibiéndolos, y en virtud de dicha actitud, mi representada, en fecha 07 de enero de 2011, procedió a consignar los cánones de arrendamientos por ante el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy hoy,Tribunal Primeo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, con el fin de evitar caer en algún tipo de insolvencia, y una vez que entró en vigencia el Decreto N° 602 mediante el cual estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305, de la misma fecha, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, le notificó a la referida ciudadana, la obligación que tenia de ofrecer a mi patrocinada un número de cuenta corriente donde esta pudiera hacer las consignaciones arrendaticias a que hubiera lugar. Dicha obligación de abrir la cuenta respectiva y notificación a mi representada, no la ha cumplido hasta ahora la referida ciudadana y luego que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, mi representada continuó haciendo dichos pagos en la cuenta de ahorros que el referido Tribunal de municipio le asignó para que se efectuaran los mismos, manteniendo hasta la fecha de hoy su solvencia con respecto al pago de las mensualidades de arrendamiento, tal como se demuestra en copia certificada del expediente de consignación de cánones o pensiones de arrendamiento que anexo marcada “E”.
Es el caso, ciudadano juez que mi representada en fecha 14 de junio de 2017, cuando atendía una citación que le fue formulada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del estado Yaracuy, en procedimiento “administrativo de arrendamiento”, asunto N° 1.200, de la nomenclatura de ese despacho, fue cuando tuvo conocimiento, que la ciudadana: MIRIAN HERNANDEZ DE CONCEPCION, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N°V-7.500.625, se atribuía la propiedad del inmueble que ocupa mi representada en calidad de arrendataria, en virtud a que nunca fue informada o notificada de forma autentica o fehaciente, por el ARRENDADOR o por la nueva ADQUIRIENTE de la venta del local referido, como lo ordenaba la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 7 de diciembre de 1999 (ex art. 44 y 47de la LAI) y que estuvo vigente para todos los inmuebles arrendados, hasta el día 24 de abril de abril de 2014, cuando entró en vigencia la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 que contempla igualmente, dicha notificación de venta al arrendatario, bien por el arrendador o por el nuevo adquiriente, (artículos 38 y 39), por lo que le fue violado a mi representada su derecho preferente para adquirir el inmueble, por lo que en la actualidad, ejerce mediante demanda que cursa por ante el Tribunal Segundo de Primera Instanciade esta misma Circunscripción Judicial el derecho de retracto legal arrendaticio al que tiene derecho, contra la presunta compradora y otros según expediente signado con el N° 7930 de la nomenclatura de ese Tribunal.
También es oportuno señalar, que contra el documento por el cual se atribuye la propiedad del inmueble arrendado a mi representada la hoy demandante MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, cursa por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, demanda de NULIDAD ABSOLUTA, según expediente N° 7938 de la nomenclatura de ese Tribunal.
CAPITULO TERCERO
DEL FONDO DE LA DEMANDA
Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho, que mi representada se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que mi representada consigna las referidas pensiones por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Nirgua, Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, tal como se evidencia de copia de expediente de consignaciones N° 74/11 de la nomenclatura de dicho Tribunal que acompaño a esta contestación.
Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho que estuviera obligada a realizar las consignaciones arrendaticias a favor de la demandante, pues mi representada desconocía que ella era la propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, pues tal hecho nunca le fue notificado en forma autentica ni por el arrendador ni por la hoy presunta propietaria.
Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho, que el hecho de haber consignado los recibos de pago de los cánones de arrendamiento que van del mes de enero de 2015 hasta diciembre de 2017, constituya una causal de insolvencia, pues el depósito de los alquileres de los locales comerciales, son facultativos del arrendatario, cuando el arrendador no le ha proporcionado una cuenta corriente donde éste pueda hacerla los correspondientes depósitos arrendaticios, no otra cosa se desprende de lo indicado en el artículo 27 de la Ley de regulación del arrendamiento Inmobiliario Para el uso Comercial, al señalar: “…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Siendo que durante ese tiempo las consignaciones se hacían en la cuenta que tenía abierta el Tribunal de municipio referido, pero ni éste aceptaba los comprobantes de pago alegando haber perdido jurisdicción para ello al haber entrado en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, ni los aceptaba la superintendencia para asuntos socio económicos por carecer de cuenta para ello, ni la arrendadora ha puesto hasta hoy a disposición de mí representada ninguna cuenta donde se puedan hacer depósitos, por tanto la tardanza de la consignación de los comprobantes, es causa imputable a la demandante como presunta propietaria del inmueble arrendado al no indicarle a mi representada una cuenta corriente donde hacer le los depósitos.
Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho que la presente demanda pueda ser declarada con lugar.
Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho, que deba mi representada ser condenada en costas procesales.
Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho, todos los hechos narrados por la actora sobre presunta insolvencia de mi representada, así como el derecho en que funda su demanda.
Finalmente pido que la presente oposición de cuestiones previas, y de fondo como contestación de la demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada sus peticiones en todo ha lugar y sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas a la demandante…(sic)

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
Resuelta la cuestión previa y declinado el presente expediente, en fecha 27 de octubre de 2023 cursante a los folios 60 al 62 de la 3era pieza, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado Accidental Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, con la comparecencia de la abogada THAIDIS CASTILLO actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN y así mismo se dejó constancia que se encuentra presente la ciudadana YARIMA OMAIRA RODRIGUEZ GONZALEZ, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil FARMA ECONOMICA C.A., asistida por la abogada LORENA MARTINEZ, parte demandada en el presente proceso.

FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por sentencia interlocutoria de fecha 01 de noviembre de 2023, que riela a los folios 63 al 65 de la 3era pieza, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en los siguientes términos:

…1) Existe controversia en cuanto a la cualidad activa de la demandante.
2) Existe controversia en cuanto a la insolvencia de los canones de arrendamientos.
3) Existe controversia en cuanto a la forma en la que fueron pagados los canones.
4) Existe controversia en cuanto a la propiedad de inmueble…”

IV DE LA AUDIENCIA ORAL Y DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Cursante a los folios 29 al 32 de la 4ta pieza, consta AUDIENCIA ORAL llevada a cabo el día 14 de diciembre de 2023, estando presente la abogada THAIDIS CASTILLO actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN y así mismo se dejó constancia que se encuentra presente la ciudadana YARIMA OMAIRA RODRIGUEZ GONZALEZ, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil FARMA ECONOMICA C.A., asistida por el abogado JOSE ANTONIO HERNANDEZ, Inpreabogado N° 229.913, parte demandada en el presente proceso, acto seguido luego de evacuadas todas las pruebas, el Tribunal A Quo pronunció el dispositivo de la sentencia, dictando el extenso de la misma en fecha 29 de enero de 2024, cursante a los folios del 33 al 41 de la 4ta pieza, en los siguientes términos:

…PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de Desalojo de Local Comercial, por haber probado la demandante que la arrendataria incumplió con la obligación de pagar la arrendadora los cánones de arrendamientos correspondiente de más de dos (2) mensualidades consecutivas incumpliendo la clausula tercera del contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior queda la demandada obligada a entregar ala demandante, el local comercial objeto del contrato de arrendamiento completamente desocupado, libre de personas y bienes, en el mismo estado de uso en que lo recibió.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en esta causa.
CUARTO: Por cuanto la presente sentencia fue publicada fuera del lapso correspondiente, notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…

V DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 18 de marzo de 2024, cursante a los folios 53 al 57 (PiezaN° 04), la Presidenta y representante legal de la demandada sociedad mercantil FARMA ECONOMIA C.A., estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe, lo realiza de la manera siguiente:

…OMISSIS…
DE MI REPRESENTACIÓN. En diligencia que corre a los autos, con posterioridad a la diligencia de apelación que presenta ante a quo, la apoderada de la demandante abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, cuestionó mi facultad para ejercer el recurso de apelación referido, en nombre y representación de la demandada sociedad de comercio FARMA-ECONOMIA ampliamente identificada en autos, alegando, absurdamente, que no consta en autos que hubiera recibido poder de la referida sociedad para ello, olvidando que durante todo el desarrollo procesal de esta causa, la mentada representación, sólo ha sido ejercida por mí, conforme las facultades conferidas al PRESIDENTE de la sociedad por su estatuto constitutivo que corre en autos. Lo único que ha cambiado, es que en el pasado necesitaba de la asistencia de abogado para equilibrar la representación que ejercía de la demandada en juicio, dada las previsiones del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y artículo 4 de la Ley de Abogados, pero; esa falta de capacidad de postulación para ejercer la representación de la sociedad demandada quedó en el pasado, pues hoy se reúne en mí, la facultad de representar judicialmente como PRESIDENTE a la sociedad demandada según sus estatutos y por mi condición de abogada de la República Bolivariana de Venezuela que me faculta para ejercer dicha representación en juicio, por lo que pido se declare, tal cuestionamiento a la representación legal de la demandada que he venido ejerciendo como improcedente, porque incluso, en la demanda se pidió que la citación de la demandada se practicara en la persona DE SU PRESIDENTE recayendo la misma en mí, como se evidencia de autos, por lo que he participado en todos los actos del proceso, sin que en ningún momento, la citada abogada u otro representante de la demandada, hubiera objetado mi representación, por lo que reitero mí solicitud de que se declare IMPROCEDENTE tan rebuscado argumento.
DE LOS HECHOS
Se arguye en la demanda que mí representada incurrió en mora al no pagar el canon de arrendamiento durante dos meses consecutivos, por lo que incurrió en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento de locales destinados al Uso Comercial, lo cual fue acordado con LUGAR por la sentencia confutada al señalar ésta en su particular primero “…Con lugar la presente demanda de Desalojo de Local Comercial, por haber probado la demandante que la arrendataria incumplió con la obligación de pagar la (sic) arrendadora los cánones de arrendamientos correspondientes de más de dos (2) mensualidades consecutivas incumpliendo la clausula tercera del contrato de arrendamiento…”.
Llegando a esa conclusión la juez a quo, tan sólo, porque SILENCIÓ LA PRUEBAS APORTADAS POR MI REPRESENTADA sobre su solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento, al indicar en su motiva:
…OMISSIS…
Lo afirmado por la jueza a quo, resulta incongruente con lo acontecido en el proceso, toda vez, que en nombre de mi representada consigné como prueba de la solvencia en los pagos, copia certificada del expediente signado con el número 74/11 de la nomenclatura interna del hoy, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua, Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, señalado con el N° 4 en la narrativa que hace la aquo de las pruebas que fueron acompañadas por la demandada (vuelto del folio 36 de dicha sentencia) y que se relaciona con los depósitos de pago de los cánones de arrendamiento que mi representada ha efectuado por el mentado arrendamiento hasta el día de hoy y del cual la jueza a quo narra partes de lo que en dicho expediente de consignación cursa, como que la señora HILDA CONSUELO GONZÁLEZ DE HERNANDEZ a nombre de quien se hacían las consignaciones, diligenció en fecha 17/1/2011, señalando que ella no es la propietaria del inmueble objeto de la consignación de canon de arrendamiento y que la propietaria del inmueble arrendado es la ciudadana MIRIAN HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN y que es con ella con quien se debe entender el Tribunal. Que en la misma fecha (folios 29 al 35 de la pieza 02) la parte beneficiaria de la consignación, consigna (sic) con diligencia copias fotostáticas del documento de compra venta suscrito por los ciudadanos GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA, en su condición de vendedor, por una parte, y por la otra, la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN, correspondiente a tres locales propios para comercio que forman parte del Edificio “San José”, ubicado en la Avenida tres (3) entre calle la Planta y la Avenida los Chalet, sector la Victoria, jurisdicción del Municipio Nirgua del estado Yaracuy PERO SIN INDICAR QUE VALORACIÓN EXTRAJO DE DICHO EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN, tal como se puede apreciar en la primera parte del folio 39 de la sentencia.
Ciudadana Juez, si la jueza a quo hubiese valorado tal instrumento, del cual también valga la digresión, acompañó copia a su demanda la parte actora, el resultado hubiera sido otro, pues con dicho instrumento queda demostrada la solvencia de mi representada durante el tiempo que dice la actora incurrió en la manida, insolvencia.
Lo cierto es ciudadana Juez, que mi representada, tal como consta de autos celebró en fecha 25 de febrero del año 2000, con el ciudadano GREGORIO JOSÉ HERNÁNDEZ BATISTA, un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ampliamente reseñado en autos, por el termino de un año, mediante contrato NOTARIADO. Al finalizar este contrato y en lo sucesivo, los contratos de arrendamiento se celebraron mediante instrumentos privados hasta la muerte del arrendador acaecida en fecha 10 de julio de 2007, continuando la relación arrendaticia con sus herederos representados por la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ, en su condición de cónyuge supérstite del arrendador, la cual estuvo recibiendo dichos pagos de forma consecutiva hasta el mes de noviembre de 2010, cuando, sin manifestar un motivo, se negó a recibirlos, por lo que en virtud de dicha actitud, mi representada en fecha 07 de enero de 2011, procedió a consignar cánones de arrendamiento por ante el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua, Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, hasta el día de hoy, pues a pesar de las modificaciones sobre los valores de mercado de los bienes y servicios, que produjeron los decretos de conversión monetaria, siempre mi representada se las arregló para consignar un canon de arrendamiento cónsono con el valor del arrendamiento del inmueble en el mercado inmobiliario local, pues ni la persona a quien se le hacían los pagos, ni ningún otro interesado, hasta la fecha de hoy, le ha comunicado a mi representada, un cambio en el valor del canon de arrendamiento, ni la cuenta a la cual se deben hacer esos pagos conforme a las disposiciones del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Inmuebles destinadosal Uso Comercial.
De los depósitos de esos cánones, tiene conocimiento la demandante, pues han sido múltiples las diligencias que su apoderada abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, ha realizado en su nombre en dicho expediente de consignación, incluso llegando a consignar copia del poder que ésta le otorgó para asunto de su incumbencia, pues se trata de un poder general para su representación.Es tan así que el referido Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua, Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, ordena notificar de los depósitos que efectúa mi representada a la aquí demandante, quien se niega a recibir las notificaciones, por lo que la Alguacil de dicho tribunal las consigna, señalando tal conducta y de que le indicó que quedaba notificada de lo ordenado por el tribunal.
Es de aclarar que los depósitos de los cánones de arrendamiento los hace mi representada, en el citado expediente, porque es la única vía que tiene para mantenerse solvente, pues la demandante nunca ha notificado a mi representada una cuenta bancaria donde ésta le efectúe los pagos. Es de destacar que cuando el Ejecutivo Nacional dictó el decreto 602 de fecha 29 de noviembre de 2013 que creó una protecciónespecial a los arrendatarios de inmuebles y ordenaba que los ARRENDADORES tenían que proporcionar a los arrendatarios una cuenta de ahorro para que ellos hicieran los depósitos de los cánones vencidos, el tribunal, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua, Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, notificó a la arrendadora que debía facilitar a mi representada una cuenta bancaria donde esta pudiera efectuar sus consignaciones de cánones insolutos, lo cual no fue cumplido por la demandante, siendo ello la razón por lo que aún se depositan en la cuenta proporcionada por el tribunal los mentados cánones arrendaticios. Todas esas conductas, desarrolladas por la demandante, se aprecian del citado expediente de consignación de cánones de arrendamiento que fue SILENCIADO EN SU VALORACIÓN probatoria por la jueza a quo.-
Ciudadana Juez, era deber de la jueza a quo, haber valorado la citada prueba expresando cuál era su criterio con relación a la misma, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece: (…)…omissis…
DEL PETITORIO FINAL
Es así ciudadana Juez, que del expediente de consignación de cánones de arrendamiento se evidencia, palmariamente LA SOLVENCIA de mí representada en cuanto al pago de sus cánones de arrendamiento, durante todos los meses de los años que ha durado la relación arrendaticia y que por haber silenciado dicha prueba la jueza a quo arribó a la conclusión de que mi representada había incurrido en insolvencia en más de dos mensualidades, sin indicar, a cuáles meses se refería. Por lo que pido se valore la prueba silenciada, se declare la solvencia de mi representada, sin lugar la demanda y que los presentes informes sean admitidos, y valorados y en la definitiva…(sic)

En fecha 22 de marzo de 2024, fue consignado escrito de informes suscrito por la apoderada judicial de la parte actora abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, cursante a los folios 59 al 63 (Pieza 04), y lo realiza de la siguiente manera:

…OMISSIS…
En fecha 05 de febrero de 2024, consta diligencia contentiva de apelación, que riela a los autos en la cual se expresa:
…OMISSIS…
De las actas se evidencia, que la ciudadana YARIMA RODRIGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.652.822, detenta la cualidad de PRESIDENTE de la sociedad mercantil FARMA-ECONOMÍA C.A., específicamente de los estatutos sociales marcado “B” que riela del folio 12 al folio 36 de la pieza Nro. 1, en efecto es la representante legal de la sociedad mercantil demandada.
…OMISSIS…
En tal sentido, es importante distinguir que la relación sustancial que subyace en esta controversia procesal, es entre la Sociedad Mercantil FARMA-ECONOMIA, C.A., y la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCION, en la que ciertamente, la ciudadana YARIMA RODRIGUEZ GONZALEZ, es accionista de la mencionada Sociedad Mercantil, pero, es imperativo por razones de estricto orden público establecer que se tratan de personalidades distintas, y así lo prevé el artículo 201 del Código de Comercio, al contener que las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios, lo cual es conocido como el principio de hermetismo de personalidad jurídica.
Por lo tanto, la accionista YARIMA RODRIGUEZ GONZALEZ, es una persona distinta de la sociedad mercantil FARMA-ECONOMÍA, C.A., a quien representa. Sin embargo en la diligencia de fecha 05/02/2024, manifiesta que es abogado y actúa como representante legal de la demandada FARMA-ECONOMÍA, C.A., sin que conste a los autos, que se le haya conferido poder autenticado o apud acta, en su condición de abogado, por parte de la persona jurídica (FARMA-ECONOMÍA, C.A.), conforme a las previsiones legales de los artículos 151 y siguientes de la ley adjetiva civil, independientemente que ella (YARIMA RODRIGUEZ) detente la profesión de abogado, pues no se encuentra representando en el juicio, sus propios derechos e intereses. Y ASI SOLICITO QUE SE DECLARE.
…OMISSIS…
Es importante diferenciar la condición de parte y la capacidad de obrar en juicio, pues toda persona natural, así como jurídica en sentido estricto, puede ostentar la condición de parte, es decir, puede ser demandante o demandado, bastando para ello la simple capacidad jurídica o de goce, empero, solo si posee la capacidad de obrar o de ejercicio podrá actuar en juicio realizando actos procesales válidos.
Las partes precisan de “capacidad procesal” y de la “capacidad de ser parte”, nociones que no deben confundirse, pero adicionalmente requieren del auxilio de un abogado, esta última denominada “capacidad de postulación (iuspostulandi)”, que se traduce en la facultad que corresponde a los abogados de realizar actos procesales con eficacia jurídica, mediante la representación o la asistencia. De tal suerte que la parte, aun teniendo capacidad procesal, no puede actuar por sí mismo, pues precisa de la asistencia o representación de un abogado en ejercicio legal de la profesión.
Por eso, no obstante que la capacidad procesal se presume al igual que la capacidad de obrar, y por tal gran parte de las personas naturales y todas las incorporales ostentan capacidad para obrar en juicio, debe advertirse que, para gestionar los actos del proceso, la ley exige adicionalmente la formalidad de la representación o asistencia jurídica. Por lo que se debe actuar asistido o representado por un profesional del Derecho, de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Abogados y artículo 166 del Código de procedimiento Civil.
…OMISSIS…
Por las consideraciones antes expuestas, es que solicito en nombre de mi representada, que se declare inválida la diligencia presentada en fecha 05 de febrero de 2024, por la ciudadana Yarima Rodríguez, actuando como representante legal de la demandada FARMA ECONOMÍA C.A., y por lo tanto inadmisible la apelación efectuada.
A todo evento, procedemos a presentar escrito de informes, bajo las siguientes consideraciones:
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Ciudadana Juez Superior, mi representada presentó demanda por desalojo, en fecha 14/06/2018, en el cual se pretende que la sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., con Rif. J-306874577, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, bajo el N° 33, Tomo 141-A, en fecha 01 de marzo de 2000, con modificación en fecha 9 de marzo de 2000, anotado bajo el N° 19; Tomo 124-A, y luego modificada en fecha 20 de noviembre de 2001, anotado bajo el N° 28, Tomo 183-A, en la persona de su presidenta Yaryma Omaira Rodríguez González, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°11.652.822 y domiciliada en Nirgua estado Yaracuy, haga entrega del local comercial Nro. 1, de su propiedad ubicado en el Edificio San José, avenida tercera (3ra) de la ciudad de Nirgua, estado Yaracuy, totalmente desocupado y libre de personas y bienes, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, con fundamento en la causal “a” de desalojo prevista en la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ya que la arrendataria sociedad mercantil FARMA-ECONOMIA C.A., ha dejado de pagar de pagar dos (02) cánones de arrendamiento.
En consecuencia, los hechos controvertidos, cómo los fijó el Tribunal Accidental, fueron los siguientes:
• Cualidad activa del demandante
• Insolvencia de cánones de arrendamiento
• La forma cómo fueron pagados los cánones de arrendamiento
• Propiedad del Inmueble
DE LA VALIDEZ DE LA SENTENCIA PROFERIDA
La sentencia proferida por el Juzgado Accidental designado en la presente causa, después de tanto tempo para obtener justicia, declaró lo siguiente:
…OMISSIS…
En efecto, la demandada FARMA-ECONOMIA C.A., no se encontraba solvente al momento de la interposición de la demanda, por cuanto en fecha 17 de enero de 2011, mi representada le notificó, mediante diligencia y consignación del documento de propiedad en el expediente de consignación arrendaticia, N° 74/11 el cual se acompañó marcado “D”, que también fue promovido por ella en la oportunidad procesal correspondiente, que la propietaria del inmueble objeto de arrendamiento era la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN, y no Gregorio José Hernández Batista o la ciudadana Hilda Consuelo González de Hernández y los presuntos herederos conocidos y desconocidos del referido ciudadano.
No obstante, la demandada hizo caso omiso y continuó efectuando los depósitos de los cánones de arrendamiento a una persona distinta a la propietaria. Posteriormente en fecha 9 de junio de 2017, tal como consta en el folio 2 de la pieza N° 2 del expediente N° 74/11, la cual se acompaña marcada “D-1”, que la arrendataria FARMA-ECONOMIA C.A., consignó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero de 2015 hasta diciembre de 2017, es decir, que la arrendataria consignó el pago del canon de arrendamiento que correspondía al mes de enero de 2015, después que habían transcurrido 28 meses, ya que la consignación efectuada en fecha 8 de octubre de 2014, la arrendataria había quedado solvente hasta el mes de diciembre de 2014, por haber pagado los cánones por adelantado, es decir, que la arrendataria le correspondía pagar el canon de arrendamiento del mes de enero de 2015 en el mes de febrero de 2015, lo cual no hizo.
Ahora bien, después de negar la propiedad de mi representada, los depósitos han sido irregulares y extemporáneos.
…OMISSIS…
Ciudadana Juez superior, queda evidenciada la INSOLVENCIA por más de dos (2) meses, por parte de la arrendataria FARMA-ECONOMÍA C.A., ya que los cánones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2011, fueron realizados a favor de una persona distinta a la propietaria. Asimismo, de forma tardía procedía a depositar los cánones de arrendamiento en contravención a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
Solicito que el presente escrito se agregado y admitido y valorado en la decisión que haya a lugar en la presente instancia y se Confirme la sentencia proferida en fecha 29 de enero de 2024 por el Juzgado Accidental Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, se confirme dicha decisión en todas y cada una de sus partes y se condene en costas a la parte recurrente…(sic)

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
A los folios 65 y 66 (Pieza 04) la apoderada judicial de la parte actora abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ procedió a observar el informe de su contra parte de la siguiente manera:

…OMISSIS…
Ciudadana Juez Superior, es falso que la sentenciadora de primera instancia haya incurrido en silencio de pruebas, por cuanto el expediente contentivo de consignación arrendaticia, promovido por ambas partes, fue válidamente valorado por el Tribunal.
…OMISSIS…
Por lo que resulta falso que haya habido el vicio de silencio de pruebas, que se produce cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, pues ni siquiera lo menciona, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio.
…OMISSIS…
Esta norma prevé que el juez para establecer los hechos debe examinar toda cuanta pruebase haya incorporado en el proceso. Por consiguiente, constituye una regla de establecimiento de los hechos.
En efecto, el examen de las pruebas constituye el soporte o presupuesto necesario para fijar los hechos ocurridos en el caso concreto, y el mentado artículo 509, impone al jurisdicente el deber de analizar el mérito probatorio de toda prueba incorporada en el proceso. Esto es, le indica que para fijar los hechos debe dar cumplimiento al mandato contenido en esa norma.
Puede evidenciarse así, que efectivamente el Juzgador A Quo, examinó dicha documental y le concedió mérito probatorio extrayendo lo que evidenciaba dicho expediente de consignación, incorporado por las partes.
Infaliblemente existe una consignación de cánones de arrendamiento, pero realizadas a una persona distinta a la propietaria, conocimiento este que tuvo la demandada en fecha 17/01/2011 y aun así continuó efectuando la consignación ante la persona distinta, por cuanto tal como lo señaló en su contestación a la demanda y en la oportunidad de la Audiencia Preliminar, no reconocía la propiedad de la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN. Es en la audiencia oral, que señala expresamente el reconocimiento de la propiedad y expresa que debía ser notificada del número de cuenta de la entidad bancaria para efectuar el depósito, es decir, transcurridos casi de 13 años del conocimiento cierto que tuvo del cambio de titularidad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, continuó efectuando pagos en un Tribunal, en el cual solamente se notificaba a la ciudadana HILDA CONSUELO GONZALEZ y no a mi mandante como propietaria del inmueble.
Es por lo que argumento sustentado en el escrito de informes resulta improcedente.
Solicito que el presente escrito sea agregado y admitido y valorado en la decisión que haya a lugar en la presente instancia y se Confirme la sentencia proferida en fecha 29 de enero de 2024 por el Juzgado Accidental Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, se confirma dicha decisión en todas y cada una de su partes y se condene en costas a la parte recurrente.

VI DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que éstas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez (a) pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.
Ahora bien, la parte actora con el libelo de la demanda trajo las siguientes documentales, las cuales se detallan a continuación:
Cursante a los folios 7 al 11 (Pieza 01) riela copia certificada de poder judicial amplio y suficiente otorgado por las ciudadanas HILDA CONSUELO GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ y MIRIAM CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN a los abogados NELSÓN ADONIS LEÓN y JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ MELENDEZ, poder autenticado en la Notaría Pública de Bejuma estado Carabobo bajo el número 38, folio 114 al 116, tomo 63 de fecha 8 de diciembre de 2017. Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, y de donde se desprende que los abogados NELSÓN ADONIS LEÓN y JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ MELENDEZ, son los apoderados judiciales de la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, parte actora en este proceso.
Cursante a los folios 12 al 36 (Pieza 1) rielan copias fotostáticas de acta constitutiva de la entidad mercantil FARMA ECONOMÍA C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción del estado Yaracuy, en fecha 1 de marzo de 2000, bajo el Nº 11, Tomo 141-A, así como actas de asambleas de la referida empresa. Estas documentales constituyen documentos públicos conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, las cuales no fueron impugnadas de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose la válida constitución de la compañía, así como se evidencia que la Presidenta es la ciudadana YARIMA OMAIRA RODRIGUEZ GONZALEZ.
Cursante a los folios 37 al 108 (Pieza 1) cursan copias del expediente administrativo de las actuaciones relacionadas con la denuncia N° YAR-1200 llevada ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE Yaracuy). Consideradas las anteriores actuaciones como documento público administrativo, realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que trata de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.
Las referidas documentales (folios 37 al 108 de la 1era pieza) no fueron desvirtuadas en la etapa procesal correspondiente por lo que conservan todo su valor probatorio; y de las mismas se desprende lo siguiente:
 A los folios 43 y 44 de la 1era pieza, riela copia fotostática, de contrato de arrendamiento de inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida 3era, Edificio San José, Local 1, a 50 metros de calle la planta, donde funciona la farmacia denominada “FARMA ECONOMIA C.A.”, suscrito en fecha 01 de julio de 2006, entre el ciudadano GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA, como ARRENDADOR y por la otra parte FARMA ECONOMÍA C.A., denominada LA ARRENDATARIA, consignado igualmente por la parte demandada al folio 18 de la 2da pieza; observando este Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, no fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dicho contrato de arrendamiento se da por reconocido; desprendiéndose de su contenido que el referido arrendamiento es por un año contado a partir del 01 de julio de 2006 y que el canon de arrendamiento mensual será pagado dentro de los primeros cinco días posteriores al vencimiento del mes.
 A los folios 45 al 49 (Pieza 1) cursa copia certificada de documento de compra-venta donde se evidencia que el ciudadano GREGORIO JOSÉ HERNÁNDEZ BATISTA, da en venta a la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, tres locales comerciales que forman parte del Edificio denominado “San José” ubicado en la avenida 3 entre calle la Planta y la avenida los Chalet, sector la Victoria de Jurisdicción del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, autenticado en fecha 4 de junio de 2007 ante el Registro Público con funciones notariales del Municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo y debidamente protocolizado en fecha 22 de noviembre de 2007, bajo el N° 141, Folios 231 al 234, Protocolo Primero, Tomo Primero del Cuarto Trimestre del año 2007. Esta documental constituye documento público conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, la cual no fue impugnada de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo, la propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, en la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN.
Dicho lo anterior, se está en presencia de una subrogación inter vivos, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, la cual se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, la adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente a la inquilina, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, la compradora se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
 A los folios 55 al 101 (Pieza 1), rielan copias de actuaciones en el expediente signado con el N° 3.110/11 proveniente del Juzgado del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, con motivo de Desalojo de Inmueble, de fecha 14 de enero de 2011, seguido por la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN contra la SOCIEDAD DE COMERCIO FARMA-ECONOMIA C.A. Así las cosas, es preciso determinar, que las actuaciones proferidas por un Juez; es decir, un funcionario que goza de fe pública, se reputan documentos públicos, en consecuencia, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias simples de documentos públicos se tienen como fidedignas, si no han sido impugnadas por la otra parte, tal como ocurrió en el presente caso, desprendiéndose de las mismas que en fecha 14 de enero de 2011 se declaró inadmisible la demanda, siendo ratificada por el Juzgado Superior en fecha 23 de febrero de 2011, siendo tales actuaciones irrelevantes en la presente causa.
A los folios 109 al 317 (Pieza 1) rielan copias fotostáticas correspondientes legajos de copias de la solicitud N° 74/11 proveniente del Tribunal del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, interpuesta por la Entidad Mercantil “FARMA ECONOMÍA C.A.”, cuyo beneficiaria es HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ; consignado igualmente por la parte demandada en copia certificada a los folios 20 al 250 de la 2da pieza, indicando este Tribunal que las actuaciones proferidas por un Juez; es decir, un funcionario que goza de fe pública, se reputan documentos públicos; en consecuencia, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias simples de documentos públicos se tienen como fidedignas, si no han sido impugnadas por la otra parte, tal como ocurrió en el presente caso, de las mismas se desprende lo siguiente:
 Consta al folio 29 de la 2da pieza, diligencia suscrita por las ciudadanas HILDA CONSUELO GONZALEZ DE HERNANDEZ y MIRIAN DE CONCEPCIÓN, con la cual consignaron copia certificada de documento autenticado en fecha 4 de junio de 2007 ante el Registro Público con funciones notariales del Municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, debidamente protocolizado en fecha 22 de noviembre de 2007, bajo el N° 141, folios 231 al 234, del Protocolo Primero, Tomo Primero Adicional del cuarto trimestre del año 2007 (folios 31 al 35 de la 2da pieza), donde el ciudadano GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA (ARRENDADOR ORIGINARIO) vende el inmueble objeto del presente juicio a la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN, el cual ya fue valorado ut supra. Por lo que, la demandante de autos, tenia pleno conocimiento de las consignaciones arrendaticias que la demandada venia depositando ante el Juzgado en la referida solicitud.
Es de acotar que la parte demandada con la contestación, consignó copia de acta de defunción del ciudadano GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA, expedida por el Registro Civil del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy en fecha 10/07/2007 bajo el N° 90, la cual se le otorga valor probatorio al no haber sido impugnada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deprendiéndose de la misma que el referido de cujus falleció en fecha 10/07/2007.
 En cuanto a las consignaciones arrendaticias que consta en la presente solicitud, luego de una revisión exhaustiva se verifica que la demandada de autos ha realizado las siguientes consignaciones:
Fecha de Consignación en la solicitud 74/11 Mes - Año Folio
07-01-2011 Noviembre - Diciembre 2010 25 (Pza 2)
04-02-2011 ene-11 40 (Pza 2)
09-03-2011 feb-11 56 (Pza 2 )
07-04-2011 mar-11 61 (Pza 2)
04-05-2011 abr-11 119 (Pza 2)
08-06-2011 may-11 124 (Pza 2)
06-07-2011 jun-11 129 (Pza 2)
12-08-2011 jul-11 134 (Pza 2)
07-10-2011 agosto-septiembre 2011 139 (Pza 2)
03-11-2011 oct-11 145 (Pza 2)
09-12-2011 nov-11 150 (Pza 2)
20-01-2012 dic-11 155 (Pza 2)
15-03-2012 enero - feb 2012 160 (Pza 2)
21-05-2012 marzo- abril - mayo- junio 2012 163 (Pza 2)
11-01-2013 Julio- agosto- septiembre - octubre 2012 174 (Pza 2)
11-03-2013 Noviembre - Diciembre 2012 183 (Pza 2)
11-03-2013 Enero - Febrero 2013 183 (Pza 2)
11-10-2013 marzo- abril- mayo- junio 2013 192 (Pza 2)
10-12-2013 julio- agosto- septiembre - octubre- noviembre- diciembre 2013 198 (Pza 2)
30-04-2014 enero- febrero- marzo- abril- mayo 2014 204 (Pza 2)
08-10-2014 junio- julio- agosto- septiembre- octubre- noviembre- diciembre 2014 221 (Pza 2)
09-06-2017 enero 2015 hasta diciembre 2017 231 (Pza 2)
18-12-2017 enero 2018 hasta diciembre 2018 246 (Pza 2)

Habiendo establecido lo anterior, pasa de seguidas quien suscribe, a verificar el cumplimiento o incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento a que hacen referencia las partes y para ello debe determinarse en primera fase el inicio del mes contractual, a fin de determinar la fecha en la que debía consignarse el pago al arrendador.
Cabe destacar, tal y como puede verificarse de autos, que las partes establecieron la duración del contrato por un año contado a partir del 01 de julio de 2006 prorrogable a voluntad de las partes, lapso este al cual supeditaron su relación, así también puede verificarse del contrato de arrendamiento que en la cláusula tercera determinaron que el canon de arrendamiento mensual sería pagadero dentro de los primeros cinco (5) días posteriores al vencimiento del mes. Así las cosas, cabe establecer que en el presente pacto, los sujetos de derecho determinaron por una parte el período de duración del contrato, definiendo que el mismo comenzaría a correr desde el 01/07/2006 y por otra parte estatuyeron la oportunidad contractual en la cual debía realizarse la cancelación de los cánones. Y así queda establecido.
En la etapa probatoria, la parte actora consignó escrito de pruebas inserto a los folios 66 al 69 de la 3era pieza, donde ratifica las documentales consignadas en el libelo de la demanda – las cuales ya fueron analizadas -, y consignó las siguientes documentales:
A los folios 70 al 101 de la 3era pieza, rielan copias certificadas de demanda contentiva de la pretensión de preferencia ofertiva del expediente 7887, llevada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil del estado Yaracuy, el cual fue declarada inadmisible en fecha 26 de enero de 2018.
A los folios 102 al 169 de la 3era pieza, rielan copias certificadas contentivas de la pretensión de preferencia ofertiva del expediente 7930, llevada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del estado Yaracuy, la cual fue declarada inadmisible en fecha 1 de julio de 2019.
A los folios 170 al 229 de la 3era pieza, rielan copias certificadas de demanda con motivo de Nulidad Absoluta de Venta en el expediente N° 7938 del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del estado Yaracuy, el cual fue declarada Sin Lugar en fecha 30 de noviembre de 2020. Las cuales contiene actuaciones del Juzgado Superior Civil del estado Yaracuy, en el expediente signado con el N° 6822 con motivo de Nulidad Absoluta de Venta el cual fue declarado Sin Lugar en fecha 9 de diciembre de 2021. Asimismo a los folios 4 al 22 (pieza N° 4) consta copia certificada del cuaderno de medida correspondiente a la nulidad de venta absoluta.
El artículo 864 del Código de Procedimiento Civil establece los siguiente: omisis…Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran… Por lo que las documentales promovidas por la parte actora en la etapa probatoria cursante a los folios del 70 al 229 de la era pieza y 4 al 22 de la 4ta pieza, deben ser desechadas, conforme al artículo 864 Eiusdem, visto que las mismas no fueron indicadas en el libelo. Y así se establece.

VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA
La parte demandada, en su contestación alegó como punto previo, la falta de cualidad de la actora, aduciendo que la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN, es de estado civil “casada”, -indica que consignó acta de matrimonio marcada “C”, lo cual de la revisión, la misma no cursa en autos - lo que evidencia una falta absoluta de capacidad activa de la demandante, ya que si ella adquirió el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, estando casada, el mismo pasó a formar parte de la comunidad de gananciales que ésta tiene con su cónyuge, el ciudadano JACOBO FLORENCIO CONCEPCIÓN PÉREZ; por tanto, la demanda debió ser interpuesta por estas dos personas y no solo por la que aparece como demandante por carecer ella sola de capacidad activa, ya que para interponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, tal como lo contempla el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la actora carece de cualidad activa para interponer y sostener la presente demanda.
Respecto del litisconsorcio, es oportuno indicar que existe una clara diferencia entre el litisconsorcio necesario y el potestativo. En el necesario, la obligación sólo puede ser hecha valer en conjunto, y en el potestativo, puede ser hecha individualmente, aun cuando la obligación hubiera sido asumida por varias personas, sin que sea necesario que acudan todos al juicio.
Un ejemplo de lo que se explica, se encuentra en los artículos 1241 y 1242 del Código Civil, cuyas normas disponen, en el primer caso, que el deudor pueda pagar a cualquiera de los acreedores solidarios, mientras no haya sido notificado de que alguno de ellos le haya reclamado judicialmente la deuda, y en el segundo, que la sentencia condenatoria obtenida por uno de los acreedores contra el deudor común, aprovecha a los otros, a menos que se la haya fundado en una causa personal al acreedor demandante.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 4 de abril de 2006, Caso: C.P.B. contra M.A.P.O., estableció sobre el particular que “...la legitimación para acciones derivadas de los bienes indicados en el artículo 168 del Código Civil, se refiere a su enajenación, más no a su reivindicación, que entraría a formar parte de los actos propiamente de administración de dichos bienes, para lo cual no se requiere del litis consorcio activo necesario. (Sentencia Nª 201 del 16 de julio de 1996, Caso: J.C.M. c/ Hacienda Los Chaguaramos S.A.).
De los casos anteriores se evidencia a título de ejemplo, que el legislador prevé la posibilidad de que algunas obligaciones puedan ser hecha valer individualmente, sin que para ello sea necesario que acudan todos los litisconsortes al juicio, y en otros, obliga, como en el primer aparte del artículo 168 del Código Civil, que para la enajenación a título gratuito u oneroso de los bienes de la comunidad conyugal, sea necesario el consentimiento de ambos cónyuges; es decir, que acudan todos los integrantes del litisconsorcio.
Aplicado el criterio anterior al caso de autos, esta Instancia Superior considera que los ciudadanos MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN y JACOBO FLORENCIO CONCEPCIÓN PÉREZ, no conforman un litisconsorcio activo necesario, como lo alegó la demandada, sino uno potestativo, pues de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, ellos podían intentar la acción juntos o separados indistintamente; es decir, cualquiera de los litisconsortes tienen potestad de demandar individualmente el desalojo de local comercial del inmueble propiedad de la comunidad conyugal, si así lo desean, o juntos si les parece que así pueden defender mejor sus derechos.
En efecto, de conformidad con el artículo 146 del Codigo de Procedimiento Civil, “...Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes...”. Evidentemente, esta norma tiene carácter potestativo, quiere decir, la intención del legislador es que el litisconsorcio pueda demandar en conjunto o individualmente, cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título.
Por consiguiente, en este caso, este Juzgado Superior Primero observa que los ciudadanos MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN y JACOBO FLORENCIO CONCEPCIÓN PÉREZ conforman un litisconsorcio potestativo, lo que quiere decir que, perfectamente la primera puede demandar individualmente el desalojo del local comercial propiedad de la comunidad conyugal.
Como fue establecido precedentemente, la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN, puede demandar individualmente el desalojo del local comercial propiedad de la comunidad conyugal, sin que sea necesario que acuda junto a su esposo ciudadano JACOBO FLORENCIO CONCEPCIÓN PEREZ al juicio. Por tanto, de conformidad con los artículos 16 y 146 del Código de Procedimiento Civil, basta que la actora tenga interés jurídico para que pueda proponer la demanda y tenga legitimidad para su continuación.
De la norma contenida en el artículo 146 procesal, se colige que en el caso de los contratos de arrendamiento, a la hora de demandar, no se da per se un litisconsorcio activo necesario, sino uno potestativo, pues cualquiera de los litisconsortes tiene potestad de demandar individualmente el desalojo del local comercial propiedad de la comunidad conyugal, o conjuntamente si les parece que así pueden defender mejor sus derechos, por lo que queda evidenciado por esta Instancia Superior que no existe el alegado consorcio activo necesario, por lo que se desecha la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada y así se declara.

RESUELTO EL PUNTO PREVIO ALEGADO, PASA ESTA INSTANCIA SUPERIOR A RESOLVER SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO.
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2024, por el Tribunal Accidental Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, que declaró CON LUGAR la demanda interpuesta por la demandante ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN, ordenando a la parte demandada a entregar a la parte actora, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado que lo recibió, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 3era, Edificio San José, Local 1, a 50 metros de calle la planta, donde funciona la farmacia denominada “FARMA ECONOMICA C.A.”.
El presente asunto versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia iniciada en 2006, sobre un inmueble propiedad del ciudadano GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA (ARRENDADOR ORIGINARIO), tal como consta en contrato de arrendamiento cursante al folio 43 de la primera pieza, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 3era, Edificio San José, Local 1, a 50 metros de calle la planta, donde funciona la farmacia denominada “FARMA ECONOMIA C.A.”; sin embargo, mediante documento autenticado en fecha 4 de junio de 2007 ante el Registro Público con funciones notariales del Municipio Carlos Arvelo del estado Carabobo, debidamente protocolizado en fecha 22 de noviembre de 2007, bajo el N° 141, folios 231 al 234, del Protocolo Primero, Tomo Primero Adicional del cuarto trimestre del año 2007 (folios 31 al 35 de la 2da pieza), el ciudadano GREGORIO JOSE HERNANDEZ BATISTA (ARRENDADOR ORIGINARIO) vende el inmueble objeto del presente juicio a la ciudadana MIRIAN CECILIA HERNANDEZ DE CONCEPCIÓN, existiendo una subrogación intervivos.
Alega la parte actora, que la presente demanda la interpone conforme al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, por insolvencia de la arrendataria desde el mes de febrero de 2011 hasta el mes de abril de 2017.
Vista la exposición de los hechos por la parte demandante, la parte demandada ante tal argumento, negó, rechazó y contradijo encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, todas vez que los mismos fueron consignados ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, en el expediente signado con el N° 74/11.
De igual forma, niega, rechaza y contradice, que el hecho de haber consignado los recibos de pago de los cánones de arrendamiento que van del mes de enero de 2015 hasta diciembre de 2017, constituya una causal de insolvencia, pues el depósito de los alquileres de los locales comerciales, son facultativos del arrendatario, cuando el arrendador no le ha proporcionado una cuenta corriente donde éste pueda hacerla los correspondientes depósitos arrendaticios; siendo que durante ese tiempo las consignaciones se hacían en la cuenta que tenía abierta el Tribunal de municipio referido, pero ni éste aceptaba los comprobantes de pago alegando haber perdido jurisdicción para ello al haber entrado en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, ni los aceptaba la superintendencia para asuntos socio económicos por carecer de cuenta para ello, ni la arrendadora ha puesto hasta hoy a disposición de la demandada ninguna cuenta donde se puedan hacer depósitos, por tanto la tardanza de la consignación de los comprobantes, es causa imputable a la demandante como presunta propietaria del inmueble arrendado al no indicar una cuenta corriente donde hacer le los depósitos.
Vista la situación planteada, y como quedó trabada la litis en la presente causa, situación ésta reafirmada por la fijación de los hechos por el tribunal de instancia, el cual señaló explícitamente que la presente controversia estaba circunscrita principalmente a la controversia del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, ésta Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones:
Establece el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, lo siguiente:

…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.…

La anterior norma establece que en caso que el arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler de un local comercial por causas ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo.
No obstante lo anterior, es un hecho público y notorio que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado el mencionado régimen de supresión y régimen transitorio, razón por la cual, no existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por causas no imputables a el o la arrendataria no se pueda realizar el pago de los correspondientes alquileres, y ante la inexistencia del órgano administrativo competente a quien faculta el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la consignación de las pensiones por alquiler de locales comerciales, debe garantizarse al justiciable su derecho a la defensa, en el entendido que ante la falta de pago, pudiera constituirse el arrendatario en mora, lo que conllevaría a incurrir en una de las causales de desalojo del inmueble, lo cual pudiera eventualmente ocasionarle un gravamen irreparable; en tal virtud, a criterio de esta Alzada, existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo Nacional dé cumplimiento a lo estipulado en el artículo 50. Disposición Transitoria Sexta del referido Decreto-Ley, y reglamente el régimen transitorio que asegure la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por la ley actual; y es por ello que a los fines de no menoscabar derechos constitucionales, como el acceso a la justicia, y la tutela judicial efectiva de la empresa consignataria, quien se podría ver afectada en sus derechos derivados de una eventual falta o mora en el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que los Tribunales de Municipio tienen jurisdicción para conocer y tramitar las consignaciones arrendaticias derivadas de relaciones arrendaticias de locales comerciales, y así se establece.
Ahora bien, en cuanto a la determinación de la fecha de pago, observa esta Alzada que indistintamente a la vigencia del contrato, las partes voluntariamente establecieron en la Cláusula Tercera que los cánones de arrendamiento debían ser pagados dentro de los cinco días posteriores al vencimiento del mes, lo cual quedó expresamente aceptado por la demandada en la contestación al no desvirtuar el contenido del contrato de arrendamiento inserto al folio 43 de la 1era pieza, encontrando que dicho contrato comenzó a regir el 01 de julio de 2006, en consecuencia, determina esta Alzada que la oportunidad contractual para el pago del canon de arrendamiento es del primero (1ero) al quinto (5to) día de cada mes calendario. ASÍ SE DECIDE.
Se desprende del análisis del expediente de consignaciones arrendaticias, que las mismas fueron consignadas ante el Tribunal de la siguiente forma:

Fecha de Consignación en la solicitud 74/11 Mes - Año Folio
07-01-2011 Noviembre - Diciembre 2010 25 (Pza 2)
04-02-2011 ene-11 40 (Pza 2)
09-03-2011 feb-11 56 (Pza 2 )
07-04-2011 mar-11 61 (Pza 2)
04-05-2011 abr-11 119 (Pza 2)
08-06-2011 may-11 124 (Pza 2)
06-07-2011 jun-11 129 (Pza 2)
12-08-2011 jul-11 134 (Pza 2)
07-10-2011 agosto-septiembre 2011 139 (Pza 2)
03-11-2011 oct-11 145 (Pza 2)
09-12-2011 nov-11 150 (Pza 2)
20-01-2012 dic-11 155 (Pza 2)
15-03-2012 enero - feb 2012 160 (Pza 2)
21-05-2012 marzo- abril - mayo- junio 2012 163 (Pza 2)
11-01-2013 Julio- agosto- septiembre - octubre 2012 174 (Pza 2)
11-03-2013 Noviembre - Diciembre 2012 183 (Pza 2)
11-03-2013 Enero - Febrero 2013 183 (Pza 2)
11-10-2013 marzo- abril- mayo- junio 2013 192 (Pza 2)
10-12-2013 julio- agosto- septiembre - octubre- noviembre- diciembre 2013 198 (Pza 2)
30-04-2014 enero- febrero- marzo- abril- mayo 2014 204 (Pza 2)
08-10-2014 junio- julio- agosto- septiembre- octubre- noviembre- diciembre 2014 221 (Pza 2)
09-06-2017 enero 2015 hasta diciembre 2017 231 (Pza 2)
18-12-2017 enero 2018 hasta diciembre 2018 246 (Pza 2)

Indicado lo anterior, debe quien suscribe traer a colación lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece ‘(…) Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad’.
Del transcrito texto se desprende que, el legislador otorga un lapso de quince (15) días continuos, contados a partir del vencimiento de la oportunidad concebida a la realización del pago, para llevar a cabo la consignación del monto de la obligación por ante el Tribunal de Municipio que resulte competente, en consonancia con ello, aunado a la oportunidad fijada en el contrato de arrendamiento, adiciona la norma quince (15) días para la consignación ante el indicado tribunal; es decir, que la parte demandada tenía hasta la fecha 20 de cada mes, inclusive, para la consignación del canon concertado, determina esta Alzada que una vez constare en el expediente de consignaciones el pago realizado es cuando se toma como fecha cierta el cumplimiento de la obligación, por cuanto es en dicho momento en el cual el tribunal puede dar fe de la certeza del pago realizado.
A la luz de la citada norma, y en virtud que de acuerdo al contrato suscrito por las partes, los cánones de arrendamiento debían pagarse por mensualidades vencidas; éstas mensualidades deberían pagarse entre el día 1 al 5 del mes siguiente al vencido, -de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato (f. 43 de la 1era pieza)-, y vistas las consignaciones, realizadas por la arrendataria, específicamente la que consta al folio 231 de la 2da pieza,- sin entrar a analizar las anteriores consignaciones - donde se indica que corresponde desde el mes de enero 2015 hasta el mes de diciembre 2017, cuya consignación fue realizada en el Tribunal por la parte demandada en fecha 09 de junio de 2017; se colige que las consignaciones correspondientes a los años 2015 año 2016 y los meses de enero a abril de 2017 fueron extemporáneas por tardías, ya que se realizaron después de transcurridos los quince días posteriores al vencimiento de la mensualidad vencida; así, tomando en consideración que las mensualidades de arrendamiento debían pagarse entre el día 1 al 5 del mes siguiente al vencido, conforme lo pactado por las partes, y la consignación arrendaticia debía hacerse dentro de los 15 días siguientes, conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; tenemos que las mismas debían ser pagadas entre el día 1 al 5 del mes siguiente al vencido, mas los quince (15) días establecidos en la ley especial que regula la materia; desprendiéndose de autos que las mismas fueron consignadas en demasía posterior a las fechas correspondientes, determinando esta Instancia Superior que tales consignaciones fueron efectuadas extemporáneamente tardías; y así se establece.
Por lo que, explanado todo lo anterior, quien aquí suscribe debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representante legal de la parte demandada Abogada YARIMA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2024, por el Juzgado Segundo Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, y en consecuencia, se CONFIRMA con modificación de motiva la aludida decisión, tal y como se declarará de manera expresa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
VIII DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 5 de febrero del 2024 (Folio 45 de la 4ta pieza), que fuera planteado por la representante legal de la parte demandada Abogada YARIMA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2024, por el Juzgado Segundo Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, en el Juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesto por la ciudadana MIRIAN CECILA HERNÁNDEZ DE CONCEPCIÓN contra la SOCIEDAD MERCANTIL FARMA ECONOMIA C.A.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo de fecha 29 de enero de 2024, dictado por el Juzgado Segundo Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, garantizando el derecho a la defensa y al debido proceso, previsto en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela así como cumplir con la igualdad procesal prevista en el artículo 15 de la ley adjetiva civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Líbrese boletas de Notificación.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los día 5 del mes de agosto de 2024. Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza Superior Primero,

INÉS MERCEDES MARTÍNEZ
La Secretaria Titular,

DINORAH MENDOZA
En la misma fecha y siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Titular,

DINORAH MENDOZA