REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
AÑOS: 214° Y 165°
I
DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JAVIER VALLS JUAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-13.599.631.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL COSTA AMERICA BURGER, C.A., domiciliada en Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el año 2019, bajo el Nº 78, 35-A REGMERPRIBO.
CAUSA: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: 45.151
SENTENCIA: EXTENSO DEL FALLO DEFINITIVO.
II ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por el ciudadano JAVIER VALLS JUAN, contra la SOC. MERC. COSTA AMERICA BURGER, C.A, ampliamente identificados en autos y la cual fuera interpuesta por ante este juzgado fungiendo como distribuidor en fecha 11/01/2023 y correspondiéndole conocer por efecto de la distribución diaria de Ley a este despacho en esa misma fecha (folio 46).
En fecha 13 de Enero del 2023, se admitió la presente causa, ordenando el emplazamiento de la parte demandada. (Folios 47-49).
En fecha 17 de Enero del 2023, la parte actora presento diligencia donde expone que coloca a disposición del ciudadano alguacil los emolumentos necesarios para la citación, de igual manera se sustituyo poder en los abogados OMAR MORALES y ESTRELLA MORALES (folios 51-53).
En fecha 19 de Enero del 2023, el ciudadano alguacil de este Juzgado dejó constancia de que la parte accionante colocó a disposición los emolumentos necesarios para la citación del demandado (folio 55).
En fecha 27 de Enero del 2023, el ciudadano alguacil consigno boleta de citación sin firmar correspondiente a la SOC. MERC. COSTA AMERICA BURGER, C.A., (folios 56-57).
En fecha 03 de Febrero del 2023, la parte actora solicitó se instará al alguacil a practicar la citación del demandado. (Folio 86).
En fecha 08 de Febrero del 2023, la parte demandada presento escrito de contestación y recurso de apelación, con sus anexos (folios 87-101).
En fecha 15 de Febrero del 2023, la parte actora presentó diligencia donde solicitó la exhibición de los documentos mencionados en el poder (folio 103 y su vuelto).
En fecha 22 de Febrero del 2023, este Juzgado acordó la exhibición de los documentos solicitados por la parte actora mediante diligencia de fecha 15/02/2023 (folios 104-106).
En fecha 28 de Febrero del 2023, tuvo lugar acto de exhibición de documento al cual se dejo constancia que solo compareció la parte actora, en tal sentido por la incomparecencia de la demandada quedo desechado el poder (folio 107).
En fecha 01 de Marzo del 2023, la parte actora solicito la citación de la parte demandada por carteles en virtud de no poder lograr su citación personal (folio 108).
En fecha 09 de Marzo del 2023, la abogada Roxana Marcano, presento diligencia en la cual de apela del auto de fecha 28/02/2023 (folio 109 y su vuelto).
En fecha 10 de Marzo del 2023, la parte actora solicito computo de los días 28/02/2023 (exclusive) hasta 09/03/2023 (inclusive) en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana Roxana Marcano (folio 110 y su vuelto).
En fecha 13 de Marzo del 2023, este Juzgado ordeno oficiar al ciudadano Roger Zamora, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Depositario Judicial, C.A. e igualmente mismo acordó librar carteles de citación de la parte demandada (folios 111-114).
En fecha 16 de Marzo del 2023, la abogada Roxana Marcano, ratifico diligencia de fecha 09/03/2023, donde ejercicio recurso de apelación (folio 115).
En fecha 20 de Marzo del 2023, este Juzgado ordenó efectuar cómputo de los días transcurridos en la causa. (Folios 116-118).
En fecha 03 de Abril del 2023, la parte actora solicito el abocamiento de la ciudadana Juez a la causa (folio 119).
En fecha 13 de Abril del 2023, la ciudadana Jueza Alejandra Blanco, se aboco al conocimiento de la causa ordenando la notificación de las partes (folio 120).
En fecha 27 de Abril del 2023, el ciudadano alguacil consigno boleta de notificación del abocamiento del ciudadano JAVIER VALLS JUAN, parte actora, debidamente firmada (folios 121-122).
En fecha 16 Mayo del 2023, la parte actora solicito nombramiento de defensor judicial a la parte demandada (folio 123).
En fecha 25 de Mayo del 2023, la parte actora solicito se librara cartel de citación a la parte demandada (folio 124).
En fecha 31 de Mayo del 2023, la parte actora presento diligencia donde solicita se le desconozca el carácter con que actúa el ciudadano Alejandro Torres (folio 130 y su vuelto).
En fecha 07 de Junio del 2023, la parte actora presento escrito donde reforma la demanda (folios 131-146).
En fecha 12 de Junio del 2023, este Juzgado admitió la reforma de la demanda, en la cual se ordeno la citación del demandado (folios 147-148).
En fecha 19 de Julio del 2023, la ciudadana alguacil consigno boleta de citación sin firmar de la empresa COSTA AMERICA BURGER, parte demandada (folios 149-150).
En fecha 27 de Julio del 2023, la parte actora solicito que se librara cartel de citación, visto que fue imposible la citación personal del demandado (folio 151).
En fecha 10 de Agosto del 2023, la ciudadana alguacil consigno boleta de citación sin firmar de la empresa COSTA AMERICA BURGER, parte demandada (folios 152-172).
En fecha 14 de Agosto del 2023, la parte actora solicito la citación de la parte demandada por carteles (folio 173).
En fecha 14 de Agosto del 2023, el abogado Oscar Borges, presento diligencia donde solicita pronunciamiento de lo solicitado en fecha 09 y 16 de Marzo del 2023 (folio 174).
En fecha 06 de Octubre del 2023, este Juzgado ordeno cómputo de los cinco (05) días de despacho, para que la parte actora pudiera ejercer el recurso de apelación contados a partir del día 28/02/2023, en razón a lo solicitado en fecha 14/08/2023, por lo que se dejo constancia de que dicho recurso fue ejercido extemporáneamente (folios 175-176).
En fecha 06 de Octubre del 2023, este Juzgado acordó lo solicitado en fecha 14/08/2023, por la parte actora, en tal sentido se ordeno librará cartel de citación del demandado (folio 177 y su vuelto).
En fecha 09 de Octubre del 2023, el abogado Oscar Borges Prim, presento escrito donde solicita que se desestime el argumento de la parte actora donde solicita la exhibición del documento que acredita la cualidad de la señora Isabella Hernández (folios 178-189).
En fecha 16 de Octubre del 2023, la parte actora dejo constancia de haber recibido cartel de citación (folio 190).
En fecha 11 de Noviembre del 2023, la parte actora consigno sendos (02) carteles de citación librados por este Juzgado en contra de la parte demandada (folios 191-199).
En fecha 16 de Noviembre del 2023, este Juzgado, vista las consignaciones de los carteles de citación, fijo día para el traslado del ciudadano secretario a los fines de que fijara en el domicilio del demandado el cartel de citación (folio 200).
En fecha 20 de noviembre del 2023, el ciudadano secretario dejo constancia de haber fijado cartel de citación dirigido a la demandada (folio 201).
En fecha 07 de Diciembre del 2023, la parte actora presento diligencia donde solicita que se le nombre defensor judicial a la parte demandada (folio 206).
En fecha 12 de Diciembre del 2023, este Juzgado acordó lo solicitado en fecha 07/12/2023, en tal sentido se designo como defensor al abogado ALEJANDRO PAIVA (folios 207-208).
En fecha 18 de Diciembre del 2023, la ciudadana alguacil consigno boleta de notificación dirigida al abogado Alejandro Paiva, la cual fue debidamente firmada por este (folios 209-210).
En fecha 21 de Diciembre del 2023, tuvo lugar acto de juramentación del ciudadano Alejandro Paiva, como defensor judicial el cual acepto y juro cumplir con el mandato (folio 211 y su vuelto).
En fecha 30 de Enero del 2024, el abogado Alejandro Paiva presento diligencia con el fin de informar de que llamo en múltiples ocasiones al ciudadano Alejando Torres, sin poder tener comunicación efectiva con este (folio 214).
En fecha 01 de Febrero del 2024, el abogado Alejandro Paiva en su condición de defensor judicial presento escrito de contestación a la demanda (folios 215-216).
En fecha 05 de Febrero del 2024, este Juzgado ordenó cómputo por secretaria de los veinte (20) días correspondiente al lapso de la contestación, verificado el lapso se fijo audiencia preliminar (folios 217-218).
En fecha 08 de Febrero del 2024, tuvo lugar audiencia preliminar donde las partes por su parte el actor ratifico reforma de demanda y el defensor judicial rechazo y negó lo alegado por la parte actora (folio 219 y su vuelto).
En fecha 15 de Febrero del 2024, ese Juzgado procedió a establecer los límites de la controversia, en este sentido se procedió aperturar la presente causa a pruebas por un lapso de cinco (05) días (folio 222).
En fecha 19 de Febrero del 2024, la parte actora presento escrito de promoción de pruebas (folio 223 y su vuelto).
En fecha 21 de Febrero del 2024, el defensor judicial de la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas (folio 224).
En fecha 18 de marzo del 2024, este Juzgado se pronunció sobre la admisión de las pruebas de la parte actora, las cuales fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva, igualmente se pronuncio sobre la admisión de las pruebas de la parte demandada, las cuales fueron negada su admisión, por no constituir en si misma un medio de pruebas (folio 225-228).
En fecha 04 de Abril del 2024, la ciudadana alguacil consigno boleta notificación de la admisión de las pruebas correspondientes a las partes de esta causa, las cuales fueron debidamente firmadas por las partes (folio 229-232).
En fecha 16 de Abril del 2024, este Juzgado fijo audiencia oral en el presente juicio y se ordeno la notificación de las partes (folio 233-235).
En fecha 22 de Abril del 2024, la ciudadana alguacil consigno boleta de notificación debidamente firmadas por ambas partes en relación a la fijación de la audiencia oral (folios 236-239).
En fecha 21 de mayo de 2024, se realizó audiencia oral, declarándose CON LUGAR la presente causa. Asimismo, la parte demandada apela del fallo en fecha 23/05/2024. Folios 240-245.
Establecidos los antecedentes del presente juicio, debe esta juzgadora proceder a realizar los análisis correspondientes con los argumentos de las partes y las pruebas promovidas durante la tramitación de la causa, lo cual se realizará en el capítulo siguiente:
III
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, observa este despacho que de la pretensión contenida en la reforma del escrito libelar (folios 131-146), el demandante ciudadano JAVIER VALLS JUAN identificado en autos, se fundamenta en una acción de desalojo de local comercial, con basamento jurídico en el artículo 40 y literales “A”; “I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es la falta de pago de cánones arrendaticios e incumplimiento contractual, alegando entre otras cosas que:
• Que su representado es legítimo propietario un bien inmueble conformado por un (1) local comercial distinguido con el N° PLA-09, situado en el Nivel Plazas del 'Centro Comercial COSTA AMÉRICA', en lo adelante denominado el Centro Comercial, ubicado éste en una (1) parcela distinguida con el número 001 de la Manzana 014 del Sector 015 de la Parroquia Cachamay, Avenida Estados Unidos de la Urbanización Chilemex, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Dicho local se encuentra inscrito ante la Dirección de Catastro del Municipio Caroní bajo la ficha catastral número 07-01-01-001-015-014-001-001-PB1-009. El cual tiene un área de construcción general aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (94,57 m2), y sus linderos son: Norte, su frente con plaza de recreación y cominerías; Este, con local PLA-10, Sur, con local PLA-08, y Oeste, con pasillo de circulación, más una mezzanina de aproximadamente Treinta Metros Cuadrados (30 Mts2). Teniendo el derecho de uso exclusivo y permanente de las áreas comunes que se determinan en el punto 8.1, del Documento de Condominio le corresponde un (1) puesto de estacionamiento de cualquiera de los dispuestos en el área del estacionamiento del Centro Comercial, según lo dispuesto en el artículo 5 del Documento de Condominio. Con porcentaje, sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración, será de un entero con dos mil ochocientas sesenta y tres diez milésimas por ciento (1,2863%).
• Que convino en arrendar el citado inmueble a la sociedad mercantil COSTA AMERICA BURGER, COMPAÑÍA ANONIMA, la cual está domiciliada en la ciudad de Puerto Ordaz jurisdicción del Municipio Caroní del estado Bolívar y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en el año 2019 la cual quedo anotada bajo el N° 78. 35-A REGMERPRIBO (Exp/ 303-56119) de los Libros de Registro de Comercio del citado año 2019 e inscrita en el Registro de Información Fiscal RIF bajo el N°J-412757814, representada en ese acto por su Presidente Alejandro Alfonso TORRES AGUAIS, quien es venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en Puerto Ordaz Jurisdicción del Municipio Caroní del estado Bolívar, titular de la cedula de identidad Nro. V-18.315.196 e inscrito en el Registro de información Fiscal RIF bajo el Nro. V-18315796-3.
• Que en la relación arrendaticia se elaboraría un contrato por escrito y autenticado, pero aún cuando se redactó y entrego a la arrendataria y esta a su vez lo aprobó; no se suscribió y así fue transcurriendo el tiempo de ocupación de la arrendataria y pago de arrendamiento a razón de Un Mil Doscientos Dólares Americanos Exactos ($ 1200,00) a su equivalente calculados a tasa del Sistema de Divisas de Tipo Cambiario Complementario Flotante de Mercando (DICOM) fijada por el Banco Central de Venezuela, mediante subasta efectuada al día de su pago transferencia bancaria, más condominio, pero repito no se suscribió contrato escrito alguno por causas netamente imputables a la arrendataria.
• Que desde el pasado mes de octubre del año 2022, la arrendataria cesó en sus operaciones comerciales así como dejó de cancelar el canon de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022, así como el pago de condominio del mes de junio de idéntico año.
• Que el 11 de noviembre de 2022, su representado recibió vía correo electrónico en el cual entre otras cosas se expresaba que en virtud de la deuda que se sostiene con ellos como proveedores de servicio, la cual asciende a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOLARES ($ 2.784,00), se les informaba que actualmente la referida Sociedad Mercantil, se encuentra pasando por un proceso de liquidación anticipada de la sociedad, pero que sin embargo no quiere decir que no se va a cancelar el monto adeudado por la prestación de los insumos y / 0 servicios, siendo que su asistida Isabella Hernández, se ha comportado de manera responsable en el trascurso de las relaciones comerciales sostenidas y ante esta situación no va a ser distinta, honrando conscientemente la deuda pendiente, organizándose en este momento para realizar el pago respectivo lo antes posible.
• Que la arrendataria mediante la citada comunicación reconoce y admite primeramente la existencia de un vínculo arrendaticio, así como que para esa fecha (11/11/2022) tenía una deuda que ascendía a la cantidad de Dos Mil Setecientos Ochenta y Cuatro Dólares ($ 2.784) que correspondían a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre a razón de Un Mil Doscientos Dólares ($ 1.200,00) más Impuesto al Valor Agregado IVA (16%) =\$192 de IVA: dando como resultado (canon de arrendamiento Impuesto al Valor Agregado IVA) de $ 1392,00 por mes, que a la fecha la arrendataria tiene una deuda acumulada de los meses de octubre, noviembre y diciembre por la cantidad de Cuatro Mil Ciento Setenta y Seis Dólares Americanos Exactos ($ 4.176,00) que es el resultado de los cupones de arrendamiento no pagados de los meses citados más el Impuesto al Valor Agregado IVA (16%).
• Que el incumplimiento de los términos y condiciones acordadas de arrendamiento, así como la norma reguladora, es que le da derecho a considerar que existe motivo suficiente y justificado para rescindir a lo que es igual a dar por terminado el vínculo arrendaticio que unía a su poderdante para con la arrendataria COSTA AMERICA BURGER, COMPAÑÍA ANONIMA, identificada en autos, por lo que configuran dichas conductas un incumplimiento a las cláusulas contractuales en cuestión y por vía de consecuencia da motivo suficiente para hacer procedente la acción de desalojo.
• Que se fundamenta en el artículo 40 Literal “A”; “I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Gaceta Oficial N° 40.418, la cual entró en vigencia el día 23 de Mayo del año 2014, para demandar el desalojo por falta de pago por estar insolvente al haber dejado de cancelar u omitir el pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre. Dicha pretensión la ratifica en su petitorio.
Por su parte el Defensor Judicial de la parte demandada en su contestación (folios 215 al 216), alega entre otras cosas lo siguiente:
• Que Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho la temeraria e infundada acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada en contra de mi representado "COSTA AMERICA BURGER C.A.", por ser falso que se adeude cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2022.
• Que Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho que su representada "COSTA AMERICA BURGER C.A.", por ser falso que se adeude la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y SIETE DOLARES AMERICANOS CON 92/100 ($ 537,92). Por concepto de condominio.
• Que Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho que su representada "COSTA AMERICA BURGER C.A.", por ser falso que adeude costas procesales por esta demanda al ciudadano JULIO CESAR VALLS JUAN.
• Que en su condición de abogado AD LITEM no puede ADMITIR ninguno de los hechos demandados, solo puede reconocer que su defendida "COSTA AMERICA BURGER C.A", arrienda un local en el CENTRO COMERCIAL COSTA AMERICA que es propiedad del señor JAVIER VALLS JUAN quien otorgo poder al señor JULIO CESAR VALLS JUAN, para que presentara esta demanda.
• Que por todo lo antes expuesto solicita que se declare sin lugar la demanda y condene en costas.
Los anteriores argumentos fueron ratificados en la audiencia oral. De allí que pueda afirmarse que la pretensión principal del accionante es el desalojo del inmueble destinado a local comercial identificado en autos, por el presunto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento adeudados de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022 e igualmente los meses de condominio de junio a noviembre del año 2022. Dicha acción se encuentra fundamentada en el artículo 40, literales “A” e “I”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y sobre el análisis de la procedencia o no de dicha pretensión, versará el presente fallo. Igualmente queda en evidencia del expediente, que no existe contrato escrito de arrendamiento entre las partes; razón por la cual el mismo es de carácter “verbal”.
Así, debemos recordar que como lo ha dejado sentado la doctrina y la jurisprudencia patria, los contratos entendidos como aquellas convenciones entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil venezolano; pueden ser verbales (como en el caso de autos) o por escrito, puesto que si cumplen con los requisitos del artículo 1.141 del código mencionado, esto es consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contratos y una causa lícita, tienen validez no sólo ante nuestro ordenamiento jurídico, sino ante cualquier autoridad ya sea judicial o administrativa.
Asimismo la doctrina hace distinción entre “contratos formales” y “contratos no formales”. Los “contratos formales” son indicados como aquellos en los cuales, bien por disponerlo la Ley o por voluntad de las partes, el contrato no alcanza plena validez y eficacia jurídica, sino cuando la voluntad contractual ha sido expresada o manifestada a través de unas especiales solemnidades. Modernamente, es el caso de la celebración a través de un instrumento escrito. Los “contratos no formales”, son aquellos que dependen para su validez, perfección y eficacia, de la existencia del consentimiento de los contratantes cualquiera sea la manera utilizada para declarar el consentimiento y darlos a conocer, como ocurre precisamente en el caso de los contratos verbales y por ende aplicable al caso en concreto.
En ese sentido, para que las acciones a través de este tipo de contratos prospere (contratos verbales), deben resultar de los autos elementos de convicción que vinculen a las partes, siendo el Juez el que decidirá como su director la existencia o no de ese negocio jurídico. Igualmente y sobre la carga de probar, debe recordarse sentencia dictada en fecha 14/05/2014, en el Exp. 13-0915, por la Sala Constitucional del TSJ, con ponencia del Magistrado: Francisco Carrasquero López, que estableció entre otras cosas que:
“…Es harto conocido, como bien lo afirma Santiago SentisMelendo, que la prueba es la verificación de las afirmaciones hechas por las partes, las cuales, por lo general, se refieren a hechos por ellas controvertidos (“La Prueba” Los Grandes Temas del Derecho Probatorio, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, pág. 12). En este sentido, cuando determinados hechos son admitidos por ambas partes, quedan relevados de ser probados. Por el contrario, cuando los alegatos de las partes son controvertidos, entran en juego las diversas fórmulas de distribución de la carga de la prueba. En este sentido, la carga de la prueba incumbe al actor, en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en cuanto a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo.
Ello es así por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago el hecho extintivo de la obligación”, cuyo contenido es casi idéntico a lo que dispone el artículo 1.354 del Código Civil que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Ahora bien, desde el punto de vista procesal, la disposición contenida en el Código de Procedimiento Civil, no es más que una ilustración dirigida al juez a fin de la solución de los conflictos en atención al cumplimiento de la carga de la prueba, para lo cual debe tomar en consideración la actividad de alegación de las partes. Por tanto, en principio corresponde al actor la prueba de los hechos que soportan su pretensión. Si el demandado lo contradice pura y simplemente, la carga de la prueba permanece en cabeza del actor, más si el demandado se excepciona de su cumplimiento mediante un hecho extintivo, le corresponde a él su demostración. Igual situación ocurre cuando el demandado en su actividad de alegación incorpora un nuevo alegato, el cual en caso de no ser un hecho admitido por ambas partes, le incumbe la carga de probarlo…”. (Cursivas y Negritas de esta juzgadora).
Del extracto anterior, queda en evidencia por un lado que la carga de la prueba incumbe al actor, en cuanto al hecho constitutivo de su derecho; y con respecto al demandado, en su actividad de alegación cuando incorpora un nuevo alegato, el cual sino es un hecho admitido por ambas partes, le incumbe la carga de probarlo. En materia arrendaticia, el artículo 1579 del Código Civil, define al contrato de arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo cual se ratifica en el artículo 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Igualmente, entre las obligaciones del arrendador tenemos que el mismo por un lado debe entregar el bien objeto del vínculo contractual y por la otra permitir su uso, goce y disfrute pacífico y en el caso del arrendatario, el cumplimiento de sus obligaciones de pago con el precio que expresamente hayan establecido, además de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, durante todo el término que dure el contrato y entregarlo al vencimiento del mismo si este no es renovado por el arrendador o salvo las excepciones de Ley.
De allí que y durante la vigencia del contrato, los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de ellos, según la equidad, el uso o la Ley (Art. 1.160 C.C.). Es por ello que se convierte entonces en una de las principales obligaciones del arrendatario, el pago del canon de arrendamiento estipulado; ya que el beneficio del contrato, para el arrendador es el precio que dichas partes establezcan.
En ese orden y siendo una de las principales obligaciones del arrendatario, demostrar el pago o solvencia en los cánones de arrendamiento; se debe remitir a lo establecido en el artículo 40 literal “A” y literal “I”, del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, el cual establece lo siguiente:
Artículo 40.- Son causales de Desalojo:
A.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…
I.- Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
En ese sentido, para que las acciones de desalojo por falta de pago prosperen, debe demostrarse durante la tramitación de la causa, la obligación que origina el pago y el demandado no haber evidenciado con las pruebas cursantes y promovidas la excepción de pago, la cual originaría que la demanda en cuestión sea desechada.
De manera que, observando que el eje central de la discusión procesal es por un lado la demostración del vínculo arrendaticio de las partes (por ser el contrato de carácter verbal) y por el otro la solvencia o no del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento demandados e igualmente de condominio (como quedó plasmado en los límites de la controversia), deben valorarse las pruebas consignadas de las partes de los cuales derivará la procedencia de sus pretensiones y en tal sentido procede esta jugadora a pronunciarse sobre ello de la siguiente manera:
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia fotostática simple de documento de propiedad registrado ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 14/12/2016, bajo el Nro. 2016.2744, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.6.4861, de los libros de ese ente, sobre el inmueble objeto de la litis, cursante a los folios 17 al 25 de este cuaderno principal. Ahora bien, sobre dicha documental al no ser impugnada en los lapsos procesales respectivos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio, en el sentido de quedar demostrado la propiedad del accionante sobre el inmueble que afirma tiene arrendado, ya que al ser un contrato de naturaleza verbal, el actor debe demostrar su cualidad conforme a los parámetros del artículo 6 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, esto es ser propietario, gestor o administrador del inmueble sobre el cual versa el arrendamiento, lo cual ratifica a su vez reciente sentencia Nro. 261 de fecha 03/05/2024, dictada en el Exp. AA20-C-2023-000597, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del Magistrado: José Luis Gutiérrez, la cual se da por reproducida. Así se declara.
• Copia fotostática de correo electrónico dirigido a la parte accionante, por parte de la firma de abogados “BORGES PRIM & ASOCIADOS”, en la cual se le indica a la parte accionante sobre la existencia de una deuda que asciende a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOLARES ($ 2.784,00), cursante a los folios 40 al 41 de este expediente, por parte de la demandada por el uso del local comercial objeto de la litis. En dicho correo, se observa la identificación del correo electrónico: borgesprimasoc@gmail.com.
Ahora bien, en relación a los correos electrónicos, el decreto con fuerza de ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas establece en su artículo 4 que los mensajes de datos (como ocurre con los correos electrónicos) tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, salvo las excepciones legales, entendiéndose que su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
Cabe agregar igualmente que la información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.
De allí que, con respecto al correo electrónico arriba indicado y reproducido en formato impreso, al no ser impugnado en los lapsos procesales respectivos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le otorga valor probatorio, quedando demostrado con ella el vínculo jurídico entre las partes de este litigio, lo cual se subsume en ser de carácter arrendaticio al demostrarse la existencia de una deuda por uso del inmueble destinado a local comercial y ser el propietario del inmueble objeto de la litis la parte accionante, conforme al artículo 6 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Así se establece.
• Prueba de exhibición de documentos promovida durante el lapso probatorio. Dicha prueba se desecha, por cuanto la misma se le negó su admisión mediante auto de fecha 18/03/2024 (folio 225). Asimismo, con relación al instrumento poder otorgado por el accionante al ciudadano Julio Valls y la solicitud ante el ente administrativo para el decreto de la medida cautelar, los mismos se desechan, por cuanto no aportan nada para la resolución del fallo definitivo, con el entendido que la solicitud para la medida cautelar, solo surte efectos jurídicos en la tramitación de dicha incidencia. Así se declara.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• El Defensor Judicial de la parte demandada promueve el mérito favorable de autos, a favor de su defendido. Al respecto, este Tribunal considera que al no ser un medio de prueba, el mérito favorable de los autos, sino una obligación de esta juzgadora en el análisis de todo el material probatorio consignado en el expediente, conforme al artículo 509 Código de Procedimiento Civil; la misma se desecha del proceso en esos términos, por no constituir en sí misma un medio de prueba. Así se establece.
Valoradas las pruebas cursantes en autos, queda en evidencia por un lado el vínculo jurídico entre las partes hoy actuantes en la presente controversia, esto es de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de litigio, por cuanto quedo demostrado el negocio jurídico verbal entre ellos (lo cual se desprende del correo electrónico emanado de la demandada, vinculado con el documento de propiedad del inmueble objeto de la litis); y por el otro que el demandado no cumplió sus obligaciones contractuales, por cuanto no consta en autos que la relación arrendaticia quedará extinguida o cualquier otro elemento que pudiera eximirlo del pago de los cánones de arrendamiento demandados y adeudados o el pago del condominio del mismo inmueble por los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022 (cánones de arrendamiento) e igualmente los meses de junio a noviembre del año 2022 (condominio).
Es por lo que concluye esta juzgadora que la demandada no demostró con sus probanzas el pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022, así como tampoco los meses de junio a noviembre del año 2022 por pago de condominio, en los términos prescritos en el artículo 40 literal “A”, del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en concordancia con el literal “I” de la misma ley por incumplimiento contractual, que establece como procedencia del desalojo, dichas causales.
De manera que al no quedar demostrado el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la demandada, este Tribunal considera que la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley y así se establecerá en la dispositiva, con la consecuente entrega del inmueble y la condenatoria en costas respectiva. Igualmente, se hace inoficioso para este juzgado pronunciarse sobre los demás alegatos de las partes, por cuanto nada aportarían al resultado del presente fallo. Así se decide.
Este Tribunal pasa a dictar el Dispositivo del fallo en los términos siguientes:
IV
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones antes expuestas este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con los artículos 49 Ordinal 1ro, 26 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en el libelo de demanda que por Desalojo de Local Comercial fuera incoada por el ciudadano JAVIER VALLS JUAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.599.631, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL COSTA AMERICA BURGER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el año 2019, bajo el Nº 78, Tomo 35-A,REGMERPRIBO, de los libros de ese ente registral.
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata a la parte actora, el bien inmueble objeto de litigio, constituido por un (1) local comercial distinguido con el N° PLA-09, situado en el Nivel Plazas del Centro Comercial COSTA AMÉRICA, ubicado éste en una (1) parcela distinguida con el número 001 de la Manzana 014 del Sector 015 de la Parroquia Cachamay, Avenida Estados Unidos de la Urbanización Chilemex, Municipio Caroní del Estado Bolívar, libre de bienes y personas, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.
TERCERO: Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada perdidosa en virtud de haber sido vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro de su oportunidad legal conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, no se ordena la notificación de las partes del presente fallo, entendiéndose que el lapso para la interposición de los recursos respectivos contra la presente decisión, comenzarán a computarse a partir del día hábil de despacho siguiente a la presente fecha, en concordancia con el artículo 878 del código antes mencionado. Se ordena al Secretario de este despacho judicial, a dejar constancia del día y hora de la consignación del presente extenso del fallo conforme al mencionado artículo 877 eiusdem.
Publíquese y Regístrese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia Regiones: bolivar.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada en el tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. Dada, firmada y sellada en la sala de este despacho judicial, en Puerto Ordaz a los siete (07) días del mes de junio del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214° de la dependencia y 165° de la federación.
LA JUEZA
ALEJANDRA KATIUSCA BLANCO FONSECA
EL SECRETARIO
JESÚS ALFREDO ACEVEDO ROJAS
en el mismo día de su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las ocho y cuarenta minutos de la mañana (08:40 a.m.).
EL SECRETARIO
JESÚS ALFREDO ACEVEDO ROJAS
EXP.45.151
AKBF/JAAR
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