TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 3 de mayo de 2024
AÑOS: 214° y 165°

EXPEDIENTE: Nº 7036

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas ROSA TERESA FREITES QUIROGA y ROSANA FREITES QUIROGA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-12.727.544 y V- 11.271.284 respectivamente, con domicilio en la calle 9 entre avenidas 3 y 4 de Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANTONIO DE JESUS ESCALONA y ROSANA FREITES QUIROGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 8.510.097 y V- 11.271.284 respectivamente, inscritos en el IPSA bajo los Nros.173.467 y 221.260 respectivamente. (Folios 5 al 7 de la 1era pieza).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano ESLEY ASDRUBAL CASTILLO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.085.675, domiciliado en Chivacoa Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado YOSMAR LEIDIBEL DUIN GRIMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.337.877, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 153.759. (Folio 149 de la 1era pieza).

SENTENCIA INTERLOCUTORIA

VISTO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 2 de noviembre de 2023 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL seguido por las ciudadanas ROSA TERESA FREITES QUIROGA y ROSANA FREITES QUIROGA contra el ciudadano ESLEY ASDRUBAL CASTILLO, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 20 de octubre de 2023 (Folio 188 Pieza 02), que fuera planteado por la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 11 de octubre de 2023, contentivo de una (03) piezas, dándosele entrada en fecha 7 de noviembre de 2023.
Por auto de fecha 8 de noviembre de 2023 (folio 2 de la 3era pieza), en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 y 118 ejusdem, se fijó un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguientes a la fecha.
Cursante a los folios 3 al 6 de la 2da pieza, de fecha 8 de diciembre de 2023, se recibió escrito de informes suscrito por el demandado ciudadano ESLEY ASDRUBAL CASTILLO.
Por auto de fecha 13 de diciembre de 2023 cursante al folio 8 (Pieza 03), se fijó para observación a los informes, un lapso de OCHO (08) días de despacho siguientes a la fecha.
Mediante auto de fecha 9 de enero de 2024, se fijó un lapso de sesenta (60) días consecutivos para decidir la presente apelación, y por auto de fecha 11 de marzo de 2024, se difirió la misma por un lapso de treinta días consecutivos siguientes a la fecha.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
Los apoderados actores abogados ANTONIO DE JESÚS HERNANDEZ y ROSANA FREITES QUIROGA, presentaron escrito de demanda, cursante a los folios del 01 al 04 de la 1era pieza, en donde adujeron lo siguiente:

…Omissis…
LOS HECHOS
EL día 01 de Enero del Año 2023, mi representada y la Abogada ROSANA FREITES QUIROGA, actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, le entrego al aquí demandado la posesión del local comercial antes identificado para que procediera a adecuarlo para el inicio de las operaciones comerciales como fue lo pactado en el contrato de arrendamiento privado, la cual marco con la letra “C”, este local fue totalmente dispuesto para el fin de trabajar como taller mecánico general, alineación y balanceo de vehículos. Este contrato tenia duración de un año, pero mis representadas decidieron darle continuidad al contrato de forma verbal, hasta el año 2013 del mes de febrero, el demandado, antes identificado, decidió realizar un contrato de arrendamiento arbitrariamente, colocando el monto de los cánones de arrendamiento a su conveniencia, de los cuales las arrendadoras no estaban de acuerdo, donde las misma le hicieron un contrato y se lo mostraron para que lo firmara y este no tuvo de acuerdo tampoco con el mismo, en donde un momento de ira lo rompe y expuso que él también tenía su abogado, luego este, en fecha de 05 de Marzo del año 2013, consigno ante el Juzgado del Municipio Bruzual de Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, una consignación de canon de arrendamiento, de la cual mis representada rechazan en todas y cada una de sus partes tal solicitud, porque esta fue a nombre de la ciudadana: Rosa Elena Quiroga, madre de mis representadas, y las verdaderas dueñas son: ROSA TERESA FREITES QUIROGA y ROSANA FREITES QUIROGA, desde la fecha 12 de Agosto del año 1996. Es de resaltar que mis representadas le entregaron al demandado, debidamente suscrito el contrato de arrendamiento privado como lo establece el artículo 13 del decreto con rango y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, con un canon de arrendamiento de Doscientos mil (200.000 Bs) bolívares, actualmente Cero con dos milonésimas ( 0,000002) de bolívares, , el mismo fue acordado en el contrato por un periodo de un (01) año el cual culminaría el 01 de Enero de 2.004, durante todo este tiempo no se ha llegado a ningún acuerdo con el ciudadano demandado, ya que no mediamos palabras con el mismo, para evitar inconvenientes, es de hacer de su conocimiento ciudadano Juez necesitamos de manera urgente nuestro local comercial para restaurarlos y utilizarlos para nuestro bien en común… Omissis…
PETINTUM DE LA ACCIÓN PROPUESTA
Pido al Tribunal que:
PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra El DEMANDADO; acuerde su desalojo del local comercial, antes identificado, para que se lo entregue a mi representada libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como a él se le entregó.
SEGUNDO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de trescientos (300) bolívares digitales equivalentes a Setecientos Cincuenta (750)unidades tributarias a razón de cero con cuarenta (0,40) UT, pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.…Sic…

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 11 de agosto de 2022, cursante a los folios 74 al 76 y su vuelto (Pieza 01), la parte demandada ciudadano ESLEY ASDRUBAL CASTILLO, asistido por el abogado JESÚS RAÚL ROJAS ROJAS, por medio de escrito dió contestación en los siguientes términos:

…Omissis…
…PRIMERO:La demanda corresponde a la solicitud de desalojo de local comercial acondicionado para el funcionamiento como taller mecánico general, alineación y balanceo de vehículos mediante contrato de arrendamiento suscrito, entre mi representado ESLEY ASDRUBAL CASTILLO y la demandante ciudadana ROSANA FREITES QUIROGA antes identificados, dicho contrato estableció las clausulas requeridas y posterior a su vencimiento convinieron entre las partes darle continuidad indefinida de manera verbal.
SEGUNDO: El caso es ciudadano (a) Juez que en la demanda indican que mi representado, y cito “decidió realizar un contrato de arrendamiento arbitrariamente, colocando el monto de cánones de arrendamiento a su conveniencia”, así como también que cuando las arrendatarias le entregaron un nuevo contrato para que lo firmara “en un momento de ira lo rompe”, hasta la fecha no le he faltado el respeto a una dama y menos a las propietarias de dicho local. Ahora bien, el anterior abogado HENRY MOTA (D), de mi ahora representado realizó escrito que textualmente dice: “existe una relación arrendataria por tiempo indeterminado, no pueden obligarme a firmar contrato alguno pues, esto implicaría una renuncia, disminución e menoscabo a mis derechos y violaría el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, anexo al presente escrito.
TERCERO: Por su parte el escrito de la demanda también señala, que mi representado “consignó ante el Juzgado del Municipio Bruzual un canon de arrendamiento a nombre de la ciudadana ROSA ELENA QUIROGA, madre la demandante y siendo las dueñas del local ROSA TERESA FREITES QUIROGA y ROSANA FREITES QUIROGA desde el 12 de Agosto de 1996”. Pues es el caso ciudadano (a) Juez que el 07 de Noviembre de 1996 la ciudadana ROSA ELENA QUIROGA le adjudicó un poder a la abogada YRIS YELITZA CABRERA MARTINEZ, el mismo quedó registrado con el Número 07, folio 16, tomo 18 para que fuera su representante legal en la demanda de cobro por incumplimiento de pago por alquiler de local en contra del ciudadano TERESIO HERNANDEZ, quien fungía como arrendatario desde el 1986.
Dicha demanda de cobro fue admitida y ejecutada, sin embargo, para la fecha 13 de Enero de 1997 mi representado ESLEY ASDRUBAL CASTILLO, asistido por su abogado HENRY MOTA (D), comparecieron ante el Tribunal del Municipio Bruzual, donde expusieron que por ser el ocupante del referido local asumía con la responsabilidad del caso la deuda del anterior arrendatario comprometiéndose a cancelar en tres (3) cuotas a la arrendadora lo adeudado mediante el citado Tribunal, solicitando además a la demandante hacerle un nuevo contrato de arrendamiento a su nombre.
Después de cumplir con lo acordado para el pago y haber quedado conforme la demandante, el Tribunal del Municipio Bruzual procedió a “poner fin al juicio por medio de una transacción, por cuanto la misma no es contraria a derecho, y versa sobre derechos disponibles, este Tribunal le imparte su homologación de conformidad con el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil”, con fecha 15 de Julio de 1998, siendo remitido al ARCHIVO JUDICIAL el 14 de agosto de 2006, el cual anexo expediente al presente escrito.
CUARTO: En cuanto al taller en cuestión, es oportuno señalar que el mismo desde su inicio era solo un terreno baldío, con una construcción de en una (01) pared con bases de concreto, de diez (10) metros lineales de paredes de cinco (05) hileras de bloques sin columnas, por lo que se realizó una construcción desde cero hasta obtener las mejoras y ampliaciones realizadas al inmueble objeto de alquiler y demanda indicadas por la demandante, todo con anterior permisología solicitada y autorizada por la arrendadora, se procedió con las mejoras y construcciones correspondientes para el acondicionamiento y adecuación laboral para la ejecución de actividades de intercambio comercial, asimismo se destaca que en una demanda civil sí existen mejoras en la infraestructura deberá dirimirse y regularse por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
QUINTO: El taller funciona en la avenida 10 esquina calle 18 del sector pozo nuevo de Chivacoa Municipio Bruzual, Estado Yaracuy, el cual presta un servicio social necesario para el desarrollo comercial de la ciudad y el municipio, sin que se le haya dado al inmueble un uso distinto para lo que fue adquirido; igualmente laboran en el mismo dos ciudadanos con antigüedad de 32 y 15 años respectivamente, en este sentido el sustento de estas tres familias, es decir el mío propio, más los dos ayudantes se vería seriamente afectados si dejamos de laborar en dicho taller, ya que dependen económicamente de nuestra labor.
SEXTO: Hasta la fecha he cancelado el canon de arrendamiento correspondiente, así como también los pagos de servicios públicos como agua, electricidad, aseo urbano, impuestos municipales, entre otras; se anexan constancias de pago al escrito.
SÉPTIMO: Como arrendatario con 39 años de ocupación del local insto la revisión del contrato de arrendamiento, con la salvedad en línea extensiva con el tiempo de ocupación, con un canon ajustado a la realidad económica del país, sin que haya detrimento ni desmejora para ninguna de las partes involucradas; dicho acuerdo lo invoco para una RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS en beneficio de las partes, no me niego a la petición que hace la demandante de su “propio beneficio económico”, sin embargo aclaro que no a costo de mi propio daño económico ni el de las familias de los trabajadores del taller.
DEL DERECHO
SUSTENTACIÓN JURÍDICA
Omisis….
…En este orden de ideas en cuanto a las causales de desalojo establecidas en el citado Decreto Ley en su artículo 40: numeral c) no se le ha causado deterioro a la propiedad, al contrario ha sido objeto de ampliación, mejoras y acondicionamientos. Cabe destacar que al arrendatario mi representado ESLEY ASDRUBAL CASTILLO no ha incurrido ni ha incumplido con ninguna de las causales de desalojo citadas en la demanda.
Por otra parte, cabe mencionar que es deber ineludible del Estado venezolano procurar el equilibrio entre las partes involucradas en lo económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra el texto constitucional, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido una protección especial, permitiendo el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en una Verdadera situación de equidad. Por lo que está dejando la posibilidad para una RECONVENCIÓN contentiva en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos del 365 al 369 ejusdem.
PETITUM
Ciudadano (a) Juez, con fundamento en las razones de los hechos y de derecho anteriormente invocados, con el debido respeto le solicito declare SIN LUGAR la presente acción de desalojo de local comercial, antes identificado.
Apegándome a la jurisprudencia número AP11-V-2015-001589 del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de Caracas, con fecha 29 de junio de 2018, sobre la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. La cual versa que la prescripción adquisitiva en Venezuela es una acción autónoma que tiene por objeto la conversión del título de posesión en propiedad, por el transcurso del tiempo determinado de la Legislación. Por lo que amparado en el Código civil vigente es sus artículos 772 “La posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia” y el artículo 796 “La propiedad se adquiere por la ocupación, y demás derechos se adquieren, trasmiten por la Ley, por sucesión, por efecto de los contratos, y pueden también adquirirse par medio de la prescripción…” (sic)

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 6 de octubre de 2022 cursante al folio 141 y su vuelto de la 1era pieza, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, con la comparecencia de los abogados ANTONIO DE JESUS ESCALONA HERNÁNDEZ y ROSANA FREITES QUIROGA actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana ROSANA TERESA FREITES QUIROGA y así mismo, se dejó constancia que se encuentra presente el ciudadano ESLEY ASDRUBAL CASTILLO parte demandada debidamente asistido por el abogado JESÚS RAUL ROJAS.

FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 11 de octubre del 2022, que riela al folio144 y su vuelto de la 1era pieza, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en los siguientes términos:

…Omissis…
…Por su parte el demandado en su oportunidad legal contesto la demando en su oportunidad legal contesto la demanda alegando que hasta la fecha había cancelado el canon de arrendamiento correspondiente, así como también los pagos de servicios públicos como agua, electricidad, aseo urbano, impuestos municipales, entre otros, para lo que consigna seis depósitos bancarios.
Quedando establecidos los hechos alegados por las partes, quienes deberán probar sus alegatos, según los siguientes límites de esta controversia:
Demostración de la insolvencia de la parte demandada.
Demostración de los pagos insolutos alegados por la parte demandante… (Sic)

IV DE LA AUDIENCIA ORAL Y DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Cursante a los folios 161 al 166 de la 2da pieza, consta AUDIENCIA ORAL llevada a cabo el día 9 de agosto de 2023, estando presente el abogado ANTONIO DE JESUS ESCALONA, apoderado judicial de la parte actora ciudadana ROSA TERESA FREITES QUIROGA, se encuentra presente la abogada ROSANA FREITES, en representación propia, estando presente la abogada YOSMAR DUIN actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ESLEY ASDRÚBAL CASTILLO; acto seguido luego de evacuadas todas las pruebas, el Tribunal A Quo dictó el dispositivo de la sentencia, dictando el extenso en fecha 11 de octubre de 2023, cursante a los folios del 169 al 178 de la 2da pieza, en los siguientes términos:
…PRIMERO: Con LUGAR la Demanda de Desalojo de Local Comercial. Que incoara al ciudadano Antonio de Jesús Escalona Hernández, venezolano, mayor de edad portador de la cédula de identidad N° V-8.510.097, en representación judicial de la ciudadana Rosa Teresa Freites Quiroga y la Abogada Rosana Freites Quiroga, venezolana, mayor de edad portadora de la cedula de identidad N° V- 11.271.284, con IPSA bajo N° 221.260 quien actúa en representación propia, contra el ciudadano Esley Asdrúbal Castillo, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V- 7.085.675, representado por la Abg. Yosmar Leidibel Duin Grimán, inscrita en el IPSA bajo el número 153.759, en virtud que, a través del cúmulo de pruebas promovidas y, evacuadas en su oportunidad por este Tribunal, quedó suficientemente demostrado la falta de pago de más de dos cánones de arrendamientos en forma consecutiva y el deterioro de las bienhechurías que conforman el Local Comercial objeto de esta demanda, todo ello de conformidad con el artículo 40 en sus literales “A” y “C” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial
SEGUNDO: En virtud de la naturaleza del presente fallo se condena en costas según lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: La sentencia se extenderá completamente por escrito y agregada al expediente en un lapso de diez días de despacho a partir del día siguiente al de hoy, de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se leyó y conformen firman, siendo las once horas y cincuenta minutos de la mañana (11:50 a.m.), El Juez, declara concluida la audiencia probatoria. Es Todo…Sic…

V DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 8 de diciembre de 2023, cursante a los folios 3 al 6 y su vuelto (Pieza 03), la parte demandada ciudadano ESLEY ASDRÚBAL CASTILLO, asistido por el abogado JOSÉ ÁNGEL GONZÁLEZ JIMÉNEZ, estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe lo realiza de la siguiente manera:

…Omissis…
…En la extensión por escrito Sentencia Definitiva recurrida, supra señalada, el ciudadano Juez de la causa, una vez narrados los alegatos de las partes, establecidos en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma, en el título de la Síntesis de la Litis, procedió a fijar los hechos controvertidos, estableciendo lo siguiente:
“Asunto Principal:
1) La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, correspondiente al local comercial N°24.
2) El exceso de la falta de pago de las cuotas de condominio que asciende a 55 facturas de luz.
3) Deterioro ocasionado al inmueble por parte del arrendatario.
4) El subarrendamiento de manera parcial del local comercial.
5) El vencimiento del contrato sin existir acuerdo de prorroga o renovación.”
(Las negrillas son mías).
Situaciones fácticas, que trae el Juez de la causa al establecer en su fallo los hechos controvertidos, inexistentes o no guardan ninguna relación con el asunto planteado por las partes en el libelo y en la contestación, trascritos supra y que son el objeto de su decisión; incurriendo meridianamente el ciudadano Juez Aquo, en falso supuesto de hecho.Incumpliendo con los numerales 3 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
2.- En consecuencia la resolución o decisión que llego el ciudadano Juez de la Causa en su sentencia definitiva, de declarar con lugar la demanda de desalojo del local comercial que nos ocupa y condenarme en costas, quebranta el requisito de congruencia que le impide garantizar el principio de exhaustividad que toda sentencia debe cumplir, por haber decidido el asunto sometido a su conocimiento en unos términos distintos a los planteados por las partes. De manera tal que la resolución a la que se llegue deberá ser congruente con los hechos que oportunamente hayan sido introducidos y que sean conducentes para la decisión. La sentencia sólo puede considerar la situación fáctica planteada por las partes, ya que de lo contrario caería en incongruencia, 'tomo en efecto incurrió el ciudadano arrendaticia existente antes del contrato de arrendamiento celebrado con la demandantes de autos, que le dio continuidad a la misma. Que hasta la fecha he cancelado el canon correspondiente, así como los pagos de servicios públicos como agua, electricidad, aseo urbano, impuestos municipales, entre otras.
Ahora bien ciudadana Juez, del análisis del auto dictado por el tribunal de la causa, de fijación de los hechos y de los límites de la controversia en el proceso de desalojo del local comercial que nos ocupa, de conformidad con el artículo 868 del Código Procesal Civil; de la decisión definitiva tomada por el Juez de la Causa, en la dispositiva dictada en la audiencia oral del juicio del presente juicio de desalojo y de la extensión por escrito Sentencia Definitiva, supra señalada, contra la cual se ejerce el presente RECURSO de APELACION, este al hacer sus consideraciones para decidir, incurrió en los siguientes vicios de nulidad:
1.- En el auto dictado por el tribunal de la causa de conformidad con el artículo 868 del Código Procesal Civil, de fijación de los hechos y de los límites de la controversia, luego de trascribir íntegramente los hechos alegados por la demandante de desalojo, en su libelo de la demanda y algunos defensas alegadas por mi como demandando en la contestación de la demanda, estableció lo siguiente:
“...Quedando establecidos los hechos alegados por las partes, quienes deberán probar sus alegatos, según los siguientes límites de esta controversia:
Demostración de la insolvencia de la demandada.
Demostración de los pagos insolutos alegados por la parte demandada...” (Las negrillas son mías).
En la audiencia oral, el ciudadano juez de la causa, manifiesta en los términos siguientes:
“…constata que en el libelo de la demanda que corre inserto desde el folio uno (1) al sesenta y nueve (69), [los accionantes manifiestan que el ciudadano Esley Castillo antes identificado, se encuentra tanto en deterioro del inmueble objeto de esta Litis, como en la insolvencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a local comercial...” (Las negrillas son mías).
Juez de la causa, en su fallo apelado. Violentando este, en su decisión recurrida, al no ceñirse a la norma adjetiva de orden público establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que preceptúa: “El juez, debe atenerse a los hechos alegados y probados en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados”.
En este mismo sentido, ciudadana Juez, de la lectura de los hechos establecidos en el libelo de la demanda, trascritos supra, se determina evidentemente que la demandada no establece ninguna situación fáctica, que se encuadre en los supuestos de hechos de las causales de desalojo, establecidas en el Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial...Omissis...
Norma jurídica trascrita, que establece y limita los supuestos de hechos (causales), a la que deben circunscribirse las circunstancias fácticas en que puedan incurrir los arrendatarios de una relación arrendaticia, para demandar el desalojo del inmueble objeto de esta. En este sentido, tenemos que de los hechos trascritos supra, alegados por la demandante en su libelo, como causa petendi, no se enmarcan en las causales taxativas establecidas por el Legislador Arrendaticio en dicho artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, trascrito supra; por lo cual el accionante no puede salirse del marco especial de dicha norma jurídica; encuadrándose la Demandada en una violación de orden público, que tiene como consecuencia la inadmisibilidad de la acción de desalojo propuesta, ya que la ley solo permite admitir dicha acción por las determinadas causales trascritas, que no son las circunstancias fácticas alegadas en su libelo por la demandante…(sic)

VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a conocer el fondo del presente juicio, es forzoso para quien suscribe analizar cómo se desarrolló el iter procesal, el cual en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordena que el proceso se lleve a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, tal cual así fue admitido por el Juzgado A Quo, trayendo a los autos tal normativa para mejor inteligibilidad:

Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
Artículo 43: ..omisis….
…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…”

Código de Procedimiento Civil
Artículo 864.- El procedimiento oral comenzará por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si se pidieren posiciones juradas, éstas se absolverán en el debate oral.
Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran.
Artículo 865.- Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.
El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.
Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.
Omisis….
Artículo 868.- Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362.
Verificada oportunamente la contestación y subsanadas o decididas las cuestiones previas que el demandado hubiere propuesto, el Tribunal fijará uno de los cinco días siguientes y la hora para que tenga lugar la audiencia preliminar en la cual cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. De esta audiencia se levantará acta y se agregarán a ella los escritos que hayan presentado las partes.
Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Admitidas las pruebas, se evacuarán las inspecciones y experticias que se hayan promovido en el plazo que fije el Tribunal tomando en cuenta la complejidad de la prueba. Este plazo no será superior al ordinario.
En ningún caso el Tribunal autorizará declaraciones de testigos ni posiciones juradas mediante comisionados, fuera del debate oral. Cualquiera que sea el domicilio de los testigos, la parte promovente tendrá la carga de presentarlo para su declaración en el debate oral, sin necesidad de citación, pero el absolvente de posiciones será citado para este acto sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 406.
Artículo 869.- En los casos de reconvención, el Tribunal se abstendrá de fijar la audiencia preliminar a que se refiere el artículo anterior, hasta que la demanda y la reconvención puedan continuar en un solo procedimiento conforme al artículo 369.
Cuando en la oportunidad de la contestación de la demanda alguna de las partes solicitare la intervención de los terceros a que se refieren los ordinales 4° y 5° del artículo 370, la fijación de la audiencia preliminar se hará el día siguiente a la contestación de la cita o de la última de éstas si fueren varias, de modo que se siga un solo procedimiento.
En los demás casos de intervención de terceros a que se refieren los ordinales 1°, 2° y 3° del artículo 370, el Tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso probatorio a que se refiere el artículo 868, caso en el cual se suspenderá el curso del juicio principal hasta que concluya el término de pruebas de las tercerías, en cuyo momento se acumularán al juicio principal. En ningún caso la suspensión del juicio principal excederá de noventa días sea cual fuere el número de tercerías propuestas.
Evacuadas las pruebas a que se refiere el artículo anterior y el presente artículo, el Tribunal fijará uno de los treinta días siguientes del calendario y la hora para que tenga lugar la audiencia o debate oral. (destacado de este Tribunal Superior)

En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal estima necesario hacer un recuento de las actuaciones más relevantes ocurridas en el proceso, y lo hace de la manera siguiente:
 En fecha 11/07/2022 el Tribunal A Quo admitió la demanda de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.(Folio 70 de la 1era pieza)
 En fecha 27/07/2022 la parte demandada es efectivamente citada para la contestación a la demanda. (Folios 72 y 73 de la 1era pieza)
 En fecha 11/08/2022 el demandado ESLEY ASDRUBAL CASTILLO presenta escrito de contestación a la demanda, en la cual propone reconvención. (Folios 74 al 76 de la 1era pieza)
 Por auto cursante al folio 128 de la 1era pieza, de fecha 30/09/2022 el Tribunal A Quo, indicó que cumplida oportunamente la contestación a la demanda, se fija para la audiencia preliminar para el día 6/10/2022, constando la misma al folio 141 de la 1era pieza.
 Por auto de fecha 11/10/2022 el tribunal A Quo, fijó los límites de la controversia. (Folio 144 de la 1era pieza)
 Al folio 153 de la 1era pieza consta diligencia de fecha 19/10/2022, suscrita por la parte actora promoviendo pruebas de informe.
 A los folios 154 al 160 de la 1era pieza, riela escrito de pruebas de la parte demandada de fecha 19/10/2022, promoviendo testimoniales, ratificación de documental emanada de terceros y documentales.
 Por auto de fecha 24/10/2022 el Tribunal A Quo admitió pruebas, indicando que las testimoniales serán evacuadas al décimo quinto día de despacho siguiente a la fecha, así como ordenó agregar las pruebas documentales de la parte demandada traídas con el escrito de pruebas; de igual forma no fijó lapso para la evacuación de las pruebas admitidas. (Folio 213 de la 1era pieza)
 A los folios 18, 19, 134, 135, 137,138 de la 2da pieza, constan evacuaciones de las testimoniales admitidas por el Juzgado A Quo.
 Al folio 160 de la 2da pieza, consta auto del Tribunal A Quo de fecha 26/06/2023 fijando la audiencia de juicio para el día 9/08/2023.
 A los folios 161 al 166 de la 2da pieza, de fecha 9/08/2023 consta audiencia de juicio efectivamente celebrada.
 A los folios 169 al 178 de la 2da pieza, consta extenso de la sentencia dictada en la presente causa en fecha 11 de octubre de 2023.

Es importante traer a colación que las formas procesales dispuestas por el legislador, constituyen el modo en que deben realizarse los actos y actuaciones procesales, que permiten el normal desenvolvimiento de los procedimientos establecidos para dirimir las pretensiones de las partes.
Es decir, la observancia de esos trámites esenciales del procedimiento está directamente vinculada al principio de legalidad de las formas procesales. Por lo que, no se le está permitido a los jueces, ni a las partes, relajar la estructura, secuencia y desarrollo del procedimiento, siendo esto precisamente, el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse dichos actos procesales, visto que las garantías del debido proceso, de la defensa de las partes y de tutela judicial efectiva, atañen al orden público, y le corresponde al Estado ser el garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso.
Por otra parte, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 15 consagra de forma expresa el derecho de defensa, el cual constituye la garantía constitucional inviolable en todo estado y grado del proceso (ordinal 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), y se traduce en el ejercicio de recursos o medios procesales establecidos en la ley, la posibilidad de cuestionar, contradecir, alegar y probar los alegatos realizados o efectuados por la contraparte; teniendo los jueces, en consecuencia, la obligación de garantizar el desenvolvimiento del proceso en conformidad con la ley y en igualdad de condiciones, así como el deber de otorgarle a ambas partes, los mismos lapsos y recursos procesales, siempre que por disposición de la ley o la naturaleza del acto no resultare contrario a la misma, conforme lo prevé el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, el artículo 206 eiusdem, establece la obligación de los jueces de evitar y corregir las faltas que pudieran anular un acto procesal y en el caso de observarse alguna irregularidad, éstos la declararán en los casos establecidos en la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial; no obstante, tal nulidad no se decretará si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.
Asimismo, el artículo 208 ibídem, expresa la obligación del juez superior de reponer la causa al estado de que el tribunal de primer grado dicte nueva sentencia cuando observare la recurrida un acto nulo, ordenando al juzgado que haya conocido en primera instancia, que haga renovar el acto írrito y luego proferir nueva sentencia de mérito.
De ahí que, la Sala de Casación Civil, en reiteradas jurisprudencia, ha señalado que sólo es viable una reposición en un juicio, si el error en el trámite procesal resulta esencial para su validez, en razón de lo cual no basta que un error atente contra la forma, sino que amerita un análisis mayor, esto es, si esa inobservancia en la forma sustancial del juicio, ha ocasionado la violación del orden público, del derecho de defensa de las partes, del debido proceso, de la tutela judicial efectiva o de cualquier otro derecho o garantía procesal de rango constitucional; en ese caso, el juez debe perseguir no sólo la renovación del acto transgredido, sino la reivindicación de los derechos constitucionales de las partes en el juicio, y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe decretarse exclusivamente cuando esta persiga una finalidad útil, pues de no ser de esta manera, se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda.
Se observa del iter procesal llevado a cabo por el Juzgado A Quo, que efectivamente fue admitido por la normativa correcta; sin embargo, en el desarrollo del procedimiento se subvirtió lo establecido en la norma aplicable –artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil -, tal como quedó evidenciado ut supra, por lo cual, el Juzgado A Quo no actuó conforme a derecho en cuanto a los actos procesales, estableciendo este Tribunal Superior, la existencia de un “desorden procesal”, figura no prevista en las leyes, pero que puede existir y resultar nociva para las partes y hasta para la administración de justicia.
En sentido estricto, el desorden procesal consiste en la subversión de los actos procesales, lo que produce la nulidad de las actuaciones, al desestabilizar el proceso, y que en sentido amplio es un tipo de anarquía procesal, que se subsume en la teoría de las nulidades procesales. Stricto sensu, uno de los tipos de desorden procesal no se refiere a una subversión de actos procesales, sino a la forma como ellos se documenten. Los actos no son nulos, cumplen todas las exigencias de ley, pero su documentación en el expediente o su interconexión con la infraestructura del proceso, es contradictoria, ambigua, inexacta cronológicamente, lo que atenta contra la transparencia que debe regir la administración de justicia, y perjudica el derecho de defensa de las partes, al permitir que al menos a uno de ellos se le sorprenda. (Artículos 26 y 49 constitucionales). En otras palabras, la confianza legítima que genere la documentación del proceso y la publicidad que ofrece la organización tribunalicia, queda menoscabada en detrimento del Estado Social de derecho y de justicia.
En consecuencia, estima esta Jurisdicente que en el presente caso, tal situación generó una situación jurídica que forzosamente hay que reparar, por cuanto el juez de la causa yerró en la aplicación del procedimiento oral en este juicio, al no respetar lo establecido en las normas adjetivas civiles; obviando en primer término el pronunciamiento en cuanto a la reconvención alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda, admitiendo incorrectamente pruebas documentales no traídas en el lapso procesal correspondiente y evacuando pruebas testimoniales fuera del debate oral, con lo cual el juzgador subvirtió completamente el procedimiento oral.
Por lo tanto, de conformidad con lo anterior y al no tramitarse el juicio correctamente por el procedimiento oral establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, hubo una subversión del proceso que atenta contra el orden público y que rompe con los principios de oralidad e inmediación, lo que no puede ser consentido por las partes, ni por el tribunal.
En este contexto y sobre el fundamento de lo anterior, esta Instancia Superior ejerciendo con máxima prudencia esta trascendental potestad revisora, debe declarar de oficio la nulidad de la sentencia dictada el 11 de octubre de 2023, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy y se repone la causa al estado de que el Tribunal de Primer Grado se pronuncie sobre la interposición de la reconvención alegada por la parte demandada en su contestación a la demanda y subsiguientemente se lleven los actos del proceso conforme a lo establecido en la normativa adjetiva que rige el procedimiento oral, quedando nulas todas las actuaciones posteriores a la contestación de la demanda; es decir, a partir del auto dictado en fecha 30 de septiembre de 2022 cursante al folio 128 de la 1era pieza, tal como quedará expresado en la dispositiva del presente fallo.
VIII DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: SE DECLARA LA NULIDAD de la sentencia proferida en fecha 11 de octubre de 2023, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL seguido por las ciudadanas ROSA TERESA FREITES QUIROGA y ROSANA FREITES QUIROGA contra el ciudadano ESLEY ASDRUBAL CASTILLO.
SEGUNDO: SE REPONE la presente causa al estado de que el Tribunal de Primer Grado se pronuncie sobre la interposición de la reconvención alegada por la parte demandada en su contestación a la demanda y subsiguientemente se lleven los actos del proceso conforme a lo establecido en la normativa adjetiva que rige el procedimiento oral, quedando nulas todas las actuaciones posteriores a la contestación de la demanda; es decir, a partir del auto dictado en fecha 30 de septiembre de 2022 cursante al folio 128 de la 1era pieza,
TERCERO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
CUARTO: En virtud que la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes. Asimismo, conforme a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil N° 386 de fecha 12 de agosto de 2022; en la cual indica expresamente: a todo evento el juez puede y debe ordenar cuando sea necesaria, la notificación de las partes remitiendo la boleta respectiva a la dirección de correo aportada y a la aplicación de mensajería y/o red social whatsApp. Es por lo que se ordena librar Boleta de Notificación y remitirla por los medios tecnológicos de comunicación o por los medios ordinarios previstos en la Ley a las partes del proceso.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 3 días del mes de mayo de 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza Superior,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.

La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA
En la misma fecha y siendo las once de la mañana (11:00 am.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA