TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 7 de mayo de 2024
AÑOS: 214° y 165°

EXPEDIENTE: Nº 7052

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGÚNDEZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.984.944, con domicilio procesal en la Zona Industrial “Las Tunitas”, carretera panamericana, edificación Gatolandia, al lado de Hotel-Bar-Restaurant “El Águila”, Nirgua, estado Yaracuy.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado BALMORE RODRIGUEZ NOGUERA, Inpreabogado Nro. 34.902. (Folio 21)

PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.285.568 con domicilio en la Zona Industrial “Las Tunitas”, carretera panamericana entrada a Nirgua, edificación Gatolandia, al lado de Hotel-Bar-Restaurant “El Águila”, local comercial denominado “RADIADORES MARIO” del Municipio Nirgua Estado Yaracuy.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados FERNANDO MIGUEL OLIVEROS y ALBERTO ANTONIO FERNANDEZ PEÑA, Inpreabogado Nros 202.381 y 238.702 respectivamente.

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 8 de diciembre de 2023 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL seguido por el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGÚNDEZ contra el ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 24 de noviembre de 2023 (Folio 126), que fuera planteado por la parte demandada, asistido de su abogado FERNANDO MIGUEL OLIVEROS, contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2023, contentivo de una (01) pieza, dándosele entrada en fecha 14 de diciembre de 2023.
Por auto de fecha 15 de diciembre de 2023 (Folio 130), en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 y 118 ejusdem, se fijó un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguientes a la fecha.
Al folio 131 consta diligencia suscrita por el apoderado actor abogado BALMORE RODRIGUEZ, donde manifiesta adherirse a la apelación.
Cursante a los folios132 al 139, se recibió escrito de informe suscrito por la parte demandada, ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, asistido del abogado ALBERTO ANTONIO FERNÁNDEZ.
Por auto de fecha 30 de enero de 2024 cursante al folio 141, se fijó para observación a los informes, un lapso de OCHO (08) días de despacho siguientes a la fecha, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 20 de febrero de 2024 cursante al folio 173, se fijó para sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la fecha, difiriéndose la misma por auto de fecha 22 de abril de 2024 por un lapso de treinta días continuos siguientes a la fecha.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
La parte actora consignó escrito de demanda, cursante a los folios 1 al 3, en los siguientes términos:

…Omissis…
PRIMERO:
ANOTACIÓN PREVIA:
Desde el primero (01) de abril del año 2.011, hasta hoy; quien me vendió mis derechos en el inmueble, ciudadano: JOSÉ GATO GÓMEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.098.598 y con domicilio en Caracas Dtto. Capital, entregó en arrendamiento, mediante contrato de locación ahora a tiempo indeterminado que anexo copia simple del autenticado y marco “B”; al Ciudadano: MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, identificado, un inmueble propiedad de la comunidad atrás señalada, constituido por un local comercial de 8 metros de frente por 8 metros de fondo, con un área para depósito, descrito en el contrato de arrendamiento suministrado, destinado por uso a la instalación del fondo de comercio del mencionado ciudadano denominado: RADIADORES MARIO, arreglo de radiadores para vehículos. Al inicio de la relación arrendaticia el canon de arrendamiento era de Bs. 700,00 y a través del tiempo se fue incrementando hasta un monto actualizado convenido por las partes y pagadero por el arrendatario, siendo el canon actual, la suma que como moneda de referencia para la fijación, es equivalente en Bolívares Digitales a CUARENTA DOLARES AMERICANOS USA, (40 US$), para la fecha de hoy o MIL DIECINUEVE BOLÍVARES DIGITALES CON 20/100 (1.019,20 Bs. D) mensuales, calculados a la tasa fijada hoy por el BCV, por Bs. D. 25.48 por dólar; los que serian pagados por éste al vencimiento de cada mes disfrutado a partir de la fecha de firma del contrato, según consta en la cláusula SEGUNDA del mismo. Es el caso, que el mencionado arrendatario a pesar de mis permanentes y reiterados requerimientos de cobro, está insolvente con el canon de arrendamiento del local, desde el mes de JUNIO del año 2.022, fecha en que le fue notificada judicialmente mi condición de propietario y del monto del arrendamiento, así como la cuenta donde debía depositar el cánon mensual, según consta en el expediente 8110/22 del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Edo. Yaracuy; permaneciendo en ese estado de insolvencia hasta la fecha de hoy, anexo notificación copia marco “C”; Razón por la cual adeuda a la comunidad de propietarios, los meses de arrendamiento de: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.022; Y DE ENERO A ABRIL DEL AÑO 2.023, Para un total de: ONCE (11) meses de arrendamiento insolutos, equivalentes a: ONCE MIL DOSCIENTOS ONCE BOLIVARES DIGITALES CON 20/100 (Bs. 11.211 20 Bs. D), siendo esta conducta antijurídica, razón por la que el arrendatario evidentemente, se encuentra incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la LALC.
Aunado a lo anterior, el ahora demandado, a pesar de que en la oportunidad en que se le arrendara el inmueble se le entregó en perfecto estado de uso y funcionamiento, según consta en la cláusula PRIMERA del contrato, lo puso para la fecha: 12 de marzo del año 2.021, según consta en informe levantado por la Dirección de Salud ambiental del Instituto Autónomo PROSALUD, organismo adscrito a la Gobernación del Edo. Yaracuy, que se anexa copia arcado “D” y que por si solo se explica; en tal estado de deterioro y abandono, que al ser realizado el dicho informe por la autoridad sanitaria, en él se dejó constancia prácticamente de la inhabitabilidad absoluta del inmueble total y reclamado como le fuera al arrendatario identificado para que hiciera los arreglos respectivos, ha hecho caso omiso y hasta hoy, ni asumió ninguna obligación de las derivadas del contrato suscrito, ni paga tampoco. El local arrendado estando en manos del arrendatario, presenta grave deterioro en su estructura de pisos, techo derruido, sucio, destartaladas las paredes y pisos, baños, depósito, frisos; las cuales probaré en la secuela del proceso y por consiguiente; es también procedente invocar contra el arrendatario, la causal de desalojo contemplada en el literal “c” del artículo 40 de la LALC y así lo solicito.
…Omissis…
CUARTO
PETICIÓN:
Como consecuencia de lo anteriormente narrado, concurro ante su tribunal a demandar al Ciudadano: MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, identificado, para que convenga o a ello lo condene esta instancia, en el siguiente petitorio: 1) En desalojar y entregarme, libre de personas y cosas; en las mismas condiciones de perfecto estado de funcionamiento y aseo en que se le entregara al inicio de la relación arrendaticia, el inmueble local comercial que se le arrendara, (Denominado “RADIADORES MARIO”) ubicado en las instalaciones del inmueble comunero denominado Gatolandia, carretera panamericana sector “las Tunitas” de Nirgua estado Yaracuy, por encontrarse incurso con respecto al contrato suscrito, en la violación de los literales “a” y “c” del artículo 40 de la LALC, todo lo cual quedó anteriormente en los hechos indicado y determinado; previa la declaratoria por éste tribunal, de terminado el contrato suscrito entre las partes. 2) En pagar, si resulta totalmente vencido, los costos y costas procesales que acarree el presente proceso.

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 11 de julio de 2023, la parte demandada, ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, asistido por el abogado LUIS TOMAS PINTO MONTILLA, consignó escrito de contestación a la demanda y a su vez promueve cuestiones previas, cursante a los folios 37 y 38, en los siguientes términos:

…Omissis…
…rechazo niego y contradigo todas y cada una de las pretensiones solicitadas ante este tribunal por el ciudadano ya identificado:PRIMERO: promuevo las cuestión previas ordinal 2, 6, 8 y 9 según lo establecido en el artículo 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOCIVIL(C.P.C), en el cual el demandante carece de la cualidad jurídica al no ser dueño ni arrendatario ya que no he firmado ni acordado contrato de arrendamiento con la parte demandante, el último contrato notariado lo acorde y firme fue con el ciudadano JOSÉ GATO GOMEZ, titular de la cedula de identidad N°-2.098.598, con domicilio en caracas, en fecha 05 Abril 2011, el cual consigno copias, AD EFFECTUM VIDENDI, marcada con la letra (A), como también violando flagrantemente lo establecido en los artículos 78 y 272 de la acumulaciones en el proceso y DE LA COSA JUZGADA, todo esto quedó demostrado en las sentencias definitiva de fecha 9 de agosto del año 2011 expediente N°-3211-11 y sentencia definitiva de fecha 5 de febrero del 2014 expediente N°-3304-11, emitidas por el juzgado del municipio Nirgua de la circunscripción judicial del estado Yaracuy en dicha sentencia quedaron anulada todas las actas y compraventas realizadas por la parte demandante el cual consigno copias AD EFFECTUM VIDENDI, marcada la letra (B) y aunado a esto se evidencia claramente que la parte demandante miente y viola flagrantemente fungiendo como propietario y teniendo pleno conocimiento de la falta grave haciéndose pasar por propietaria de algo que no le pertenece. SEGUNDO: niego rechazo y contradigo el informe de la dirección de salud ambiental del instituto autónomo PROSALUD como se evidencia claramente tiene el nombre de otro establecimiento o empresa el cual se evidencia otra violación flagrante de la parte demandante. TERCERO: niego rechazo y contradigo la notificación realizada en fecha 25 de Mayo del año 2022 por ser otra clara violación flagrante por carecer de fundamentos legales y se evidencia claramente de la violación a la propiedad privada en el cual a través de una notificación sin fundamento legal queriendo hacerse pasar por dueño siendo todo ilícito. Y teniendo pleno conocimiento que no es propietario de dicho inmueble ubicado zona industria las tunitas carretera panamericana entrada a Nirgua edificación gato landia como quedó demostrado en las ya mencionadas sentencias definitivas.
PETITORIO.
De todo lo expuesto ciudadano (a) Juez es que conforme a derecho solicito: esta solicitud de desalojo sea DESESTIMADA, en cuanto las parte demandante carece de cualidad jurídica como quedo demostrado en las sentencias definitiva de fecha 9 de agosto del año 2011 expediente N°-3211-11 y sentencia definitiva de fecha 5 de febrero del 2014 expediente N°-3304-14, emitidas por el juzgado del municipio Nirgua de la circunscripción judicial del estado Yaracuy en dicha sentencia quedaron anulada todas las actas y compraventas realizadas por la parte demandante, De todo lo expuesto ciudadano(a) juez y conforme de hecho y derecho sea admitidos en cada una de sus partes la contestación y solicitud.

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 22 de septiembre de 2023 cursante al folio 100, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, con la comparecencia de la parte actora ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO y su apoderado judicial abogado BALMORE RODRIGUEZ y así mismo, se dejó constancia la incomparecencia de la parte demandada ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, ni por si, ni por medio de apoderado judicial.
FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2023, que riela al folio 101, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en los siguientes términos:

…omisis…A tales efectos el Tribunal señala con relación a los hechos que el demandante deberá probar la relación contractual arrendaticia con el demandado de autos, por su parte el demandado deberá probar la solvencia en los pagos de las pensiones de arrendamientos y cumplimiento de las demás clausulas contractuales; siendo que los límites de la controversia están relacionado con las presunta relación arrendaticia entre el demandante y demandado… (Sic)

IV DE LA AUDIENCIA ORAL Y DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Cursante a los folios 118 y119, consta AUDIENCIA ORAL llevada a cabo el día 7 de noviembre de 2023, estando presente el apoderado judicial de la parte actora abogado BALMORE RODRÍGUEZ, asimismo se dejó constancia que se encuentra presente el demandado ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, asistido del abogado OSCAR MOISES JIMENEZ SEQUERA; acto seguido luego de evacuadas todas las pruebas, el Tribunal A Quo dictó el dispositivo de la sentencia, dictando el extenso de la misma en fecha 21 de noviembre de 2023, cursante a los folios del 122 al 125, en los siguientes términos:

…PRIMERO: CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por no haber probado el demandado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir; haber incumplido el arrendatario con la obligación de pagar al Arrendador los cánones de arrendamientos correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas incumpliendo la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que los unía.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, queda el demandado obligado a entregar al demandante, completamente desocupado, libre de personas y bienes el local comercial objeto del contrato de arrendamiento que los unía, en el mismo estado de uso en que lo recibió al inicio del contrato de marras.
TERCERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que sirvió como documento fundamental de este juicio.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencido totalmente.

V DE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN
Al folio 131 riela diligencia presentada por el apoderado actor abogado BALMORE RODRIGUEZ, en la cual se adhiere a la apelación en los siguientes términos:

“…señalo a este Tribunal que el límite de mi adhesión a la apelación intentada por el contrario lo constituye únicamente la omisión del Juzgado A Quo de pronunciarse negativa o afirmativamente en su fallo sobre la causal de deterioro al inmueble por daños ocasionados al mismo por el arrendatario perdidoso, no obstante que invocada por nosotros como causal de desalojo de acuerdo al literal “C” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de locales comerciales y probados en los autos suficientemente tales daños, la juez no dijo nada sobre ellos en su fallo, razón por la que consideramos que la sentencia debe abarcar también la causal invocada y declararse también ha lugar la demanda por esa razón…

VI DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 26 de enero de 2024, cursante a los folios 132 al 139, la parte demandada ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, asistido del abogado ALBERTO ANTONIO FERNANDEZ PEÑA, estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe lo realizó de la siguiente manera:

…Omissis…
CAPITULO I
DENUNCIA DE INCONGRUENCIA NEGATIVA
Denuncio la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia negativa, toda vez que durante el iter procesal la juez de la causa conociendo las sentencias de fechas 09 de agosto de 2011 y de 05 de febrero de 2014, donde en ambos expedientes de dilucido la supuesta condición de propietario del inmueble del demandante, donde en las mismas se concluyó que dicho documento que este presenta fueron tachados y quedando firmes dichas sentencias donde indica claramente que el mismo tiene condición de falsedad.
Es decir, la juez teniendo pruebas que no fueron impugnadas por la contraparte, más bien, le dio pleno valor probatorio el representante legal del demandante al indicar en la oposición realizada a la promoción de pruebas realizadas por mí al indicar en el folio 123 del expediente (folio dos de la sentencia), lo siguiente cito:
Al folio 106 y vuelto corre diligencia de fecha 09 de octubre de 2023, suscrita y presentada por el abogado BALMORE RODRIGUEZ NOGUERA, actuando en su carácter de autos mediante la cual se opone a la admisión de la prueba denominada informes por la parte demandada Capitulo III de su escrito dada que la misma es impertinente toda vez que si los documentos señalados por él y sobre los cuales pide informe al Tribunal que los emitió y los mismos constan en autos (folio 44 al 74), debido a que la información requerida en la misma ya consta en ellas, siendo un desgaste procesal innecesario (tiempo y personal) ponerse a requerir información de lo que ya consta en el expediente. (negrillas nuestra)
Como puede u observar ciudadana juez, el propio representante legal de la parte demandante, admite que se encuentra en el expediente y que están todas y cada una de los particulares que se colocaron en la solicitud de pruebas de informes entre ellas si se trataron en dichos expedientes los derechos sobre el inmueble aquí en litigio, es decir, que la condición de supuesto propietario con estos dos expedientes se comprueba no le pertenece, y para ello me permito traer parte de lo discutido en ambos expediente comenzando con el Nro. 3211/11 sentenciado en fecha 09 de agosto de 2011, el cual versa sobre lo siguiente:
El ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ, (demandante en la presente causa), demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano JOSE GATO GOMEZ, en la misma expone que Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha cinco (5) de mayo del año 2008, anotado bajo el Nro. 7, tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual se acompaña marcado “A” (mismo documento presentado en esta causa), el ciudadano JOSE GATO GOMEZ, le vendió todos sus derechos y acciones que tiene sobre la sociedad en nombre colectivo denominada “JOSE Y MANUEL SANTALLA Y JOSE GATO” cuya denominación es GATOLANDIA, omissis, en el PUNTO SEGUNDO del vuelto del folio uno y en la cara (sic) del folio dos, contenidos (sic) numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6 del citado documento de compra venta y los cuales aparecen en dicho documento anexo que se dan aquí por reproducidos, los derechos así adquiridos, recaen sobre unos locales comerciales ubicados al margen de la carretera panamericana, frente a la redoma de la Salida de Nirgua, al final de la Avenida Bolívar, o 23 de enero, al lado de la estación de Servicios “EL AGUILA”, de esta ciudad de Nirgua. Forma parte de los derechos adquiridos, un lote de terreno en un área rural del Municipio Nirgua, en el sector denominado Cabuy.
Continua: en el folio tres de la sentencia: Que es el caso que el ciudadano JOSE GATO GOMEZ, quien le vendió hace casi tres años los derechos sobre los inmuebles urbanos antes citados, recientemente ha procedido a celebrar contratos de arrendamiento a titulo personal con cuatro arrendatarios, los ciudadanos LORENZO ANTONIO SILVA, MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ (parte demandada en esta causa), SIMON BORTHOMIERT GONZALEZ y SERGIO JOSE CAMACARO BRACAMONTE, según contratos que acompaña marcados “C”, “D”, “E” y “F”, (siendo el “D”, el documento de contrato de arrendamiento que el hoy demandante intenta arrogarse).
Es así como pide en dicha demanda pide que el ciudadano JOSE GATO GOMEZ, PRIMERO: Abstenerse de segur realizando perturbaciones, tanto de hecho como de derecho y por ende deben cesar las conductas contrarias a derecho y actos que afecten el derecho que por documento público es titular, todo lo cual comporta una obligación de no hacer. SEGUNDO: Abstenerse de cobrar cánones de arrendamiento a los locales de GATOLANDIA, según los contratos arrendamiento, presentados junto al escrito libelar.
TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio estimadas prudencialmente en un 30% del valor de la demanda.
Una vez citado el verdadero y único dueño del bien inmueble donde se encuentra el local que hoy el demandante intenta desalojarme, contesta la demanda y Tacha el documento Notariado presentado por el demandante, que en el folio 79 al 84 el mismo formalizo la tacha, que el demandante no se presentó ante el tribunal para insistir en hacer valer los instrumentos tachados, que se le dio otro oportunidad toda vez se repuso la causa al estado de notificar al Ministerio Publico, pero nuevamente el mismo no compareció para insistir en hacer valer los documentos tachados.
Lo que llevo a dicho digno tribunal a sentenciar en los siguientes términos: PRIMERO: SIN LUGAR LA PRESENTE ACCION, por no haber quedado demostrada la obligación que tiene el demandado de reconocer al actor como propietario de los bienes inmuebles señalados en la presente acción y por ende tener que reintegrarle el dinero que ha cobrado por concepto de cánones de arrendamiento de los referidos inmuebles. Omississ…
Ahora bien, en la incongruencia aquí denunciada es que la juez sentenciadora, teniendo las pruebas fundamentales que indican que el demandante en cuestión no tiene la capacidad para intentar la presente acción y que así fue denunciado en la contestación de la demanda, y que el documento que presenta como tal fue tachado de nulidad, como la misma no le solicito a este la comprobación de su cualidad, en vez de solicitar su condición de arrendador, condición esta que también fue desmontada en el expediente número 3304/11 sentenciado en fecha 05 de febrero de 2014, al intentarse subrogarse el contrato que aquí promueve y que también fue desvirtuado y anulado en la sentencia, es decir, la juez tiene en sus manos dos sentencias fundamentales que desmonta tanto la condición de propietario como la condición de arrendador del inmueble en cuestión, mas sin embargo, la sentenciadora dio como cierta la condición nunca comprobada por este.
CAPITULO ll
DE LA INMOTIVACION
Denuncio la infracción del articulo 243 en su ordinal 4to, eiusdem, afirmando:
La representación de mi mandante en el presente juicio rechazo expresamente que la supuesta propiedad así como se la no comprobada subrogación del contrato de arrendamiento, que se atribuye el demandante, todo mediante sentencias de fecha 09 de agosto de 2011 y 05 de febrero de 2014, ahora bien, al momento de la audiencia o debate oral realizado donde se ratificó lo comprobado en ambas sentencia, la juez sentenciadora, lo único que alega que una vez celebrada la audiencia procedió a una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, observando que verificada la contestación de la demanda efectuada por el demandado en autos este no impugno los dichos instrumentos en su primera comparecencia a esta causa, es decir, ciudadana juez que la misma obvio en la motiva de realizar un análisis detallado de lo probado y expuesto durante todo el proceso y sobre todo en la audiencia o debate oral.
Es por ello que sostengo que la recurrida dista mucho de haber cumplido tal cometido a su cargo, y antes bien, deja claramente huérfana de fundamentos su decisión.
Esto se puede apreciar en la motiva de la sentencia donde solo indica que realizo una revisión minuciosa, pero al final remata para justificar su inmotivación que el presente asunto es de mero derecho y es obligación del juez aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las partes. Y se adelanta indicando que su decisión no puede ser atacada por incongruencia en virtud de la aplicación del principio iuranovitcuriae el juez debe aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las partes.
Ahora con dicha exposición, donde valoro la comprobación que el documento que supuestamente acredita al demandante fue tachado de falsedad, y donde queda la comprobación que el mismo no pudo subrogarse el contrato de arrendamiento conforme a las dos pruebas fundamentales que tienen carácter de cosa juzgada.
CAPITULO III
SILENCIO DE LA PRUEBA
Denuncio la infracción por la recurrida de los articulo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera:
Lo jueces tienen la obligación de examinar toda prueba presentada en el proceso, es así como el articulo 509 del CPC establece:
Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas.
Es por ello que el juez sentenciador debe en la parte motiva de la sentencia hacer la decantación del proceso, transformando por medio de razonamientos y juicos, la diversidad de hechos, detalles y circunstancias, a veces inverosímiles y contradictorias, en la unidad o conformidad de la verdad procesal, es así como la jurisprudencia indica como vicio de silencio de la prueba en la sentencia en el siguiente aspecto:
El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil incorpora a nuestra legislación adjetiva el deber, dirigido al juez, de examinar la totalidad de las pruebas producidas. En efecto, “los jueces están en el deber de examinar toda prueba que este en los autos, sea para declarara inadmisible, impertinente, favorable o desfavorable, so pena de incurrir en el vicio de silencio de prueba, el cual comporta -además de una infracción de este artículo y del artículo 12- una motivación inadecuada, “puesto que esta debe ser el resultado de la consideración de todas las pruebas aportadas a los autos”.
Como se puede apreciar el sentenciador está obligado a realizar un examen pormenorizado de cada una de las pruebas aportadas en el proceso, y debe así referirlas y plasmarla en la motiva de la sentencia, caso que no ocurrió en la presente causa toda vez que la motiva solo transcribe la contestación realizada por mi donde expongo y promuevo las dos sentencias que comprueban que el ciudadano demandante no tiene la cualidad para presentarse en el presente juicio por no ser el propietario del bien inmueble, ya que en sentencia del 09 de agosto de 2011, el documento que acredita como documento de propiedad fue tachado, así como la sentencia del 05 de febrero de 2014, la cual le declara sin lugar su intención de subrogarse el contrato de arrendamiento, pero es el caso que la juez no se pronuncia y no valora por ninguna parte las sentencias aquí presentadas, peor aún, al indicar que realizo un análisis pormenorizado de las pruebas y termina indicando que la documental denominada inspección por parte de PROSALUD, tiene pleno valor probatorio pero solo porque supuestamente no se impugno en el momento de la contestación (cosa que es falso porque si se realizó), pero dicho documento versa sobre un inmueble distinto al que aquí se está dilucidando, es decir, no es el mismo inmueble, donde queda el principio de exhaustividad de la prueba.
Es así como la juez sentenciadora, incurrió en el vicio de silencio de la prueba toda vez que, por ningún lado de la sentencia, la misma realizo una valoración en la misma, por lo que se pide declare CON LUGAR la presente apelación.
INFRACCIONES DE LEY
Denuncio la infracción por la recurrida de los artículos 1395 del Código Civil, de la siguiente manera:
Hemos expuesto las valoraciones de las pruebas lo cual comprueba la que el demandante carece de cualidad para presentarse en el juicio, y como se indicó en su oportunidad, al no ser propietario del inmueble, y no ser el arrendador todo a través de sendas sentencias que dan la presunción de cosa juzgada, tenemos que el artículo 1395 del Código Civil Vigente es claro al indicar:
La presunción legal es la que una disposición especial de la ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.
Tales son:
1. Los Actos que la ley declara nulos sin atender más que a su cualidad, como hechos en fraude de sus disposiciones
2. Los casos en que la ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
3. La autoridad que da la ley a la cosa juzgada.
4. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma, que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa, que sea entre las mismas partes y que estas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.
Como puede observar ciudadano juez y así fue desglosada en la parte de arriba, al indicar que el demandante es el mismo, la cosa es la misma, que se denunció a los arrendatarios es decir en este caso a mí.
Aunado a todo lo antes expuesto, tenemos que la juez sentenciadora, a pesar de habérsele indicado al momento de la audiencia o debate oral, donde se le solicito reprogramara o suspendiera la causa hasta tanto no tuviera en su poder la decisión de la apelación realizada contra el auto que declaro con lugar la oposición, así como el auto de admisión de las pruebas, ya que de declararse con lugar la misma debe valorar tanto la tercería así como los informes que debe emitir el juez que sentencio la causas antes expuestas, lo que traería como consecuencia una violación al debido proceso y la tutela judicial efectiva, al dejar en indefensión a la parte demandada, ya que dos pruebas fundamentales fueron rechazadas sin ninguna valoración de juicio, es decir, si el juez tiene como obligación valorar todas las pruebas presentadas como es que el mismo inadmitió a priori la prueba denominada prueba de informe, ya que aun considerándola impertinente debió traerla al juicio y permitir su evacuación, lo que claramente es una violación al debido proceso causándome una indefensión.
Asimismo, pasa al no permitir el llamado a la causa de quien es considerado el único dueño del bien aquí en litigio, causándole un daño irreparable, peor aun conociendo que el mismo en sendas sentencias pudo acreditar su condición de propietario desvirtuando la auto proclamada propiedad que se atribuye el demandante.
Por todo lo antes expuesto y comprobados todos y cada uno de los vicios contenidos en la presente sentencia aquí recurrida, solicito a este digno tribunal declare CON LUGAR la apelación realizada sobre la sentencia emitida por la juez del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy de fecha 21 de noviembre de 2.023, sobre el expediente 359-23. (sic)

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
Al folio 142 la parte demandada, ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, asistido del abogado ALBERTO ANTONIO FERNANDEZ PEÑA, procedió a observar sus propios informes, por lo que esta Instancia desecha las mismas, pues no puede observarse sus propios informes.

VII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la parte demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
Ahora bien, la parte actora con el libelo de la demanda trajo las siguientes documentales, las cuales se detallan a continuación:
Cursante a los folios 4 al 7 riela copia de instrumento de compra venta donde la ciudadana JULIA FAGUNDEZ DE TREJO, en su condición de apoderada del ciudadano JOSE GATO GOMEZ dio en venta al ciudadano REUCAR CAMACHO FAGUNDEZ, un lote de terreno constante de cuatro millones doscientos noventa y dos mil trescientos setenta y un metros cuadrados (4.292.371 Mts2) y las bienhechurías que sobre él están construidas, ubicado en el sector Cabuy del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, entre los siguientes linderos: Norte: Con terrenos propiedad de los vendedores, Sur: con terrenos que son de Glenda Entrena y carretera que conduce a la población de Nirgua, sector denominado Cruje de por medio, Este: Con terrenos propiedad de los vendedores y Oeste: Con terreno propiedad de los vendedores; en cuyos bienes se encuentra el inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado en fecha 05 de mayo de 2008 bajo el N° 07 Tomo 43 ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy. Se aprecia que la referida documental constituye un documento reconocido ante un Notario Público, y que al no haber sido impugnada por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da el correspondiente valor probatorio, desprendiéndose de su contenido la propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, en el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ.
Cursa a los folios 8 y 9 copia fotostática simple de cédula de identidad de los ciudadanos JULIA LAUDINA FAGUNDEZ DE TREJO y REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 9.537.784 y 13.984.944 respectivamente. Las mismas constituyen copia fotostática simple de documento público en la que se verifica los datos de identificación de la ciudadana JULIA LAUDINA FAGUNDEZ y la parte actora de esta demanda; por tanto, al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, desconocida, ni tachada de falsa, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad.
Cursante a los folios 11 al 15, riela copia certificada de contrato de arrendamiento de inmueble constituido por un local comercial ubicado al margen de la carretera panamericana frente a la entrada de Nirgua, zona industrial las Tunitas del estado Yaracuy entre el ciudadano JOSE GATO GOMEZ como ARRENDADOR y por la otra parte MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ como ARRENDATARIO, debidamente autenticado en fecha 5 de abril de 2011 quedando inserto bajo el N° 34, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Nirgua del Estado Yaracuy. Se aprecia que la referida documental constituye un documento reconocido ante un Notario Público, y que al no haber sido impugnada por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da el correspondiente valor probatorio, desprendiéndose de su contenido la relación arrendaticia existente entre el ciudadano JOSE GATO GOMEZ y el ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ.
Al folio 16, consta copia simple de boleta de notificación expedida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, de fecha 25 de mayo de 2022, en el Expediente N° 8110/22, a nombre del ciudadano MARIO LUÍS CASTILLO MÉNDEZ, parte demandada en el presente caso, debidamente firmada en fecha 26 de mayo de 2022. Esta notificación judicial, en la etapa de contestación de la demanda fue negada, rechazada y contradicha, mas no fue debidamente impugnada por la parte demandada y por tratarse de un documento público, conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no ser invalidable mientras no sea declarada falsa; por lo que no existe duda para quien aquí decide, que la notificación resulta perfectamente válida desprendiéndose de su contenido lo siguiente:

“…Al ciudadano: MARIO LUÍS CASTILLO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.285.568 teléfono móvil: 0424-5884051 correo electrónico: mariolcast@hotmail.com, domiciliado zona industrial “Las Tunitas”, frente a la entrada principal de Nirgua estado Yaracuy (Radiadores Mario), punto de referencia restaurant X'QUISITO PALADAR; este tribunal por auto de esta misma fecha, ordenó notificarlo de lo siguiente: PRIMERO: que el ciudadano Reucar A. Camacho F. es el propietario del inmueble (local comercial) que usted se encuentra ocupando en calidad de arrendatario, el cual se encuentra ubicado: en la Zona Industrial las Tunitas, al margen de la carretera Panamericana frente a la entrada principal de esta Ciudad de Nirgua estado Yaracuy, tal como se desprende del documento de propiedad que consignó en copia simple ante este Juzgado, marcado con la letra “A”. SEGUNDO: que a partir del mes de junio el canon de arrendamiento será de cuarenta Dólares Americanos (40$) pagaderos a la tasa actual del día que indique el Banco Central de Venezuela los cuales deberá depositar en la cuenta que a continuación se describe: 0108-0122-26-0100038475 del Banco Provincial a nombre de Reucar Camacho, dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido. TERCERO: que el contrato de arrendamiento que lo acredita como inquilino se encuentra vencido desde el año 2012, por lo que se hace necesario que se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento conmigo en los próximos quince días una vez conste, en autos la presente notificación, para lo cual deberá contactarme al número telefónico 0424-5777613 o en mi domicilio ubicado en la Zona Industrial Las Tunitas, frente a la Redoma de Nirgua estado Yaracuy, al lado del que usted ocupa actualmente y que es objeto de la presente notificación. CUARTO: que como propietario del inmueble me reservo el derecho de inspeccionar el local y de hacerme acompañar por el funcionario que considere pertinente (ingeniería civil, bomberos, defensa civil) en los próximos 10 días a que conste en autos la presente notificación a fin de determinar el estado en que se encuentra dicho inmueble. QUINTO: ante negativa de su parte de no cancelar el nuevo canon de arrendamiento que arriba se le indica así como el no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento como se le indicó anteriormente se entenderá que ya no está interesado en continuar con la relación arrendaticia por lo que deberá demostrar su solvencia con el pago de los cánones de arrendamientos anteriores a esta notificación a fin de disfrutar de su prorroga legal tal cual establece la ley que regula la materia de inquilinato.-..”

Riela al folio 17, copia simple de informe de inspección técnica, expedido por el Instituto Autónomo de la Salud (PROSALUD Yaracuy) de fecha 12 de marzo de 2021, bajo N° DESAY-034-2021, dirigida al ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ, dicho informe fue realizado a un local ubicado en la carretera panamericana, zona industrial, sector las tunitas del Municipio Nirgua, estado Yaracuy. Tal Informe, en la etapa de contestación de la demanda fue negado, rechazado y contradicho, mas no fue debidamente impugnado por la parte demandada, por lo que se valora por tratarse de un documento de carácter público-administrativo que es valorado conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto deviene de autoridad (PROSALUD Yaracuy), actuando dentro del ámbito de sus competencias, evidenciándose del mismo lo que se transcribe textual:

“…Reciba un Cordial Saludo Bolivariano, Revolucionario, Socialista y Profundamente Chavista de quien suscribe.
Muy respetuosamente me dirijo a Usted en la oportunidad de remitirle informe de inspección técnica sanitaria realizada el día 10/03/21, a un (01) local ubicados en la Carretera Panamericana, Zona industrial, Sector Las Tunitas, Municipio Nirgua Estado Yaracuy, efectuada por personal técnico, Ing. Giannys Graterol Romero, Directora de Salud Ambiental Estado Yaracuy, con la intención de atender su solicitud, de situación de deterioro y riesgo de la infraestructura física del local, observándose lo siguiente:
1. Local mide aproximadamente 320 mts².
2. Paredes y techos (platabanda) en condiciones insalubres (suciedad,moho), además de que el acabado está cediendo (se está cayendo a pedazos).
3. Pisos en general con suciedad que data de mucho tiempo.
4. Cocina posee techo de asbesto.
5. Presencia de muchas plagas rastreras y roedores (cucarachas y ratones).
6. Porcelana toda levantada y deteriorada.
7. Salas Sanitarias (Damas y Caballeros) insalubres e inoperativas.
8. Cableado electico en malas condiciones.
9. Socates en los techos con humedad alrededor
10. Neveras, Enfriadores, Utensilios de Cocina en pésimas condiciones, deteriorados, con moho y suciedad que data de mucho tiempo.
11. Presencia de excesivo olor fétido, desde la entrada hasta el patio trasero.
12. Excesiva humedad en la mayoría de las áreas.
13. Presencia de basura acumulada alrededor del local.
14. Tanque de agua subterráneo en condiciones insalubres, extremadamente sucio y con presencia de larvas de zancudos, extrema suciedad.
15. El local, a nivel sanitario ambiental, no se encuentran apto para ser habitado, ni ser utilizado con ningún fin, sea domiciliario o comercial.
Disposición:
1. Se prohíbe la realización de cualquier actividad comercial o domiciliaria, en dicho local, mientras persistan esas condiciones sanitarias ambientales.
2. Se sugiere realizar trámites ante Protección Civil y Bomberos del Municipio Nirgua, para que realicen la inspección correspondiente, acorde a sus funciones.
3. Posterior a la reparación de dicho problema, deben realizar una limpieza profunda, además de una fumigación en el local.
4. Al culminar los trabajos de reparación y limpieza general deben informar a esta dirección para verificar las condiciones y determinar si puede ser utilizado o no.
Remisión que se realiza para su debido conocimiento y demás fines consiguientes, sin más a que hacer referencia se despide de Usted.

En la etapa de promoción de pruebas, la parte actora al folio 103 consigna escrito ratificando las documentales insertas con libelo de la demanda, asimismo, ratifica la inspección judicial cursante a los folios 87 al 89 y anexos del 93 al 96 practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua en fecha 19 de julio de 2023, la cual se transcribe a continuación:

…Omissis…
“Que el local comercial se encuentra cerrado; En este estado la parte actora solicita al Tribunal que por cuanto es obvio que no se podrá observar la parte interna del local a inspeccionar deje constancia en consecuencia del estado de paredes, pisos, puertas, ventanas, techos y estado de conservación del mismo por la zona donde sí se puede acceder al inmueble. El tribunal observa que el local visto por el frente presenta las siguientes condiciones: Puerta, piso, paredes, techos y pintura totalmente deteriorado y en la parte interna visto desde una abertura de la puerta principal se observa piso y techo con paredes en total deterioro. El tribunal deja constancia que por la parte trasera del local se observa por la puerta trasera se encuentra daño y se puede apreciar mediante un agujero de la puerta, el techo totalmente deteriorado al igual que el piso y paredes en estado de deterioro, la ventana se observa oxidada y falta de pintura. El fotógrafo expone que consignará 08 (ocho) impresiones fotográficas en el lapso de tres días de despacho”. (sic)

La presente inspección se valora de conformidad con el artículo 1428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que la misma fue debidamente admitida en fecha 8 de junio de 2023 como prueba anticipada, luego de citado el demandado de autos (Folio 27), teniendo la posibilidad la parte demandada del control de la prueba, quedando evidenciado en el acta levantada al momento de su evacuación lo ut supra transcrito.
Al momento de contestar la demanda, el demandado de autos trajo las siguientes pruebas que se detallan a continuación:
A los folios 39 al 43 riela copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 5 de abril de 2011 quedando inserto bajo el N° 34, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Nirgua del Estado Yaracuy, contrato que igualmente fue traído a los autos por la parte actora con el libelo y que cursa en los folios 11 al 15, el cual fue debidamente valorado ut supra.
A los folios 44 al 54 cursa copia certificada de actuaciones del Expediente N° 3211 correspondiente a Juicio de Cumplimiento de Contrato interpuesto por el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO contra el ciudadano JOSE GATO GOMEZ, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, en el cual se dictó sentencia en fecha 9 de agosto de 2011, declarado sin lugar la demanda.
A los folios 55 al 76 cursa copia certificada de actuaciones del Expediente N° 3304 correspondiente a Juicio de Cumplimiento de Contrato interpuesto por los ciudadanos REUCAR ANTONIO CAMACHO y JOSE SANTALLA GATO contra JOSE GATO GOMEZ, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, en el cual se dictó sentencia en fecha 5 de febrero de 2014, declarado sin lugar la demanda.
De acuerdo a los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, los requisitos para elaborar copias certificadas, serían: la expedición de las copias por el Secretario del Tribunal, previo decreto del Juez, el sello correspondiente en cada una de las páginas de conformidad con lo previsto en la Ley de Sellos y la certificación. (Ver Sent. N° 372 de fecha 24 de abril de 1998, caso: Ori International C.A. c/ Banco Financiero C.A. o Banesco Banco Comercial S.A.C.A.).
Hecha la anterior observación, en relación a la fuerza probatoria de dichas documentales (Folios 44 al 54 y 55 al 76), este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello (Tribunal), y siendo que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria, esta Sentenciadora, de conformidad con los artículo 1384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente.
Ahora bien, de la sentencia dictada en fecha 9 de agosto de 2011, cursante a los folios 44 al 51 no se evidencia que el documento de venta suscrito entre la ciudadana JULIA FAGUNDEZ DE TREJO como apoderada del vendedor JOSE GATO GOMEZ y el ciudadano REUCAR CAMACHO FAGUNDEZ, debidamente autenticado en fecha 05 de mayo de 2008 bajo el N° 07 Tomo 43 ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy y cursante a los folios 4 al 7, donde consta la venta del inmueble objeto de la presente demanda, haya sido anulado, toda vez que el mismo sólo fue desechado del referido proceso, tal como textualmente lo indica:

“…La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de compraventa de unos derechos y acciones sobre unos inmuebles (terreno agrícola y locales comerciales), los cuales describe remitiendo para el conocimiento de sus linderos y demás datos registrales al documento acompañado, y consigna instrumento otorgado por ante la Notaria Pública de San Felipe, en fecha cinco (5) de mayo del año 2008, de donde se aprecia que el demandante adquirió; a través de la apoderada judicial del demandado, los derechos y acciones que corresponden al ciudadano JOSE GATO GOMEZ, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 2.098.598, domiciliado en Caracas, en la sociedad en nombre colectivo: JOSE Y MANUEL SANTALLA y JOSE GATO (sic), cuya denominación es “GATOLANDIA”, domiciliada en Caracas, la cual fue registrada en fecha 30 de enero del año 1967, bajo el N° 137, Tomo 13-B, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el estado Miranda, cuyos bienes están constituidos por los inmuebles mencionados bajo los numerales 1, 2, 3, 4, 5, y 6 del documento de compra venta referido, luego alega, que pese a ello el señalado vendedor procedió a arrendar los inmuebles urbanos señalados en el citado documento de venta bajo los numerales antes indicado, desconociendo la misma, y que por cuanto no ha podido registrar en virtud de que al ser parte del objeto de la venta un inmueble rural, requiere para el Registro del mismo de la autorización del Instituto Agrario Nacional, la cual no le ha sido concedida aún, por lo que tiene el temor fundado de que el demandado proceda a enajenar los bienes, o que siga recibiendo durante el proceso los cánones de arrendamiento con lo cual le causaría lesiones graves o de difícil reparación a sus derechos, por lo que concluye demandando el cumplimiento del contrato y que se imponga al demandado obligaciones de no hacer.
Por su parte el demandado se excepcionó diciendo que no tenía contrato alguno que cumplir con el demandado porque nunca le vendió los derechos que éste alega y en su oportunidad legal formuló tacha instrumental de los documentos acompañados por el actor con su escrito de demanda, por lo que se procedió a tramitar la incidencia de tacha, constando de autos que el actor no insistió en hacer valer los instrumentos tachados (folio 130), en consecuencia se declararon desechados del proceso los instrumentos acompañados con la demanda y que constituían el o los documentos fundamentales de la acción, conforme a lo dispuesto en el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, al no existir en autos documentos de donde se pueda deducir el derecho que alega el actor, la presente acción forzosamente debe ser declarada sin lugar como se determinará en la dispositiva del presente fallo…”

Por otra parte, del contenido de la sentencia dictada en fecha 5 de febrero de 2014, cursante a los folios 55 al 73, se desprende lo siguiente:

“…1°.- El autenticado en fecha cinco (5) de mayo del año 2008, bajo el N° 7, tomo 43 de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San Felipe estado Yaracuy, que corre inserto del folio 31 al 33 del presente expediente (primera pieza), donde la ciudadana Julia Fagundez de Trejo vende a su hijo Reucar Camacho Fagundez, las acciones que correspondían en propiedad al demandado JOSE GATO GOMEZ en la sociedad en nombre colectivo “..JOSE Y MANUEL SANTALLA y JOSE GATO cuya denominación es “GATOLANDIA, por no haber estado esta autorizada por la cónyuge del demandado, pero la nulidad planteada, en el supuesto de existir tal vicio, no corresponde al demandado, sino a la cónyuge de este, toda vez que el artículo 170 del Código Civil en su tercer aparte señala: “...La acción (de nulidad) corresponde al cónyuge cuyo consentimiento era necesario y caducará a los cinco (5) años de la inscripción de acto en los registros correspondientes o en los libros de las sociedades si se trata de acciones, obligaciones o cuotas de participación…(omissis), por lo que se declara sin lugar la e nulidad planteada sobre este documento por la no autorización de la cónyuge del presunto vendedor, lo cual se determinará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del fallo…”

Siendo la oportunidad fijada para promover pruebas la parte demandada, mediante escrito cursante al folio 104 y vto, ratifica las sentencias N° 3211-11 y 3304-11 de fechas 9/08/2011 y 5/02/2014 respectivamente, previamente detalladas en las pruebas provistas en la contestación de la demanda y las cuales ya fueron valoradas.

VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se refieren las presentes actuaciones traídas para el conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso de apelación de fecha 24 de noviembre de 2023, que fuera planteado por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que declaró CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) intentada por el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ contra el ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, ordenando a la parte demandada a entregar a la parte actora, totalmente desocupado de bienes y personas, el inmueble objeto del presente juicio.
Tenemos pues que, la parte actora indicó que adquirió el inmueble objeto del presente juicio por documento autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy en fecha 5 de mayo de 2008, bajo el N° 07, Tomo 43, que desde el primero (01) de abril del año 2.011, hasta la fecha de interposición de la demanda; quien le vendió sus derechos en el inmueble ciudadano JOSÉ GATO GÓMEZ, entregó en arrendamiento mediante contrato de locación ahora a tiempo indeterminado al Ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MÉNDEZ, siendo el canon actual, la suma que como moneda de referencia para la fijación, es equivalente en Bolívares Digitales a CUARENTA DOLARES AMERICANOS USA, (40 US$), para la fecha de hoy o MIL DIECINUEVE BOLÍVARES DIGITALES CON 20/100 (1.019,20 Bs. mensuales, calculados a la tasa fijada hoy por el BCV, por Bs. D. 25.48 por dólar; los que serian pagados por éste al vencimiento de cada mes disfrutado a partir de la fecha de firma del contrato, según consta en la cláusula segunda del mismo. Es el caso, que el mencionado arrendatario a pesar de sus permanentes y reiterados requerimientos de cobro, está insolvente con el canon de arrendamiento del local, desde el mes de JUNIO del año 2022, fecha en que le fue notificada judicialmente su condición de propietario y del monto del arrendamiento, así como la cuenta donde debía depositar el canon mensual, según consta en el expediente 8110/22 del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Edo. Yaracuy; permaneciendo en ese estado de insolvencia hasta la fecha de hoy, razón por la cual adeuda a la comunidad de propietarios, los meses de arrendamiento de: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.022; y DE ENERO A ABRIL DEL AÑO 2.023, para un total de: ONCE (11) meses de arrendamiento insolutos, equivalentes a: ONCE MIL DOSCIENTOS ONCE BOLIVARES DIGITALES CON 20/100 (Bs. 11.211 20 Bs. D).
Aunado a lo anterior, el demandado a pesar de que en la oportunidad en que se le arrendara el inmueble se le entregó en perfecto estado de uso y funcionamiento, tal como consta en la cláusula PRIMERA del contrato, según informe levantado por la Dirección de Salud Ambiental del Instituto Autónomo PROSALUD, organismo adscrito a la Gobernación del Edo. Yaracuy, quedó evidenciado el estado de deterioro y abandono, dejándose constancia prácticamente de la inhabitabilidad absoluta del inmueble.
Vista la exposición de los hechos por la parte demandante, el demandado de autos, a la hora de contestar la demanda opuso cuestiones previas, y alegó que el actor carece de cualidad jurídica al no ser dueño, ya que no ha firmado ni acordado contrato de arrendamiento con el demandante, indicando que el último contrato notariado lo acordó y firmó con el ciudadano JOSE GATO GOMEZ.
Vista la situación planteada, y como quedó trabada la litis en la presente causa, situación ésta reafirmada por la fijación de los hechos por el tribunal de instancia, el cual señaló explícitamente que la presente controversia estaba circunscrita principalmente a que el demandante pruebe la relación contractual arrendaticia con el demandado y el demandado probar la solvencia en los pagos de las pensiones de arrendamientos y cumplimiento de las clausulas del contrato.
En primer término, quedó establecido que el inmueble objeto del presente juicio, fue arrendado por un contrato debidamente autenticado suscrito entre el ciudadano JOSE GATO GOMEZ como arrendador y MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ como arrendatario, el cual corre inserto a los folios 11 al 15 y 39 al 43. De igual forma, quedó evidenciado que el referido inmueble, fue traspasado por la ciudadana JULIA LAUDINA FAGUNDEZ DE TREJO, actuando en nombre y representación del ciudadano JOSE GATO GOMEZ al ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ, por documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy en fecha 05 de mayo de 2008, bajo el N° 07 tomo 43 y que riela a los folios 4 al 7.
Dicho lo anterior, se está en presencia de una subrogación inter vivos, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, la cual se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
Tal como quedó establecido lo anterior, se impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano JOSE GATO GOMEZ como arrendador y MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ como arrendatario, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarias y el impago que objeta el actor en la presente demanda.
Establecen las cláusulas tercera y cuarta, lo siguiente:

“(…) El canon de arrendamiento mensual es de SETECIENTOS BOLIVARES (BsF. 700,00) a partir del Primero de Abril de dos mil once hasta el treinta y uno de julio de dos mil once y MIL BOLIVARES (BsF. 1.000,00) a partir del primero de agosto de dos mil once hasta el trienta y uno de marzo de dos mil doce que EL ARRENDATARIO cancelara a EL ARRENDADOR al vencimiento de cada mes …”
“(…) La falta de pago oportuno de dos (02) meses o mas canones (meses) vencidos es casual para que EL ARRENDATARIO opte por solicitar la resolución de este contrato de arrendamiento…”

Concretamente las cláusulas TERCERA y CUARTA del contrato de arrendamiento establece la modalidad de pago y la acción actio ex contratu resolutorio por falta de pago, tal como lo estatuye el artículo 1592, ordinal 2° del Código Civil, el cual reza:
“Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

De las disposiciones contractuales y legal respectivamente, se explana en el caso in comento, que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES, (BSF. 700,00), el cual debía pagarse por mensualidades vencidas, siendo que la falta de pago de dos (02) pensiones de arrendamiento, daría derecho al arrendador a solicitar el desalojo conforme a la ley.
Observa esta Alzada que de los documentos probatorios consignados por la parte actora, figura el contrato de arrendamiento suscrito entre JOSE GATO GOMEZ como arrendador y MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ como arrendatario, así como el documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre el ciudadano JOSE GATO GOMEZ, a través de su apoderada ciudadana JULIA LAUDINA FAGUNDEZ DE TREJO como vendedora y el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ como comprador, los cuales fueron debidamente analizados ut supra.
De una exhaustiva revisión de las actas, quien aquí sentencia no encontró medio probatorio alguno que contradijera el alegato esgrimido por la parte actora; es decir, el demandado no consignó instrumento probatorio alguno que confrontara lo expuesto por el actor, relativo al pago del canon de arrendamiento. Es así, como esta Sentenciadora encuentra incumplida por la parte demandada, la cláusula tercera del contrato de marras, activándose de esa manera la clausula cuarta. ASI SE DECIDE.
En este sentido, de los autos se evidencia, que la parte demandada no logró probar a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354 del Código Civil, que acreditara el pago o el hecho extintivo de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en el tiempo y forma contractualmente convenida; por lo tanto, es procedente la falta de pago de pensiones arrendaticias por el hecho de existir la obligación de parte del accionado por concepto de canon de arrendamiento.
Esta Superioridad, considera pertinente destacar, que igualmente no consta en autos, que la parte demandada, hubiese intentado acción judicial, para determinar la falta de validez de la propiedad que ostenta la parte actora, lo cual fue válidamente constatado por este Tribunal, de haber existido inconformidad con la venta que efectuó el antiguo propietario al nuevo propietario, es precisamente la vía judicial, la competente para establecer los parámetros que considerara pertinente sobre este particular, en cuanto a la titularidad del inmueble plenamente identificado en este asunto. En tal sentido, la titularidad del actor sobre el inmueble de autos, se encuentra probado en esta causa y ASI SE DECIDE.
Por otra parte, el actor en su libelo estableció además de la causa “a” de la norma especial, la cual ya fue debidamente desarrollada; la causal “c”, correspondiente a que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Tal pedimento no fue resuelto por el Juzgado A Quo, por lo cual el actor en fecha 26 de enero de 2024, ante esta Alzada se adhirió a la apelación sólo en cuanto a la causal de deterioro, tal como consta al folio 131.
Con relación a tal alegato del arrendador-demandante, - que el arrendatario-demandado ha ocasionado daños al local comercial de marras-, indicó que el local arrendado en manos del arrendatario presenta grave deterioro en su estructura de pisos, techo destruido, sucio, destartaladas las paredes y pisos, baños, depósitos, frisos; por lo que esta jurisdicente disipa que, ciertamente, del oficio cursante al folio 17, emanado del Instituto Autónomo de la Salud (PROSALUD) y de la inspección judicial de autos cursante a los folios 87 al 89 y anexos del 94 al 96 ya valoradas, quedó comprobado efectivamente el deterioro total del inmueble objeto del presente juicio, prohibiendo el ente gubernamental (PROSALUD) la realización de cualquier actividad comercial o domiciliaria en el referido local, por lo que considera quien aquí juzga que tales daños son susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario, según el literal “c” del artículo 40 del mencionado Decreto-Ley. Y así se establece.
Dentro de este marco, donde se demanda el desalojo del inmueble arrendado entre el ciudadano JOSE GATO GOMEZ, subrogado en el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ como arrendador y el ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, en virtud del incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y el deterioro del inmueble arrendado, es por lo que esta Alzada considera que debe prosperar la demanda y declararse procedente la acción de desalojo conforme al artículo 40 literales “a” y “c” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y cuyo objeto es un local comercial situado al margen de la carretera Panamericana frente a la entrada de la ciudad de Nirgua, Estado Yaracuy, en el sitio denominado Zona Industrial Las Tunitas. y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, la presente acción de DESALOJO DE INMUEBLE y la inmediata desocupación del mismo libre de personas y cosas debe prosperar, resultando improcedente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2023, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, quedando modificada la sentencia recurrida de acuerdo a los análisis y consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo. ASI SE DECIDE.-

VIII DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 24 de noviembre de 2023 (Folio 126), que fuera planteado por el demandado MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2023, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en el Juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL seguido por el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ contra el ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ;
SEGUNDO: CON LUGAR la adhesión a la apelación, interpuesta por el apoderado actor abogado BALMORE RODRIGUEZ, en fecha 26 de enero de 2024 (Folio 131), sólo en cuanto a la declaratoria correspondiente a la causal de deterioro conforme al artículo 40 literal “c” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2023, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en consecuencia;
CUARTO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el ciudadano REUCAR ANTONIO CAMACHO FAGUNDEZ contra el ciudadano MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, por no haber probado el demandado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y por haber quedado probado el deterioro del inmueble objeto del presente juicio, conforme al artículo 40 literales “a” y “c” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y cuyo objeto es un local comercial situado al margen de la carretera Panamericana frente a la entrada de la ciudad de Nirgua, Estado Yaracuy, en el sitio denominado Zona Industrial Las Tunitas.
QUINTO: Como consecuencia de lo anterior, queda el demandado obligado a entregar al demandante, completamente desocupado, libre de personas y bienes el local comercial objeto del contrato de arrendamiento que los unía, en el mismo estado de uso en que lo recibió al inicio del contrato de marras.
SEXTO: De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado MARIO LUIS CASTILLO MENDEZ, parte perdidosa en el presente juicio y recurso.
SEPTIMO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal establecido.
OCTAVO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los 7 días del mes de mayo de 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza Superior,

INÉS MERCEDES MARTÍNEZ
La Secretaria Temporal,

DINORAH MENDOZA
En la misma fecha y siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

DINORAH MENDOZA