TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

EXPEDIENTE: Nº 8155
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL DECRIS CONSTRUCCIONES, C.A, Rif. J-00348688-4, inscrita ante Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 22 de Mayo de 1991, bajo el número 26, tomo 78-A, y el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 27 de noviembre de 2009, protocolizada en fecha 27 de noviembre de 2009, anotada bajo el número 30, Tomo 261-A del año 2009, expediente número 319681 y el acta de Asamblea Extraordinaria de número 8, Tomo 737, de fecha 23 de Mayo de 2023, según Poder autenticado en fecha 23 de Marzo de 2017, por ante Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 58, folios 122 al 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría para el año 2017.

APODERADOS JUDICIALES : JIMMY JOAMER QUERALES BOYANO, ELVYN JOSE QUIROGA BAUDIN, FROILA BRICEÑO SIERRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 15.389.838, V- 11.272.326, V- 3.912.056 inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 171.150, 189.871 y 14.388 respectivamente.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil GRADUACIONES MONTESCO, C.A, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo en N° 25, Tomo 20-A, representada en contrato de arrendamiento y en documento constitutivo en la persona de su Presidente el ciudadano JOSE ANTONIO MONTES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 14.512.637, domiciliado en Avenida Padre Torres entre la Carrera 16 y Vía de Servicio de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL.

I
Se inicia el presente juicio, mediante escrito de demanda presentada por el Juzgado Distribuidor, en fecha 30 de Mayo de 2024, (folio 01 al 70), se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la misma, interpuesta por el abogado JIMMY JOAMER QUERALES BOYANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150, con domicilio procesal en el Centro Profesional Capri, Cuarta avenida con calle 13, cuarto piso, Oficina 4-18, San Felipe, Estado Yaracuy, Teléfono: 0412-7726528 WhatsApp: 0412-0900716, correo electrónico: dequeralesyquerales@gmail.com, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A, Rif. J-00348688-4, inscrita ante Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 22 de Mayo de 1991, bajo el número 26, tomo 78-A, y el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 27 de noviembre de 2009, protocolizada en fecha 27 de noviembre de 2009, anotada bajo el número 30, Tomo 261-A del año 2009, expediente número 319681 y el acta de Asamblea Extraordinaria de número 8, Tomo 737, de fecha 23 de Mayo de 2023, según Poder autenticado en fecha 23 de Marzo de 2017, por ante Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 58, folios 122 al 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría para el año 2017, donde expone:
Capítulo I De los hechos
En fecha del 17 de julio de 2017, mi representada, Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A., antes identificada, suscribió contrato privado de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A., antes identificada, representada por su Presidente, ciudadano José Antonio Montes, por medio del cual le cedió en arrendamiento, un (01) edificio destinado exclusivamente para uso COMERCIAL, construido en un lote de terreno con una superficie de 1911,17 M2, ubicado en la Avenida Padre Torres entre la Carrera 16 y Vía de Servicio de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy, cuyos linderos son: Norte: Casa y terreno que es o fue de Hammad Mucharafia (Familia Valente); SUR: Casa y solar de Isabel Páez (Familia Mucharrafia); ESTE: Avenida Padre Torres (Su Frente), y OESTE: Quebrada "El Limoncito" (Familia León) y se compone por 10 habitaciones con sus respectivos baños, midiendo 13 metros de frente y 20,60 metros de fondo, con un área de construcción de 267,80 mts2, construidos con bloque frisados, piso de baldosas y techo machihembrado y dos baños adicionales con un área de construcción de 35,75 mts2, construcción que pertenece a la Empresa Decris Construcciones C.A, según documento registrado bajo el N° 01; Folios 1 al vuelto del 2, Protocolo Primero, Tomo 2, Primer Trimestre del Año del Distrito Capital, tal como se evidencia de la cláusula PRIMERA del contrato.
Dicho contrato de arrendamiento, originalmente privado, fue reconocido judicialmente a instancia del ciudadano José Antonio Montes, quien como presidente de la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A. procedí demandar a la Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A., en la persona de su Presidente, el ciudadano Giuseppe Armagno Pagnozzi, titular de la cedula de identidad número 6.226.414, a fin de que éste reconociera el referido contrato el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Peña de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, expediente núm. 1218/2017, de la nomenclatura interna de ese Juzgado, en el cual dictó sentencia en fecha 02 de agosto de 2017, declarándolo anexo marcado "E".
En el contrato de arrendamiento contenido en el cuerpo dicho expediente de Reconocimiento de Instrumento Privado, en la cláusula SEGUNDA, se establece que el tiempo de duración del mismo, es de tres (03) años y que cada año se fijará un canon diferente atendiendo los porcentajes del Índice Inflacionario oficiales vigentes para cada fecha, contados, el primer año, a partir del primero (01) de agosto del 2017 hasta el 01 de agosto de 2018; el segundo, desde el 01 de agosto de 2018 hasta el 01 de agosto de 2019 y, el tercer año, desde el 01 de agosto de 2019 hasta el 01 de agosto de 2020.
Asimismo, en la cláusula TERCERA, se estableció que el canon de arrendamiento fijado entre las partes contratantes sólo regiría para el primer año, el cual fue convenido en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), para ese entonces, Bolívar Fuerte, el cual será fijo y mensual, pagadero dentro de los primeros 5 días de cada mes y serán depositados por la ARRENDATARIA a la cuenta de Ahorros del Banco Banesco N° 0134-0038-55-0382109893 a nombre de GIUSEPPE ARMANGNO PANOZZI.
A pesar de que el contrato se encuentra vencido y no hay lugar a prorrogas, la arrendataria, Graduaciones Montesco, C.A., pagó solamente las mensualidades correspondientes al año 2017 los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2018, por lo cual adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018, así como las mensualidades de los años 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y los que han transcurrido durante el presente año 2024.
Además de la insolvencia por la falta de pago de las sesenta (70) mensualidades vencidas, la arrendataria Graduaciones Montesco, C.A., ha violado el contrato de arrendamiento, por haber efectuado modificaciones y alteraciones al inmueble arrendado y ha dañado la estructura de la edificación, mutilando la misma, sin la debida autorización de mi mandante y, además, subarrendó parte del edificio, igualmente sin autorización de mi representada, y se aprovechó al percibir como suyos los frutos de ese arrendamiento.
Por tales razones, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y la violación del contrato en cuanto al uso y destino del bien inmueble, lo cual se configura en una infracción en las normas contenidas en los literales a), c), e), f), g), e i) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
A continuación procedo a especificar tas violaciones de los literales antes señalados de la siguiente manera:
Primero: Violación del literal a) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
"Articulo 40. Son causales de Desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos."
La sociedad mercantil Graduaciones Montesco, C.A., pagó solamente las mensualidades correspondientes al año 2017 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2018, por lo cual adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018, así como las mensualidades de los años 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y los que corresponde al presente año 2024. En total, son setenta (70) mensualidades que no ha cancelado la arrendataria Graduaciones Montesco, C.A.
Esta afirmación quedó también asentada en el dictamen de fecha 21 de marzo de 2024, contenido en la copia certificada del procedimiento administrativo previo, contenido en el expediente N° DNPDI-13085-2023, anexo marcado "E", en el cual, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, declaró que: "Con respecto a la obligación del Ciudadano JOSE ANTONIO MONTES, cédula de identidad número V-14.512.637, presenta un estado de INSOLVENCIA POR MAS DE CINCO (05) AÑOS, desde el mes de agosto del año 2018 hasta la actualidad."
En consecuencia, ha quedado comprobado en derecho que la demandada se encuentra incursa en la infracción del literal "a" de la ley especial y, debe ser sancionada como arrendatario negligente por su incumplimiento de las obligaciones contenida en las cláusulas TERCERA Y NOVENA del contrato de arrendamiento, en virtud de la falta de pago de setenta (70) cuotas de arrendaticias que la arrendataria Graduaciones Montesco, C.A., no ha pagado, las correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018, así como las mensualidades de los años 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y los que corresponde al presente año 2024,.
Segundo: Violación de los literales c) y e) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Articulo 40. Son causales de desalojo: (...omissis...) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (...omissis...) e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado..."
Además de la insolvencia de la arrendataria, Graduaciones Montesco, C.A., resulta importante señalar que ésta no ha cumplido con su deber como buen padre de familia, pues la arrendataria mantiene el inmueble en un estado deplorable y ha permitido que el inmueble se deteriore, incumpliendo de esta forma, con sus obligaciones contractuales. Además, la arrendataria, ha efectuado modificaciones y alteraciones a la estructura del inmueble dañando su configuración original, esto sin la autorización previamente escrita, de arrendadora, la Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A., Incumpliendo establecido en las cláusulas QUINTA Y SEXTA del contrato de arrendamiento. Dichas modificaciones consisten en la clausura de las ventanas de cinco (5) habitaciones del establecimiento comercial, dejándolas sin ventilación, así como también, la desincorporación de los marcos de las puertas y las puertas de las habitaciones del establecimiento. Eliminación de las áreas verdes del inmueble y daños a plantas ornamentales que existían.
Ante tal situación, se solicitó una inspección técnica por la Coordinación de Protección Civil y Administración de Desastres de San Felipe, Estado Yaracuy para verificar el estado de la infraestructura donde además de los daños causados por el arrendatario, en la cual se constató el mal estado por la vetustez de la infraestructura, la cual, según informe número DPC/JARS/N 019/23/05/2019, emanado de la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres, adscrito a la Secretaria de Seguridad Ciudadana de la Gobernación del Estado Yaracuy, la cual declaró la "VULNERABILIDAD FÍSICA ALTA", por lo tanto, se deben accionar "MEDIDAS CORRECTIVAS DEL RIESGO existente". Conforme a lo declarado por el ente administrativo, por medidas de seguridad, la propietaria requiere el desalojo del mismo para proceder a hacer las pruebas con el ingeniero del Municipio Peña y privados, con la finalidad de empezar bajo las recomendaciones de estos últimos, las respectivas modificaciones. Presento para su análisis probatorio en original el referido INFORME DE ANÁLISIS DE RIESGO, marcada con la letra "G".
Conforme a lo anterior, aparece más que demostrada la infracción de los literales c) y e) del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Tercero: Violación del literal f) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Articulo 40. Son causales de desalojo: (...omissis...) f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo."
Como lo señalé anteriormente, la arrendataria, Graduaciones Montesco, C.A., sin la debida autorización de mi mandante, subarrendó parte del edificio objeto del contrato de arrendamiento, percibiendo como suyos los frutos de ese subarrendamiento. Igualmente, dentro del edificio, hacen vida sin el consentimiento de Construcciones Decris, C.A., una iglesia evangélica a quienes Graduaciones Montesco, C.A, les subarrendó.
Igualmente, en las modificaciones a las áreas del edificio, la arrendataria se viene aprovechando económicamente de las mismas, ya que permite que terceros exploten éstas sin el debido consentimiento o autorización de mi mandante, lo cual causa un perjuicio en el patrimonio de Construcciones Decris, C.A. Actualmente los ciudadanos Laura Carolina Ordoñez Bracho y Luis Enrique Leo Castillo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 12-851.314 y V-14.760.113, respectivamente, son las personas que se encuentran subarrendadas, a pesar de que quienes ya habían sido desalojadas anteriormente del edificio, tal como se evidencia del acta levantada en fecha 27 de enero de 2027, en la Notificación Judicial, expediente N° 10.705/2017, de la nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, anexo marcado "H". y fue la arrendataria quien les permitió ingresar nuevamente al edificio, subarrendándoles y permitiéndoles realizar actividades de comercio en el mismo.
Cuarto: Señalo que se cumplen los requisitos contemplados en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Articulo 40. Son causales de desalojo: (...omissis...) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,"
Al respecto, señalo que el contrato venció el primero (01) de agosto del año 2020, sin que exista acuerdo entre las partes de prorroga o renovación del contrato firmado en fecha 17 de julio de 2017.
Además, por estar la, arrendataria, Graduaciones Montesco, C.A., insolvente en el pago de setenta (70) meses de cánones de arrendamiento, los correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018, así como las mensualidades de los años 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y los que corresponde al presente año 2024, no existe posibilidad alguna de que ésta pueda gozar del beneficio de la prorroga legal arrendaticia, que solo beneficia a los arrendatarios solventes.
Quinto: Violación del literal i) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Artículo 40. Son causales de desalojo: "(...omissis...) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio,"
Con respecto a este literal, se debe afirmar que tal violación de la causal antes citada, quedó materializada con todas las actuaciones contrarias a la ley y el contrato de arrendamiento que realiza la arrendataria, Graduaciones Montesco, C.A., al no pagar los cánones de arrendamiento, al modificar y mutilar la estructura del edificio sin la autorización del arrendatario y subarrendar parte el edificio, lo cual constituye prueba suficiente para enmarcar ese hecho dentro de alguna de las situaciones establecidas en la letra "i" del artículo 40 de la ley especial, como lo son:
1.- Incumplir cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley,
2.- Conforme al contrato,
(...Omissis...)
Pues bien, se debe afirmar con respecto al primero de esos supuestos que se identificó como "1" el cual se refiere a "Incumplir cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley", las mismas se encuentran establecidas en el artículo 1592 del Código Civil, que dispone que el arrendatario tiene dos obligaciones principales: "1º) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 20) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Estas obligaciones incumplidas fueron delatadas en los apartes Primero, Segundo, Tercero y Cuarto del presente escrito de demanda, por lo que debe ser objeto de valoración. En lo que respecta al supuesto que se distinguió con el número 2 que son las obligaciones que le corresponden "conforme al contrato", estamos frente a un contrato de arrendamiento el cual, Graduaciones Montesco, C.A solicitó su reconocimiento judicial, por lo cual tiene fuerza entre las partes, en cuyo contenido se encuentran una serie de obligaciones que fueron incumplidas por la empresa o su representante y por tal razón se solicita el presente desalojo.
Capítulo II Del Derecho
En primer término, motivo la presente pretensión, conforme lo dispuesto en el al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual establece: "Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos y difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilataciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles".
Asimismo, el artículo 51 de ese mismo Texto Constitucional, consagra que: "Toda persona tiene el derecho de representar o dirigir peticiones ante cualquier autoridad, funcionario público o funcionaria pública sobre los asuntos que sean de la competencia de éstos o éstas, y de obtener oportuna y adecuada respuesta. Quienes violen este derecho serán sancionados o sancionadas conforme a la ley, pudiendo ser destituidos o destituidas del cargo respectivo".
En cuanto a la ley especial que rige la materia, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Mediante, publicado en Gaceta Oficial N° 40418, Decreto N° 929, señalo, el legislador, con la promulgación de la presente ley, buscó establecer las condiciones que regulen el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, así como, regular las relaciones entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, estableciendo reglas claras en procura de relaciones arrendaticias justas.
En este sentido tenemos, que de conformidad con el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el viene a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial,
Por otro lado tenemos que, en su artículo 40 establece el desalojo como la forma especial de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado al uso comercial, esto es a tiempo indeterminado. Sobre la base de este artículo fundamentamos la presente pretensión, la cual dispone lo siguiente:
Articulo 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio". (Negritas agregadas)
Con base a las disposiciones anteriormente transcritas, señalo que la arrendataria, la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A., se encuentra incursa en la violación de los literales, a), c), e), f), g) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de todos los hechos denunciados en los apartes Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto del Capítulo II del presente escrito de demanda.
La intención final de la presente pretensión es obtener justicia, a través de la desocupación del inmueble y no continuar más con la relación arrendaticia que ha perjudicado económicamente a mi mandante, la Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A.
Capítulo III Del petitorio
Por todas las consideraciones de hecho y derecho anteriormente expuestas, ocurro ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demando en este mismo acto, el Desalojo de Local Comercial, con fundamento en las normas legales ut retro transcritas, a la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A., inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el N°25, tomo 20-A, representada en el contrato de arrendamiento de fecha 17 de julio de 2027, representada por su Presidente, el ciudadano José Antonio Montes, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.512.637, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenado por este tribunal mediante sentencia definitiva, a lo siguiente:
Primero: Declare con lugar la presente acción de Desalojo de Local Comercial, intentada en contra de la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A.. fundamentada en los literales los literales, a), c), e), f), g) e i) del artículo 40 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
Segundo: En consecuencia de lo anterior, se acuerde su desalojo del inmueble para uso exclusivamente comercial, cuyas especificaciones se encuentran contenidas en el contrato de arrendamiento y en la presente demanda, libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación.
Tercero: Condene en costas a la parte demandada por habernos obligado a litigar y a defender nuestros derechos, visto su total divorcio de la ley vigente, conforme con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Admita la presente demanda de desalojo y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Capítulo IV De la estimación de la Demanda
De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de Ciento Dieciocho mil, con seiscientos treinta y siete bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 118,637.40), los cuales equivalentes a tres mil cinco euros (€.: 3.005,00), a razón de treinta y nueve bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.39,48) por cada euro, según el tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio activas, vigente para el día de hoy, 30 de mayo de 2024, fecha de interposición de la presente demanda, acatando lo establecido en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, N 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, con lo cual, la cuantía establecida en el presente asunto excede las tres mil un (3.001) veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor establecida por el Banco Central de Venezuela… omissis…

Capitulo V De la medida cautelar de secuestro
Solicito respetuosamente al tribunal, acuerde y decrete, con carácter de urgencia, la Medida Cautelar Nominada de Secuestro Judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 585, ordinal 2 del artículo 588 y el ordinal 7º del artículo 599, todos del Código de Procedimiento Civil, por incumplimiento de la obligaciones contractuales por falta de pago de los cánones de arrendamiento, debido que fue agotada la vía administrativa en materia de arrendamiento comercial, la cual es indispensable para acordar el secuestro del inmueble ocupado por "EL ARRENDATARIO", tal como lo establece el literal "L" del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto motivado a los diversos incumplimientos! incurridos, delatados en el presente escrito de demanda, como lo son, la falta de pago de los cánones de arrendamientos, deterioro y falta de mantenimiento del inmueble y variar la forma del inmueble.
Para sustentar la presente solicitud señalo:
En cuanto a la apariencia del buen derecho (Fomus bonis auris), el mismo emana de los siguientes documentos:
1.- Promuevo contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de julio de 2017, mi representada, la Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A., antes identificada, suscribió contrato privado de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A., en el cual se le cedió en arrendamiento, un (01) edificio destinado exclusivamente para uso COMERCIAL, ubicado en la Avenida Padre Torres entre la Carrera 16 y Vía de Servicio de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy, con las medidas, linderos y demás especificaciones descritas en dicho documento. El ciudadano José Antonio Montes, actuando como Presidente de la Sociedad Mercantil Graduaciones Montesco, C.A., procedió a demandar a la Sociedad Mercantil Decris Construcciones, C.A., en la persona de su Presidente, el ciudadano Giuseppe Armagno Pagnozzi, titular de la cédula de identidad número 6.226.414, a fin de que éste reconociera su firma allí plasmada y contenido de dicho contrato de arrendamiento, por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, expediente número 3218/2017, de la nomenclatura interna de ese Juzgado, en el cual, el tribunal, dictó sentencia en fecha 02 de agosto de 2017, declarando reconocido dicho contrato de arrendamiento. Ver anexo marcado "D"
El objeto de promover dicha instrumental es la de demostrar la existencia de la relación locativa que vincula a las partes y del cual emergen las obligaciones reclamadas a la arrendataria, siendo la principal la de pagar el canon de arrendamiento en la forma estipulada, de los cuales, a la fecha de presentación de la presente pretensión, adeuda setenta (70) cuotas arrendaticias.
Segundo: Dictamen de fecha 21 de marzo de 2024, contenido en el procedimiento administrativo previo, contenido en el expediente N° DNPDI-13085-2023, anexo marcado "F", en el cual, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, declaró "AGOTADA LA VÍA ADMINISTRATIVA", además señala en su contenido que: "Con respecto a la obligación del Ciudadano JOSE ANTONIO MONTES, cédula de identidad número V-14.512.637, presenta un estado de INSOLVENCIA POR MAS DE CINCO (05) AÑOS, desde el mes de agosto del año 2018 hasta la actualidad.".

En cuanto al riesgo manifiesto de que quede ilusoria la sentencia (Periculum in mora), ha sido retirado pacíficamente por la doctrina y la jurisprudencia, que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho, si este existiese bien por la naturaleza de la tramitación de un juicio, bien por los caso del demandado. A tal efecto señalo que la arrendataria, Graduaciones Montesco, demandada ocupa el local objeto de arrendamiento sin pagar canon alguno y cuyo monto por demás representa una suma irrisoria e insignificante, y que sin existir motivo legal para ello, la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre del año 2018, así como las mensualidades de los años 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y los que corresponde al presente año 2024, incumpliendo de esta manera una de las principales obligaciones que tiene como arrendatario; que emerge del contrato de arrendamiento y del artículo 1592, ordinal 2º del Código Civil Además, sustentado sobre los hechos descritos, existe un riesgo manifiesto por las constantes irregularidades incurridas por parte de "EL ARRENDATARIO" (Periculum in mora), tales como la falta de mantenimiento del inmueble y la modificación de la estructura del mismo y subarrendamiento, todo sin el consentimiento de mi mandante.
Los requisitos para decretar las medidas cautelares nominadas resultan procedentes cuando existe en forma conjunta los dos elementos esenciales para su procedencia que establece el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, como son el (fumus boni iuris) y el (periculum in mora). Como ejemplo determinante en cuanto a la procedencia de ambos requisitos, tenemos el carácter de legítimo propietario de mi presentada sobre el inmueble arrendado, del cual no percibe ningún pago desde el mes de agosto de 2018 y además por los daños ocasionados al inmueble, por consecuencia de un incumplimiento certero de contrato de arrendamiento el cual constituye suficiente probanza para otorgar la medida cautelar de secuestro judicial.
Por tales razones, por lo que solicito con suma urgencia que se acuerde la presente medida cautelar de secuestro, por la extrema necesidad de desocuparlo ante el periculum in mora de continuar el arrendatario ocupándolo…”
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En fecha 05 de junio de 2024 (folios 71 al 76) se dictó auto y se admite la presente demanda. Se libró oficio, despacho y boleta de citación

En fecha 11 de junio de 2024 (folio 77) se recibió del abogado JIMMY JOAMER QUERALES BOYANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150, diligencia donde consigna emolumentos para la elaboración de la compulsa y diligencia donde el abogado JIMMY JOAMER QUERALES BOYANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150 sustituye poder a los abogados ELVYN JOSE QUIROGA BAUDIN, FROILA BRICEÑO SIERRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 11.272.326, V- 3.912.056 inscritos en el Inpreabogado bajo los números 189.871 y 14.388.

En fecha 13 de junio de 2024 (folio 80) se recibió del abogado JIMMY JOAMER QUERALES BOYANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150, diligencia donde solicita se comisione al alguacil para trasladar comisión librada en fecha 05/06/2024. En la misma fecha, se acuerda lo solicitado.

En fecha 14 de junio de 2024 (folio 82, 83) el alguacil titular consigna oficio Nro. 144/2024 debidamente entregado ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial

En fecha 18 de junio de 2024 (folio 24) se dictó auto y se acuerda la apertura de Cuaderno de Medidas
CUADERNO DE MEDIDA DE SECUESTRO
En fecha 19 de junio de 2024 (folios 74 al 85 CM) se dictó decisión y se declara PRIMERO: DECRETA MEDIDA DE SECUESTRO, sobre un (01) inmueble edificio con un lote de terreno sobre la cual se encuentra construida sobre una superficie total de mil novecientos once con diecisiete metros cuadrados (1911,17M2) destinado exclusivamente para uso COMERCIAL, ubicado en la Avenida Padre Torres entre la Carrera 16 y Vía de Servicio de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Casa y terreno que es o fue de Hammad Mucharafia (FAMILIA VALENTE), SUR: Casa y solar de Isabel Páez (FAMILIA MUCHARRAFIA), ESTE: Avenida Padre Torres, su frente (FAMILIA PALMA) y OESTE: Quebrada “el limoncito” (FAMILIA LEON) y se compone por 10 habitaciones con sus respectivos baños, midiendo 13.00 metros de frente y 20.60 de fondo, con un área de construcción de 267.80 mts2, construidos con bloque frisados, pisos de baldosas y granito y techo de platabanda; un salón que mide 18 Mts de frente por 4 Mts de fondo, para un total de 72 Mts2, construidos con bloque frisado, piso de baldosas y techo machimbrado, y dos baños adicionales con un área de construcción de 35.75 Mts2 construcción que pertenece a la empresa DECRIS CONSTRUCCIONES, C.A, Rif. J-00348688-4, inscrita ante Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 22 de Mayo de 1991, bajo el numero 26, tomo 78-A, y el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 27 de noviembre de 2009, protocolizada en fecha 27 de noviembre de 2009, anotada bajo el numero 30, Tomo 261-A del año 2009, expediente numero 319681 y el acta de Asamblea Extraordinaria de numero 8, Tomo 737, de fecha 23 de Mayo de 2023, según Poder autenticado en fecha 23 de Marzo de 2017, por ante Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el numero 35, Tomo 58, folios 122 al 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria para el año 2017. SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, es por lo que este Tribunal comisiona suficientemente al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los fines que practique la medida aquí decretada. Líbrese oficio y despacho.

En fecha 21 de junio de 2024 (folios 86 al 88 CM) se recibió del abogado JIMMY JOAMER QUERALES BOYANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150, diligencia donde solicita se designe como correo especial a los fines de trasladar comisión librada en fecha 19/06/2024, en el mismo día se dictó auto y se acordó lo solicitado, y se levanta acta y cumplió con el juramento de ley.

En fecha 06 de agosto de 2024 (folios 123, 124 CM), fueron presentadas diligencias por ante el Tribunal comisonado los ciudadanos LUIS ENRIQUE LEO y JOSÉ MONTES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.760.113 y V- 14.912.637 respectivamente, debidamente asistidos de la abogada ZAIDIMAR MERARI VARGAS PRIETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 229.877 diligencias donde exponen lo siguiente:

Omissis… “…Dejo constancia que el día de hoy hago entrega de las llaves del establecimiento local comercial el cual ocupaba como arrendatario hasta el día de hoy de manera pacífica, libre de coacción, dejando a su vez constancia de que hago entrega del inmueble libre de objetos, personas y en buen estado”, por lo que pido quede sin efecto la demanda de desalojo...”

Omissis… “…Dejo constancia que el día de hoy hago entrega del inmueble del establecimiento local comercial el cual ocupaba como arrendatario hasta el día de hoy de manera voluntaria, libre de coacción, y dando cumplimiento a lo acordado de manera voluntaria el pasado 10 de julio de 2024,” dejando a su vez constancia de que hago entrega del inmueble libre de objetos, personas y en buen estado...”

En fecha 12 de agosto de 2024 (folio 128 y su vto CM) se levanta acta y se lleva a cabo inspección judicial practicada por el Juzgado de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial, en la cual se lee textualmente:

“…El Tribunal se trasladó y constituyó en unas bienhechurías en la Avenida Padre Torres entre carreras 16 y vía de servicio de Yaritagua, municipio Peña del Estado Yaracuy. Seguidamente el tribunal pasa a dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: El Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de la presente inspección se encuentra totalmente desocupado, libre de personas y enseres. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de la presente inspección presenta deterioros en su infraestructura (paredes, techo, piso, instalaciones eléctricas, red de agua potable, y agua servida) tal como se puede evidenciar en las fotos que la practico fotógrafo a esta solicitud, asimismo deja constancia que en este momento de la realización de la Inspección del inmueble cuenta con energía eléctrica y servicio de agua potable. TERCERO: este Tribunal deja constancia que el encabezado de la presente acta designo y juramentó a la ciudadana Arianny Roa, ya identificada como practico fotógrafo. CUARTO: este Tribunal deja constancia que este particular deja sin efecto por cuanto la parte solicitante no tiene más que evacuar. En este estado el Tribunal otorga un plazo de dos (02) días de despachos para que sean consignadas las impresiones fotográficas tomadas durante esta inspección judicial. Es todo. En este estado el Tribunal habiendo cumplido con su misión acuerda el regreso a su sede siendo las once de la mañana (11:00a.m). Es todo, se leyó, se terminó y conformes firman.”

En fecha 14 de agosto de 2024 (folios 91 al 143 CM) se agrega a los autos comisión Nro 4704/2024 proveniente del Juzgado de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial, bajo oficio N° 260-2024 de fecha 12/08/2024.

En fecha 14 de agosto de 2024 (folio 144 CM) se recibió del abogado ELVYN JOSE QUIROGA BAUDIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 189.871, diligencia donde expone:
…omisiss… “ Vista la comisión N° 4704/2024, proveniente del Juzgado de Municipio Peña del estado Yaracuy, en la cual se evidencia que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra totalmente desocupado, por tal razón, solicito respetuosamente declare terminada la causa, y ordene el archivo del expediente…”

Este Tribunal vista las diligencias de fecha 06 de agosto de 2024 (folios 123, 124 CM) presentadas por los ciudadanos LUIS ENRIQUE LEO y JOSÉ MONTES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.760.113 y V- 14.912.637 respectivamente, debidamente asistidos de la abogada ZAIDIMAR MERARI VARGAS PRIETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 229.877, diligencias e inspección judicial practicada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de agosto de 2024 (folio 128 y su vto CM;).

Al analizar el caso que nos ocupa, quien Juzga observa que comparece el abogado ELVYN JOSE QUIROGA BAUDIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 189.871, apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL DECRIS CONSTRUCCIONES, C.A, Rif. J-00348688-4, inscrita ante Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 22 de Mayo de 1991, bajo el número 26, tomo 78-A, y el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 27 de noviembre de 2009, protocolizada en fecha 27 de noviembre de 2009, anotada bajo el número 30, Tomo 261-A del año 2009, expediente número 319681 y el acta de Asamblea Extraordinaria de número 8, Tomo 737, de fecha 23 de Mayo de 2023, según Poder autenticado en fecha 23 de Marzo de 2017, por ante Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 58, folios 122 al 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría para el año 2017., y de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que aun no estaba a derecho la parte demandada. Ahora bien, es por ello que quien Juzga le imparte su aprobación, y da por TERMINADO EL PROCEDIMIENTO impartiéndole autoridad de cosa juzgada, tal como se decidirá en el dispositivo del presente fallo. Y así queda establecido.
III
En razón de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: TERMINADO EL PROCEDIMIENTO, en virtud de las diligencias de fecha 06 de agosto de 2024 , el cual consta a los folios 123, 124 del Cuaderno de Medidas del presente expediente, presentadas por los ciudadanos LUIS ENRIQUE LEO y JOSÉ MONTES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.760.113 y V- 14.912.637 respectivamente, debidamente asistidos de la abogada ZAIDIMAR MERARI VARGAS PRIETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 229.877, diligencias e inspección judicial practicada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de agosto de 2024 (folio 128 y su vto CM) así como la manifestación expuesta por el abogado ELVYN JOSE QUIROGA BAUDIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 189.871, apoderado judicial de la parte actora, en el presente juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL DECRIS CONSTRUCCIONES, C.A, Rif. J-00348688-4, inscrita ante Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 22 de Mayo de 1991, bajo el numero 26, tomo 78-A, y el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 27 de noviembre de 2009, protocolizada en fecha 27 de noviembre de 2009, anotada bajo el número 30, Tomo 261-A del año 2009, expediente número 319681 y el acta de Asamblea Extraordinaria de número 8, Tomo 737, de fecha 23 de Mayo de 2023, según Poder autenticado en fecha 23 de Marzo de 2017, por ante Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 58, folios 122 al 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría para el año 2017, contra la Sociedad Mercantil GRADUACIONES MONTESCO, C.A, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 25, Tomo 20-A, representada en contrato de arrendamiento y en documento constitutivo en la persona de su Presidente el ciudadano JOSE ANTONIO MONTES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número Nro. V- 14.512.637, domiciliado en Avenida Padre Torres entre la Carrera 16 y Vía de Servicio de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy, en consecuencia, se procede como en SENTENCIA PASADA EN AUTORIDAD DE COSA JUZGADA. SEGUNDO: Se acuerda la devolución de los originales insertos en la causa y dejar en su lugar copias fotostáticas certificadas, una vez quede firme la presente decisión. TERCERO: No hay condenatoria en costa.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
La Jueza

Mónica del Sagrario Cardona Peña
La Secretaria Temporal

María Victoria Cepeda Gutiérrez
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la una y cincuenta de la tarde (1:50 p.m.), se dejó copia para el archivo del Tribunal.
La Secretaria Temporal

María Victoria Cepeda Gutiérrez
MdelSCP/mvcg
Exp 8155