TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONAUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

De las partes, sus apoderados y de la causa
PARTE DEMANDANTE: JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.119.212.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado FRANCISCO JOSÉ ORTA y JUAN PABLO RIVAS, inscritos en el IPSA bajo Nº 49.308 y 38.859, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA 2005, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha seis (06) de Abril del año 2005, bajo el Nº 16, Tomo 6-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OSCAR EDUARDO SILVA CUDJOE, inscrito en el IPSA bajo Nº 54.750.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 17-5407.
Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO y TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, en virtud del auto de fecha 16/10/2017 (inserto al folio 350 de la segunda pieza) que oyó en ambos efectos la apelación ejercida en fecha 25/05/2017 y ratificada en fecha 02/10/2017 (Insertas a los folios 345 y 349 de la segunda pieza) por el abogado Oscar Eduardo Silva, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A, en contra de la sentencia de fecha 17/02/2016, la cual riela a los folios del 329 al 336 de la segunda pieza, dictada por el Juzgado de la causa, que declaro lo siguiente:
“…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA contra la sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005, C.A IMPROCEDENTE la pretensión por daños y prejuicios. SEGUNDO: Se anula el auto de admisión de la demanda reconvencional propuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005, C.A contra el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA de fecha 16/12/2010, declarando INADMISIBLE la reconvención propuesta por la demandada. En consecuencia, se condena a la demandada sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005, C.A a transferir la propiedad de la vivienda y la parcela descritas en la narrativa mediante el otorgamiento de un documento de propiedad debidamente registrado, siendo este inmueble constituido por una vivienda tipo “Town House” de dos (2) niveles de aproximadamente CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116 Mts2) e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visita, Comedor, Cocina, Una (1) habitación con baño y estacionamiento con capacidad para dos vehículos…”

Este Tribunal Superior en atención a la apelación interpuesta procede a dictar el fallo respectivo previo las siguientes consideraciones:

CAPITULO I
ANTECEDENTE DE LA CONTROVERSIA.
En fecha 02/11/2023, presento escrito de demandada constante de 35 folios útiles y 156 folios de recaudos anexos, el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA, debidamente asistido por el abogado JUAN PABLO RIVAS CONTRERAS,en el cual expone que mediante contrato Preparatorio de Opción de Compra Venta debidamente formalizado y otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, en fecha 08/02/2008, bajo el Nº 59, Tomo 19, se originó relación contractual o vinculo jurídico con la Empresa Mercantil Constructora 2005, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 06/04/2005, quedando anotada bajo el Nº 16, Tomo 6-A, que el objeto de dicho contrato fue la formal promesa de venta efectuada por la prenombrada empresa de un inmueble constituido por una vivienda tipo “Town House” de dos (02) niveles de aproximadamente Ciento Dieciséis Metros Cuadrados (116 MTS2), e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visitas, Comedor, Cocina, Una (1) habitación con baño y estacionamiento con capacidad para dos vehículos; Primer Nivel: habitación principal con baño, una (01) habitación, dicho inmueble signado con el numero M-E-07-22; construido sobre una parcela de terreno que también formaría parte de la venta una vez culminada su negociación, de aproximadamente ciento veinticuatro metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (124,5 MTS2) ubicada en la UD-310 El Tiamo, Lote 4, Calle 07, del Parcelamiento denominado Villa Tocoma, en la parroquia Unare, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
Que el precio inicial de la futura venta fue pactado por ambas partes en el citado contrato en la Cláusula Segunda, en la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,00), que deberían ser pagados en la oportunidad fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la oficina Subalterna de registro Público correspondiente.
Que como parte de la cuota inicial, el saldo del precio de venta equivalente a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) se pagaría con el incremento por efecto de los ajustes inflacionarios, en el momento fijado por la prenombrada Empresa Mercantil, conforme a lo determinado en el contrato.
Que debería ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, en un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen las respectivas constancias de habitabilidad.
Que se formalizó un Contrato Complementario de Opción a Compra Venta por efecto de mejoras, a través del cual los otorgantes reconocieron expresamente haber celebrado el anterior Contrato Preparatorio de Opción a Compra venta; comprometiéndose la referida empresa, según se evidencia de la Cláusula PRIMERA, a fabricar una serie de mejoras consistentes en lo siguiente: en el piso la instalación de porcelanato o cerámica de primera calidad, instalación de rejas forjadas, puertas forjadas con sistemas de seguros, instalaciones de tuberías de aire acondicionado tipo Split, instalación de madera en la escalera, acabados generales en la casa de primera.
Que en la Cláusula SEGUNDA de dicho Contrato Complementario, se fijó el precio inicial de dichos trabajos en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) y que el precio definitivo de los trabajos contratados se establecería de acuerdo a la aplicación escalatoria tomando como base los índices de precios a nivel nacional de mayoristas de insumos de la construcción, publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela.
Que la prenombrada empresa, asumió la obligación de culminar o concluir las instalaciones, mejoras y construcciones al tiempo de culminar la construcción de la vivienda objeto de la Compra Venta definitiva.
Que se celebró un nuevo y último Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, en los mismos e idénticos términos y condiciones que los establecidos en el rescindido Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta de fecha 08 de febrero de 2008, con la única variación del precio de venta del inmueble el cual fue fijado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00).
Asimismo señalo que mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 31 de Marzo de 2006, anotado bajo el NO 06, Folio CUARENTA Y OCHO (48) al Folio CINCUENTA Y TRES (53), Protocolo Primero, Tomo SEXAGESIMO QUINTO, Primer Trimestre del año 2006, la Empresa Mercantil: VIVIENDA PROGRESIVA C.A., GUAYANA (VIPROCA GUAYANA), debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Bolívar, en fecha 12 de Agosto de 1.992, bajo el Nº 32, Tomo A Nº 144, Folios 379 al 385; dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005, C.A, un Lote de Terreno sin urbanizar de su única y exclusiva propiedad.
Que conforme a la Cláusula TERCERA del primer Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, asumió y cumplió parcialmente la obligación de pagar el precio inicial de venta equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000), discriminada de la siguiente manera: 1.- cincuenta por ciento (50%) por concepto de inicial; es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), y; 2.- el otro cincuenta por ciento (50%) restante, al otorgamiento de la venta definitiva de acuerdo a lo establecido en la Cláusula DECIMA de dicho contrato.
Que esa obligación fue cumplida parcialmente con el pago de la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) por concepto de inicial; ya que -a su decir- nunca llegó a verificarse la venta definitiva y por consiguiente el pago del otro cincuenta por ciento (50%) del precio pactado por causa de la rescisión extrajudicial de fecha 22 de septiembre de 2008.
Que con respecto al Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra venta de fecha 22 de Septiembre de 2008, para la realización de trabajos por ampliación o mejoras; asumió y cumplió totalmente la obligación de pagar el precio inicial pactado para dichos trabajos en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).Que la Empresa demandada, con ocasión de la Rescisión Extrajudicial formalizada en fecha 22 de Septiembre de 2008, no restituyó la cantidad de dinero que había sido pagada por concepto de cuota inicial del primer Contrato Preparatorio, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00).
Que de conformidad con lo previsto en los Artículos 1.331 y 1.332 del Código Civil Venezolano, opone formalmente, la respectiva Compensación entre lo adeudado por la empresa demandada; es decir la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) por concepto de pago por restitución como consecuencia de la Rescisión Extrajudicial de primer Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta celebrada en fecha 22 de septiembre de 2008.
Que la Empresa Mercantil demandante reconvenida se comprometió a: 1.- Culminar la construcción del inmueble constituido por una vivienda tipo Town House, cuyas características e identificación quedaron establecidas anteriormente, en un plazo no mayor de cuatro (04) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato. 2.- Ofertar el otorgamiento de la venta definitiva en un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen las respectivas constancias de habitabilidad para lo cual deberá notificar en la dirección señalada en el aludido contrato con la finalidad de que se proceda al pago, en un plazo no mayor de veinte (20) días.
Que no obstante a ello, la vivienda objeto del Contrato de Opción a Venta, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 22 de septiembre de 2008, inserto bajo el Nº 32, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, con suficiente anterioridad ya estaba construida en su totalidad, así como el respectivo terreno sobre el cual se edificó, ya había sido adquirido previamente en plena propiedad por la demandante de autos.
Que mediante documento otorgado en principio por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 27/11/2008, bajo el Nº 25, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública y, posteriormente por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 18 de Diciembre de 2008, bajo el Nº 26, Folio 185, Tomo 22 del Protocolo de Trascripción respectivamente; la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005, C.A., identificada en autos, modificó unilateralmente el documento de parcelamiento original o primario otorgando un nuevo documento denominado DOCUMENTO DE URBANIZACION O PARCELAMIENTO “URBANIZACION VILLA TOCOMA.
Que al modificar la Empresa Mercantil demandada, el parcelamiento primario u originario del Lote de terreno para establecer el Parcelamiento Villa Tocoma, las nomenclaturas y números de las viviendas variaron, consecuencialmente lo que en un principio fue la Manzana M-A, ahora es Manzana 14; la Manzana M-C es ahora la Manzana 13 y la Manzana M-E ahora es la Manzana 12, las Calles del Urbanismo conservaron su nominación pero en las viviendas se alteró su orden de numeración, numerándose estas en sentido contrario al inicialmente signado, por ejemplo: la vivienda inicialmente signada con la nomenclatura ME-07-22; es decir, Manzana E, Calle 07, casa Nº 22 es ahora la vivienda Número 310-12-07-10 y la vivienda que inicialmente era la ME-05-10; es decir Manzana E, Calle 05 casa Número 10 ahora es la vivienda 310-12-05-22
Que la obligación de construir el inmueble y de ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, ambas asumidas por la Empresa Mercantil según las Cláusulas OCTAVA y DECIMA del contrato, deben considerarse como de ejecución inmediata por cuanto, se encuentra en atraso o mora de cumplimiento de las obligaciones que adquirió en contraposición a la conducta contractual asumida por la parte actora de cumplir fiel y cabalmente sus obligaciones, principalmente, la obligación de pago.
Que en el mes de Diciembre de 2008, fue llamado a la sede de la Empresa Mercantil demandada y en dicha oportunidad le entregaron un documento con fecha 15/12/2008, sin firmar contentivo de una notificación para la entrega material del inmueble objeto de la negociación o vínculo jurídico, debiendo pagar en un plazo no mayor de veinte (20) días continuos: 1. El saldo restante; 2. El aumento por ajuste monetario o IPC; 3. Los gastos de registro, y; 4. Los gastos por redacción de documentación. Señala en el referido documento que una vez efectuado el pago anterior le sería entregada materialmente la vivienda y en esa oportunidad le fijarían la fecha de protocolización.
Alego que el objeto de la notificación debe ser la oferta del otorgamiento de la venta definitiva, no una entrega material.
Que la demandada asumió una atribución que le corresponde en todo caso a la Oficina de Registro Inmobiliario competente, como es la de fijar la oportunidad para el otorgamiento y protocolización del documento de venta definitivo del inmueble.
Que ha agotado todas las diligencias extrajudiciales para que la Empresa mercantil demandada le dé información y respuesta a su requerimiento de formalización de la venta del inmueble objeto de la negociación pero han sido inútiles todos los esfuerzos realizados ya que la última información obtenida fue que había perdido la vivienda y que tenía que dirigirse al Abogado de la Empresa.
Continúa alegando que, ante el incumplimiento imputable a la empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005, C.A., por el retraso en ofertar el otorgamiento de la venta definitiva, desde el día 04 de noviembre de 2008, hasta la presente fecha; tuvo que gestionar la búsqueda de una solución habitacional.
Que mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 14 de Mayo de 2009, bajo el Nº 16, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría Pública; celebro con el ciudadano: LINO DE CLEMENTE TRONCONE GOUDET, un Contrato de Opción a Compra Venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido por el número 3-D, piso 3 de residencias Monte Verde, ubicado en la manzana C-33, parcela 13 del sector C2 de la urbanización Terrazas del Caroní, Unidad de Desarrollo 297, Parroquia Unare, Municipio Caroní del Estado Bolívar; registrado con la Ficha Catastral Provisional: 07-01- 01-06-297-409-33-13-01-201-03-04.
Que el daño material se produce en el momento en que por el retardo culposo en el cumplimiento de la obligación asumida por la Empresa Mercantil COSNTRUCTORA 2005, C.A. y ante la falta de certeza de adquirir en propiedad el inmueble prometido por ésta; se vio en la necesidad adquirir un inmueble para satisfacer su necesidad habitacional a un precio excesivamente mayor al precio de venta del inmueble prometido por dicha Empresa Mercantil.
Que fundamenta sus alegatos en los Artículos 1.159, 1.167, 1.168, 1.264, 1.331 y 1.332 del Código Civil Venezolano.
Que solicita que se reconozca el cumplimiento y extinción de las obligaciones de pago asumidas en el primer Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta de fecha 08 de Febrero de 2008, en el Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta por efectos de mejoras de fecha 22 de Septiembre de 2008, y el segundo, último y vigente Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta de fecha 22 de Septiembre de 2008; y el pago del daño material causado por el retardo en el cumplimiento de la obligación asumida por la Empresa demandada para la formalización de la venta definitiva ante la Oficina Subalterna de Registro Público.
Que solicita Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la negociación y medida cautelar Innominada mediante la cual se le permita detentar la posesión material del aludido inmueble.
Consignó junto con el libelo de la demanda los siguientes recaudos anexos:
- Marcado con la Letra “A”, Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 08 de Febrero de 2008. (Folios del 36 al 41 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “B” Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 22 de septiembre de 2008. (Folios del 42 al 46 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “C” Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 22 de septiembre de 2008. (Folios del 47 al 52 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “D”, segundo y último Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 22 de septiembre de 2008. (Folios del 53 al 61 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “E” documento de Reparcelamiento o de Parcelamiento Urbanización Villa Tocoma. (Folios del 62 al 176 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “F” Copia Certificada del Plano General del Parcelamiento Villa Tocoma. (Folios del 177 al 179 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “G” documento de fecha 15 de diciembre de 2008, contentivo de la pretendida notificación sin firma de la Empresa Mercantil demandada. (Folios del 180 al 181 de la primera pieza)
- Marcados con las Letras “H” e “I” copias certificadas, los contratos de Opción a Compra venta, así como de Venta Definitiva celebrados con el ciudadano LINO DE CLEMENTE TRONCONE GOUDET. (Folios del 182 al 194 de la primera pieza).
En fecha 22/09/2010, mediante auto el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Agrario, Bancario, y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial le dio entrada a la presente causa. (Folio 196 de la Primera pieza).
En diligencia de fecha 30/09/2010, el ciudadano Javier David Romero Olavarrieta, le confiere poder a los abogados Francisco José Orta y Juan Pablo Rivas. (Folios 198 al 200 de la primera pieza).
En diligencia de fecha 05/10/2010, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Juan Pablo Rivas, solicito al tribunal A-quo la citación de alguno de los abogados Ludmila Zambrano y Oscar Silva. (Folios 201 al 205 de la primera pieza).
En fecha 10/11/2010, el alguacil del tribunal A-quo consigno boleta de citación dirigida a la Constructora 2005, C.A. (Folios 211 al 212, de la primera pieza).
En fecha 09/12/2012, presento escrito de contestación (cursante a los folios 216 al 256 de la primera pieza), el abogado Oscar Silva en su carácter de autos, en el cual alego lo siguiente:
“…Es falso, que para que se produzca la notificación en la que mi mandante exigía el pago, conforme a la cláusula DECIMA del primigenio contrato, mi mandante debía ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, en virtud de que tal pago debía recibirse primero. Es absolutamente falso, que en el finiquito de fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008), no se hiciere mención alguna de las cantidades de dinero que constituyeron obligaciones contractuales asumidas y pagadas por el demandante, sin hacer mención sobre la devolución (…)
Es absolutamente falso, que desde el principio de la relación o vínculo jurídico, el demandante haya cumplido fiel y cabalmente con sus obligaciones principales. Rechazo que haya verificado algún pago oportuno de las cantidades de dinero en cada uno de los contratos suscritos. Es falso que conforme a la Cláusula TERCERA del primer Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, asumiera y cumplió parcialmente la obligación de pagar el precio, ya que de ese contrato no podemos deducir nada, en virtud de que el mismo se resolvió y quedó sin efecto alguno. Es falso que el demandante cumpliera y pagara algún concepto denominado I.P.C. o escalatoria. En acatamiento y aplicación a lo establecido en los Artículos 1 y 2 de la Resolución N” 110 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda, esta obligación resulta nula de nulidad absoluta. Es absolutamente falso, que la empresa demandada no restituyó la cantidad de dinero que había sido pagada por concepto de cuota inicial del Primer Contrato Preparatorio. Y es falso, que éste ciudadano con ocasión del Segundo Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, pagó adicionalmente a la demandada la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00), por concepto de inicial prevista en la Cláusula TERCERA del mencionado Contrato. Es falso, que deba declararse alguna compensación por concepto de restitución de algún precio, que deba o debía mi mandante. Rechazo que frente a la compensación propuesta a la demandada, haya quedado extinguida la obligación de pago del demandante. Contradigo que hayan quedado cumplidas y extinguidas todas y cada una de las obligaciones de pago, asumidas frente a la empresa demandada. Es absolutamente falso que la obligación de construir el referido inmueble debió ser cumplida antes del día ocho (08) de febrero del año dos mil nueve (2.009), ya que no puede dársele validez a un contrato que fue rescindido por las partes, por lo que se tiene como inexistente. En tal sentido ese plazo de doce (12) meses, no debe contar (…)
Contradigo que la demandada, se encuentra en atraso o mora de cumplimiento de las obligaciones. Niego que deba pagar alguna cantidad a la parte demandante. Contradigo que la empresa mercantil demandada, debió ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, en el plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir del otorgamiento de la Constancia de Habitabilidad sobre el inmueble, lo que ocurrió en fecha veintiocho (28) de Julio del año dos mil ocho (2.008). Es falso que el lapso, debió comenzar inmediatamente a la celebración del único Contrato de Opción a Compra Venta Vigente, es decir, debió contarse a partir del día veintitrés (23) de Septiembre del año dos mil ocho (2.008), y precluir el día tres (03) de noviembre del mismo año (2.008). Niego que la notificación que se le hiciere a la parte demandante, no se correspondiera con la notificación contractual. Es cierto que actualmente sea ilegal cobrar el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) o escalatoria en la relación jurídica instaurada, lo cual ocurrió desde el mes de junio del año dos mil nueve (2.009), por efecto de una resolución, empero, cuando se exigió el pago al demandante, tal cobro no era ilegal. (…)
Es falso que por algún incumplimiento, imputable a mi representada, el demandado haya adquirido otro inmueble. Es cierto que el demandante celebró otro contrato de Opción a Compra Venta sobre otro inmueble. Es cierto, que el demandante adquirió en propiedad el inmueble por él descrito, conforme al instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veinte (20) de Agosto del año dos mil nueve (2.009). Es totalmente falso que el daño material, denunciado por el demandante, se haya producido por el retardo culposo de mi representada. Es falso que al demandante se le haya ocasionado algún daño, por la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 520.000,00). Niego que sea evidente alguna situación de incumplimiento por parte de mi mandante. Niego que el demandante sea acreedor de mi representada, además de ser falso que pueda exigir judicialmente el cumplimiento o ejecución de la obligación o su extinción, y en ambos casos, con los correspondientes daños y perjuicios. (…)
Ocurridos los supuestos establecidos en el contrato, y tras una serie de retrasos ocurridos en la obra, bien por reclamos sindicales, bien por incumplimiento de los contratistas, pero que de alguna forma impedían su continuación; procedimos a notificar personalmente al ciudadano Javier David Romero Olavarrieta, para que pagara el saldo restante, más los gastos de Registros, Notarías y Redacción de Documentación. Sin embargo, no recibimos ni el pago de los saldos restantes, ni la comunicación o decisión de pagar por Institución Financiera o una carta formulando algún desacuerdo sobre los montos exigidos, lo que nos hace concluir que El Optante, incumplió abiertamente su obligación contractual. (…)
De lo anteriormente expuesto, se puede colegir que tal conducta omisiva por parte del ciudadano Javier David Romero Olavarrieta, conformó un incumplimiento de contrato, ya que los lapsos para el pago transcurrieron íntegros, sin que hayamos recibido 1º) ni el dinero exigido; 2º) ni la comunicación de que pagará por Institución Financiera; 3º) Ni el desacuerdo con los cobros. Y por otra parte, son improcedentes los daños que está pidiendo, en virtud de que la sanción por incumplimiento fue prevista en el contrato (…)
Es por todo lo alegado, que de conformidad con las normas antes mencionadas y el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ante este Tribunal ocurro con el carácter apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A., a RECONVENIR, y como en efecto RECONVENGO al ciudadano Javier David Romero Olavarrieta, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad personal Nº V-14.119.212; que en su carácter sustantivo de contratante y adjetivo de demandante-reconvenido, convenga en lo siguiente o a ello sea compelido por este tribunal: PRIMERO: En declarar la resolución del contrato de opción de venta celebrado con mi representada la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A., en fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inserto bajo el Nº 16, Tomo 6-A, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. SEGUNDO: Al pago de costas y costos del proceso…”

En fecha 16/12/2010, el Tribunal A-quo se pronunció mediante decisión sobre la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A, el abogado Oscar Silva. (Folios 257 al 260 de la primera pieza).
En fecha 16/12/2010, diligencio el abogado Juan Pablo Rivas en su carácter de autos, alegando que deja constancia que no consta pronunciamiento sobre la admisión de la reconversión.
Presento en fecha 20/01/2011, escrito el abogado Oscar Silva, exponiendo que existe una presunción de citación y solicitando computo. (Folio 263 de la primera pieza).
Diligenció en fecha 01/02/2011, el abogado Oscar Silva, exponiendo que la fecha a computarse conforme a lo solicitado por el tribunal se debe contar desde el día 16-12-2010 hasta el día 20/01/11.
En fecha 28/04/2011, el abogado Francisco Orta Cabello, en su carácter de autos, expuso su oposición formal al escrito de fecha 20/01/2011. (Folio 274 de la primera pieza).
Presentaron en fecha 16/05/2011, escrito de contestación a la demanda reconvencional, los abogados Juan Pablo Rivas y Francisco José Orta, en su carácter de co-apoderados del demandado reconvenido Javier David Romero, en cual alegaron que se rechaza, niega y contradice que su representado haya suscrito con la demandada reconviniente, un Contrato de Opción a Compra Venta suscrito en fecha 22 de Septiembre de 2008, que su representado yerra al considerar incumplido dolosamente, las condiciones de la convención celebrada entre las partes, que hasta la presente fecha la demandada reconviniente no ha recibido ni el pago requerido ni comunicación o decisión de pagar por Institución Financiera o una carta formulando algún desacuerdo sobre los montos exigidos y que su representado incumplió abiertamente su obligación contractual. (Folios 276 al 288 de la primera pieza).
Presento en fecha 25/05/2011, escrito el abogado Oscar Silva en su carácter de autos, señalando que puede evidenciarse que el apoderado de la parte demandante-reconvenida, diligencio y celebro un acto procesal, teniendo plenas facultades para ello y debe considerársele presuntamente citado o notificado. (Folios 290 al 294 de la primera pieza).
Diligenció en fecha 21/05/2011, el abogado Juan Pablo Rivas, en su carácter de autos, manifestándole que nunca se les notifico de la demanda reconvencional propuesta hasta el momento del abocamiento. (Folio 295 de la primera pieza).
En fecha 13/06/2011, presento escrito de promoción de pruebas (folios 301 al 306 de la primera pieza),el abogado Juan Pablo Rivas, en su carácter de autos, entre las cuales promovió:1) Marcado con letra “A” contrato de Opción a Compra Venta suscrito por ante la notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 08/02/2008; 2)Marcado con letra “B” contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta debidamente formalizado y otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22/09/2008, bajo el Nº 32, Tomo 168; 3)Marcado con letra “C” Contrato Complementario por Ampliación y Mejoras debidamente otorgado por ante la misma Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22/09/2008, bajo el Nº 31, Tomo 168; 4)Marcado con letra “D” Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta debidamente formalizado y otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22/09/2008, bajo el Nº 32, Tomo 168; entre otras. (Folios 307 al 350 de la primera pieza).
Diligenció en fecha 15/06/2011, el abogado Juan Pablo Rivas, en su carácter de autos, alegando que no consta en autos pronunciamiento del A-quo sobre la admisibilidad de la demanda reconvencional. (Folio 351 de la primera pieza).
Mediante diligencia en fecha 15/06/2011, el abogado Juan Pablo Rivas, apelo del auto de fecha 13/06/2011. (Folio 352 de la primera pieza).
Mediante diligencia en fecha 16/06/2011el abogado Juan Pablo Rivas, en su apoderado de la representación judicial de la parte demandante, dándose por notificado y solicitando computo. (Folio 353 de la primera pieza).
En fecha 22/06/2011, presento escrito el abogado Oscar Silva Cudjoe, en su carácter de autos, en el cual entre otras cosas expuso que transcurrieron los lapsos de Ley para la contestación de la reconvención de la demanda y la parte jamás se apersono a juicio, asimismo solicito que se declare sin lugar la demanda. (Folios 559 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 27/06/2011, el abogado Juan Pablo Rivas, solicito que el Tribunal A-quo se sirva de proveer sobre las pruebas promovidas. (Folio 360 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 27/05/2011, el Tribunal A-quo oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el abogado Juan Pablo Rivas, en su apoderado de la representación judicial de la parte demandante. (Folio 361 de la primera pieza). El cual según auto de fecha 15/07/2011 dejan constancia que la fecha correcta corresponde al 27/06/2011.
En fecha 30/06/2011, el Tribunal A-quo mediante auto acordó computo. (Folios 362 al 364 de la primera pieza). En esa misma fecha mediante auto el A-quo declaro improcedente lo peticionado por el ciudadano Juan Pablo Rivas el lapso de promoción de pruebas precluyo en fecha 04/02/2011. (Folios 365 de la primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 08/07/2011, el abogado Juan Pablo Rivas, apelo del auto de fecha 30/06/2011. (Folio 366 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 14/07/2011, el Tribunal A-quo oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el abogado Juan Pablo Rivas, en su apoderado de la representación judicial de la parte demandante. (Folio 02 de la segunda pieza).
En fecha 26/09/2011, mediante diligencia el abogado Juan Pablo Rivas, consigno copias simples que han de certificarse con ocasión de la apelación que niega la admisión de las pruebas promovidas. (Folio 08 de la segunda pieza).
Mediante auto de fecha 13/10/2011, el Tribunal A-quo ordena la certificación para su posterior remisión a este Juzgado Superior. (Folios09 al 183de la segunda pieza).
En fecha 20/10/2011, mediante auto esta alzada ordeno la acumulación de las copias certificadas remitidas en distintos cuadernos y estableció 10 días de despacho para la presentación de los informes. (Folio 185 de la segunda pieza).
En fecha 27/10/2011, esta alzada dejo constancia de que venció el lapso para que las partes promovieran las pruebas y ninguna hizo uso de ese derecho. (Folio 186 de la segunda pieza).
Presento en fecha 07/11/2011, escrito de informes el Abogado Oscar Silva, en su carácter de co-apoderado de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A. (Folios 190 al 203 de la segunda pieza).
En fecha 07/11/2011, los abogados Francisco José Orta Cabello y Juan Pablo Rivas Contreras, en su carácter de autos presentaron escrito de informes en el cual solicitaron se declarara con lugar las apelaciones ejercidas. (Folios 204 al 224 de la segunda pieza).
Presento en fecha 07/11/2011, escrito de observaciones a los informes el Abogado Oscar Silva, en su carácter de autos, en el cual ratifico sus solicitudes de que se declare sin lugar la apelación ejercida y se condene en costas incidentales a la parte recurrente. (Folios 227 al 238 de la segunda pieza).
Presentaron en fecha 22/11/2011, escrito de observaciones a los informes los abogados Francisco José Orta Cabello y Juan Pablo Rivas Contreras, en su carácter de autos. (Folios 240 al 247 de la segunda pieza).
En fecha 13/01/2012, este Tribunal Superior dicto decisión mediante la cual declaro sin lugar las apelaciones interpuestas por la parte actora-reconvenida. (Folios 256 al 271 de la segunda pieza).
Mediante auto de fecha 06/02/2012, este Juzgado Superior ordenó la remisión al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
En fecha 23/02/2012, presento escrito el Abogado Oscar Silva, en su carácter de autos, solicitando se declare sin lugar la demanda y se condene al ciudadano Javier Romero. (Folio 274 de la segunda pieza).
Presentaron en fecha 23/02/2012, escrito de contestación a la demanda los abogados Francisco José Orta Cabello y Juan Pablo Rivas Contreras, en su carácter de autos, en el cual expuso entre otras cosas que no solo se impidió la contestación a la demanda reconvencional, sino que también se impidió que ambas partes promovieran pruebas tanto por lo que respecta a la demanda principal como por lo que respecta a la demanda reconvencional. (Folio 275 al 312 de la segunda pieza).
Mediante diligencia de fecha 24/02/2012, el abogado Juan Pablo Rivas Contreras, en su carácter de autos señalo al tribunal A-quo a los fines de que se tomara en cuenta en la sentencia definitiva la pretensión de la demandada reconviniente que se limitó a la declaratoria de la resolución del contrato de opción de venta celebrado en fecha 22/09/2008. (Folio 313 de la segunda pieza).
En auto de fecha 30/03/2012, el tribunal A-quo visto el oficio Nº 12-39 le dio reingreso a la presente causa. (Folio 318 de segunda pieza).
En fecha 12/04/2012, el tribunal A-quo libro auto ordenador del proceso en el cual dejo constancia que la causa se encontraba en estado de dictar sentencia. (Folios 318 al 321 de la segunda pieza).
En fecha 17/02/2016, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, dicto sentencia en la que declaro Parcialmente Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato. (Folios 329 al 336 de la segunda pieza).
Mediante diligencia de fecha 25/05/2017, el abogado Oscar Silva, en su carácter de autos, apelo de la decisión dictada por el tribunal A-quo. (Folio 344 de la segunda pieza).
En fecha 02/08/2017, mediante auto el tribunal A-quo vista la apelación ejercida se abstuvo a pronunciarse sobre lo peticionado en virtud de que no consta la debida notificación de la parte actora. (Folio 345 de la segunda pieza).
En fecha 25/09/2017, el alguacil del tribunal A-quo consigno boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial Francisco Orta. (Folios 347 y 348 de la segunda pieza).
Mediante diligencia de fecha 02/10/2017, el abogado Oscar Silva, en su carácter de autos, ratifico la apelación de la decisión dictada por el tribunal A-quo. (Folio 349 de la segunda pieza).
Mediante auto de fecha 16/10/2017 el Tribunal A-quo oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandante. (Folio 350 de la segunda pieza).
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA.
Mediante auto dictado en fecha 27/11/2017, este Juzgado Superior, le dio entrada a las presentes actuaciones y fijó los lapsos legales correspondientes. (Folio 353 de la segunda pieza).
En fecha 15/01/2018, mediante nota secretarial se dejó constancia que en esta misma fecha venció el lapso para que las partes presenten sus escritos de informes, no haciendo uso de este derecho ninguna de las partes. (Folio 02 de la tercera pieza).
En fecha 16/01/2018, presento escrito de informes el abogado Oscar Silva, en su carácter de autos, señalando entre otras cosas que es controvertido que el demandante no cumplió fiel y cabalmente con sus obligaciones principales como lo es el pago; Que la empresa no restituyo la cantidad de dinero que había sido pagada por concepto de cuota inicial del primer contrato preparatorio; que es controvertido que el demandante no pueda pretender un cobro adicional por daños y prejuicios; que es controvertido (Folios 03 al 26 de la segunda pieza).

CAPÍTULO II
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
La presente demanda versa sobre un cumplimiento de contrato denominado preparatorio de opción a compra venta, de un inmueble tipo Town House de 116 m2, construido sobre una parcela de terreno ubicada en la calle 7, del parcelamiento Villa Tocoma de Puerto Ordaz, distinguido con el Nº 310-12-07-10, el cual fue celebrado en fecha 22/09/2008, con un precio inicial de la futura venta pactado por ambas partes en el citado contrato en la Cláusula Segunda, en la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,00), estableciendo una cuota inicial de la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00). Contrato que la parte demanda reconoció que suscribió con la parte actora. Posteriormente, el 22 de septiembre de 2008, se formalizó un Contrato Complementario de Opción a Compraventa por mejoras. En este, la Demandada se comprometió a realizar mejoras en el inmueble (porcelanato, rejas, puertas, tuberías de aire acondicionado, madera en escalera y acabados generales) por un precio inicial de Bs. 70.000,00, ajustado según índices inflacionarios. En la misma fecha, se celebró un nuevo y último Contrato Preparatorio de Opción a Compraventa, con los mismos términos y condiciones del primero, pero con un precio de venta del inmueble fijado en Bs. 250.000,00.
Efectivamente el demandante sostiene que la demandada ha incurrido en incumplimiento contractual al no culminar la construcción del inmueble y no ofertar la venta definitiva en los plazos convenidos y no restituir la cantidad de Bs. 160.000,00, pagada como cuota inicial del primer contrato tras la rescisión extrajudicial. Por ello, opone la compensación de dicha cantidad conforme a los Artículos 1.331 y 1.332 del Código Civil Venezolano.
Por su parte el demandado de autos además de contestar la demanda reconvino a la parte actora para pedir la resolución de la promesa bilateral de compraventa que el demandante-reconvenido no cumplió con la obligación de pagar el saldo del precio en el tiempo convencionalmente establecido, asimismo niega la mayoría de las aseveraciones del demandante, y asegura que el demandante no cumplió fiel y cabalmente con sus obligaciones principales de pago, ni realizó pagos oportunos en los contratos suscritos. Manifiesta que es falso que debiera ofertar la venta definitiva antes de recibir el pago completo del demandante, ya que este pago debía ocurrir primero. Niega haber dejado de restituir la cuota inicial del Primer Contrato Preparatorio y afirma que el primer Contrato Preparatorio de Opción a Compraventa se resolvió y quedó sin efecto, considerándolo inexistente. En consecuencia, el plazo de 12 meses para la construcción no debe contarse a partir de dicho contrato, contradice estar en atraso o mora en el cumplimiento de sus obligaciones y que deba pagar cantidad alguna al demandante.
El conflicto versa sobre si la parte demandada cumplió con su obligación, específicamente, en la realización y entrega del inmueble acordado en el contrato en cuestión. Ambas partes reconocen la existencia del acuerdo, mientras que la parte demandada-reconviniente argumenta que no se realizó el pago conforme a lo pactado, solicitando que se declare sin lugar la demanda y que se rechacen los daños y perjuicios solicitados por la parte actora.
Planteada como ha quedado la controversia, este tribunal para decidir observa:
Análisis y valoración de los medios probatorios.
Establecido el mérito de la controversia pasa este Sentenciador al análisis del acervo probatorio, ofrecido por los intervinientes de autos:
Pruebas promovidas por la parte demandante con el libelo de la demanda.
- Marcado con la Letra “A”, Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 08 de Febrero de 2008. (Folios del 36 al 41 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “B” Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 22 de septiembre de 2008. (Folios del 42 al 46 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “C” Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 22 de septiembre de 2008. (Folios del 47 al 52 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “D”, segundo y último Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, formalizado en fecha 22 de septiembre de 2008. (Folios del 53 al 61 de la primera pieza).
En relación a las documentales marcadas A, B, C, y D, las cuales no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada, se les otorga el valor probatorio de conformidad con lo contemplado en los artículos 1.357 del código Civil en concordancia con 429 del Código de Procedimiento Civil, y las mismas son demostrativas de la convención realizada por las partes. Y ASÍ SE DECIDE.
- Marcado con la Letra “E” documento de Reparcelamiento o de Parcelamiento Urbanización Villa Tocoma. (Folios del 62 al 176 de la primera pieza).
- Marcado con la Letra “F” Copia Certificada del Plano General del Parcelamiento Villa Tocoma. (Folios del 177 al 179 de la primera pieza).
Con relación a los documentos marcados con las letras E y F, relativo al Reparcelamiento o de Parcelamiento Urbanización Villa Tocoma, este tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo contemplado en los artículos 1.357 del código Civil en concordancia con 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Marcado con la Letra “G” documento de fecha 15 de diciembre de 2008, contentivo de la pretendida notificación sin firma de la Empresa Mercantil demandada. (Folios del 180 al 181 de la primera pieza).
La anterior documental al ser un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, del mismo se obtiene que la parte actora alega que la demandada incumplió el lapso que tenia para efectuar a notificación y que en todo caso sería la oficina de registro inmobiliario quien tenía la atribución de fijar la oportunidad para otorgar y protocolizar el documento definitivo, se le otorga el valor probatorio de conformidad con lo contemplado en el artículo 1.363 del Código Civil.
- Marcados con las Letras “H” e “I” copias certificadas, los contratos de Opción a Compra-venta, así como de Venta Definitiva celebrados con el ciudadano LINO DE CLEMENTE TRONCONE GOUDET. (Folios del 182 al 194 de la primera pieza).
La anterior documental, es demostrativa por demostrar al ser instrumento público autorizado conforme a la Ley, se le otorga el valor probatorio de conformidad con lo contemplado en los artículos 1.357 de la Ley Sustantiva Civil en concordancia con 429 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Tanto la doctrina como la jurisprudencia patria consideran que cualquier oferta de compraventa, ya sea mediante una promesa bilateral o una opción de compra, constituye un acuerdo mutuo que se realiza a través de un contrato, y que tiene como finalidad la expectativa de firmar en el futuro un contrato definitivo de compraventa. Normalmente, en este tipo de negocios, el vendedor se compromete a vender, mientras que el comprador, en cualquiera de sus formas, se obliga a comprar un bien por un precio establecido. Si alguna de las partes no cumple con lo acordado, la otra parte puede exigir daños y perjuicios. Ahora bien, a fines del estudio y análisis del caso en autos, quien aquí suscribe considera necesario traer a colación la disposición del Código Civil en sus artículos 1.133, 1.160 y 1.167 del Código Civil, que señalan lo siguiente:
“Artículo 1.133.- Define lo que es un contrato, estableciendo que es una convención entre dos o más personas para constituir, regular, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En relación con las responsabilidades del comprador, es importante señalar que, entre otras obligaciones, este principalmente debe abonar el precio del inmueble que desea adquirir, en el plazo y lugar establecidos en el contrato y, en caso de que no se haya definido, en el momento y lugar en que se entregue la propiedad.
En el caso de autos, el conflicto está centrado en verificar si la parte demandada cumplió con su obligación, específicamente, en la realización y entrega del inmueble acordado en el contrato en cuestión. Ambas partes reconocen la existencia del acuerdo, mientras que la parte demandada-reconviniente argumenta que no se realizó el pago conforme a lo pactado, solicitando que se declare sin lugar la demanda y que se rechacen los daños y perjuicios solicitados por la parte actora.
A tales efectos, es relevante evocar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece:
“…El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, lo pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada…”.
Asimismo, cabe destacar que, como característica general de estos acuerdos, la entrega del bien y el pago suelen realizarse de manera simultánea; sin embargo, la venta puede efectuarse a crédito, lo que implica que el pago se realiza en una fecha posterior a la entrega, o bien mediante pago anticipado, es decir, que al menos una parte del monto se paga antes de la entrega del inmueble. En estos casos, se suele emitir un recibo por cada pago realizado, que sirve como comprobante del abono de las cantidades correspondientes al precio de compraventa, y en muchas ocasiones, se solicita una garantía para asegurar el cumplimiento de la obligación.
Ahora bien, es importante acotar que la parte accionante alega en su libelo de demanda, que en la cláusula segunda del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, el mismo día 22 de septiembre de 2008, bajo el N°32, Tomo 168, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, se acordó como precio definitivo de venta del inmueble objeto de la opción de compra, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) siendo discriminados su forma de pago en dicho contrato. Así mismo, aduce además que se estableció en el referido contrato, la entrega de la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000, 00) en calidad de cuota inicial. Y estableciendo que la demandada se obligaba a terminar la construcción del inmueble en un plazo de 4 meses siguientes a la autenticación del contrato, salvo caso fortuito o fuerza mayor, prometiendo ofrecer el otorgamiento de la venta definitiva ante el Registro Público en un plazo de 30 días continuos siguientes al otorgamiento de la constancia de habitabilidad.
Igualmente, afirma en su escrito libelar, que en fecha 08 de febrero de 2008 celebraron contrato preparatorio de Opción a Compra Venta debidamente formalizado y otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, bajo el N° 59, tomo 19 de los libros respectivos de autenticaciones llevados por esa oficina notarial el cual su cláusula Segunda se acordó como precio definitivo de venta del inmueble objeto de la opción de compra, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,00). Y que en su clausula Tercera se evidenciaba que hasta la fecha había pagado la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 160.000,00), como parte de la cuota inicial. Asimismo alega que dicho contrato de mutuo acuerdo procedieron a rescindir el contrato, declarando extinta cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que existiere o derivara de los efectos de ese contrato sin hacer mención alguna de las cantidades de dinero que constituyeron obligaciones contractuales asumidas y pagadas con ocasión del contrato preparatorio de Opción a Compra Venta; ni mucho menos se hizo alusión a su respectiva restitución. Quedando evidenciada, la obligación a cargo de la demandada de restituir las sumas recibidas por la demandante con motivo de la rescisión del Primer Contrato Preparatorio de Opción de Compra Venta opera de inmediato sin plazo alguno.
Así las cosas, de una lectura a los mencionados contratos, se observa lo siguiente:
Con respecto al contrato establecido en fecha 08/02/2008, se determina que el primer contrato de opción de compraventa carece de validez debido a que fue rescindido extrajudicialmente en fecha 22/09/2008. Por lo tanto, las obligaciones de las partes derivadas de ese convenio se extinguieron y fueron reemplazadas por las del segundo contrato de opción de compraventa, autenticado en la misma fecha.
En tal sentido nace para el demandante la obligación de cumplir con esas obligaciones legales, las cuales el demandado indicó que incumplió, aduciendo que se le requirió el pago del inmueble, y el mismo no lo realizó.
De tal manera que era carga del demandante probar el pago, ya que así lo expresó en el libelo de demanda, y el demandado lo negó, lo cual constituye un hecho negativo.
Así por sentencia Nº 000177, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil veinticinco (2.025), indicó que en un contrato si el saldo del precio debían ser pagado desde y hasta ciertas fechas, y no fueron realizados por el actor en dichas fechas, sino que pago fuera de ellas, no significa que ha cumplido con su prestación contractual, pues para que se considere válido el pago es necesario que sea realizado en la forma y condiciones pactadas.
También era carga del demandante probar el origen de los daños y perjuicios, así como los daños materiales.
Todo ello en virtud de que en materia contractual la demandada solo responde por los daños previstos, o aquellos que hayan podido preverse en el momento de la celebración del contrato, de allí, que los daños deben haber sido los establecidos en el contrato.
De tal manera que, si analizamos el acervo probatorio, podemos constatar la inexistencia de pruebas de los daños, pero sobre todo consta y admitido por las partes, que se estableció una cláusula en caso de incumplimiento, con lo cual, quedaron previstos los daños y perjuicios, limitándolos solo a esa consecuencia jurídica:
CLAUSULA SEXTA: EL PROPIETARIO acepta que si por cualquier motivo o circunstancia, imputable a él, no diere cumplimiento a los acuerdos contenidos en la presente NEGOCIACION, deberá devolver a EL OPTANTE las cantidades netas recibidas, más los intereses devengados por dichas cantidades durante el tiempo que tuvo el dinero en su poder, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (06) principales bancos del País; Tales interese los obtendrá EL OPTANTE, por compensación de daños y perjuicios, sin que pueda reclamar cantidad alguna adicional a ninguna de las partes.
Lo que hace improcedente los daños y perjuicios reclamados por el demandante reconvenido y así se declarara en el dispositivo del fallo.
Por su parte el finiquito de fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008), consta que no se hizo mención alguna de las cantidades de dinero que constituyeron obligaciones contractuales asumidas y pagadas por el demandante, sin hacer mención sobre la devolución ya que las partes aceptaron en ese acuerdo:
“…Las partes declaran extinguida cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que existiere o que derivara de los efectos de ese contrato; por lo que no quedan nada a deberse por ninguno de los conceptos mencionados…”.

En referencia a la reconvención propuesta.
Riela en autos que el Tribunal a quo, al admitir la reconvención, ordenó la citación de la parte demandante-reconvenida, no obstante, en fecha dieciséis (16) de diciembre del año dos mil diez (2.010), la parte reconvenida acudió al proceso, realizó un acto que debe ser considerado suficiente por el principio de estadía a derecho, con lo cual lo propio era proceder a contestar la demanda, ya que dicha actuación equivale a una citación presunta. Y ASI SE DECLARA.
Aunado a ello la demandante, en este caso reconvenida, procedió a solicitar cómputos.
No obstante, por auto de fecha dos (02) de febrero del 2.011, y el Secretario del Tribunal Constató y Certificó, que desde el día dieciséis (16) de diciembre del año dos mil diez (2.010), hasta el veinte (20) de enero del año dos mil once (2.011), habían transcurrido 14 días de despacho.
Evidenciándose que el proceso no estaba suspendido, el Tribunal por Auto de fecha trece (13) de junio del mismo año (2.011), ordenó un cómputo desde el momento en que la demandante se hizo presente en el proceso (16-12-2.010), hasta ese día, y en tal sentido el Secretario del Tribunal Constató y Certificó, que habían transcurrido 81 días de despacho. Vale decir, que la fecha inicial se corresponde con el acto en el que el demandante-reconvenido diligenció, y por ende, quedó mas claro aún que el proceso no estaba suspendido, ni paralizado por ningún motivo, ya que en ese auto se determinó con claridad los días transcurridos.
En referencia a las pruebas presentadas por la demandada reconvenida, nada aportan de valor para el proceso, tales son:
 Copia de la Gaceta Municipal. (Folios 305 al 347 de la primera pieza del expediente).
 Copia de una constancia de recepción de terminación de obra emitida por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar. ((Folio 348 de la primera pieza del expediente).

LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedó aceptado y probado que celebraron un Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, autorizado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha ocho (08) de febrero del dos mil ocho (2.008).
Ese contrato consistió en una promesa de venta de un inmueble constituido por una vivienda tipo “Town House” de dos (02) niveles, de aproximadamente ciento dieciséis metros cuadrados (116 Mts2), e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: sala, baño para visita, comedor, cocina, una (01) habitación con baño y estacionamiento con capacidad para dos (02) Vehículos; Primer Nivel: habitación principal con baño, una (01) habitación con baño; dicho inmueble seria inicialmente signado con el Numero M-E-07-22; construido sobre una parcela de terreno que también formaría parte de la venta una vez culminada su negociación, de aproximadamente ciento veinticuatro metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (124,5 Mts2), ubicada en la UD-310 El Tiamo, Lote 4, Calle 07, del Parcelamiento denominado VILLA TOCOMA, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
Quedó probado y demostrado que en fecha veintidós (22) de Septiembre del año dos mil ocho (2.008), las partes rescindieron extrajudicialmente del Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, debidamente mencionado, otorgándose el respectivo finiquito, declarando extinguida cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que existiere o que se derivara de los efectos de ese contrato.
Quedó demostrado que en esa misma fecha (22-08- 2.008), las partes celebraron dos (02) contratos que denominamos de Opción de Venta y un contrato Complementario de esa Opción, a través del cual los otorgantes reconocieron lo siguiente:
1. Se ofreció en venta al demandante el inmueble anteriormente descrito.
2. Los términos de ese contrato fueron idénticos.
3. Ajuste en el precio del inmueble, que sufrió una variación.
4. Que la promitente vendedora se comprometió a fabricar una serie de mejoras, tales como, instalación de porcelanato o cerámica de primera calidad, instalación de rejas forjadas, puertas forjadas con sistemas de seguros, instalaciones de tuberías de aire acondicionado tipo Split, en fin.
5. Que por esos trabajos adicionales, debía pagar el Optante la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00). Cantidad esta que fue totalmente pagada.
6. Que las instalaciones, mejoras y construcciones debían culminarse en el mismo tiempo de construcción de la vivienda objeto de la Opción Compra Venta.
Está admitido que el demandante cumplió totalmente la obligación de pagar el precio inicialmente pactado en el contrato complementario, por efecto de mejoras.
Quedó controvertido que conforme al finiquito de fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008), no se hiciere mención alguna de las cantidades de dinero que constituyeron obligaciones contractuales asumidas y pagadas por el demandante, sin hacer mención sobre la devolución.
Que el demandante no cumplió fiel y cabalmente con sus obligaciones principales, como lo es el pago.
Resulta controvertido, que el ciudadano con ocasión del Segundo Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, pagó adicionalmente a la demandada la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00), por concepto de inicial prevista en la Cláusula TERCERA del mencionado Contrato.
Resulta controvertido, que deba declararse alguna compensación por concepto de restitución de algún precio.
Resulta controvertido que, por hecho imputable a la demandada, el demandado haya adquirido en propiedad el inmueble descrito conforme al instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veinte (20) de Agosto del año dos mil nueve (2.009).
Es controvertido que el demandante no puede pretender un cobro adicional por daños y perjuicios, ya que en caso de incumplimiento solo podía exigir la devolución del dinero aportado, y los daños y perjuicios allí sancionado “sin que pueda reclamar cantidad alguna adicional”.
Es controvertido que el demandante no cumplió con sus deberes y obligaciones contractuales, por ello la demandada ejerció la excepción Non Adimpletis Contractus.

HECHOS PROBADOS EN AUTOS
Que en fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008), fue celebrado) un contrato de Opción de Venta, al que no puede otorgársele ningún tipo valor, ya que las partes lo rescindieron.
Por su parte en el documento de opción a venta vigente, se estableció en su cláusula SEGUNDA-DEL PRECIO DE LA FUTURA VENTA, que ambas partes aceptaron como precio inicial de venta la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00).
Pero más aún en la CLAUSULA TERCERA, el demandante declaró que en las arcas de la empresa había la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00 Bs), como parte de la cuota inicial. Quedando a deber el saldo restante por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00 Bs.), que deberían pagarse conforme a lo explanado en el contrato.
En esa misma cláusula se estableció que EL OPTANTE debía pagar el saldo restante en el momento fijado por EL PROPIETARIO.
En tal sentido no existen elementos que demuestren ese pago. Y ASI SE DECIDE.

EN REFERENCIA A LA RECONVENCION
Consta en autos, que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, FUE RECONVENIDO el ciudadano Javier David Romero Olavarrieta, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad personal Nº V-14.119.212; en.
PRIMERO: En declarar la resolución del contrato de opción de venta celebrado en fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008).
SEGUNDO: Al pago de costas y costos del proceso.
Como se expresó se suscitó que, al admitir la reconvención, ordenó la citación de la parte demandante-reconvenida, sin embargo, en fecha dieciséis (16) de diciembre del año dos mil diez (2.010), la parte demandante-reconvenida acudió al proceso, y consignó una diligencia.
Pues por auto definitivamente firme de fecha dos (02) de febrero del presente año (2.011), el Secretario del Tribunal Constató y Certificó, que desde el día dieciséis (16) de diciembre del año dos mil diez (2.010), hasta el veinte (20) de enero del año dos mil once (2.011), habían transcurrido 14 días de despacho.
Esos cómputos quedaron firmes conforme a los autos de fecha 02-02-2.011 y 13-06-2.011.
Frente a ello, por sentencia Nº 000297, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha seis (06) de junio del año dos mil veinticinco (2.025), en referencia a la figura jurídica de la confesión ficta, rememoró el fallo N° RC-102, de fecha 11 de abril de 2019, donde indicó:
“… “Artículo 362: Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
El contenido de la norma patentiza los requisitos de procedencia de la confesión ficta, la cual se verifica por la incomparecencia del demandado una vez transcurrido el plazo legal predeterminado de contestación; pero, su declaración pende de la estructuración simultánea de otros dos elementos que comportan (i) la determinación de si la demanda es en sí misma contraria a derecho y (ii) el examen de las pruebas radicadas en los autos.
En este orden de ideas constituye criterio pacífico y reiterado de las Salas Constitucional y de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, el hecho de que verificada la incomparecencia del demandado debidamente citado a contestar la demanda en el lapso legalmente establecido, produce para él una limitación en su actividad probatoria, pues no habiendo alegatos defensivos, sus pruebas sólo deben apuntar a hacer contraprueba a los hechos libelados por el actor, de tal suerte que ello queda reducido a probar la inexistencia o inexactitud de esos hechos.
Se reitera que la oportunidad que concede la ley al demandado de comparecer al juicio y dar contestación a la demanda, es única y no puede posponerse para otra oportunidad. La no comparecencia del demandado al acto de contestación de la demanda lo coloca en una situación de rebeldía frente a la ley. Esta todavía le da una oportunidad de probar algo que le favorezca, pero no en forma amplia, pues, entonces se estaría en presencia de una nueva oportunidad para contestar la demanda, lo cual colocaría en desigualdad a la parte contraria. Y ASI SE DECIDE.
Por lo expresado se declara nula la sentencia dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, AGRARIO, BANCARIO, MARÍTIMO, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO TERRESTRE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, en fecha diecisiete (17) de Febrero del año dos mil dieciséis (2.016). Y ASI SE DISPONDRA EN EL DISPOSITIVO DE ESTE FALLO.

CAPITULO III.
DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONAUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA 2005, C.A, en su carácter de parte demandada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera en su contra el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA.
SEGUNDO: SE ANULA el fallo dictado por JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, en fecha diecisiete (17) de Febrero del año dos mil dieciséis (2.016).
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS presentara el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA, contra la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA 2005, C.A.
CUARTO: Se declara CON LUGAR la reconvención interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA 2005, C.A., contra el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad personal Nº V-14.119.212.
QUINTO: Se declara LA RESOLUCION del contrato de opción de venta celebrado entre la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA 2005, C. A., y el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA, en fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil ocho (2.008), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inserto bajo el Nº 16, Tomo 6-A, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.
SEXTO: SE CONDENA en costas del proceso al ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA, por haber sido vencido totalmente en el presente proceso y en el presente recurso, conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad remítase el expediente al Tribunal de origen.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veintidós (22) días del mes de julio del año dos mil veinticinco (2025). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
El Juez Provisorio,

ALEXANDER RAFAEL GUEVARA MARCIEL
La secretaria,

YNGRID GUEVARA

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley, siendo las tres y dos minutos de la tarde (03:02 pm). Conste.

La secretaria,

YNGRID GUEVARA

ARGM/yg/am
Exp.17-5407