TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, dieciocho (18) de junio de 2025.-
215° y 166°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes:

PARTE DEMANDANTE: DEISY COROMOTO SALAS MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.504.479, correo electrónico: deisysalas20@gmail.com, domiciliada en la intersección de la carrera 10 antigua carrera 11, casa de 2 plantas s/n, detrás de la Universidad Bolivariana de Maturín estado Monagas.

ABOGADA ASISTENTE: MARIA EUGENIA VEGAS CALDERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.925.200, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 233.202, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:
- RONGZAN ZHENG: venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.230.501, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: CARLOS AUGUSTO MARQUEZ ARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.154.775, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 99.055, de este domicilio.

- PEIZHEN LIANG DE ZHENG: venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-16.175.186, de este domicilio.
- RONG JIAN ZHENG: venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.253.571, de este domicilio.
DEFENSOR JUDICIAL: ERICK JOSE DIAZ FERNANDEZ venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-20.140.001, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 224.906, de este domicilio.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA. (CUESTIONES PREVIAS).

EXP: 17.028

ÚNICA
Se recibió la presente demanda por distribución en fecha 27 de noviembre del año 2023, por motivo de PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA), interpuesta por la ciudadana DEISY COROMOTO SALAS MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.504.479, de este domicilio, debidamente asistida por la abogada MARIA EUGENIA VEGAS CALDERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.925.200, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 233.202, de este domicilio; contra los ciudadanos RONGZAN ZHENG, PEIZHEN LIANG DE ZHENG y RONG JIAN ZHENG, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-14.230.501, V-16.175.186 y V-14.253.571, respectivamente, todos de este domicilio.

Dicha demanda se admitió en fecha seis (06) de diciembre del año 2023, cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, se ordenó formar expediente, numerarse y anotarse en el libro de causas respectivo, ordenándose la citación de la parte demandada. Asimismo se aperturó cuaderno de medidas y se decretó MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR tal como se evidencia a los folios 1 y 2 del cuaderno de medidas.

Posteriormente, en fecha 03 de junio del año que discurre, comparece ante este juzgado el abogado en ejercicio CARLOS AUGUSTO MARQUEZ ARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 99.055, con el carácter de apoderado judicial según poder general notariado que presentó en anexo marcado con letra “A”, cursante desde el folio 120 al folio 122 del presente cuaderno principal, en representación del ciudadano RONGZAN ZHENG, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.230.501, co-demandado; quien presentó escrito constante de veintisiete (27) folios útiles, cursantes desde el folio 93 al folio 119 del presente cuaderno principal, mediante el cual contesta la demanda, opone cuestiones previas y realiza oposición al decreto de la medida.

Dicha oposición fue declarada SIN LUGAR por sentencia proferida por este Juzgado en fecha 11/06/2025, cursante desde el folio 5 al folio 9 del cuaderno de medidas; por lo cual, la misma se mantiene hasta la presente fecha, tal como fue ordenado.

Ahora bien, el co-demandado, supra idem, opone las cuestiones previas de la siguiente manera:

…OMISIS…
PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
De acuerdo con lo establecido en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala la oportunidad en la cual se puede OPONER CUESTIONES PREVIAS, de la siguiente forma:

Artículo 109. En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Titulo I del Libro II del Código de Procedimiento Civil...

OPOSICIÓN DE LA CUESTION PREVIA ESTABLECIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

En razón de lo anterior, OPONGO la CUESTIÓN PREVIA establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
...Omissis...
8° La existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto...

Como se observa del extracto de la norma ut supra transcrita, procedo a OPONER la CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, en razón de que existe un proceso judicial de DESALOJO de LOCAL COMERCIAL previo a éste, donde las partes son la Sociedad Mercantil PIZZAS TUTTI SAPORI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, anotada bajo el Nro. 221, Tomo 3-A RM MAT, Registro de Información Fiscal (R.L.F.) J-40541541-0, Presidida por la ciudadana DEISY COROMOTO SALAS MORA, hoy demandante, en cuyo Documento Constitutivo el domicilio principal es la Urbanización Brisas del Orinoco, Carrera 10-A, antigua Carrera 11 cruce con Calle 8-A, Casa sin número, detrás de la Universidad Bolivariana de Venezuela de esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, que es la dirección del Inmueble objeto de esa y de esta Pretensión.

Ese procedimiento de DESALOJO de LOCAL COMERCIAL anteriormente mencionado, se está llevando a cabo en el Tribunal Segundo Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, signado bajo la nomenclatura interna de ese Juzgado Nro. S2-CMTB-2024-969, y se encuentra hasta este momento en estado de SENTENCIA. A tal efecto, se consigna Acuse de Recibo de la Demanda que por DESALOJO de LOCAL COMERCIAL presentara mi representado en fecha 25 de Octubre del año 2.022 y fuese Admitida en fecha 27 de Octubre del año 2.022 por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo la nomenclatura interna de ese Juzgado Nro. 34.918. Se consigna Expediente contentivo de Recurso de Apelación y Cuaderno de Recusación Nro. S2-CMTB-2023-00843.

Se puede constatar que las partes son las mismas, el objeto de la pretensión es el mismo, pero con la diferencia de que el procedimiento previo a éste se encuentra en estado de SENTENCIA y es de DESALOJO de LOCAL COMERCIAL, regulado por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…omissis…

En todo sentido, la parte actora ha estado tratando en todo momento de engañar al Tribunal con una Pretensión de PREFERENCIA OFERTIVA. llevándola por el procedimiento especial contenido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, queriendo hacer creer que la relación arrendaticia fue para Uso de Vivienda, a sabiendas de la existencia de un procedimiento previo de DESALOJO de LOCAL COMERCIAL, regulado por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; la realidad es que la relación arrendaticia en todo momento fue para Uso de Local Comercial con un Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín del Estado Monagas, en fecha 20 de Agosto de 2.015, el cual se encuentra asentado bajo el Nro. 31, Tomo 175 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa Notaría en ese año, suscrito entre mi mandante y la Sociedad Mercantil PIZZAS TUTTI SAPORI, C.A., ya identificada, la cual es Presidida por quien hoy demanda en este juicio en nombre e interés propio, la ciudadana DEISY COROMOTO SALAS MORA.

OPOSICIÓN DE LA CUESTION PREVIA ESTABLECIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

De igual forma, OPONGO la CUESTIÓN PREVIA establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
...Omissis...
11º La prohibición de la ley de admitir propuesta, o cuando solo permite de admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...

En este caso, de la revisión exhaustiva de las Actas Procesales, se puede verificar que la accionante no cumplió con los requisitos establecidos en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales están referidos a un Procedimiento Administrativo Previo a cualquier Demanda que comporte pérdida de la posesión o la tenencia de un inmueble destinado a vivienda, es decir, que dicho Procedimiento Previo, es tanto para el arrendador como para el arrendatario. En tal sentido, tenemos:

Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de
un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Articulo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica infringida.

Artículo 96. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N°18.190 con Rango, Valor v Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículo 7 al 10.

De los artículos transcritos, se desprende que la obligación del Procedimiento Administrativo Previo a cualquier Demanda que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, no sólo es para el arrendador, sino también para el arrendatario, por cuanto éste último pudiere sufrir la perdida de la posesión, pero también puede abrir dicho procedimiento para quedarse con la tenencia del inmueble objeto de la pretensión; de hecho, el articulo 95 eiusdem, señala que el interesado (arrendador o arrendatario) puede solicitar la restitución de la situación jurídica infringida; y obviamente, para tal tramite y fin, dicho Procedimiento Administrativo debe ser llevado a cabo por el procedimiento establecido del articulo 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…omissis…

Como se observa, previo a toda Demanda judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, se debe AGOTAR la VÍA ADMINISTRATIVA señalada en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, situación que la Demandante en autos no hizo, por lo cual dicha Pretensión de Preferencia Ofertiva no cumple con los requisitos exigidos en la Ley, a lo cual debe declararse INADMISIBLE de conformidad con la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil...Omissis…

Ahora bien, una vez narrado lo relativo a la oposición de cuestiones previas realizada por el co-demandado, supra identificado, resulta relevante resaltar que en el transcurrir del presente juicio diferentes jueces se abobaron al conocimiento de la presente causa, cumpliendo con las formalidades de ley para garantizar el debido proceso y la tutela judicial efectiva.

En este sentido, revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que a solicitud de la parte demandante, y por ser procedente, una vez cumplida la citación por carteles, se
acordó la designación de un defensor judicial para los co-demandados, recayendo tal nombramiento en la persona del ciudadano ERICK JOSE DIAZ FERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 224.906, a quien se le libró boleta de notificación y, posteriormente a la aceptación del cargo y su respectiva juramentación, se le libró boleta de citación.

Asimismo, este Operador de justicia evidencia que, a todo evento y aun cuando el co-demandado RONGZAN ZHENG, antes idem, a través de su apoderado judicial, presentó escrito de contestación posterior a la citación del defensor judicial, éste ultimo de manera diligente procedió a contestar la demanda en nombre de sus defendidos, negando y rechazando en todas y cada una de las partes la presente demanda, tal como se desprende del contenido de los folios 280 y 281 del cuaderno principal.

Por otro lado, se observa que la parte demandante no convino ni contradijo las cuestiones previas alegadas por el codemandado RONGZAN ZHENG, antes identificado.

Por lo antes expuesto y analizado el contenido en autos, este sentenciador a los fines de determinar la procedencia de las cuestiones previas propuestas, llegó a los razonamientos que a continuación se transcriben, haciendo previa acotación doctrinaria.

Según Rafael Badell (2005) define las cuestiones previas como el acto procesal del demandado, de naturaleza eminentemente potestativo, destinado a la depuración del proceso, en razón de los vicios o deficiencias que impiden su normal desarrollo. La promoción de las cuestiones previas, dan lugar, de pleno derecho, a la apertura y sustanciación de una incidencia autónoma, con sus propias reglas de alegación, sustanciación y decisión, de allí el carácter autónomo que le reconoce a las cuestiones previas en relación con el acto de la contestación de la demanda. (p.140)

Ahora bien, encontrándonos en presencia de un litisconsorcio pasivo, la Jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil ha señalado que independientemente de que sólo uno de los litisconsortes haga valer alguna cuestión previa, genera la apertura y tramite de la presente incidencia que culmina con la sentencia interlocutoria correspondiente.

En relación a lo anterior, resulta propio para el caso bajo estudio citar la siguiente norma:
Artículo 351 del Código de Procedimiento Civil:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7º, 8°,

9°,10 y 11 del Artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.” (Negritas y subrayado de este Tribunal)

Artículo 356 del Código de Procedimiento Civil:
“Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, la demanda que dará desechada y extinguido el proceso.” (Negritas y subrayado de este Tribunal)

En razón de lo antes expuesto, tal y como lo prevé la norma, alegadas como fueron las cuestiones previas por la parte co-demandada RONGZAN ZHENG, antes identificado, debió la parte demandante, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, convenir o contradecir.

Ahora bien, por así considerarlo quien aquí decide, en orden metodológico se procede a decidir la cuestión previa opuesta en el ordinal 11° del artículo 346 ibidem, la cual debe prosperar, por cuanto aun cuando la demanda fue admitida en principio, respetando el acceso de la parte demandante a la justicia, y asegurando el derecho a la defensa de los co-demandados, uno de éstos, el ciudadano RONGZAN ZHENG, antes identificado, mediante sus alegatos, defensas y anexos acompañados al libelo, demostró que la parte demandante no agotó la vía administrativa a través de un procedimiento previo a la presente demanda, tal como lo señala la norma citada, correspondiente a los arrendamientos; y aunado a ello se evidencia que la parte demandante no cumplió con lo establecido en el artículo 351 ejusdem.

En consecuencia, se declara desecha la presente demanda y consecuentemente la extinción del presente proceso. Razones por las cuales este tribunal no entra a conocer el restante de las defensas opuestas. Y así se decide.

DISPOSITIVO
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de la ley Adjetiva Civil, opuesta por el abogado en ejercicio CARLOS AUGUSTO MARQUEZ ARCIA, inscrito en el

Inpreabogado bajo el N° 99.055, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RONGZAN ZHENG: venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.230.501, de este domicilio, co-demandado en la presente causa por motivo de PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 356 ibidem, queda desechada la demanda y extinguido el proceso. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en este proceso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Maturín, a los dieciocho (18) días de junio del año 2025. Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
El Juez,

Abg. Gilberto José Cedeño Rivero.
La Secretaria,

Abg. Milagro Palma.

En esta misma fecha, siendo las 3:10 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

Abg. Milagro Palma.
GJCR/MP/mjc
Exp. N° 16.803