TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONAUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE: El ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.174.383.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:Los abogados OMAR MORALES y ESTRELLA MORALES, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 64.040 y 26.539, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 22/07/2016, bajo el Nº 72, Tomo 71-A, REGMERPRIBO, y el ciudadano JOSE MANUEL PAIVA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.372.552.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La abogada YESENIA CARRASQUERO, inscrita en el IPSA bajo el Nº 210.472.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.
EXPEDIENTE: 25-7195.
Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 24/01/2025, inserto al folio 134, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada YESENIA CARRASQUERO, en fecha 17/12/2024, inserta al folio 131, en contra de la decisión dictada en fecha 13/12/2024, tal como consta a los folios del 123 al 129, que declaró: “(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo de Local Comercial incoada por el ciudadano Juan Carlos Chiodi Gascón (…), en contra de la Sociedad MercantilL`Suite, C.A., (…). SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada a hacer entrega inmediata a la parte actora el bien inmueble objeto de litigio, (…). TERCERO: Dada a la naturaleza de la presente decisión se condena en costa a la parte demandada (…).”
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal, procede a dictarla previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO I.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
Alegatos de la parte demandante.
En escrito inserto a los folios del 01 al 12, presentado en fecha 03/10/2023, por el ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCON, asistido por el abogado OMAR MORALES, alegó lo que de seguida se sintetiza:
• Que en fecha 14/08/2018, suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nº 54, Tomo 119, Folios 168 al 175 de los Libros de Autenticación de ese año, que la referida Sociedad Mercantil fue representada en ese acto por su presidente JOSE MANUEL PAIVA SANCHEZ.
• Que el referido contrato versó sobre un (1) inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el Nº once (11), el cual forma parte del Centro Comercial COSTA ATLANTICO, ubicado en la Avenida Atlántico, Unidad de Desarrollo 298 de la Ciudad de Puerto Ordaz.
• Que el contrato de arrendamiento quedó enmarcado dentro de las siguientes cláusulas: Segunda: Duración. El plazo de la duración de este contrato será de seis (6) meses, contados a partir del día cinco (5) de agosto de 2018. El plazo de duración del contrato podrá prorrogarse, a voluntad de ambas partes, por el periodo que establezcan. (…) Tercera:Canon de Arrendamiento. El canon de arrendamiento de “EL LOCAL” convenido será la cantidad de DOS MIL MILLONES DE BOLIVARES (2.000.000.000,00) mensuales, (…). El canon se pagará por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles bancarios de cada mes. (…). Cuarta: Incrementos del Canon. Igualmente han convenido las partes, que cada seis (6) meses, si es convenida la prórroga, se realizaría una nueva contratación y de llegar a un acuerdo se incrementara, el canon de arrendamiento aquí establecido, en forma progresiva. Este ajuste se efectuará conforme a la variación anual del grupo de bienes y servicios diversos del Índice Nacional de Precios al Consumidor. (…)
• Que sin embargo, y a pesar de lo acordado en el contrato, convinieron en cuenta cómo estaba la inflación galopante y la dolarización de la economía, dolarizar el canon de arrendamiento; en un monto accesible en función al lugar privilegiado en que se encuentra el local comercial; que sin embargo la arrendataria ha incumplido con la Clausulas Tercera, Cuarta, Octava, al no pagar de manera oportuna y en las condiciones en que fue pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión en relación a los meses mayo/2019 a septiembre/2020, monto no pagado de Ciento Cincuenta Dólares Americanos (150$) cada mes. Octubre/2020 a junio/2021, monto no pagado de Doscientos Dólares Americanos (200$) cada mes. Julio/2021 a Mayo/2022, monto no pagado de Doscientos Cincuenta Dólares Americanos (250$) cada mes.
• Que la deuda de cánones de arrendamiento a la fecha de su demanda es de Siete Mil Cien Dólares Americanos (7.100,00$) y la deuda acumulada del condominio es de Trescientos Cuarenta y Ocho Dólares, y Ochenta y Ocho Centavo (348,88$), total de la deuda Siete Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho Dólares, y ochenta y Ocho Centavos, (7.448,88$).
• Que calculados a tasa del Sistema de Divisas de Tipo Cambiario Complementario Flotante de Mercado (DICOM) fijada por el Banco Central de Venezuela, que la fecha de la demanda asciende a la cantidad de Siete Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho Dólares, y Ochenta y Ocho Centavos (7.448,88 $) por 32.8 Bolívares por Dólar.
• Que en función a la relación supra indicada, la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., ha incumplido con el pago de cánones de arrendamiento ya que su libre voluntad no cumple en la forma y modalidad convenida, que toda vez que ha asumido una actitud reprochable, aun cuando se le hace entrega formal de factura correspondiente a cada mes por el monto de canon de arrendamiento y no los cancela.
• Que del derecho y los hechos que motivan la presente demanda son aplicables al contrato de arrendamiento que fuera suscrito por la partes; artículos 26 y 51 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, artículos 1167, 1264, 1273,1579 y 1592 del Código Civil Vigente, que regula las obligaciones de ambas partes, también son aplicables las disposiciones contenidas en los artículos 6, 40 y 41 del Decreto de Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el Código de Procedimiento Civily el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
• Que por lo motivos aducidos y expuestos, demanda como efectivamente lo hace, a la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., que se constituyó en fiador solidario y principal pagador a su favor de las obligaciones propias del contrato de arrendamiento; en función a ello demanda para que convengan o sean condenados por el tribunal Al desalojo del inmueble objeto de la demanda. Al pago de las costas y costos de este juicio, que las cuales en forma expresa demanda.
• Que en sintía y estricto cumplimiento a la citada norma, acudió ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional Atención Dirección de Arrendamiento Comercial, y presentó escrito contentivo de solicitud de agotamiento de vía administrativa; que todo ello a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 41 literal I de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en fecha 06/06/2022 y consumado el lapso de treinta (30) días debe haberse presentado tal solicitud; que debe considerarse agotada la instancia administrativa.
• Que de conformidad con el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, en con concordancia con lo dispuesto en los artículos 257 y 258 de la misma norma constitucional, y en base a lo establecido en los artículos 588 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete Medida Cautelar de Secuestro.
Documentos que acompañan el libelo demanda:
• Contrato de arrendamiento de fecha 14/08/2018 por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nº 54, Tomo 119, Folios 168 al 175 de los Libros de Autenticación llevados el referido año. Suscrito por el ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCON, y la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., representada en ese acto por el ciudadano JOSE ANTONIO PAIVA.
• Documento de propiedad del inmueble objeto del litigio,el cual le pertenece, según documento de compra venta protocolizado por ante la el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 17/03/2011, bajo el Nº 2011.2877, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.4951, correspondiente al Libro Real del año 2011.
• Escrito de agotamiento de la Vía Administrativa, de fecha 06/06/2022, presentado por ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Dirección de Arrendamiento Comercial.
Consta al folio 49, auto de fecha 11/10/2023, mediante el cual el tribunal de la causa Admite la presente demanda, la cual se ordenó sustanciar conforme al procedimiento oral. Asimismo, se ordenó emplazar a la parte demandada. Consta al folio 50 y su vuelto boletas de citación.
Consta al folio 53, diligencia de fecha 13/10/2023, presentada por el abogado OMAR MORALES, mediante la cual pone a disposición del alguacil adscrito al tribunal de la causa, todos los medios necesarios para la práctica de la notificación de los demandados.
Consta al folio 56, auto de fecha 01/11/2023, mediante el cual el tribunal de la causa ordena la apertura de un cuaderno de medidas, a fines de pronunciarse sobre la medida cautelar solicitada.
Consta al folio 59, diligencia de fecha 16/01/2024, presentada por el alguacil del tribunal de la cusa, mediante la cual expone que consigna boleta de notificación sin firmar, dirigida a la parte demandada, por cuanto en el lugar no fue atendido por persona alguna.Tal como consta al folio 60.
Consta al folio 62, auto de fecha 26/01/2024, mediante el cual el tribunal de la causa ordena librar carteles de citación para la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., y al ciudadano JOSE MANUEL PAIVA, para ser publicados en los Diarios Correo del Caroní y Nueva Prensa, con intervalos de tres días entre uno y otro. Consta al folio 63 Cartel de Citación.
Consta al folio 65, diligencia de fecha 06/03/2024, presentada por el abogado OMAR MORALES, mediante la cual consigno cartel de notificación, publicado en los diarios Nueva Prensa y Correo del Caroní en las fechas 29/02/2024 y 04/03/2024, respectivamente.
Consta al folio 71, auto de fecha 10/04/2024, mediante el cual el tribunal de la causa, acuerda nombrar Defensor Judicial, y en consecuencia nombra a la abogada YESENIA CARRASQUERO PORTUGUES, para que represente los intereses de la demandada.
Consta al folio 79, acta de aceptación y juramentación de defensora judicial en la presente causa, de fecha 09/05/2024, mediante el cual la abogada YESENIA CARRASQUERO, manifiesta su absoluta aceptación al cargo designado.
Consta a los folios del 80 al 85, escrito de contestación de fecha04/06/2024, presentado por la abogada YESENIA CARRASQUERO, en su carácter defensora judicial de la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., mediante el cual expone lo que de seguida se sintetiza:
• De los hechos admitidos: Que en fecha 14/08/2018, ante la Notaria Publica primera de Puerto Ordaz, anotado bajo el Nº 54, Tomo 119, folios del 168 al 175 de los Libros de autenticación de ese año, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con el demandante.
• De los hechos negados: Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que su patrocinada haya incumplido el contrato de arrendamiento que versara sobre el inmueble objeto del litigio.
• Que niega, rechaza y contradiceen los hechos como en el derecho que su patrocinada adeude por concepto de alquileres, mencionados por el demandante, y que arrojen la cantidad de 7.100 dólares.
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que su patrocinado adeude por concepto de condominio la cantidad de 348,88 dólares.
• Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incurrido en causal legal o contractual que traiga como consecuencia la interposición de esta acción de desalojo de local comercial
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho todos y cada uno de los argumentos que dieron origen a esta acción.
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que esta acción deba ser declarada con lugar bajo el supuesto negado de haber incumplido en el pago de cánones de arrendamiento y condominio del local comercial arrendado.
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho que bajo el supuesto de un supuesto de un falso incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento y condominio deba ser condenada en costa de esta acción.
• Que pide que la presente demanda sea declarada sin lugar.
Consta al folio 88, acta de fecha 18/06/2024, levantada en la audiencia preliminar ordena en auto de fecha 12/06/2024, mediante la cual se deja constancia que comparecieron el abogado OMAR MORALES, en su carácter de coapoderado judicial del demandante, y la bogada YESENIA CARRASQUERO, en carácter de defensora judicial de la parte demandada. Seguidamente toma el derecho de palabra el abogado OMAR MORALES, y expone que ratifica en cada una de sus partes el escrito del libelo de la demanda y sus anexos, y solicito que la demanda sea declarada con lugar. Seguidamente toma el derecho de palabra la abogada YESENIA CARRASQUERO, y expone que ratifica y hace valer su escrito de contestación.
Consta al folio 89, escrito de fecha 20/06/2024, presentado por la abogada YESENIA CARRRASQUERO, mediante la cual expone que, a los fines y efectos de demostrar las múltiples diligencias en procura de hacer del conocimiento a sus representados de su condición de defensora judicial, anexa los correos electrónicos que se enviaron en procura de la gestión encomendada.
Consta a los folios del 95 al 97, escrito de promoción de pruebas de fecha 25/06/2024, presentado por el abogado OMAR MORALES.
Consta al folio 98, escrito de promoción de pruebas de fecha 26/06/2025, presentado por la defensora judicial de la parte demandada, abogada YESENIA CARRASQUERO.
Consta al folio 101, auto de fecha 04/07/2024, dictado por el tribunal de la causa mediante la cual se admiten las pruebas promovidas por la parte actora.
Consta al folio 102, auto dictado por el tribunal de la causa, mediante el cual niega las pruebas promovidas por la parte demandada.
Consta al folio 109, auto de fecha 25/09/2025, mediante el cual la juez designada en el tribunal A-quo, se aboca al conocimiento de la causa.
Consta a los folios del 118 al 121, acta de audiencia oral, llevada a cabo en fecha 27/11/2024.
Consta a los folios del 123 al 129, sentencia definitiva, de fecha 13/12/2024 dictada por el tribunal de la causa, la cual declaro con lugar la demanda por desalojo de local comercial.
Consta al folio 131, diligencia de fecha 17/12/2024, presentada por la defensora YESENIA CARRASQUERO, mediante la cual apela de la sentencia de fecha 13/12/2024.
Consta al folio 134, auto de fecha 24/01/2025, dictado por el tribunal de la causa, mediante el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 14/12/2024.

Actuaciones en esta alzada.
Consta al folio 137, auto de fecha 04/02/2025, mediante el cual se le da entrada la presente causa, fijándose el lapso correspondiente para que las partes presenten sus informes.
Consta a los folios del 139 al 141, escrito de informes de fecha 06/03/2025, presentado por la defensora judicial YESENIA CARRASQUERO.
Consta al folio 142, auto de fecha 07/03/2025, mediante el cual se deja constancia que venció el lapso para que las partes presentaran sus informes, haciendo uso de ese derecho la parte demandada. Asimismo, se fijó el lapso correspondiente para que las partes presenten sus observaciones.
Consta al folio 143, auto de fecha 19/03/2025, mediante el cual se deja constancia que venció el lapso para que las partes presenten sus observaciones, fijando un lapso de 60 días para dictar sentencia en la presente causa.
Consta al folio 144, auto de fecha 19/05/2025, mediante el cual se difiere el acto de dictar sentencia en la presente causa.

CAPITULO II.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN.
El eje central del presente recurso radica en la apelación de fecha 17/12/2024, inserta al folio 131, interpuesta por la Defensora Judicial YESENIA CARRESQUERO, en contra de la sentencia de fecha 13/12/2024 dictada por el tribunal de la causa, la cual declaro Con Lugar la demanda que por Desalojo de Local Comercial, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCON, en contra de la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., ordenando a la parte demandada a hacer entrega inmediata a la parte actora el bien inmueble objeto del litigio. De igual forma condenó en costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, alegando el A-quo que para que la acciones por falta de pago prosperen debe demostrarse por parte del actor durante la tramitación de la causa la obligación que origina el pago y el demandado no haber evidenciado con las pruebas cursantes y promovidas la excepción del mismo. Asimismo, señaló que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma; que la carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la Litis, y que al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, sin embargo al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor. Concluyendo el A-quo, después de haber valorado las pruebas, que queda en evidencia por un lado el vínculo jurídico entre las partes hoy actuantes, y por el otro que el demandado no cumplió sus obligaciones contractuales, por cuanto no consta en autos que la relación arrendaticia quedara extinguida o cualquier otro elemento que pudiera eximirlo del pago de los cánones de arrendamiento adeudados o el pago del condominio del mismo inmueble, fundamentando su decisión en los artículos 2, 26 y 253 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, los artículos 12, 26, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, así como el ordinal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Efectivamente la parte demandante en el libelo de demanda, interpone el Desalojo de Local Comercial, alegando que en fecha 14/08/2018, suscribió un contrato de arrendamiento para con la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nº 54, Tomo 119, Folios 168 al 175 de los Libros de Autenticación de ese año, que la referida Sociedad Mercantil fue representada en ese acto por su presidente JOSE MANUEL PAIVA SANCHEZ. El cual versó sobre un (1) inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el Nº once (11), el cual forma parte del Centro Comercial COSTA ATLANTICO, ubicado en la Avenida Atlántico, Unidad de Desarrollo 298 de la Ciudad de Puerto Ordaz.De igual forma señaló, que pesar de lo acordado en el contrato, convinieron en dolarizar el canon de arrendamiento; en un monto accesible. Sin embargo, la arrendataria ha incumplido con las Clausulas Tercera, Cuarta, Octava, al no pagar de manera oportuna y en las condiciones en que fue pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión en relación a los meses mayo/2019 a septiembre/2020, monto no pagado de Ciento Cincuenta Dólares Americanos (150$) cada mes. Octubre/2020 a junio/2021, monto no pagado de Doscientos Dólares Americanos (200$) cada mes. Julio/2021 a Mayo/2022, monto no pagado de Doscientos Cincuenta Dólares Americanos (250$) cada mes. Que la deuda de cánones de arrendamiento a la fecha de su demanda es de Siete Mil Cien Dólares Americanos (7.100,00$) y la deuda acumulada del condominio es de Trescientos Cuarenta y Ocho Dólares, y Ochenta y Ocho Centavo (348,88$), total de la deuda Siete Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho Dólares, y ochenta y Ocho Centavos, (7.448,88$).
Ante lo así planteado en el libelo de demanda, la defensora judicial de la parte demandada en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho todos y cada uno de los argumentos que dieron origen a esta acción. Asimismo; niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que esta acción deba ser declarada con lugar bajo el supuesto negado de haber incumplido en el pago de cánones de arrendamiento y condominio del local comercial arrendado. Y que bajo el supuesto de un falso incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento y condominio deba ser condenada en costa de esta acción.
En informes presentados ante esta Alzada por la Defensora Judicial de la parte demandada, cursante a los folios del 139 al 141, fundamentó la apelación alegando que el a quo, no valoró en su contexto amplio el beneficio de la duda sobre la posibilidad cierta de que su patrocinado por múltiples situaciones pudo haber incurrido en mora en el pago de arrendamiento. Que no se puede pasar por desapercibido; el ánimo de pago del canon de arrendamiento que siempre ha privado; manifestando de igual forma, que el ánimo de pagar siempre existió. Y que es innegable que se está en presencia de excepción de pago por el beneficio de la duda, a menudo en procedimientos legales o en debates sobre lo que está bien y lo que está mal.

Planteada como ha quedado la controversia, esta Alzada a los fines de decidir sobre la apelación interpuesta, observa lo siguiente:
En sentencia de fecha 2 de junio de 2023, dictada en el Expediente Nº AA20-C-2022-000363, por la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se estableció lo siguiente:
“(…) De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria.
Esto se manifiesta en la legislación derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, estableciéndose como causal de desalojo la falta de pago; esto se desprende del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que establece “…Solo podrá solicitarse y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento…”; en este sentido “solo” indica el imperativo del legislador de que no se puede solicitar por motivos distintos la desocupación del inmueble, por la vía de la demanda de desalojo, excluyendo otras acciones.
En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
n esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
Por su parte la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene asimismo la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; con la distinción que en materia de arrendamiento de vivienda no se hace la distinción si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y dejando la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”.
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.(…)”
El autor Ricardo Henríquez La Roche, (2.008), en su texto ‘Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 52 y ss., apunta que la principal obligación del arrendamiento es <> según dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo.
Asimismo, es importante señalar que para demandar el desalojo de un local comercial en Venezuela, es necesario presentar una demanda ante el juzgado competente, junto con el contrato de arrendamiento y la fundamentación legal para la resolución del contrato. El procedimiento se rige por la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial. Esta ley establece que la falta de pago de los alquileres es una causa de desalojo:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonesto, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de a arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e) Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.” (subrayado de esta Alzada)
El demandante alega que la arrendataria ha incumplido con las Cláusulas Tercera, Cuarta, Octava, al no pagar de manera oportuna y en las condiciones en que fue pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión en relación a los meses mayo/2019 a septiembre/2020, monto no pagado de Ciento Cincuenta Dólares Americanos (150$) cada mes. Octubre/2020 a junio/2021, monto no pagado de Doscientos Dólares Americanos (200$) cada mes. Julio/2021 a Mayo/2022, monto no pagado de Doscientos Cincuenta Dólares Americanos (250$) cada mes. Que la deuda de cánones de arrendamiento a la fecha de su demanda es de Siete Mil Cien Dólares Americanos (7.100,00$) y la deuda acumulada del condominio es de Trescientos Cuarenta y Ocho Dólares, y Ochenta y Ocho Centavo (348,88$), total de la deuda Siete Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho Dólares, y ochenta y Ocho Centavos, (7.448,88$).
En ese sentido, alos efectos de establecer la procedencia o no del Desalojo de Local Comercial, demandado por el ciudadano JUAN CHIODI GASCON en contra de la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., pasa este Juzgador a examinar y valorar el material probatorio vertido en los autos y en cuanto a ello se obtiene lo siguiente:
La parte actora al momento de presentar su libelo de demanda, promovió lo siguiente:
Contrato de arrendamiento de fecha 14/08/2018 por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nº 54, Tomo 119, Folios 168 al 175 de los Libros de Autenticación llevados el referido año. Suscrito por el ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCON, y la Sociedad Mercantil L`Suite, C.A., representada en ese acto por el ciudadano JOSE ANTONIO PAIVA.
Por cuanto el referido documento privado autenticado no fue impugnado, tachado, o desvirtuado por cualquier medio de prueba, es apreciada y valorada de conformidad con el artículo 1.366 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo de la relación arrendaticia existente entre el arrendador JUAN CHIODI GASCON y arrendatario la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, el cual le pertenece, según documento de compra venta protocolizado por ante la el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 17/03/2011, bajo el Nº 2011.2877, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.4951, correspondiente al Libro Real del año 2011.
En relación a esta prueba la misma es apreciada y valorada de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma es demostrativa de que el inmueble objeto del litigio, es propiedad de la parte actora. Y ASÍ SE ESTABLE.
Escrito de agotamiento de la Vía Administrativa, de fecha 06/06/2022, presentado por ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Dirección de Arrendamiento Comercial.
En relación a esta prueba, la misma se desecha por cuanto nada aporta a la resolución de este juicio.
Por la parte demandada.
Consta al folio 98, escrito de promoción de pruebas de fecha 26/06/2025, presentado por la defensora judicial de la parte demandada, abogada YESENIA CARRASQUERO. Mediante el cual promueve el mérito favorable de las pruebas que obran en el presente expediente.
En cuanto a este medio de prueba utilizado por la demandada, vale citar el criterio de este sentenciador sobre la promoción como prueba de la expresión “mérito favorable” que en innumerables fallos, ha dejado sentado lo siguiente:
“…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones...”
(Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia. Decisión de fecha 10/07/03)
De acuerdo a ello, esta Instancia Superior considera que en el caso sub-examine se está en presencia de una expresión cuya connotación como expresión de medio de prueba utilizada por el promovente es manifiestamente ilegal, en consecuencia, la expresión “hago valer el mérito favorable” utilizado por el demandante, se desestima por cuanto en nada se refiere a un medio de prueba.Y ASÍ SE DECIDE.
Analizado como ha sido el material probatorio aportado por la parte actora, se infiere sin lugar a dudas que ciertamente existe una relación arrendaticia entre el ciudadano JUAN CHIODI GASCON en su carácter de arrendador y la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., en calidad de arrendataria, y en lo relativo a la pretensión del actor, relativa al DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, argumentando la falta de pago del arrendatario con fundamento en el artículo 6 y 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la misma es procedente por cuanto demostró la obligación de la cual solicita su resolución.
Cabe señalar, que la carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, no corresponde al arrendador demandante. A cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La Corte establece que <>. Es por ello que no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento. Basta que el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, para que proceda la demanda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga de esa prueba. Por eso dice La Corte que <>. No basta solo el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
De esta manera y ampliando la labor argumentativa de este Juzgador, trae a colación la sentencia Nº 349, de fecha veinte (20) de agosto del año dos mil veintiuno (2.021), de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde reiteró el criterio según el cual“La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”, de ésta manera refirió los antiguos adagios latinos,Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma), y Reus in exceptione fit actor,(Al plantear una excepción el demandado se torna en demandante), así para determinar la carga subjetiva de la prueba,se debe tomar en cuenta la actitud específica del demandado en la contestación de la demanda u oposición, para determinar la carga de la prueba en juicio, la cual (actitud del demandado) puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del demandante, a saber:
“(…)a)Convenir absolutamente o allanarse a la demandada. El actor queda exento de prueba.
b)Reconocer el hecho, pero atribuyéndole distinto significado jurídico. Toca al Juez ‘decir´ el derecho.
c)Contradecir o desconocer los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos deriven. El actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre en el proceso depende el éxito y el alcance de sus pretensiones.
d)Reconocer el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo.
Al reo le corresponde probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas...”. (Cfr. Fallo N° RC-543 del 27 de julio de 2006. Exp. N° 2005-349).-
Así las cosas, era carga del demandado demostrar el pago, considerando la posición del demandado en particular, ya que se acoge a la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto que no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
Siendo el efecto conforme a la doctrina ratificada por sentencia Nº 000283, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha cuatro (04) de junio del año dos mil veinticinco(2025), donde indicó quela teoría de la carga de la prueba, no solamente consiste en la distribución de la carga de probar los alegatos de hecho expuestos en el proceso, sino también en la teoría de las consecuencias de la falta de la prueba, que respecto al órgano jurisdiccional, es una regla de juicio, y en este sentido se destaca el criterio doctrinal del jurista español Juan Montero Aroca, en la obra “La Prueba en el Proceso Civil” (año 2005), en la cual manifestó lo siguiente:
“De este modo la doctrina de la carga de la prueba con relación al juez sirve para que, en el momento de dictar sentencia y ante una afirmación de hecho no probada, decida cuál de las partes debe sufrir las consecuencias de esa falta de prueba; siempre con relación al juez,...” Pág. 113.
Al respecto, se comprende de la citada doctrina expuesta que la carga de la prueba como regla de juicio determina que parte debe soportar los efectos adversos de una sentencia por probar la veracidad de sus respectivas afirmaciones de hecho, sobre ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 292, publicada en fecha 03 de agosto del año 2022, analizólas reglas de la carga de la prueba, y estableció lo siguiente:
“Tenemos entonces, que la carga de la prueba presenta varias características, siendo aplicable a toda clase de proceso, y contiene reglas objetivas para el juez y para las partes, estableciendo a cuál de las partes le corresponde probar un hecho determinado, entre otros, determinando sus reglas la doctrina y la dogmática jurídica así:
1.-Onusprobandoincumbitactori.Al demandante le incumbe probar los hechos en que funda su acción, su demanda, sus pretensiones.
2.-Reus inexcipendifictactori.El demandado cuando seexcepcionase convierte en actor y le corresponde probar los hechos en que funda la misma o su defensa.
3.-Actorenonprobantereusabsolvitur.Si el demandante no prueba los hechos en que funda su demanda, el demandado será absuelto.
4.-Incumbitprobatioeiquidicitnonquinegate.Incumbe probar al que afirma no al que niega (negaciones absolutas o genéricas).”
En consecuencia, se comprende que “Al demandante le incumbe probar los hechos en que funda su acción, su demanda, sus pretensiones”, y al “El demandado cuando se excepcionase convierte en actor y le corresponde probar los hechos en que funda la misma o su defensa.”,precisando que el incumplimiento de la carga de la prueba, implicará para la parte negligente, asumir los resultados desfavorables del proceso judicial. Y ASI SE DECIDE.
Como corolario de todo lo precedentemente expuesto es forzoso para este Administrador de Justicia declarar Con Lugar la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCÓN, en contra de la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A.,quedando Sin Lugar la apelación interpuesta al folio 131 de este expediente, por la parte demandada a través de su defensora judicial, abogada YESENIA CARRASQUERO, y en consecuencia este Sentenciador concluye que el Tribunal A-quo, al declarar con lugar la demanda de Desalojo Comercial, estuvo ajustado a derecho, razón por la cual queda confirmada la sentencia de fecha 13/12/2024, cursante a los folios del 123 al 129,Y ASÍ SE ESTABLECERÁ EN LA DISPOSITIVA DE ESTE FALLO.
CAPITULO III
DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONAUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS CHIODI GASCÓN, en contra de la Sociedad Mercantil L`SUITE, C.A., identificados ut supra.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.
TERCERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada YESENIA CARRASQUERO, en su condición de defensora judicial de la parte demandada.
CUARTO: SE CONDENA en costas del recurso al apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los ocho (08) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
El Juez Provisorio,

ALEXANDER RAFAEL GUEVARA MARCIEL
La secretaria Accidental,

MILAGROS RODRIGUEZ

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley, siendo las nueve y tres minutos de la mañana (09:03 am). Conste.

La secretaria Accidental,

MILAGROS RODRIGUEZ

Exp. 25-7195
ARGM/mr/av