PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL
Puerto Ordaz, 29 de enero de 2026
Años: 215° y 166°
Resolución Nro.: PJ1062026000010
Exp. Nro. Asunto Antiguo: 25-0028
Exp. JURIS- FC15-R-2025-000040
De las partes y de la causa
PARTE DEMANDANTE: YAMILETH DEL CARMEN BETANCOURT LISCANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-. 12.006.661.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ALEXIS ALEJANDRO PEREZ BETANCOURT Y LUIS JAVIER HERRERA MICHELENA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 323.231 y 266.027, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANA JULIA VIÑA MORALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 10.930.321.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE SARACHE MARIN y RAQUEL GOITIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.503 y 109.288, respectivamente.
CAUSA: APELACION interpuesta contra la decisión dictada en fecha 26/05/2025 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato.
Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del auto de fecha 22/07/2025 (F. 271), que oyó la apelación el efecto suspensivo, presentada en fecha 23/06/2025 (F. 265), por el abogado en ejercicio JOSE SARACHE MARIN, apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo definitivo dictado en fecha 26/05/2025 (Fs. 247 al 260), en la cual se dictaminó entre otras cosas que:
“(…) PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta incoada por la ciudadana: Yamileth del Carmen Betancourt Ascanio, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.006.661 en contra de la ciudadana: Ana Julia Viña Morales, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.930.321.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud requerida por la actora, Yamileth del Carmen Betancourt Ascanio, antes identificada, en relación a los gastos sufragados por concepto de protocolización de hipoteca.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, Ana Julia Viña Morales, antes identificada, a dar cumplimiento a la cláusula tercera del documento contrato de opción de compra venta de fecha 21/03/2018, esto es la tradición legal del inmueble objeto del presente litigio, es decir la debida protocolización del documento definitivo de compra venta respecto al inmueble ubicado en la urbanización Villa Brasil, Manzana N° 155, Parcela 005, Parroquia Cachamay, Municipio Caroní, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, que le pertenece a la vendedora según documento inscrito en fecha 14/04/2009 por ante la oficina del Registro Público del Municipio Caroni del estado Bolívar y anotado bajo el Nº 2009.1708, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.6.529 y correspondiente al folio real del año 2009. Haciendo saber que a falta de cumplimiento de lo anterior, este fallo servirá de título de propiedad, ello de conformidad con el artículo 531 del Codigo de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE ORDENA a la demandante, Yamileth del Carmen Betancourt Ascanio, antes identificada, a que una vez realizada la tradición legal del inmueble objeto del presente litigio, efectué el pago de la diferencia del saldo deudor estipulado en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta de fecha 21/03/2018, esto es la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (40.000.000,00 Bs) cantidad que desde la suscripción del referido contrato (21/03/2018) a la presente fecha, ha sido objeto de dos reconversiones monetarias, a saber: decreto Nº 3.548, publicado mediante G.O. Nº 41.446 de fecha 25/07/2018 y decreto Nº 4.553 publicado mediante G.O. Nº 42.185 de fecha 06/08/2021; por lo que deberá ser actualizada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito; haciendo la observación que la misma estará comprendida desde el 12/03/2024, fecha de la admisión de la demanda, hasta el momento en que quede firme la presente decisión (…)”. Cursivas de esta alzada.
Cumplidos como han sido los lapsos legales correspondientes para dictar sentencia, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
CAPITULO I
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA
1.- Límites de la controversia
1.1.-Antecedentes del recurso de apelación.
En fecha 06/03/2024 se interpone demanda por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, quien fungía como distribuidor, la cual, por efecto del sorteo de ley, le correspondió conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia de esa misma circunscripción judicial. (Fs. 01 al 35).
En fecha 12/03/2024 el tribunal A quo admite la demanda por el juicio ordinario y ordena el emplazamiento de la parte demandada. (Fs. 36 al 37).
En fecha 18/03/2024, el alguacil del juzgado deja constancia de la citación de la parte demandada. (Fs. 38 al 39).
En fecha 22/03/2024, se realiza la consignación del poder Apud Acta por parte de la demandada, a los profesionales del derecho José Sarache Marín y Raquel Del Valle Goitia, respectivamente, para que la defiendan en la causa. (Fs. 40 al 41).
En fecha 01/04/2024, mediante escrito la parte demandada consigna contestación a la demanda y reconvención en la misma. (Fs. 43 al 52).
En fecha 25/04/2025 mediante sentencia interlocutoria del tribunal A quo se declara inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada (Fs. 54 al 59).
En fecha 26/04/2024 mediante escrito de los apoderados judiciales de la parte actora, consignan contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. (Fs. 60 al 75).
Asimismo, tal como consta en (Fs. 77 al 181) mediante nota de secretaría se realiza agregado de los escritos de promoción de pruebas, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada y los apoderados judiciales de la parte actora.
En fecha 22/05/2024 mediante auto del tribunal A quo se pronuncia sobre las pruebas consignadas por las partes, las cuales son admitidas, fija fecha para la evacuación de testigos y libra oficio Nro. 24-243 al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, 24-244 al Banco Mercantil y 24-245 al Banco de Venezuela. (Fs.182 al 191).
En fecha 03/06/2024, se realiza acto de evacuación de testigos, declarando desierto los mismos. (F. 192).
En fecha 03/06/2024 mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora solicita al tribunal A quo que fije nueva fecha para la evacuación de testigos. (F.193).
En fecha 03/06/2024, la parte actora solicita fecha para la evacuación de testigos, siendo proveído en auto de fecha 05/06/2024. (Fs. 193 al 194).
En fecha 11/06/2024, se realiza acto de evacuación de testigos, declarando desierto los mismos. (F. 195).
En fecha 12/06/2024, la parte actora solicita fecha para la evacuación de testigos. (F. 196).
En fecha 12/06/2024, el alguacil del juzgado deja constancia de la entrega de los oficios Nros. 24-244 y 24-245 a sus destinatarios. (Fs. 197 al 199).
En fecha 18/06/2024 mediante auto del tribunal A quo se fija fecha nuevamente para la evacuación de testigos solicitados por el apoderado judicial de la parte actora. (F. 200).
En fecha 20/06/2024 mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora solicita que sea designado como correo especial para consignar oficio dirigido al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en la ciudad de Caracas. (F. 201).
En fecha 26/04/2024 mediante auto el tribunal A quo en la oportunidad de evacuación de testigos promovidos por la parte actora el tribunal declara desierto el acto, por la no comparecencia de los testigos. (F. 202).
En fecha 01/07/2024 mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora solicita y ratifica que el tribunal le sea designado como correo especial para consignar oficio dirigido al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en la ciudad de Caracas. (F.203).
En fecha 03/07/2024 mediante auto del tribunal A quo se acuerda asignar como correo especial al apoderado judicial de la parte actora el ciudadano LUIS JAVIER HERRERA. (F.204).
En fecha 10/07/2024 mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora solicita prórroga hasta tanto lleguen las resultas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en la ciudad de Caracas. (F.205).
En fecha 11/07/2024 mediante auto el tribunal A quo se otorga prórroga del lapso de evacuación por quince (15) días de despacho. Las resultas de la prueba de informes fueron recibidas por dicho juzgado (Fs. 206 al 211).
En fecha 08/08/2024 y 09/08/2024, las partes solicitan el abocamiento; siendo proveído en auto de fecha 12/08/2024. (Fs. 212 al 215).
En fecha 16/09/2024, la parte demandada se da por notificada en la causa. Igualmente dicha parte en fecha 20/09/2024, solicita el abocamiento del juzgado de la causa. (Fs. 216 al 217).
En fecha 24/09/2024, la parte actora solicita el abocamiento del juez del juzgado. (F. 218).
En fecha 01/10/2024, el juez del juzgado WANDER BLANCO, se inhibe del conocimiento de la causa. (Fs. 219 al 220).
En fecha 04/10/2024, el juzgado de la causa ordena la remisión del expediente para su distribución en virtud de la inhibición planteada en la causa. (Fs. 221 al 225).
En fecha 11/10/2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil le da entrada a la causa y se ABOCA al conocimiento de la misma, la jueza NAYRA SILVA, ordenando las notificaciones respectivas. (Fs. 227 al 230).
Realizadas las notificaciones respectivas (Fs. 231 al 233), en fecha 11/11/2024 (F. 234), la parte demandada solicita computo de los lapsos procesales. Asimismo, la parte actora realiza la misma petición ejercida por la demandada en fecha 13/11/2024. (F. 235).
En fecha 19/11/2024, el juzgado de la causa en aras de saber el estatus de la causa, oficia al juzgado que llevaba la misma esto es el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, el cual dio respuesta oportuna a ello, remitiendo el computo respectivo en fecha 28/11/2024. (Fs. 236 al 243).
En fecha 20/12/2024, la parte actora solicita computo del lapso de informes. Lo anterior tuvo pronunciamiento en auto de fecha 09//01/2025 (Fs. 244 al 246).
En fecha 26/05/2025, el juzgado de la causa dicta sentencia definitiva declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la acción ejercida, ordenando la notificación de las partes. (Fs. 247 al 261).
Notificadas las partes de la sentencia definitiva dictada en la causa (Fs. 262 al 264), la parte demandada ejerce recurso de apelación contra la misma en fecha 23/06/2025 (F. 265).
En fecha 22/07/2025, previa petición de la parte demandada en fecha 18/07/2025 (F. 269), el juzgado de la causa oye la apelación en el solo efecto suspensivo, ordenando la remisión del expediente a los juzgados de alzada. (Fs. 269 al 271).
1.2.-Actuaciones de esta alzada.
Por auto de fecha 05/08/2025, este Juzgado Superior Tercero dio entrada a las presente actuaciones y fijó el lapso de informes. (F. 273).
En fecha 06/10/2025, las partes solicitaron el abocamiento de quien aquí suscribe, siendo proveído en auto de fecha 07/10/2025. (Fs. 274 al 276).
En fecha 10/10/2025, mediante nota de secretaría se deja constancia del vencimiento del lapso de recusación. (F. 277).
En fecha 31/10/2025, la parte demandada presentó escrito de informes en la causa. (F. 278).
En fecha 31/10/2025, mediante nota de secretaría se deja constancia del vencimiento del lapso de informes y el comienzo del lapso de observaciones. (F. 279).
En fecha 11/11/2025, la parte actora realizó escrito de observaciones a los informes del actor. (Fs. 280 al 282).
En 12/11/2025, mediante nota de secretaría se deja constancia del vencimiento del lapso de observaciones y el comienzo del lapso de sentencia. (F. 283).
1.3.-Argumentos de las partes en el juzgado de cognición.
- Libelo de demanda de la parte accionante:
Mediante escrito libelar de fecha 06/03/2024 (Fs. 01 al 13), la parte accionante presenta escrito libelar de cumplimiento de contrato, fundamentándose entre otras cosas en lo siguiente:
Que en fecha 12/12/2017, su representada celebró contrato de opción a compra por ante la Notaría Publica de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el N° 27, Tomo 180, Folios 100 al 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, con la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, domiciliada en Calle Benito Juárez, Casa N° 4, Las Américas, San Félix, Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.930.32; sobre un inmueble para ese momento de su exclusiva propiedad, según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 14/04/2009, anotado bajo el N°2009.1708, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N°297.6.1.529 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
Que el mencionado inmueble está ubicado en la urbanización Villa Brasil, Manzana N°155, Parcela 005, Parroquia Cachamay, Municipio Caroní, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, cuya área de terreno es de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DICIOCHO CENTIMETROS (268,18 M2) y sus linderos y medidas son los siguientes: NORTE: En una longitud de DIEZ METROS CON DOCE CENTIMETROS (10,12 Mts.) con la casa N° 3; SUR: DIEZ METROS CON DOCE CENTIMETROS con la manzana 154; ESTE: VEINTISEIS METROS CON DOCE CENTIMETROS (26, 12 Mts) con la casa N°3, OESTE: VEINTISEIS METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (26, 50 Mts) con la casa N°8.
Que se encuentra identificado el inmueble con el código catastral N° 07-01-01-01-201-155-09-01. Asimismo, indica que el precio de venta convenido para la negociación fue por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.320.000.000,00) moneda para el momento. La vendedora, en razón de la Cláusula Segunda del referido contrato recibió al momento de la autenticación de dicho contrato, la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (160.000.000,00) mediante cheque signado con el Nro. 2905420, girado contra el Banco Mercantil y posteriormente en fecha 20/12/2017, recibió la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (80.000.000,00) mediante cheque signado con el Nro. 33196770 girado contra el banco mercantil; las mencionadas sumas de dinero, fueron canceladas a la promitente vendedora en su totalidad por su representada, quedando un saldo restante de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (80.000.000,00), los cuales se cancelarían tal y como lo estipula la Cláusula Segunda del contrato de Opción a Compra.
Que la duración del referido contrato de opción a compra era de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha 12/12/2017, tal como se evidencia en la Clausula Tercera del documento Notariado objeto de la litis.
Que en fecha 21/03/2018, habiendo pasado más de noventa (90) días desde la firma del contrato antes citado, su representada firmó conjuntamente con la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, identificada ut supra, a solicitud de esta última y por su necesidad de recibir parte del saldo deudor del precio pactado, un segundo documento modificatorio del anterior contrato de opción a compra, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, dejándolo inserto bajo el N° 19, Tomo 49, Folios 57 al 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que del nuevo documento queda en evidencia que la promitente vendedora primero, para después en virtud de la firma del segundo contrato modificatorio del primero, ser la vendedora, ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, antes identificada, entregó a la inicialmente promitente compradora quien después y en virtud de la firma, del segundo contrato modificatorio del primero, ser la compradora, ciudadana YAMILETH BETANCOURT LISCANO, las llaves del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa que fue suscrito entre las partes, haciendo la tradición legal del inmueble y comprometiéndose al saneamiento de ley, tal y como quedó estipulado en el aparte primero del referido contrato modificatorio del primero, a saber:
“Que Primero: La Promitente VENDEDORA entrega en este acto a La PROMITENTE COMPRADORA, la llaves del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, haciendo la tradición legal del inmueble y comprometiéndose al saneamiento de ley ”.
Que la vendedora al momento de la firma de este segundo documento, recibió de manos de la compradora, ciudadana YAMILETH BETANCOURT LISCANO, antes identificada, el pago del cincuenta por ciento (50%) del saldo deudor del precio de venta, esto es de la cantidad de cuarenta millones exactos (Bs. 40.000.000,00) mediante cheque signado con el Nro. 35248406 girado contra el Banco Mercantil, quedando acordado entre las partes el pago de la diferencia del saldo deudor del precio de venta, esto es, una cantidad igual, sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, tal y como consta en el aparte segundo del referido contrato modificatorio del primero, a saber:
“SEGUNDO: LA PROMITENTE COMPRADORA, paga en éste acto a la PROMITENTE VENDEDORA, el cincuenta por ciento (50%) del saldo deudor del precio de venta convenido en la cláusula segunda del ya citado contrato de opción de compraventa, esto es la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 40.000.000,00), mediante cheque N° 35248406, girado contra el Banco Mercantil; quedando pendiente por pagar, una cantidad igual, lo cual se pagará al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa”.
Que la protocolización del documento definitivo de compraventa, debía ocurrir a los cientos veinte (120) días contados a partir de la fecha de firma del segundo contrato modificatorio del primero, es decir, contados a partir del veintiuno de (21) de marzo de 2018, plazo este concedido por la compradora a la vendedora, para que tramitara, obtuviera y protocolizara, la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación, así como también, procediera a la protocolización del documento definitivo de compraventa, aún y cuando las partes expresamente reconocieron, que el documento de opción de compraventa suscrito entre las partes y los acuerdos alcanzados en el segundo contrato modificatorio del primero, son una verdadera venta traslativa del derecho de propiedad a favor de la compradora, y que sólo quedaría pendiente entre las partes la formalización de la misma mediante la protocolización del documento definitivo de compraventa una vez se hubiera liberado la hipoteca, todo ello a cargo de la vendedora, por una parte y el pago de la diferencia del saldo deudor, esto a cargo de la compradora, tal y como se evidencia del aparte tercero del ya referido segundo contrato modificatorio del primero a saber:
“TERCERO: LA PROMITENTE COMPRADORA concede a la PROMITENTE VENDEDORA, un plazo de ciento veinte (120) días adicionales, a los que hayan transcurrido del plazo original convenido en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, para el momento de la firma del presente documento, para que tramite obtenga y protocolice, la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, así como también, proceda a la protocolización del documento definitivo de compraventa, aún y cuando las partes expresamente reconocen, que el documento de opción de compraventa suscrito entre las partes y los acuerdos alcanzados en el presente documento, son una verdadera venta traslativa del derecho de propiedad a favor de LA PROMITENTE COMPRADORA, y sólo queda pendiente entre las partes la formalización de la misma mediante la protocolización del documento definitivo de compraventa una vez se haya liberado la hipoteca, todo ello a cargo de LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y el pago de la diferencia de saldo deudor, esto a cargo de LA PROMITENTE COMPRADORA”.
Que en virtud de los acuerdos derivados con motivo del incumplimiento de la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, antes identificada, para la materialización de la obligación de entregar el documento definitivo de la Liberación de Hipoteca, al ver que se venció el tiempo de 120 días suscritos en el segundo contrato, y la negativa de la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, de asumir siendo imputable su obligación cito parcialmente segundo contrato modificatorio del primero la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, y sólo queda pendiente entre las partes la formalización de la misma mediante la protocolización del documento definitivo de compraventa una vez se haya liberado la hipoteca, todo ello a cargo de LA PROMITENTE VENDEDORA, su representada de su propio peculio se subrogó de manera extrajudicial a hacer todas las diligencias correspondientes para la tramitación de dicha documentación, es por lo que suplico ciudadano juez a que su representada se le retribuya la compensación de todos los gastos sufragados por la misma.
Que es el caso indica la parte accionante que la vendedora ANA JULIA VIÑA MORALES, incumplió y sigue incumpliendo en su totalidad, las obligaciones contraídas en los referidos contratos firmados entre las partes; siendo que para el mes de Marzo del 2018 pidió a su representada, que pagara la totalidad del saldo deudor del precio de venta, sin tener la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, antes identificada, los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitivo, a lo que su representada le solicita la documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de venta, y es cuando la vendedora, le informa a su representada, que no había logrado gestionar satisfactoriamente las diligencias a las que se comprometió dentro de los ciento veinte (120 ) días otorgados en el primer contrato.
Que la parte accionante otorga un adelanto para que la demandada viajará a Caracas y gestionará la conducente ante el FAOV, no obteniéndose una respuesta satisfactoria.
Que dicha parte asumió los gastos de la hipoteca a pesar de ser una obligación de su contraparte, lo cual debía hacer en el plazo de 120 días; presentando años después para junio 2023 el documento de liberación de la hipoteca y en noviembre del 2023 la ficha atastral de la alcaldía.
Que su representada ha realizado todas las diligencias extrajudiciales pertinentes, con el fin de que la vendedora, ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, cumpla con su obligación de protocolización del documento definitivo de venta y sin embargo, la vendedora ha hecho caso omiso, negándose abiertamente a cumplir con su obligación, encontrándonos con que a la fecha de interposición de la demanda, su representada aun esta sin obtener repuesta de manera personal ni por medio de sus representantes legales.
Que se dio fiel cumplimiento y observancia a todas y cada unas de las obligaciones que asumieron en los antes citados contratos de opción a compra venta y segundo contrato modificatorio del primero. Tanto en el pago de la inicial del precio pactado del inmueble objeto de los referidos contratos, como en realizar y gestionar todos los actos necesarios y tendientes para el otorgamiento del documento definitivo de Liberación de Hipoteca, quedando registrado en fecha veintiuno (21) de Junio del dos mil veintitrés (2023), asiento registral 2 del inmueble identificado en autos. Asimismo, que la demandada pretende el pago de un saldo deudor, que supera con creces lo establecido en los contratos, siendo insatisfactorias todas las diligencias necesarias para el cumplimiento de la relación contractual.
Que se fundamenta en los artículos 1.141, 1.474, 1.167 y 1.259 del Código Civil Vigente, para fundamentar su pretensión.
Que en su petitorio pretende entre otras cosas lo siguiente:
“(…) 1.-) En el cumplimiento de la obligación de la vendedora de otorgar el documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato modificatorio del primer contrato de opción de compra. En las mismas condiciones estipuladas y convenidas en las cláusulas Tercera (3°), Segunda (2°) y Cuarta (4°). Referidas al objeto del contrato de Opción de compra venta, el precio establecido por las partes y su forma de pago y vigencia en el tiempo para el cumplimiento de las obligaciones a que se ha referencia.
2.- que se condene a la demandada el pago de las costas y costos procesales.
3.- Que se declare CON LUGAR la compensación de los gastos sufragados en la protocolización de la liberación de hipoteca por nuestra representada y pido al ciudadano juez ordene la protocolización definitiva ante el Registro Público de la Segunda Circunscripción del Estado Bolívar, Ciudad Guayana a favor de nuestra representada.
4.-Que se DECLARE la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, aquí solicitada (…)”.
- Escrito de contestación a la demanda:
Mediante escrito de contestación a la demanda de fecha 01/04/2024 (Fs. 43 al 52), la parte demandada consigna un conjunto de alegatos y presenta reconvención a lo alegado por la parte accionante. En relación a la reconvención y la contestación de la misma por parte de la accionante (Fs. 60 al 75), la misma fue declarada INADMISIBLE mediante sentencia interlocutoria de fecha 25/04/2024 (Fs. 54 al 59), por lo cual la misma se entiende desechada del proceso.
Asimismo, en relación a la contestación al fondo de la controversia, la parte demandada alegó entre otras cosas que:
Que a los efectos de que sea excluido del debate probatorio, su representada realizó un contrato de opción de compra venta con el demandante de autos, el cual verso sobre un bien inmueble ampliamente identificado y descrito por la accionante.
Que para el momento de esa negociación se estableció un valor al inmueble por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 320.000.000,00), para ser cancelados de la siguiente manera:
• Bs. 160.000,000,00 al momento de la firma de la opción es decir el 12-12-2017, los cuales fueron recibidos en su oportunidad.
• Bs. 80.000.000,00 el día 20-12-2017 los cuales fueron cancelados en su oportunidad.
• Bs. 80.000.000,00, al momento de la protocolización.
• Sin embargo se estableció un lapso máximo para ese acto y por consecuencia del pago de esa diferencia de CIENTO VEINTE DIAS (120), a contar desde el 20-12-17 (cláusulas primera, segunda y tercera del contrato de opción).
Que es cierto que en fecha 21/03/2018, habiendo transcurrido 90 días del plazo mencionado, ambas partes suscribieron una modificación contractual, y en la cual se acordó conceder ciento veinte (120) días de plazo, adicionales a los que hayan transcurrido del plazo original. Que es necesario aclarar que del plazo inicial habían transcurrido más de 90 días (habían transcurrido 99 días) y se dieron 120 días adicionales, a los ya transcurridos del plazo original, por lo que el lapso de cumplimiento de la opción, pago de la suma restante y firma del documento, era de 219 días.
Que al momento de suscribirse el contrato modifcatorio, fue cancelado a su representado la cantidad de Bs. 40.000.000,00, para el momento de la firma de la venta definitiva o dentro del plazo de la opción ya que vencía en un total de 219 días desde el contrato inicial.
Que su representada procedió a la entrega del inmueble libre de personas y cosas a la parte opcionada quien lo recibió conforme.
Que en relación al rechazo de los argumentos expuestos por la actora, rechaza que el contrato celebrado sea de compra venta, ya que el mismo siempre fue de opción de compra venta.
Que efectivamente se dieron circunstancias que impidieron obtener en forma más expedita los documentos demostrativos de la liberación de la hipoteca que tenía el inmueble, sin embargo podía realizarse un contrato de venta con subrogación por parte de la compradora a la hipoteca existente, pagando previamente la cantidad restante, o debió cancelar igualmente el monto restante dentro del plazo de la opción lo cual la opcionada nunca accedió. Por tales razones se rechazan las afirmaciones hechas por la actora.
Que tanto la cláusula segunda como la tercera del contrato primigenio, como la tercera del contrato modificatorio, se estableció que la duración del contrato era de 120 días continuos, a contar desde la suscripción del mismo, esto es desde el 12-12-2017, modificado en el segundo contrato otorgándose 120 días más, en virtud de que al momento de la suscripción del segundo contrato el 21-03-2018, habían transcurrido 99 días desde la firma del primer contrato; por lo que se debe establecer que los siguientes 120 días comenzaron el 22-03-2018, y vencieron el día 19 de julio de 2018, fecha a partir de la cual debe tenerse como de plazo vencido la opción de compra-venta.
Que al estar vencido el contrato, se activaría la cláusula séptima del contrato, que establece que en caso de incumplimiento del OPTANTE o PROMITENTE VENDEDOR, esta deberá devolver a la OPCIONADA O PROMINENTE COMPRADORA, la cantidad de dinero pagada hasta ese momento, y adicionalmente la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), como cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios.
De manera que insiste en que las normas contractuales son claras en caso de incumplimiento de su representada, solo se puede reclamar como daños y perjuicios y cláusula penal, la devolución del dinero entregado es decir la suma de Bs. 280.000.000,00, recibidos 160.000.000,00 el 12/12/2017, Bs. 80.000.000,00 el día 20/12/2017 y 40.000.000,00 el 21/03/2017, más los 5.000.000,00 como daños y perjuicios y cláusula penal, tomando en cuenta la reconversión monetaria y su respectiva indexación.
Que en relación al monto pretendido por los gastos de liberación de hipoteca, con las devaluaciones ocurridas en el país, lo pretendido por la parte es contrario al propio contrato, por lo que se rechaza en toda forma de derecho los argumentos presentados, por la demandante sobre todo en relación a la pretensión.
Que solicita se declare la IMPROCEDENCIA de la acción y en consecuencia sea declarada SIN LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.
1.4.-Argumentos de las partes en esta alzada.
- Informes de la parte demandada:
Mediante escrito de fecha 31/10/2025 el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes (F. 278), alegando entre otras cosas lo siguiente:
Que de una revisión de la sentencia dictada por el tribunal A quo de fecha 26/05/2025, se puede observar que el mismo al momento de analizar la clausula penal en la cual se estableció que si no se cumplía con lo establecido en el contrato por cualquiera de las partes solo podía hacerse valer la cláusula penal (clausula séptima), el tribunal en forma errónea señala que el contrato fue sustituido por la ampliación o modificación que se realizo posteriormente en fecha 21/03/2018, según consta en autos, entrando en un falso supuesto, ya que en forma alguna esta modificación sustituyo el contrato primigenio, por lo que debió aplicar la cláusula séptima del mismo y en consecuencia declarar sin lugar la demanda propuesta.
Que aunado a ello es claro y evidente que la accionante nunca cumplió con cancelar a su cliente el monto establecido como valor del inmueble objeto de opción, por lo que debió cumplir con la obligación para solicitar al tribunal se le declarara como propietaria del inmueble objeto de litigio sin haber pagado su precio, por lo que hace valer sentencia de la Sala Constitucional del TSJ de fecha 06/08/2025, N° 1297, expediente 25-0403, en el cual se determinó la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato de el comprador que no había cancelado su obligación, por tales razones pide al tribunal se declare Con Lugar la apelación y se revoque la sentencia dictada por el A quo en fecha 26/05/2025.
- Observaciones de la parte actora a los informes de la demandada:
Mediante escrito de observaciones de fecha 11/11/2025 el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito (Fs. 280 al 282), alegando entre otras cosas lo siguiente:
Que ratifica en su totalidad, la sentencia del tribunal A quo en su totalidad y ordenada por el Juzgado de Primero de Primera Instancia Civil de esta localidad, de fecha 26/05/2025 en el Exp. N° 45.482, nomenclatura interna de ese juzgado.
Que de la revisión de la sentencia dictada por el A quo en fecha 26/05/2025, se puede observa que en la misma al momento de analizar la cláusula penal en la cual se estableció que si no se cumplía con lo establecido en el contrato por cualquiera de las partes se podría hacer valer la clausula penal (clausula séptima) la parte demandada hoy recurrente, alega que el citado tribunal incurrió en el vicio de FALSO SUPUESTO ya que según su afirmación él A quo presuntamente debió declarar la demanda sin lugar. Claro y evidente está que la accionante nunca cumplió con cancelar a su cliente lo establecido como valor de inmueble objeto de la opción a compra; lo anterior afirmado por dicha parte demandada.
Así la parte recurrente insiste en la activación de la clausula penal respecto de que como existe una cláusula penal en el contrato primogénito que establecía las responsabilidades en caso de que no se pudiera dar la protocolización del documento definitivo compraventa, la compradora no puede demandar el cumplimiento de la obligación de protocolizar y que solo tendría que conformarse con la resolución y recibir las cantidades pagadas por ella al precio de venta debidamente indexadas mas la cantidad también indexada, fijada como penalidad, olvidándose la demandada hoy recurrente y su representación judicial, el contenido del artículo 1.167 del Código Civil.
Qué es decir, que es a elección del acreedor el decidir si demanda la ejecución del contrato, como es el caso de autos o si demanda o si demanda la resolución y no le está dado al deudor dicha potestad; al igual que es elección del acreedor si pide la ejecución del contrato, como es el caso de autos o si demanda la resolución y no le está dado al deudor dicha potestad; al igual que es elección del acreedor si pide la ejecución de la obligación principal, en este caso la protocolización del documento de compraventa por supuesto acompañado del pago del saldo deudor del precio de venta, en lugar de ejecución de la clausula penal establecida en el primer contrato preparatorio y que tenía que ver justamente con la opción de compraventa y no con la verdadera venta formal, que las partes expresamente declararon reconocer de la negociación contenida en el segundo contrato modificatorio del primero y así lo estableció el tribunal A quo en su sentencia.
Que ratifican en todas sus partes la sentencia dictada por el A quo, por haber sido dictada conforme a derecho.
Que solicita se deje sin efecto la apelación de la sentencia recurrida y se declare SIN LUGAR la misma, confirmándose el referido fallo.
CAPITULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los antecedentes anteriores, observa este juzgado de alzada que el presente recurso de apelación ejercido en fecha 23/06/2025 (F. 265), por el abogado en ejercicio JOSE SARACHE MARIN, apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo definitivo dictado en fecha 26/05/2025 (Fs. 247 al 260), que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción ejercida y ordenó por una parte que la demandada entregará el documento definitivo de venta a la parte actora y que esta última pagará el saldo restante del contrato de opción de compra-venta celebrado entre ellos.
De allí que, obligan a esta Superioridad a realizar algunas consideraciones sobre la decisión recurrida y el recurso de apelación. Así, tenemos que el recurso de apelación se ejerce en contra de las sentencias definitivas e interlocutorias que causen gravamen irreparable dictadas en primera instancia, de conformidad con los artículos 288 y 289 del Código de Procedimiento Civil, salvo que la propia ley disponga que el acto procesal en sí mismo posee dicho recurso (revisar entre otras, sentencia de fecha 30/04/2008, Exp. AA20-C-2007-000354, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA, la cual se da por reproducida).
Asimismo, y sobre el papel del juez de alzada en este tipo de recursos, mediante sentencia de fecha 07/12/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2011-000456, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia de la magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA, se estableció entre otras cosas que:
“(…) De la doctrina precedentemente transcrita, se desprende que en nuestro sistema procesal, en razón del efecto devolutivo, el recurso procesal de apelación transfiere al juzgador de alzada el conocimiento pleno y total de la causa, por tal motivo, éste debe examinar el conocimiento de la misma, como sería en la extensión y medida en que fue planteada en el libelo de demanda, en los alegatos y defensas de las partes, así como, lo apreciado por el a quo, ello a los fines de decidir sobre tales hechos, es decir, como si el conocimiento del asunto le hubiera sido planteado primariamente (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
Igualmente y sobre la jurisdicción plena del tema apelado que poseen los jueces de alzada, mediante sentencia de fecha 06/10/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2011-000206, con ponencia de la magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA, se indicó que:
“(…) Ahora bien, en el presente caso estima esta Sala que el juez de segundo grado al evadir su deber de emitir un pronunciamiento sobre el fondo del asunto, violentó su obligación de entrar a resolver el asunto judicial sometido a su conocimiento, de manera precisa positiva y precisa, en razón de ser ello una consecuencia directa del ejercicio del recurso de apelación que tiene su límite sólo en lo que respecta a aquellas cuestiones que las partes hayan sometido a su conocimiento y a la medida del agravio sufrido con ocasión de la sentencia de primer grado.
El juez de segundo grado adquiere la jurisdicción plena del tema apelado, es decir, se le defiere el conocimiento a fin de que realice un reexamen de la relación controvertida, con la facultad de conocer tanto de la quaestio iuris como de la quaestiofacti. En este orden de ideas, conviene la Sala en señalar que los informes no son más que las conclusiones escritas que presentan las partes al tribunal, en el lapso procesal respectivo, cuyo contenido se circunscribe a relatar los detalles de la cuestión debatida y que a juicio de los litigantes puedan tener una preponderante relevancia para la resolución de la controversia, pero en modo alguno constituyen o deben tenerse como el fundamento de la apelación, pues, en nuestro proceso civil, la apelación ejercida contra una decisión judicial es pura y simple, es decir, no requiere de sustentación alguna, pues –se repite- con el ejercicio de aquélla se le defiere al juez superior el conocimiento del tema de la apelación, con las limitaciones antes mencionadas. (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
Así y atendiendo a la jurisprudencia de nuestro máximo juzgado, el juez de segundo grado adquiere la jurisdicción plena del tema apelado, es decir, se le defiere el conocimiento a fin de que realice un reexamen de la relación controvertida; razón por la cual siendo un deber del juez de decidir en base a lo que conste en autos conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y al principio procesal de exhaustividad, procederá a ello, con atención a lo cursante en el presente expediente, a los fines de determinar la legalidad del fallo definitivo impugnado, esto es el dictado en fecha 26/05/2025 (Fs. 247 al 260). Así se declara.
Establecido lo anterior, se observa que el eje central de esta causa, es la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, sobre el bien inmueble identificado con el Nro. 9, ubicado en la urbanización Villa Brasil, Manzana N°155, Parcela 005, Parroquia Cachamay, Municipio Caroní, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, ampliamente identificado en autos. En este orden la pretensión principal de la accionante es la entrega definitiva del documento de venta, sobre el inmueble arriba indicado y la condenatoria en costas de la parte demandada. Asimismo solicita la compensación de gastos sufragados en la protocolización de la liberación de la hipoteca pagados por dicha parte. Lo anterior en virtud, a su juicio, del incumplimiento de la demandada en los contratos suscritos por ellos.
Al respecto, previo a la decisión que debe recaer en la presente causa, este Órgano Jurisdiccional estima necesario determinar aquellos hechos sobre los cuales no existe controversia entre las partes, y que por lo tanto, no requieren de análisis probatorio. Así pues, observa este Juzgado que las partes están de acuerdo en los siguientes hechos:
Que fue suscrito entre ellas un contrato de opción de compra venta, en fecha 12/12/2017, por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el N° 27, Tomo 180, Folios 100 al 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría (Fs. 26 al 29) y el cual fue complementado por un segundo contrato de opción de compra venta, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, dejándolo inserto bajo el N° 19, Tomo 49, Folios 57 al 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (Fs. 31 al 34), ambos sobre un bien inmueble identificado con el Nro. 9, ubicado en la urbanización Villa Brasil, Manzana N°155, Parcela 005, Parroquia Cachamay, Municipio Caroní, Puerto Ordaz, Estado Bolívar.
Que no fue pagado la totalidad del precio de la opción de compra-venta estipulado entre ellas, que oscila en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 320.000.000,00).
En este sentido, siendo aceptados por las partes en la presente causa los hechos antes enunciados, no existiendo en consecuencia controversia sobre los mismos; debe esta alzada determinar cuál es la controversia central objeto bajo estudio. Así y durante todo el iter procesal, la parte accionante demanda el cumplimiento del contrato, por cuanto a su juicio la demandada no entregó el documento definitivo de venta en el lapso respectivo, teniendo inclusive, que asumir los gastos para la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble (siendo una pretensión subsidiaria el pago de esos gastos), a pesar de que la misma parte actora reconoce no haber pagado la totalidad del precio de la relación contractual, siendo ratificado por la parte demandada.
Es por lo que para verificar la procedencia de la acción presentada, se deben hacer algunos análisis doctrinarios. Así, la acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes y se pronuncie o deseche la pretensión del demandante. En ese orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil, indica que cualquiera que sea la elección, el cumplimiento o la resolución, ésta se debe “reclamar judicialmente”.
Asimismo, es de resaltar que el peticionante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; y dependiendo de la forma en que se conteste la demanda, también deberá acreditar el incumplimiento de su contraparte; así, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones por él contraídas, condición indispensable para que se pueda discutir el tema relativo al cumplimiento. Lo anterior ampliamente recogido en sentencia de fecha 25/11/2022, dictada en el Exp. AA20-C-2020-000085, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del magistrado: José Luis Gutiérrez Parra, la cual se da por reproducida.
En igual sentido, en sentencia de fecha 06/08/2025, dictada en el Exp. 25-0403, por la Sala Constitucional del TSJ, con ponencia de la magistrada Lourdes Benicia Suarez Anderson, sobre la correcta interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios de cumplimiento de contrato, indicó que:
“(…) Ciertamente, el criterio plasmado por esta Sala en el fallo 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Panadería La Cesta de los Panes”, no es aplicable al presente caso dado que la demanda fue interpuesta en el año 2008, tal como lo asentó la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal, argumento que comparte esta Sala, sin embargo, se denota a todas luces que la parte demandante no cumplió cabalmente con su contrato de promesa bilateral de compra venta como lo fue cancelar íntegramente el pago convenido por ambas partes, lo cual quebranta el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil tal como lo estableció la misma Sala de Casación Civil en su sentencia n.° 0301 del 25 de junio de 2002, aplicable en este caso y conteste con la jurisprudencia de esta Sala, mediante la cual se estableció que:
…omissis…
En virtud de lo anterior, la Sala de Casación Civil se apartó de su propia doctrina respecto a la aplicabilidad del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que conforme a los términos en que quedó plasmada la demanda y la contestación el thema decidendum en la causa originaria debió circunscribirse a la verificación de la existencia del contrato que vinculó a las partes y la procedencia de la aplicación de la consecuencia jurídica prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, situación que no ocurrió en el presente caso, por cuanto, se sentenció a la parte demandada aquí solicitante en revisión a la venta o manifestación de voluntad de transferir la propiedad de la cosa, como corresponde a los actos decisorios de condena, cuando la parte demandante del juicio primigenio no canceló la totalidad de la venta (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
De la sentencia parcialmente transcrita y así lo entiende esta Superioridad, que para demandar el cumplimiento de un contrato, en los casos de la transferencia de propiedad, ya que la propia parte accionante insistió que el contrato de opción de compra venta celebrado, realmente constituía un documento de venta lo cual se ratifica en la cláusula tercera del segundo contrato celebrado entre las partes; debe constar el pago íntegro de la referida relación contractual para la procedencia de la acción. Caso contrario, la misma debe desecharse por incumplimiento contractual.
De allí que, a los efectos de determinar la procedencia de la acción presentada y la verificación del pago íntegro de la obligación contractual asumida por la actora, procede esta alzada a realizar el debido análisis del caudal probatorio, consignado en autos, para lo cual observa:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Copias certificadas de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, bajo el Nro. 24, Tomo 7, Folios 89 al 91 de los libros de ese ente notarial (Fs. 14 al 16), en el cual la parte accionante otorga poder judicial a los profesionales del derecho ALEXIS ALEJANDRO PEREZ y LUIS JAVIER HERRERA, respectivamente e identificados en autos. Dicha documental al ser un documento debidamente autenticado ante una autoridad competente para dar fe pública, por cuanto no fue impugnada dentro de la oportunidad procesal correspondiente conforme a las formas establecidas en las reglas ordinarias, se le confiere pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándosela legitimación jurídica de esos profesionales del derecho para ejercer la presente acción. Así se declara.
Copias certificadas de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado y su extinción, sobre el inmueble objeto de litis, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar de fecha 21/06/2023, signado bajo el Nro. 2009.1708, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.6.529 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 (Fs. 18 al 24). Dicha documental al ser un documento público, otorgado ante una autoridad competente para dar fe pública, por cuanto no fue impugnada dentro de la oportunidad procesal correspondiente conforme a las formas establecidas en las reglas ordinarias, se le confiere pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándosela la extinción de la garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto de la litis. Así se establece.
Original de Ficha Catastral sobre el inmueble objeto de litigio de fecha 20/06/2022, emanada de la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, a nombre de la parte demandada ANA JULIA VIÑA (F. 25). Dicha documental al ser un documento público administrativo, el cual goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario (revisar entre otras sentencia de fecha 16/05/2016, dictada en el Exp. AA20-C-2015-000775, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia de la magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, la cual se da por reproducida), por cuanto no fue impugnada dentro de la oportunidad procesal correspondiente conforme a las formas establecidas en las reglas ordinarias, se le confiere pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose el trámite administrativo de identificación del inmueble objeto de litis, para la obtención del código catastral respectivo ante el referido ente del ejecutivo regional. Así se declara.
Copias certificadas de contrato de opción de compra venta, realizado en fecha 12/12/2017, por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el N° 27, Tomo 180, Folios 100 al 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría (Fs. 26 al 29) y el cual fue complementado por un segundo contrato de opción de compra venta, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, dejándolo inserto bajo el N° 19, Tomo 49, Folios 57 al 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (Fs. 31 al 34), ambos sobre un bien inmueble identificado con el Nro. 9, ubicado en la urbanización Villa Brasil, Manzana N°155, Parcela 005, Parroquia Cachamay, Municipio Caroní, Puerto Ordaz, Estado Bolívar. Dichas documentales al ser documentos debidamente autenticados ante una autoridad competente para dar fe pública, por cuanto no fueron impugnadas dentro de la oportunidad procesal correspondiente conforme a las formas establecidas en las reglas ordinarias (por el contrario fueron reconocidos por ambas partes), se les confiere pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la existencia de las obligaciones contractuales discutidas en juicio. Así se declara.
Copias fotostáticas simple de planillas de pago de aportes al fondo de ahorro voluntario para la vivienda (FAVV), emanadas de la cuenta del Banco Nacional de Vivienda y hábitat a nombre de la parte demandada y ahorrista ANA JULIA VIÑA MORALES, identificada en autos, cursante a los folios 85 al 167. Dichas documentales, fueron ratificadas con prueba de informes, cuyas resultas cursan a los folios 208 al 211.
Al respecto y en atención a los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos, debiendo valorarse conforme a las reglas generales de la sana crítica.
Sobre esta prueba, considera esta alzada que no existiendo impugnación conforme a las reglas ordinarias por parte de la parte demandada, con el objeto de desvirtuar lo contenido en ellas, se le otorga valor probatorio, a tenor de los referidos artículos 433 y 507 eiusdem, demostrándose el histórico de deuda y su respectivo pago ante el ente administrativo al fondo de ahorro voluntario para la vivienda (FAVV), para la liberación efectiva de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de litigio. Así se establece.
Copias fotostáticas de conversaciones con la aplicación whatsapp, entre las partes de este juicio, cursante a los folios 168 al 180. En relación a los mensajes de datos tales como conversaciones electrónicas y/o correos electrónicos, el decreto con fuerza de ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas establece en su artículo 4 que los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, salvo las excepciones legales, entendiéndose que su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
De allí que observando que no hubo impugnación contra dichas documentales, se tienen como fidedignas a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ende se le otorga valor probatorio, demostrándose el saldo pendiente en la relación contractual celebrada entre las partes en litigio, por lo cual no se otorgó el documento definitivo de venta. Así se declara.
En relación a las pruebas testimoniales promovidas de los ciudadanos ORLEIDYS SEVILLA, ANGEL GUILARTE y MARIA AZUETA, respectivamente, observa esta alzada que las mismas no fueron evacuadas en su oportunidad (Fs. 192, 195 y 202). Asimismo, sobre las pruebas de informes dirigidas al BANCO MERCANTIL y al BANCO DE VENEZUELA, no consta en autos las resultas de las mismas, esto es su debida evacuación. Razón por la cual se desechan del proceso. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promueve prueba de confesión, en lo establecido por la parte accionante en relación a que todavía adeuda un saldo pendiente de la relación contractual celebrado entre ellas, lo que evidencia el incumplimiento de su principal obligación como lo era el pago de la referida deuda. Dicha prueba observa esta alzada fue admitida por él A quo, mediante auto de fecha 22/05/2024 (Fs. 182 al 188).
Sobre este tipo de pruebas, debe recordar esta alzada lo establecido en sentencia de fecha 02/08/2022, dictada en el Exp. AA20-C-2020-000218, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del magistrado: Henry José Timaure, se estableció entre otras cosas lo siguiente:
“(…) De esta manera, respecto a lo aducido por el formalizante en lo referente al supuesto error de juzgamiento en el que incurrió la alzada, esta Sala, atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum se vierte a continuación, conforme a su doctrina del 17 de noviembre de 1954, reflejada en sentencias N° RC-175, de fecha 20 de mayo de 2010, expediente N° 2009-696, N° RC-200, de fecha 18 de abril de 2018, expediente N° 2017-733; que ratifica el criterio expuesto en fechas 9 de julio de 2007, 27 de abril de 2004 y 21 de junio de 1984, que señala lo siguiente:
“…No obstante lo anterior, la Sala en una sentencia dictada el 21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. contra F. Giudice (reiterada, entre otras, en fallo del 9 de julio de 2007, caso: Industria Tarjetera Nacional C.A. contra María Elena Celedón Mardones), indicó que las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que hacen las partes para apoyar sus defensas en el libelo y la contestación, no constituyen una confesión como medio de pruebas, pues en estos casos lo que permiten es fijar los límites del tema que debe decidir el juez.
Como ejemplo de ello, explicó este Alto Tribunal en la referida decisión, que el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para contestar los alegatos de la demandante y oponerse a la pretensión. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”, esto quiere decir que no toda declaración envuelve una confesión, pues para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
En consecuencia, lo aducido por la demandada no produce los efectos de confesión como motivo de prueba, razón por el cual no encuentra la Sala que se hubiera materializado la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil delatada por la formalizante…”. (Destacados de la Sala).
Observa, que tal y como la doctrina de esta Sala lo dejó establecido, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”, es decir, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y para tratar de enervarlas (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
En efecto, tal como lo señaló nuestra Sala de Casación Civil del TSJ, las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que hacen las partes para apoyar sus defensas en el libelo y la contestación; no constituyen una confesión como medio de prueba, pues en estos casos lo que permiten es fijar los límites del tema que debe decidir el juez.
De allí que, la presunta “admisión de hechos” realizada por el actor en su libelo, alegada por la demandada en su escrito de contestación (Fs. 78 al 80), no constituye una confesión como medio de prueba, ya que cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y para tratar de enervarlas, siendo obligación del juzgador en etapa de sentencia definitiva, analizar los alegatos esgrimidos tanto en la contestación de la demanda, como en el escrito libelar. En razón de ello, se desecha la confesión promovida, por no constituir en la forma presentada un medio de prueba y sin perjuicio del análisis de los alegatos que hayan presentado las partes del tema controvertido. Así se establece.
Promueve por el principio de comunidad de la prueba, los contratos de opción de compra-venta, que demuestran las relaciones contractuales entre las partes en litigio. Sobre ellos, ya esta alzada realizó pronunciamiento otorgándoles pleno valor probatorio en párrafos anteriores, es por lo que se hace inoficioso entrar nuevamente en su valoración. Así se declara.
Valoradas todas las pruebas de esta causa, queda en evidencia que: 1) Las partes contratantes de este juicio celebraron dos (02) contratos de opción de compra venta, sobre el mismo inmueble, siendo el segundo contrato modificatorio del primero en cuanto a la duración y efectos del mismo, entendiéndose como complemento del primero, a los fines de que la demandada realizará las diligencias y trámites respectivos para la liberación de la hipoteca sobre el referido inmueble; 2) No fue pagada la totalidad del precio convenido, esto es la cantidad total era de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 320.000.000,00) y la actora adeudaba la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), para el momento de la firma del segundo contrato modificatorio.
Sobre la naturaleza contractual, considera esta alzada que las partes celebraron una promesa bilateral de venta, que en atención a la cláusula tercera del segundo contrato (Fs. 31 al 34), quedaba pendiente no solo la protocolización del documento definitivo, sino el pago de la diferencia del saldo deudor. De allí que, ante el incumplimiento de la demandada en la entrega definitiva del documento de venta en el plazo convenido, los contratos deben analizarse en su integridad y por ende la clausula séptima del primer contrato (Fs. 26 al 29), no perdió vigencia, existiendo una obligación de reintegro del dinero pagado e igualmente de una penalización por la demora, pudiendo devengar inclusive los intereses de Ley.
De allí que mal podía la parte accionante demandar el cumplimiento contractual para obtener el documento definitivo de venta, cuando la misma no cumplió a cabalidad el pago íntegro de la deuda contraída, el cual constituye un elemento intrínseco de cualquier venta y la cual encuentra regulación legal en el artículo 1.474 del Código Civil Vigente.
Al hilo de lo expuesto, hay que recordar la regulación legal de la carga probatoria, prevista en los artículos 506 del Código de Procedimiento y 1.354 del Código Civil. Dichas normativas determinan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Es decir, la carga de la prueba depende de que la parte que haga la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia de un hecho, toda vez que sin está demostración la demanda o su contestación no resulten fundadas, ya que carecen de pruebas que la sustenten.
En este mismo orden, la norma del artículo 506, así como el artículo 1.354 mencionado, han sido analizados constantemente por nuestro máximo juzgado, siendo necesario resaltar sentencia de fecha 13/06/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2010-000491, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del magistrado: Luis Antonio Ortiz, en la cual se estableció entre otras cosas que:
“(…) Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente: “...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel EmiroChourio), expresó:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el themaprobandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onusprobandiincumbiteiquiasserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptionefit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).” Cursivas y negritas de esta alzada.
De lo sentencia parcialmente transcrita, se desprende que demostrada la existencia de un hecho: se invierte la carga probatoria al demandado para que demuestre su inexistencia por cualquiera de los medios de prueba establecidos en la Ley. En ese orden exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
Llevadas las anteriores disposiciones jurídicas y jurisprudenciales al caso estudiado, considera esta alzada que ante el incumplimiento contractual del pago de la totalidad del precio del contrato celebrado entre las partes por parte de la accionante, la consecuencia lógica era la declaratoria sin lugar de la acción ejercida y no parcialmente con lugar, como erradamente lo hizo el A quo; ya que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, esto es que la sentencia pueda servir como documento traslativo de propiedad, solo es aplicable cuando la parte reclamante cumple a cabalidad el pago del precio convenido.
Asimismo, afirmar el A quo que era inaplicable la cláusula séptima del primer contrato, por cuanto a su decir ese contrato se encontraba dentro de su lapso de vigencia, cuando las partes suscriben el segundo contrato, indicando las nuevas condiciones; cae en una tergiversación de la intención real de las partes, por cuanto de una lectura del segundo contrato, no queda en evidencia que el mismo haya derogado las cláusulas contractuales ya suscritas entre ellos, salvo las modificaciones que el mismo poseía.
De allí que debió el juzgado de la causa verificar el cumplimiento o no de la obligación contractual de pago de la actora para demandar el cumplimiento de contrato y en virtud de ello la entrega final del documento de venta; ya que en definitiva esa era su pretensión principal. Al no hacerlo se vació de contenido la intención real de las partes, que era la formalización de una venta final, la cual no podía materializarse sin el pago del precio definitivo, sin perjuicio de la posibilidad de la actora de exigir el reintegro de los pagos realizados con su respectiva penalización, lo cual no fue exigido en la presente acción.
Por todos los razonamientos expuestos y existiendo un incumplimiento contractual por parte de la accionante, es por lo que resulta forzoso para este Tribunal Superior declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada a través de su apoderado judicial el abogado en ejercicio JOSE SARACHE MARIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.503, en diligencia de fecha 23/06/2025 (F. 265), contra el fallo definitivo dictado en fecha 26/05/2025 (Fs. 247 al 260), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En consecuencia, se REVOCA el fallo impugnado de fecha 26/05/2025 y se declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de contrato de opción de compra venta ejercida por la ciudadana YAMILETH DEL CARMEN BETANCOURT ASCANIO contra la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, identificadas en autos, con todos los pronunciamientos de ley, lo cual quedará desarrollado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Asimismo y siendo que la acción principal fue declarada sin lugar con fundamento en lo expuesto en párrafos anteriores, la pretensión subsidiaria de compensación de gastos sufragados en la liberación de la hipoteca y con ello la protocolización definitiva ante el Registro Público respectivo, corre la suerte del principal; toda vez que no podía ordenarse dicha protocolización por el incumplimiento de la actora en el pago del precio definitivo de la relación contractual suscrita entre ellas, por lo que tal pretensión es improcedente en derecho, como así lo establece esta alzada. Por último, se hace inoficioso analizar los demás alegatos establecidos por las partes, por cuanto no cambiarían el resultado del fallo. Así se declara.
III
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones anteriores este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada ANA JULIA VIÑA MORALES, identificada en autos, a través de su apoderado judicial el abogado en ejercicio JOSE SARACHE MARIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.503, en diligencia de fecha 23/06/2025 (F. 265), contra el fallo definitivo dictado en fecha 26/05/2025 (Fs. 247 al 260), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo impugnado de fecha 26/05/2025, en los términos expuestos en este fallo.
TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de contrato de opción de compra venta ejercida por la ciudadana YAMILETH DEL CARMEN BETANCOURT ASCANIO contra la ciudadana ANA JULIA VIÑA MORALES, identificadas en autos, conforme a lo decidido en el presente fallo.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora, por haber sido vencida totalmente en el presente proceso judicial, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia Regiones: bolivar.tsj.gob.ve y déjese copia certificada de esta decisión en esta alzada. Asimismo, remítase con oficio al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en su oportunidad legal. No se ordena la notificación de las partes por haberse dictado dentro de su oportunidad de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veintinueve (29) días del mes de enero del año dos mil veintiséis (2026). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez Suplente
Orlando Torres Abache
La Secretaria
Gabriela Álvarez Lezama
En esta misma fecha, siendo las ocho y cincuenta minutos de la mañana (08:50 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria
Gabriela Álvarez Lezama
Ota/Gal
Exp. Nro. Asunto Antiguo: 25-0028
Exp. JURIS-FC15-R-2025-000040
Diarizado______
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