TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, Y TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

ASUNTO: FC01-R-2024000023
ASUNTO PROVISIONAL: T-SUP-H-Nº 224 (9638)
RESOLUCIÓN NRO: PJ01720260000010

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.596.022, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: Los ciudadanos KATHERINE FLOR YANGALI BERRIOS y LEONEL ENRIQUE JIMÉNEZ CARUPE, venezolanos, mayores de edad, abogados en el libre ejercicio e inscritos en el IPSA, bajo las matrículas Nros. 133.118 y 10.820, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.852.233, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: Los ciudadanos JOSE MANUEL MOTA BLANCA y CARLOS EDUARDO BASANTA GARCIA, venezolanos, mayores de edad, abogados en el libre ejercicio e inscritos en el IPSA, bajo las matriculas Nros. 34.859 y 165.033, en ese mismo orden.

CAUSA: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 11/11/2024 (F. 204, P1), que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado CARLOS EDUARDO BASANTA, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión de fecha 06/11/2024 (Fs. 179-199, P1).

Cumplidos como han sido las formalidades de ley, y encontrándonos dentro del lapso legal correspondiente para dictar sentencia, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda contentiva de Desalojo de Local Comercial, fue recibida en fecha 06/10/2023 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URRD CIVIL) interpuesta por la ciudadana Sonia Olga Zakur Habib, asistida por los profesionales del derecho Katherine Flor Yangali Berrios y Leonel Enrique Jiménez Carupe contra el ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, todos supra identificados en autos, y presentó escrito de reforma del libelo en fecha 09/10/2023, en donde alegó entre otras lo que sigue:

Expresó que en fecha 02/06/1992 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, el cual fue posteriormente autenticado en la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, el 29/09/1992, bajo el N° 117, Tomo 50, sobre un inmueble para uso comercial tipo Galpón (labores de mecánica automotriz) ubicado en la Calle Pichincha N° 37 de Ciudad Bolívar, Municipio Angostura del Orinoco (antes Municipio Heres) del Estado Bolívar, como se observa de documento que presentó en original constante de cinco (5) folios útiles marcado “A”.

Que el referido inmueble consta de una superficie aproximada de dos mil veintinueve metros cuadrados con cuarenta centímetros (2.029,40 M2) con los siguientes linderos: Norte, Casa y solar que es o fue de León Pinto Machado en sesenta metros con cincuenta centímetros (59,50 mts), Este: casa y solar que es o fue de Manuel Montes en treinta y cuatro metros con veinticinco centímetros (34,25 mts), y Oeste, su frente con la Calle Pichincha en treinta y ocho metros con veinticinco centímetros (38,25 mts); el cual le pertenece según consta del documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar el 7 de septiembre de 1968, bajo el N° 53, folios del 108 vuelto al 110 vuelto, protocolo primero, tomo cuarto del tercer trimestre de 1968.

Hizo mención que, en la cláusula segunda convinieron que el arrendatario destinará el inmueble arrendado para todo lo relacionado con el ramo de reparaciones de vehículos, servicios de mecánica para los mismos, no pudiéndose dar un uso o destino diferente al referido inmueble, expresó así mismo, que en la cláusula tercera se convino una duración del convenio de un (1) año, contado a partir del dos (02) de junio de 1992, prorrogable por la voluntad de ambas partes.

Prosiguió diciendo que en la cláusula cuarta se acordó un canon mensual de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00). Y que la cláusula quinta, señala que el arrendatario declara haber recibido el inmueble en buenas condiciones de uso, conservación funcionalidad y apropiado para el uso a que se destina obligándose a devolverlo a la terminación del contrato, en las mismas condiciones en que lo ha recibido debiendo realizar a su costa todas las reparaciones que la arrendadora juzgue necesarias para que lo devuelva en ese mismo estado que lo recibe.

En cuanto a la cláusula sexta, refirió que el arrendatario no podrá hacer por su cuenta modificaciones, alteraciones ni mejoras de ningún género en el inmueble sin el consentimiento previo y escrito de la arrendadora; que la cláusula séptima obliga al arrendatario a no traspasar el inmueble arrendado ni a subarrendarlo. Asimismo, que en la cláusula novena: el arrendatario se obliga hacer las reparaciones del inmueble, en la cláusula décima el arrendatario se obliga a pagar los servicios de agua aseo urbano, teléfono y cualquier otro servicio público o privado que necesite el inmueble arrendado debiendo entregar los recibos de cancelación antes de desocupar el inmueble. Y la cláusula décima primera el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales dará lugar a la terminación del contrato.

Alegó el incumplimiento por los arrendatarios del pago de cánones de arrendamiento: que en razón a que LOS ARRENDATARIOS se obligaron en la CLAUSULA CUARTA a pagar por mensualidades vencidas la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00); no obstante, desde hace más de un año de manera unilateral y voluntaria, viene pagando la suma irrisoria de doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales siendo cancelado unilateral y extemporáneamente por EL ARRENDATARIO el mes de diciembre de 2022 y un abono de ochenta bolívares (Bs. 80,00) del mes de enero de 2023, adeudando una parte de enero, y los meses completos de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2023 para un total adeudado de Un Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs, 1.720,00) por los referidos de nueve (9) meses de arrendamiento no cancelados, según consta en el estado de cuenta que se anexa en un (1) folio Útil marcado "B".
Que según lo dispuesto en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, la permanencia y posesión del citado arrendatario en el inmueble comercial alquilado, es absolutamente injusta e ilegal, por cuanto adeuda legalmente NUEVE (9) MESES de cánones arrendaticios, incurriendo en la causal de desalojo prevista en la letra "a" del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señaló al Tribunal que la referida insolvencia del inquilino le imposibilita cualquier prorroga y beneficio arrendaticio legal y/o contractual. Esta acción de desalojo arrendaticio pretende judicialmente poner fin al referido y antiguo contrato de arrendamiento, a tiempo indeterminado, para obtener la devolución solvente y en buen estado del inmueble arrendado, con fundamento en la causal legalmente establecida en el artículo 40, letra "a" del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Que en diversas ocasiones le solicitó extrajudicialmente al arrendatario Ia entrega del local comercial arrendado, pero éste se niega a devolverlo solvente en el pago de los servicios utilizados y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Refirió que por cuanto el arrendatario, antes identificado, extrajudicial y reiteradamente ha incumplido, la referida obligación legal y contractual de pago desde hace nueve (9) meses de las mensualidades vencidas, hasta ahora, desde enero de 2023 a septiembre de 2023, resulta procedente la acción judicial de desalojo judicial para que devuelva satisfactoriamente el inmueble alquilado en el mismo buen estado que lo recibió y entregue los recibo demostrativo de la cancelación total de los servicios utilizados durante el arrendamiento, y ante su persistencia en ese incumplimiento, en su carácter demostrado de arrendadora, fundamentada en el contrato inquilinario anexo.

Que acude ante esta competente autoridad, para demandar como en efecto, formalmente demanda en acción de desalojo judicial contra el mencionado arrendatario, IVAN ALEJANDRO ROMERO, antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: Desalojar definitivamente el referido inmueble arrendado en el mismo buen estado de funcionamiento, limpieza y conservación que lo recibió, libre de bienes y personas. SEGUNDO: Entregar los recibos demostrativo de la cancelación del servicio de agua, luz eléctrica aseo urbano consumido por el arrendatario demandado en el referido inmueble alquilado, y en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios, que sea condenada a su pago.

De conformidad con lo establecido en los artículos 340, 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil, se estima el valor o la cuantía de esta demanda en Tres Mil Ciento Veinte Bolívares (Bs. 3.120,00) equivalente a 346,66 Unidades Tributarias, cuya cuantía no excede de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela, solicitando expresamente que este valor sea aceptado por estar ajustado A la Resolución N° 2023-0001 de fecha 24 de mayo de 2023 del Tribunal Supremo de Justicia.

Pruebas presentadas por la actora con el libelo de demanda:

1. Documento original del contrato de arrendamiento. Marcado “A” (Fs. 06-10 P1).
2. El estado de cuenta de los nueve meses adeudados marcado “B”. (Fs. 11, P1).
Auto dictado en fecha 10/10/2023, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, mediante el cual se admitió la demanda. Ordenando el emplazamiento de la parte demandada. (F. 21).

Cursa escrito de fecha 18/12/2023, suscrito por el ciudadano Ivan Alejandro Klein Romero, debidamente asistido por el abogado Saúl Antonio Andrade, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual promovió las cuestiones previas de conformidad con lo establecido en los artículos 346.11 y 361 del Código de Procedimiento Civil y contestación al fondo de la demanda. (Fs. 39-44 y sus vto.), de la siguiente manera:

Refirió que al amparo del primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone como defensa perentoria de fondo, que debe ser decidida previamente al fondo del presente asunto, la cuestión previa prevenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, ello es “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, (art. 346.11, en su encabezamiento) y lo hace con base a las consideraciones siguientes:

Que de conformidad con el muy viejo “contrato de arrendamiento”, que la parte actora se encargó de producir con el libelo de su demanda, como instrumento fundamental de la misma, contrato de fecha dos de junio de mil novecientos noventa y dos 02/06/1992 y que fuera autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar con fecha de Septiembre de 1992, inserto bajo el N° 117, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones respectivos, estableciéndose en dicho contrato, lo siguiente: “primera: La Arrendadora da en arrendamiento a El arrendatario un local comercial (GALPON) de su exclusiva propiedad, ubicado en la calle Pichicha N° 37 de Ciudad Bolívar”.

Esgrimió que la señalada cláusula contractual adolece del señalamiento de las características, medidas y linderos del bien arrendado del objeto, deja como un hecho cierto el que dicho local está ubicado “ en la calle Pichincha N° 37 de Ciudad Bolívar” y de manera tendenciosa calla dicho contrato la importante circunstancia de que conjuntamente con el señalado “local comercial (GALPON)” formaba parte del inmueble ubicado en la calle Pichincha N° 37 de Ciudad Bolívar una casa para el uso de vivienda la cual es antes y partir del día dos de junio de mil novecientos noventa y dos 02/06/1992 la ha venido ocupando como vivienda principal, (única) que sirve de asiento tanto a su persona como su núcleo familiar.

Que su familia está constituida por su concubina, en una unión estable de hecho, con la ciudadana YANETH BERENICE CAMACHO SOTILLO, venezolana, mayor, cédula de Identidad N° V-17.163.336 y los hijos habidos en su unión, los menores, cuyos nombres se omiten, acompañándose partidas de nacimientos distinguidas: “A”, “B”, y “C”.

Que en las circunstancias anteriormente señaladas, su “vivienda principal” forma parte del inmueble objeto del arrendamiento y de la demanda propuesta y en puridad de derecho no es posible proponer la demanda de desalojo judicial y por tanto no puede ser admitida por este tribunal sin el previo cumplimiento del procedimiento administrativo previo prevenido tanto en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas como en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. En el Decreto Ley señalado y en su “Exposición de motivos”.

Alegatos de la parte demandada, ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO:
Aceptó como un hecho cierto el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda con el especial señalamiento en relación a la cláusula primera de dicho contrato.

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la acción propuesta e hizo valer todo cuanto se contiene en el punto "I" del escrito de contestación de la demanda.

Que es cierto el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022 así como un abono de ochenta bolívares (Bs. 80,00) que se correspondía al mes de enero de 2023, (que se evidencia del recibo N° 225 de fecha 25/09/ 2023), que acompañó y opuso distinguido "H".

Que también es cierto, que la arrendadora (hoy demandante) de manera unilateral pretendía subir el canon mensual de arrendamiento de doscientos bolívares (Bs. 200,00) para el año dos mil veintitrés (2023) y siempre de manera tendenciosa, se obstinó en no determinar lo referente al nuevo canon y esta conducta la situó, sin lugar a dudas, en mora como acreedora; luego, esta mora en el caso concreto, le imposibilitó a dar cumplimiento a su obligación contractual, (ausencia de la determinación del monto del canon mensual de arrendamiento, que es un elemento esencial del contrato de arrendamiento).

Prosiguió diciendo que este señalamiento de la conducta de la arrendataria puede evidenciarse por lo siguiente: con fecha 06/07/2023, desde su teléfono N 0412-1032764, vía whatsaap, le envió a la hoy demandante a su teléfono N° 0412-8749193, como se evidencia de copia de dichos mensajes que acompañó y lo distinguió "G".

Que, hasta la fecha, la hoy demandante calló la determinación del nuevo canon mensual a convenir, por lo que respecta al año dos mil veintitrés (2023) y por consecuencia, una causa extraña que no le era imputable, la culpa de la arrendataria, le fue absolutamente imposible cumplir con la obligación prevenida en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil.

Esgrimió que no es cierto, que el contrato de arrendamiento lo era "sobre un INMUEBLE para uso comercial tipo Galpón para uso comercial (labores de mecánica automotriz), refirió que lo cierto es, que el objeto del arrendamiento conforme a la Cláusula "PRIMERA" del contrato solo dice: "PRIMERA. - La arrendadora da en arrendamiento a El arrendatario un local comercial (Galpón), de su exclusiva propiedad, ubicado en la calle Pichincha N 37 de Ciudad Bolívar."

Que no es cierto, que se haya fijado por las partes el canon mensual de arrendamiento para el año 2023 y por consecuencia, no es cierto que le deba por tal concepto la suma de UN MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1.720,00).

Prosiguió diciendo que no es cierto, que existe causal alguna para que lo demande en acción de desalojo judicial. Que no es cierto, que deba "pagar las costas y costos jurídicos incluyendo honorarios de abogados".

Impugnó el documento privado, no emanado de su parte, referido a "el estado de cuenta de los nueve meses adeudados" y que la actora produjo con el libelo de su demanda marcado "B".

Que al entrar en vigencia el Decreto con Rango, Valor, Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de Venezuela No 40.4 18 del 23 de mayo de 2014, ley de orden público conforme lo previno su artículo 3, la arrendataria vulneró su derecho como arrendatario prevenido en el artículo 13, que a la letra previno:

"Articulo 13.- El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto-Ley".

Culminó diciendo que, la arrendataria incumplió su obligación por el temor a que en la nueva contratación se señalare con arrendamiento que no solo estaba referido a un GALPON sino también a la precisión el objeto de la casa que constituía y constituye su vivienda principal y hogar que ocupa con su núcleo familiar.

Que siempre fue cumplidor con el pago del canon con el mensual de arrendamiento desde el mes de junio de 1992 y lo fue porque el inmueble arrendado era además de su sitio de trabajo la vivienda y asiento de mi familia; vale decir, su vivienda principal, asiento y hogar de su familia por más de treinta (30) años. Finalmente, solicita que el presente SIN LUGAR la defensa previa escrito sea admitido, que se declare CON la acción propuesta con expresa condenación en costas. Perentoria al fondo y que se declare SIN LUGAR.

Recaudos consignados junto con la contestación de la demanda.
1.- Se acompañan como prueba documental los instrumentos que conforme al cuerpo del presente escrito se encuentran marcados "A", "B" "C", "D', "E", "G" y "H".

2. Copia del Registro Único de Información Fiscal (R.I.F.), con fecha de inscripción 26/12/1994 con "DOMICILIO FISCAL CALLE PICHINCHA CASA NRO 37 SECTOR PICHINCHA CIUDAD BOLIVAR ZONA POSTAL 8001 (Este contribuyente no posee firmas personales)", y la distingo "F".

3.- Se acompaña una lista identificadora de los ciudadanos que promueve como testigos en la presente causa: 1.- DAVID DE JESUS QUERECUTO, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.954.100; 2.- AIDA DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad N V- 8.852.472; 3.- MARIA ROSARIO QUINTANA DE QUERECUTO, titular de la Cédula de Identidad N V-8.851.499; 4.- MORELA JOSÉ FINA PALACIOS DE FERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad No V- 5.553.440 y 5.- NIEVES MARIA PINO LUGO, titular de la Cédula Identidad N V-5.555.900; todos venezolanos, mayores de edad y de este domicilio.

En fecha 08/01/2024, la representación judicial de la parte actora procedió a contestar la cuestión previa alegada, arguyendo entre otras cosas:

“…el documento fundamental que se produjo original, es el contrato de arrendamiento acompañado al libelo marcado “A”, reconocido por el demandado en su Escrito de Contestación … convinieron en alquilar un GALPÓN para uso comercial de taller mecánico, por tanto, dicho CONTRATO, repito reconocido por ambas partes, se refiere única y exclusivamente al ARRENDAMIENTO de un INMUEBLE para uso comercial tipo Galpón…
…La SEGUNDA CLÁUSULA sobre el UNICO USO del inmueble arrendado se convino que EL ARRENDATARIO “destinará el inmueble arrendado para todo lo relacionado con el ramo de reparaciones de vehículos, servicios de mecánica para los mismos, no pudiéndole dar un uso diferente al referido inmueble…”.

Consta escrito de fecha 11/01/2024, presentado por los abogados Katherine Flor Yangali Berrios y Leonel Enrique Jiménez Carupe, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, mediante el cual ratifican la contestación a la cuestión previa promovida por la parte demandada (Fs. 59-60 y sus vto., P1).

Riela escrito de fecha 26/01/2024, consignado por los abogados Katherine Flor Yangali Berrios y Leonel Enrique Jiménez Carupe, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, mediante el cual ratifica las pruebas cursantes en autos (F. 62 y su vto., P1).

Riela sentencia dictada en fecha 14/02/2024, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, (Fs. 63-74, mediante la cual declaró: “(…) PRIMERO: Sin Lugar la cuestión previa alegada por el ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.852.233, debidamente asistido por el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE M., abogado en ejercicio e inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo el número: 52.653, de este domicilio (…)”.

Mediante escrito de fecha 20/02/2024, presentada por la parte demandada, Abg. Saúl Antonio Andrade M., en su carácter de co-apoderado judicial, ejerció recurso de apelación en contra del fallo en referencia de fecha 14/02/2024 (Fs. 76-79, P1).

Consta sentencia dictada en fecha 22/02/2024, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, (Fs. 80-82), mediante la cual declaró: “(…) PRIMERO: Revoca y anula por el contrario Imperio el auto de fecha 19 de febrero de 2024. SEGUNDO: Repone la causa al estado de que este Tribunal oiga la apelación interpuesta por el ciudadano abogado SAUL ANDRADE M., con Inpreabogado nro. 52.653, en fecha 20 de febrero de 2024. (…)”.

Mediante escrito de fecha 20/02/2024 (Fs. 76-79, P1), presentada por la parte demandada, abogado Saúl Antonio Andrade M., en su carácter de coapoderado judicial, ejerció recurso de apelación en contra del fallo en referencia, el cual, fue oído en ambos efectos por auto de fecha 22/02/2024, ordenando su remisión a este Juzgado Superior, (F. 83, P1)

En fecha 28/02/2024, se le dio entrada, quedando anotado en el libro de causas bajo el Nro. T-SUP-H-N°159 (9572), nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijaron los lapsos correspondientes con fundamento en los artículos 118, 517 y 519, del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 88-89, P1).

Por escrito de fecha 01/04/2024, el apoderado judicial de la parte demandada presentó su escrito de informes. (Fs. 90-91 y su vto. P1). Asimismo, por auto de fecha 02/04/2024, este Tribunal dejó constancia del vencimiento del lapso para presentar los informes en la presente causa, (F. 92, P1). Por auto de fecha 12/04/2024, el tribunal dejó constancia que el día 11/04/2024 venció el lapso para presentar las observaciones (F. 93, P1). Por auto de fecha 10/06/2024, se difirió el lapso para dictar sentencia (F. 94, P1).

Consta sentencia dictada en fecha 28/06/2024, por este Tribunal Superior Civil, (Fs. 95-99 P1), mediante la cual declaró: “(…) PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 20/02/2024, por la parte demandada, a través de su apoderado judicial, abogado SAUL ANTONIO ANDRADE M., tal como consta al (F. 77 al 79), de este expediente. SEGUNDO: Quedando así CONFIRMADA la sentencia recurrida -14/02/2024- inserta a los folios del 63 al 74; dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, por los argumentos aquí expuestos. TERCERO: Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión de acuerdo a los artículos 233 y 251 eiusdem. Líbrense boletas. (…)”. Posteriormente por auto de fecha 21/07/2024, se ordenó la remisión de la causa al Tribunal de origen. (Fs.110-111, P1). El cual fue recibido por auto de fecha 26/07/2024, (F.112, P1),

Mediante auto de fecha 02/08/2024 (F.113, P1), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, fija la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevó a cabo en fecha 08/08/2024, (Fs. 116-117, P1).

Consta auto de fecha 17/09/2024, realizado por el Tribunal de la causa donde fija los hechos y límites de la controversia, establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, (Fs. 120-121, P1).
En fecha 20/09/2024, los apoderados judiciales de la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB, presentaron escrito de promoción de pruebas. Auto de fecha 24/09/2024, (Fs. 123-124, P1) mediante la cual el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por la parte actora. (F. 125 P1).

En fecha 25/09/2024, los apoderados judiciales del ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, presentaron escrito de promoción de pruebas, (Fs. 128-132, P1). Auto de fecha 26/09/2024, mediante la cual el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por la parte actora. (F. 135-136, P1).

CAPITULO SEGUNDO
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

Pruebas presentadas por la actora con el libelo de demanda

• Original del contrato de arrendamiento, marcado con la letra “A”, (F. 06-10 P1).
• Fotocopia simple de recibo de pago, marcada con la letra “B” (F. 11 P1).

Pruebas presentadas por la demandada en el escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda

• Copia simple del acta de nacimiento de la ciudadana Nicole Alejandra, marcado con la letra “A”, (F. 45 P1).
• Copia simple del acta de nacimiento de la ciudadana Aitana Ivanova Klein Camacho, marcado con la letra “B”, (F. 46 P1).
• Copia simple del acta de nacimiento del ciudadano Iván Alejandro Klein Camacho, marcado con la letra “C”, (F. 47 P1).
• Original de constancia de residencia emitida por el consejo comunal, marcado con la letra “D”, (F. 48 P1).
• Original de constancia de residencia emitida por el Registro Civil Municipal, marcado con la letra “E”, (F. 49 P1).
• Copia simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF), marcado con la letra “f”, (F. 50 P1).
• Copia simple de mensaje de texto, marcado con la letra “G”, (F. 51 P1).
• Fotocopia simple de recibo de pago, marcada con la letra “H” (F. 52 P1).

En fecha 01/10/2024, se presentó diligencia por los ciudadanos JOSÉ MANUEL MOTA BLANCA y CARLOS EDUARDO BASANTA GARCIA, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, parte demandada, mediante el cual recusaron al ciudadano Juez del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. (F.140-143 P1).
En fecha 01/10/2024, se presentó escrito por la ciudadana KATHERINE FLOR YANGALI BERRIOS, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB, parte actora, mediante el cual solicitó se valoren dichos alegatos en la sentencia definitiva que declare con lugar la demanda con todos sus pronunciamientos legales. (F.146-147 P1).

Consta sentencia dictada en fecha 03/10/2024, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, (Fs. 148-153, P1) mediante la cual declaró: “(…) INADMISIBLE la recusación presentada por los ciudadanos JOSÉ MANUEL MOTA BLANCA y CARLOS EDUARDO BASANTA GARCIA venezolanos, abogados en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo los Números 34.859 y 165.033, respectivamente, de este domicilio produciendo en este acto con el carácter de Co apoderados judiciales del ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-8.852.233, de este domicilio parte demandada, todos identificados en autos, por ser la misma contraria al ordenamiento legal venezolano, conforme al artículo 102 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

Cursa auto dictado en fecha 04/10/2024, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, (Fs. 154-155, P1), donde “(…) NIEGA la apelación contra el auto de mero trámite, mero sustanciación e fecha 26 de septiembre de 2024, y no tiene recurso de apelación y menos recurso de casación, apelación realizada en fecha 01/10/2024, por el ciudadano CARLOS EDUARDO MOTA BASANTA GRACIA, por no tener apelación el auto de mero trámite y mera sustanciación (…)”.

En fecha 22/10/2024, por ante el Juzgado de la causa tuvo lugar la audiencia de juicio oral y público. (Fs. 160-164, P1).

Riela sentencia de fecha 06/11/2024, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, (Fs. 179-199, P1), mediante la cual declaró: “(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial, intentada por la ciudadana, SONIA OLGA ZAKUR HABIB, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N°V-4.596.022, de este domicilio (…), en contra del ciudadano: IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-8.852.233, de este domicilio, debidamente representado (…) SEGUNDO: Se condena al ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-8.852.233, de este domicilio, a la entrega del Inmueble tipo galpón, para uso Comercial (labores de Mecánica Automotriz), Tipo Galpón, ubicado en la Calle Pichincha N° 37, de Ciudad Bolívar, Municipio Angostura del Orinoco ( antes Municipio Heres) del Estado Bolívar, con una superficie aproximada de dos mil veintinueve metros cuadrados con cuarenta centímetros (2.029,10M2), (…) según consta del documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, el 7 de septiembre de 1968, bajo el N° 53, folios del 108 vuelto al 11vuelto, protocolo primero, Tomo cuarto del Tercer Trimestre de 1968 (…)”.

Mediante diligencia de fecha 07/11/2024 (F. 201, P1), presentada por la parte demandada, el abogado CARLOS EDUARDO BASANTA GARCIA, en su carácter de coapoderado judicial ejercieron recurso de apelación en contra del fallo en referencia, el cual, fue oído en ambos efectos por auto de fecha 11/11/2024, ordenando su remisión a este Juzgado Superior, (F. 204, P1).

CAPITULO TERCERO
ACTUACIONES CELEBRADAS EN ESTA ALZADA

En fecha 19/11/2024, se le dio entrada, quedando anotado en el libro de causas bajo el Nro. T-SUP-H-N°224 (9638), nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijaron los lapsos correspondientes con fundamento en los artículos 118, 517 y 519, del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 208 y 209, P1).

En fecha 16/12/2024, se presentó escrito de informes por los abogados JOSÉ MANUEL MOTA BLANCA y CARLOS EDUARDO BASANTA GARCIA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, (Fs. 210-222 P1), mediante el cual alegaron lo siguiente:

“(…) CAPITULO I DE LA NO ADMISION DE LA ACCION PROPUESTA Ciudadano Juez, en la contestación de la demanda se opuso como defensa: perentoria de fondo al amparo del primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa prevenida en el ordinal 11, ello es LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, y se hizo en base a las consideraciones siguientes: existe un contrato de arrendamiento que la parte actora se encargó de producir con el libelo de demanda, como instrumento fundamental de la misma, contrato de fecha 02 de Junio del Año 1.992, y el mismo quedo autenticado por ante la notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar, con fecha 29 de Septiembre del Año 1.992, inserto bajo el número 117, Tomo 50, de los libros de autenticaciones respectivos, estableciéndose en dicho contrato lo siguiente: PRIMERA: "La arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario un Local Comercial (GALPON), de su exclusiva propiedad, ubicado en la calle Pichincha, numero 37 de Ciudad Bolívar”. La señalada cláusula contractual que adolece del señalamiento de las características medidas y linderos del bien arrendado del objeto, deja como un hecho cierto el que dicho local está ubicado “en la Calle Pichincha, numero 37 de Ciudad Bolívar y de manera tendenciosa calla dicho contrato la importante circunstancia de que conjuntamente con el señalado LOCAL COMERCIAL (GALPON), formaba parte del inmueble ubicado en la Calle Pichincha Numero 37 de Ciudad Bolívar, Una CASA para el uso de vivienda, la cual antes y a partir del 02 de Junio del Año 1992. Nuestro representado ha venido ocupando como vivienda principal (UNICA), que sirve de asiento tanto a su persona como a su núcleo familiar, que conforma su hogar, (…) no es posible proponer la demanda de desalojo Judicial y por tanto no debió ser admitida por el tribunal ad quo, sin el previo administrativo previo prevenido tanto en el decreto con rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda como en la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. (…Omissis…). Ciudadana Juez, el Juez del Tribunal Ad-quo, le negó a nuestro representado la Prueba de Inspección Judicial en el inmueble objeto de la controversia, prueba necesaria y pertinente en el caso y nos vimos en la obligación de solicitar dicha inspección de manera extrajudicial y la misma se evacuo en fecha 12 de noviembre del año 2024, nuestro representado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, consigno solicitud de INSPECCION JUDICIAL por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil y de la misma conoció el JUZGADO PRIMERO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ANGOSTURA DEL ORINOCO DEL ESTADO BOLIVAR, SEDE CIUDAD BOLIVAR, (…). Debemos resaltar ciudadana juez, que el tribunal que conoció de la demanda de desalojo, no debió haber admitido dicha demanda por cuanto la parte demandante debió haber agotado el procedimiento previo por ante el SUNDDE de conformidad con el articulo 3 y 5 de la Ley de Regularización de arrendamiento para el uso comercial y de igual manera el procedimiento previo a la demanda de Desalojo de Vivienda familiar por ante el Sunavi, por cuanto nuestro representado tiene alquilada una vivienda dentro del mismo terreno a la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB, conforme a contrato de arrendamiento verbal desde el año 1992. CAPITULO II DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL Ciudadana Juez, consta que el tribunal AD-Quo, admitió demanda de desalojo de local comercial, sin antes haber iniciado el procedimiento previo a la demanda de desalojo de Local Comercial, conforme lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONOMICOS (SUNDDE), violando así los artículos 1, 3 y 5 de dicha ley (…Omissis…) siendo sus actuaciones NULAS DE NULIDAD ABSOLUTA (…). CAPITULO III DE LA NO ADMISION DE LAS PRUEBAS DE INSPECCION JUDICIAL, PRUEBA DE INFORME Y PRUEBA DE EXHIBICION DE DOCUMENTOS POR PARTE DEL TRIBUNAL AD-QUO Ciudadana Juez, estando el proceso en estado de promoción de pruebas, efectivamente promovimos pruebas documentales, testimoniales, pruebas de informes e inspección judicial, todas necesarias y pertinentes por cuanto las mismas guardan relación con el causa y el ciudadano Juez, declaro improcedente las siguientes pruebas: 1."Pruebas de informes del documento de propiedad, por cuanto la parte demandante manifiesta que es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda y no presenta documento alguno que le acredite la propiedad del inmueble tipo galpón y así poder adquirir la cualidad para poder interponer dicha demanda. 2. Pruebas de Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente controversia, para dejar constancia que en el mismo terreno donde está el galpón en la parte trasera del terreno existe una vivienda que está siendo ocupada por nuestro representado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO y su grupo familiar (…) 3.- Prueba de Exhibición de Documentos de Propiedad del Inmueble objeto de la presente demanda y el Juez manifiesta que ningunas de estas pruebas guardan relación con el hecho que se pretende probar (…) el ciudadano Juez, emitió opinión al fondo de la demanda cuando manifiesta en su auto que la parte demandada PRETENDE DESVIRTUAR LOS HECHOS CONTROVERTIDOS A LA PRESENTE DEMANDA, CAMBIANDO EL OBJETO DEL INMUEBLE, MOTIVO DE LA DEMANDA EN LOS PARTICULARES MENCIONADOS, POR LO QUE NIEGO LO SOLICITADO y aparte de ello niega la promoción de pruebas promovidas por nuestro representado, pruebas necesarias y pertinentes que guardan expresa relación con la causa, por lo que nos vimos en la obligación de recusarlo por estar incurriendo en la causal 15, del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil (…) por lo que se hizo procedente su recusación y lo recusamos y en consecuencia solicitamos que dejara de conocer de la presente causa, por dar opinión al fondo de la demanda y Violar normas de orden público y de carácter constitucional como ya se dijo, siendo sus actuaciones NULAS DE NULIDAD ABSOLUTA, según lo establecido en el artículo 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, (…) CAPITILO LA RECUSACION DEL JUEZ AD-QUO EI Primero (01) de Octubre del Dos Mil Veinticuatro, se consignó escrito de RECUSACIÓN en contra del Juez AD-QUO, de conformidad con el articulo 82 numeral 15, del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo conoce de la causa MUN-2023-1441, por procedimiento de desalojo de Local Comercial, propuesto por la ciudadana: SONIA OLGA ZAKUR HABIB, en contra de nuestro representado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, plenamente identificado a los autos; y estando el proceso en estado de promoción de pruebas, efectivamente promovimos pruebas documentales, testimoniales, pruebas de informes e inspección judicial, todas necesarias y pertinentes (…) El Juez manifestó que ningunas de estas pruebas guardaban relación con el hecho que se pretende y siendo que la parte actora, la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB, (…) Como podemos observar el ciudadano Juez, emite opinión al fondo de la demanda cuando manifiesta en su auto que la parte demandada PRETENDE DESVIRTUAR LOS HECHOS CONTROVERTIDOS A LA PRESENTE DEMANDA, CAMBIANDO EL OBJETO DEL INMUEBLE, MOTIVO DE LA DEMANDA EN LOS PARTICULARES MENCIONADOS, POR LO QUE NIEGO LO SOLICITADO Y aparte de ello niega la promoción de pruebas promovidas por nuestro representado, (…) hora bien el Juez, del Tribunal AD-QUO, aun cuando emitió opinión al fondo de la demanda se pronunció en cuanto a la recusación y manifestó que la misma era INADMISIBLE, por cuanto ya había terminado el lapso de pruebas y era en ese lapso en el que cualquiera de las partes podía solicitar la recusación y ese fue el fundamento utilizado para declarar inadmisible la recusación planteada; aun cuando debió enviar dicho expediente al tribunal superior para que decidiera sobre la recusación, ya que dicho proceso de recusación tiene que ser atendido por el Juez del tribunal superior, quien decidirá si se atiende a la recusación o si el recusado puede seguir participando o conociendo el proceso. (…) De allí, queda demostrado que dicha solicitud de recusación en contra del Juez ORLANDO TORRES ABACHE, del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Angostura del Orinoco, Sede Ciudad Bolívar, se observa que esta recusación se encuentra argumentada en la causal contemplada en el ordinal 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, (…) CAPITULO V DE LA INSPECCION EXTRAJUDICIAL COMO DOCUMENTO PÚBLICO En fecha 12 de noviembre del año 2024. nuestro representado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, consigno solicitud de INSPECCION JUDICIAL por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil y de la misma conoció el JUZGADO PRIMERO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ANGOSTURA DEL ORINOCO DEL ESTADO BOLIVAR, SEDE CIUDAD BOLIVAR, la misma se admitió y se acordó la constitución del tribunal para el día 20 de noviembre del año 2024, a las 9:30 am, asimismo se juramentó al ciudadano: FERNANDO MIGUEL GOMES CEDEÑO. Titular de la cédula de identidad V-17.161.274, como experto fotográfico, (…) En fecha 22 de noviembre del Año 2024, el experto fotográfico FERNANDO MIGUEL GOMES CEDEÑO, titular de la cédula de identidad V-17.161.274, presento su informe fotográfico, donde dejo constancia a través de un breve resumen de las características del inmueble objeto de inspección judicial y de igual manera de las bienhechurías compuesta por Una (casa), (...). Finalmente, el tribunal con la consignación del informe fotográfico ordeno entregar los originales con sus resultas de la presente inspección. Ciudadano Juez, por cuanto el Juez del Tribunal AD-QUO negó la prueba de inspección Judicial solicitada por nosotros, en el lapso de admisión de las pruebas: prueba necesaria y pertinente en el presente caso ya que la misma guarda extrema relación en el caso y de igual manera negó auto para mejor proveer solicitado en el debate oral y público, por cuanto existen dudas si en el inmueble objeto de desalojo existe vivienda ocupada por nuestro representado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO y su grupo familiar, nos vimos en la necesidad de realizar la inspección extrajudicial con otro tribunal en este caso el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ANGOSTURA DEL ORINOCO DEL ESTADO BOLIVAR, SEDE CIUDAD BOLIVAR, donde se dejó constancia de lo señalado anteriormente, siendo que la misma es un medio de convicción, que consiste en que el juez examina de manera directa e individual a personas, lugares, objetos o documentos para esclarecer o verificar los hechos en el proceso. En sentencia número 0058, emanada de la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 07 de Abril del Año 2021, que el acta que se levanta con motivo de una inspección Ocular extra-litem, tiene valor de documento público, por devenir de un funcionario público autorizado por la ley. (…) Lo que significa que en el terreno objeto del litigio existe también contrato verbal de arrendamiento de una vivienda habitada por nuestro representado y su grupo familiar desde el 29 de septiembre del año 1992. CAPITULO VI DE LA ADMISION DEL ESCRITO DE INFORMES En consecuencia, solicitamos declare CON LUGAR el presente Recurso de Apelación de la Sentencia Definitiva y se declare la nulidad de la misma en fundamento de todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos. (…)”.

En fecha 19/12/2024, se presentó escrito de informes por el abogado LEONEL ENRIQUE JIMENEZ CARUPE, en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora, (Fs. 247-248 P1), mediante el cual alegaron lo siguiente:

“(…) 1.- Demanda propuesta: es una acción de desalojo incoada contra el ciudadano VAN KLEIN por adeudar desde enero de 2023 hasta la presente fecha los cánones mensuales de arrendamiento, incumpliendo su obligación esencial inquilinario prevista en el artículo 1.592. l del Código Civil y en el respectivo contrato de arrendamiento anexo, incurriendo en la primera causal de desalojo señalada en el artículo 40.1 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. 2.- Contestación de la demanda: El demandado IVAN KLEIN en su contestación a la acción incoada expuso lo siguiente: 2.1.- Promovió la cuestión previa sobre la supuesta incompetencia del Tribunal de la primera instancia debido al uso y a la presencia de hijos menores del demandado. Fue declarada sin lugar y ratificada esa decisión por el Tribunal Superior. 2.2.- Reconoció el documento público fundamental de la acción: el contrato de arrendamiento que, especialmente, se refiere al uso comercial del inmueble arrendado (Taller mecánico) de mi exclusiva propiedad, cuya propiedad también fue reconocida reiteradamente en el proceso por el accionado. 2.3.- Reconoció que en el tercer punto de su escrito de Contestación última vez que canceló el canon arrendaticio fue con un abono de las pensiones inquilinario que hizo el 25 de septiembre de 2023, como lo expresa el recibo consignado por él. solo comprende los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022 y la suma de ochenta bolívares (Bs. 80, 00) parte del mes de enero de 2023, reconociendo además el accionado Iván Klein que el monto del canon en la irrisoria sumo doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales, adeudando, en consecuencia, desde de 2022 basta la fecha 18 de diciembre de 2024 (un año y once meses), ni siquiera paga en el curso del juicio, disfrutando de gratis en tan largo tiempo el inmueble alquilado vulnerando la naturaleza jurídica del arrendamiento que es de tracto sucesivo 3.- Audiencia preliminar (artículo 868 del Código de Procedimiento Civil), en la controversia que el Tribunal a quo determinó fijó los hechos a debatir y los límites de señalando que son los siguientes: la parte actora alega la insolvencia arrendaticia incumpliendo el demandado las causales de desalojo previstas en las l letras "a” y "b" del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos de Inmuebles para Uso Comercial y la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. El demandado VAN KLEIN debe limitarse a demostrar la falsedad de ese alegato y que no incumple los referidos Ley Especial y el contrato de arrendamiento. 4.- PRUEBAS DE LAS PARTES: Después que el Tribunal a quo ordenó según el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el límite de la controversia que es mi alegato sobre Ia deuda arrendaticia del arrendatario demandado IVAN KLEIN, desde el mes de enero de 2023, corresponde a éste demostrar que, si canceló, por tanto, su prueba se limitaba a la cancelación de los meses adeudados. En materia de obligaciones arrendaticias, según los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el mencionado arrendatario-demandado debe demostrar el pago extintivo de esa obligación relativa al Canon de arrendamiento, por cuanto, es obvio que la arrendadora-demandante no puede probar el hecho negativo (al respecto citamos jurisprudencia reiterada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N° 641 del 14 de agosto de 2017. La evidente posición elemental, legal y doctrinaria sobre este punto de la materia arrendaticia demuestra que todas y cada una de las pruebas testimoniales y documentales promovidas por el arrendatario-demandado IVAN KLEIN, distintas al pago del arrendamiento, son manifiestamente ilegales por impertinentes, absolutamente ajenas a la controversia inquilinaria. Al promover pruebas impertinentes, el accionado IVAN KLEIN solamente pretende retardar temerariamente y de mala fe la acción de la justicia en este caso. En este juicio se demuestra que el demandado y sus abogados proceden con mala fe y deslealtad procesal al asumir la siguiente conducta: a.- Replantear la temeraria e improcedente incompetencia por el uso del inmueble como vivienda- hogar con niños menores cuando se sentenció en primera y segunda instancia la improcedencia de este alegato. B.- Pretender que la arrendataria demandante SONIA SAKKUR, una modesta anciana que vive de una jubilación, le entregue miles de dólares u otro inmueble para devolverle el arrendado. C.- Utilizar el inmueble arrendado sin pagar los cánones arrendaticios, desde hace casi dos años, antes y después de este juicio, el cual sigue retratándolo indefinidamente en forma gratuita. D.- su persistencia en promover pruebas irrelevantes e impertinentes: d.1.- El informe y exhibición del documento de propiedad del inmueble, cuando reconoció expresamente dicha propiedad, primero en el documento público contractual del arrendamiento, y segundo la ratificación de ese reconocimiento en el primer punto de su contestación al fondo de la demanda. Además, el Tribunal a quo decidió que es una prueba impertinente. D.2.- Promovió actas de nacimiento de sus hijos, constancia de residencia, registros de información fiscal, informe sobre nacimientos de sus hijos e inspección ocular replanteando el alegato que el Tribunal de la causa e incompetente para conocer esta acción de desalojo de un inmueble comercial arrendado porque donde viven niños. Ese replanteamiento de argumentos debatidos y declarados sin lugar las dos instancias judiciales (primera y superior), generando cosa juzgada según articulo 212 Código de Procedimiento Civil. Además, ese alegato ha sido ha sido reiteradamente rechazado por el Tribunal Supremo de Justicia, destacando como ejemplo las Sentencias de la Sala Constitucional N° 173 del 14 de junio de 2022 y N° 687 del 9 de junio de 2023. 5.- Utiliza indebidamente al organismo público Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para perseguirme y obligarme a comparecer en largos actos tratando que haga un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendatario-demandado IVAN KLEIN, deudor de casi dos (2) años de cánones arrendaticios, cuyo organismo público me ha citado dos (2) veces, carácter obligatorio para debatir con el referido demandado los mismo conocidos y decididos a mi favor por el Tribunal a quo y que ahora, en forma temeraria infundada sustancia este Tribunal Superior del inmueble alquilado como local comercial, a un procedimiento administrativo indebido identificado con las siglas DNPDI/3914-24 que todavía persiste para conocer y decidir sobre los mismos hechos debatidos en este juicio en el que legalmente el arrendatario-demandado esta evidentemente perdido.- Se anexan copias demostrativas de las actuaciones legales el mencionado proceso administrativo. 6.- La TEMERIDADAD Y MALA FE PROCESAL DEL DEMANDADO IVAN KLEIN lo demuestra: su actuar procesal, que desborda lo normal, lo razonable y lo debido utilizando arbitraria y abusivamente actos procesales judiciales y administrativos, en contraposición con los fines del proceso judicial fundamentado en la Constitución y la ley, obstruyendo su curso y violando sus deberes de lealtad, probidad y buena fe, conducta agravada con la utilización de la SUNDDE, Organismo público administrativo incompetente para someterme un supuesto procedimiento administrativo basado en los mismos alegatos y hechos que fueron debatidos y sentenciados legalmente en este proceso judicial. Repito, el demandado IVAN KLEIN, después de la decisión el Tribunal a quo que conoció y decidió, todos y cada uno de esos hechos, especialmente, que el objeto de este juicio es la pretensión de desalojo por el impago por del arrendatario-demandado de más en un (1) año del canon de arrendamiento, incumpliendo la obligación fundamental de la ley y el convenio de arrendamiento, cuyo objeto lo determinó expresamente dicho Tribunal en la audiencia preliminar (artículo 868 del Código de Procedimiento Civil])l. El demandado IVAN KLEIN, obstruye de mala fe este proceso judicial con alegatos y pruebas absolutamente ilegales, irrelevantes e impertinentes, llegando al extremo de persistir en esa irregular conducta procesal, hasta recusando infructuosamente al Juez de la causa por no admitir esas pruebas absolutamente impertinentes; conducta de mala fe que reitera al apelar de la sentencia definitiva de Tribunal de la causa estando total y absolutamente vencido, alegando ante este Tribunal Superior argumentos absolutamente ilegales, impertinentes e irrelevantes, con el solo propósito de retardar la acción de la justicia en un juicio que está absolutamente vencido: simplemente adeuda casi dos años de cánones de arrendamiento. Ahora, también formula una insólita e ilegal "denuncio materia de arrendamiento" ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) generando un "proceso administrativo" en el que se me conmina obligatoriamente comparecer a "audiencias indebidas, absolutamente ilegales. Z.- lo antes alegado y probado evidencia la referida obstrucción o retraso proceso judicial por el accionado lVAN KLEIN demostrando su mala fe y temeridad solicitud reiterada e injustificada de los mismos pedimentos improcedentes, interrogatorios dilatorios impertinentes de testigos y la prolongación del juicio promoviendo pruebas irrelevantes, inadmisibles e impertinentes, absolutamente ajenas al límite de la controversia fijada en la audiencia preliminar por el Tribunal a quo. Sus acciones no sólo perturban el debido proceso, reflejan su flagrante desprecio por la Administración eficaz de la JUSTICIA y mis derechos como demandante, pretende retardar indefinida e injustamente este proceso judicial, acudiendo a otro administrativo ilegal para agotar la paciencia e impedir el desalojo del inmueble que disfruta en forma gratuita (no paga hace casi dos años), distorsionando la verdad y equidad. Al efecto la ley establece sanciones que son cruciales para mantener la integridad del proceso legal y garantizar que los derechos de las partes contra abusos y manipulaciones. Finalmente pido se declare sin lugar el temerario e infundado recurso de APELACIÓN donde ratifica los hechos infundados. Irrelevantes e impertinentes que incluso violan la cosa juzgada sobre la cuestión previa decidida por esta Alzada demostrando su temeridad y mala fe, se oficie y se sancione a la parte demandada por su reiterada conducta temeraria de mala fe según lo dispuesto en los artículos 12, 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. (…)”.
Auto de fecha 20/12/2024 mediante el cual este Tribunal se pronunció sobre la admisibilidad del escrito de pruebas presentado en fecha 16/12/2024 por los coapoderados judiciales de la parte demandada, (F. 02 P2).

En fecha 15/01/2024, se presentó escrito de observaciones por el abogado CARLOS EDUARDO BASANTA GARCIA, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, (Fs. 05-12 P2), mediante el cual alegaron lo siguiente:

“(…) Estando el proceso en estado de promoción de pruebas, efectivamente promovimos pruebas documentales, testimoniales, pruebas de informes e inspección judicial, todas necesarias y pertinentes por cuanto las mismas guardan relación con el causa y el ciudadano Juez, declaro improcedente las siguientes pruebas: "Pruebas de informes del documento de propiedad, por cuanto la parte demandante manifiesta que es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda y no presenta documento alguno que le acredite la cualidad, pruebas de inspección judicial y prueba de exhibición de documentos de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. El Juez manifiesta que ningunas de estas pruebas guardan relación con el hecho que se pretende probar y siendo que la parte actora, la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIR, parte demandante actúa en su carácter de propietaria de un local y la parte demandada de acuerdo a lo solicitado pretende desvirtuar los hechos controvertidos a la presente demanda, cambiando el objeto del inmueble, motivo de la demanda en los particulares mencionados, por lo que niego lo solicitado. En consecuencia, no se admite las presentes pruebas de acuerdo a al artículo 510 del Código de Procedimiento civil. Como podemos observar el ciudadano Juez, emite opinión al fondo de la demanda cuando manifiesta en su auto que la parte demandada PRETENDE DESVIRTUAR LOS HECHOS CONTROVERTIDOS A LA PRESENTE DEMANDA, CAMBIANDO EL OBJETO DEL INMUEBLE, MOTIVO DE LA DEMANDA EN LOS PARTICULARES MENCIONADOS, POR LO QUE NIEGO LO SOLICITADO y aparte de ello niega la promoción de pruebas promovidas por nuestro representado; pruebas necesarias y pertinentes que guardan expresa relación con la causa y a consecuencia de esta negativa a la admisión de las pruebas y al emitir opinión al fondo de la demanda decidimos RECUSARLO incurriendo con ello en la causal invocada en el artículo 82, numeral 15 del Código de Procedimiento Civil al mismo tiempo violando normas de orden Público y de carácter constitucional, derechos constitucionales, como el derecho a la defensa, el debido proceso y a la tutela judicial efectiva, artículos 49 ordinal 1. artículo 26 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que son normas de carácter público y constitucional que no pueden ser relajadas ni convenidas por el juez ni por las partes, por lo que su opinión infundada nos hace presumir parcialidad a una de las partes y ello atenta contra el principio de la tutela Judicial efectiva, por lo que se hizo procedente su recusación y en consecuencia se solicitó que diera de conocer de la presente causa, por dar opinión al fondo de lo demanda y violar normas de orden público y de carácter constitucional como ya se dijo. Siendo sus actuaciones NULAS DE NULIDAD ABSOLUTA, según lo establecido en el artículo 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que son actuaciones violatorias de derechos fundamentales, como lo son EL DEBIDO PROCESO Y EL DERECHO A LA DEFENSA, incurriendo con ello en la causal invocada en el artículo 82, numeral 15 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, todas las actuaciones son violatorias de derechos fundamentales, como lo son EL DEBIDO PROCESO Y EL DERECHO A LA DEFENSA. Ciudadana Juez en ningún momento se ha actuado con temeridad y mala fe como lo señala la parte demandante en sus informes, negarle las pruebas a una de las partes son normas violatorias al debido proceso y anunciar actos administrativos establecidos en la ley en este caso el SUNDDE, no es un ente incompetente como lo señala la parte actora, la ley es clara y sus artículos 3 y 5 señala claramente que el ente si es competente y que debe iniciarse el acto administrativo para acceder a la vía judicial, de manera que por agotar las vías administrativas, necesarias y pertinentes en materia de arrendamiento comercial no es obstrucción ni demora es un derecho que tienen tanto los arrendadores como los arrendatarios de acudir a la vía administrativa antes de acudir a la vía judicial, en ningún momento ni los abogados ni el hoy demandado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, hemos procedido de mala fe, solo estamos haciendo el trabajo de conformidad con la ley, deben agotarse todas las vías tanto administrativas como judiciales. Tampoco hemos solicitado a la hoy demandante ciudadana SONIA OLGA ZAKU HABIB, cantidad de dinero alguna o dólares americanos inmueble alguno de manera que siempre hemos buscado conciliar, ajustar el contrato de arrendamiento de acuerdo a la ley de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial o una prórroga para desocupar por la situación país que estamos atravesando todos los venezolanos. CAPITULO II DE LA ADMISION Solicito al tribunal que declare CON LUGAR el presente RECURSO DE APELACION DE SENTENCIA, por cuanto la parte demandante no inicio el procedimiento previo a la demanda de desalojo de Vivienda ni mucho menos al procedimiento previo a la demanda de desalojo de Local Comercial. En Consecuencia, INADMISIBLE la demanda de Desalojo (…)”.

Auto de fecha 16/01/2024, mediante el cual este Tribunal Superior deja expresa constancia que el día (15/01/2025) venció el lapso para presentar las OBSERVACIONES en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (F. 185, P2).

En fecha 29/01/2025, se presentó escrito por los abogados KATHERINE FLOR YANGALI BERRIOS y LEONEL ENRIQUE JIMENEZ CARUPE, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, mediante el cual solicitaron se dicte sentencia definitiva aplicando la justicia y la ley. (F. 15, P2).

Realizado el anterior recorrido procesal, quien suscribe pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

CAPITULO CUARTO
MERITO DE LA CONTROVERSIA

El asunto bajo examen versa sobre una acción de desalojo de un inmueble para uso comercial (galpón), ubicado en la Calle Pichincha N° 37 de Ciudad Bolívar, Municipio Angostura del Orinoco (antes Municipio Heres) del estado Bolívar, con una superficie aproximada de dos mil veintinueve metros cuadrados con cuarenta centímetros (2.029,40 M2), fundamentada en la causal de falta de pago de cánones de arrendamiento.
La actora Sonia Olga Zakur Habib, fundamentó su demanda en el incumplimiento de la obligación principal del arrendatario: el pago del canon de arrendamiento, por lo que, invocó la causal prevista en el artículo 40, literal "a", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial., asimismo, alegó la existencia de un contrato de arrendamiento autenticado de fecha 02/06/1992 en el cual quedó establecido que el objeto es un Local Comercial (galpón) destinado a labores de mecánica automotriz; y que el arrendatario, de manera unilateral y extemporánea, ha dejado de pagar los cánones, adeudando la parte restante de enero de 2023 y los meses completos de febrero a septiembre de 2023, para un total de nueve (9) meses.
El demandado, Iván Alejandro Klein Romero, por su parte, fundamentó su defensa en la inadmisibilidad de la demanda y en la improcedencia de la causal de desalojo. Opuso que la acción de desalojo no pudiera ser admitida, ya que el inmueble en la Calle Pichincha N° 37 es ocupado, además del galpón, por una casa que constituye su vivienda principal y hogar familiar desde 1992, y que, por lo tanto, exigía el agotamiento del procedimiento administrativo previo previsto en la Ley de Arrendamientos de Vivienda. De igual manera, rechazó la falta de pago, alegando que la arrendadora incurrió en mora accipiendi (mora del acreedor) al no determinar ni fijar un nuevo canon de arrendamiento para el año 2023, lo que le imposibilitó legalmente cumplir con su obligación de pago. Finalizando su defensa, en el entendido de que el Tribunal a quo incurrió en violación del debido proceso al negarle la admisión de pruebas necesarias, como la Inspección Judicial, la cual buscaba demostrar el uso mixto del inmueble
Establecido como ha sido el mérito de la controversia y los hechos objeto de prueba, quien suscribe antes de entrar a resolver el fondo del asunto debatido pasa a resolver los siguientes puntos previos:
PRIMER PUNTO PREVIO

En el acto de contestación de la demanda, opuso como defensa perentoria de fondo al amparo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa prevenida en el ordinal 11, así como en el escrito de informes del demandado presentado ante este tribunal superior (Fs. 211 al 212 P1), insistió en la defensa, relacionada a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en base a las consideraciones siguientes:

“(…) no es posible proponer la demanda de desalojo Judicial y por tanto no debió ser admitida por el tribunal ad quo, sin el previo administrativo previo prevenido tanto en el decreto con rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda como en la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. (…Omissis…) la parte demandante debió haber agotado el procedimiento previo por ante el SUNDDE de conformidad con el articulo 3 y 5 de la Ley de Regularización de arrendamiento para uso comercial y de igual manera el procedimiento previo a la demanda de Desalojo de Vivienda familiar por ante el Sunavi (...)”.

Por otro lado, la parte demandante, en su escrito de observaciones a los informes, (F. 248 P1), refiere al respecto lo siguiente:

“(…) utiliza indebidamente al organismo público Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para perseguirme y obligarme a comparecer en largos actos tratando que haga un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendatario-demandado IVAN KLEIN, deudor de casi dos (2) años de cánones arrendaticios, cuyo organismo público me ha citado dos (2) veces, con carácter obligatorio para debatir con el referido demandado los mismos hechos conocidos y decididos a mi favor por el Tribunal a quo y que ahora, en forma temeraria infundada sustancia este Tribunal Superior del inmueble alquilado como local comercial, a un procedimiento administrativo indebido identificado con las siglas DNPDI/3914-24 que todavía persiste para conocer y decidir sobre los mismos hechos debatidos en este juicio en el que legalmente el arrendatario-demandado esta evidentemente perdido (…)”.

En virtud de lo anterior, tenemos que la presente demanda se fundamenta en los artículos 1.133, 1.264, 1.592.2, 1.159, y 1.594 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 24 y 33 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto quiere decir, que la misma se encuentra acogida a plenitud por nuestro ordenamiento jurídico, motivo por el cual, fue admitida en un principio por el tribunal de la causa.
La pretensión de desalojo está claramente articulada, la cosa demandada está determinada y el derecho alegado (falta de pago) constituye una causal legalmente establecida en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Razón por lo que, es evidente que no se exige el procedimiento administrativo previo a la interposición de la demandada judicial toda vez, que de autos no consta medio probatorio alguno que demuestre la existencia de una relación arrendaticia cuyo objeto verse sobre un bien inmueble destinado a vivienda, por tanto, no es necesario que se agote el procedimiento administrativo previo a la acción judicial. Tal como fue declarado por este tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 28/06/2024, (Fs. 95 al 99 P1), y así se ratifica. En consecuencia, se declara improcedente la nulidad de las actuaciones solicitada por la parte recurrente, conforme a lo expuesto precedentemente. Así se establece.

SEGUNDO PUNTO PREVIO

DE LA NO ADMISION DE LAS PRUEBAS DE INSPECCION JUDICIAL, PRUEBA DE INFORME Y PRUEBA DE EXHIBICION DE DOCUMENTOS POR PARTE DEL TRIBUNAL AD-QUO
Asimismo, la parte demandada, en su escrito de informes de fecha 16/12/2024 (Fs. 211-212 P1), denunció lo siguiente:

Ciudadana Juez, estando el proceso en estado de promoción de pruebas, efectivamente promovimos pruebas documentales, testimoniales, pruebas de informes e inspección judicial, todas necesarias y pertinentes por cuanto las mismas guardan relación con el causa y el ciudadano Juez, declaro improcedente las siguientes pruebas: 1."Pruebas de informes del documento de propiedad, por cuanto la parte demandante manifiesta que es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda y no presenta documento alguno que le acredite la propiedad del inmueble tipo galpón y así poder adquirir la cualidad para poder interponer dicha demanda. 2. Pruebas de Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente controversia, para dejar constancia que en el mismo terreno donde está el galpón en la parte trasera del terreno existe una vivienda que está siendo ocupada por nuestro representado IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO y su grupo familiar (…) 3.- Prueba de Exhibición de Documentos de Propiedad del Inmueble objeto de la presente demanda y el Juez manifiesta que ningunas de estas pruebas guardan relación con el hecho que se pretende probar (…) el ciudadano Juez, emitió opinión al fondo de la demanda cuando manifiesta en su auto que la parte demandada PRETENDE DESVIRTUAR LOS HECHOS CONTROVERTIDOS A LA PRESENTE DEMANDA, CAMBIANDO EL OBJETO DEL INMUEBLE, MOTIVO DE LA DEMANDA EN LOS PARTICULARES MENCIONADOS, POR LO QUE NIEGO LO SOLICITADO y aparte de ello niega la promoción de pruebas promovidas por nuestro representado, pruebas necesarias y pertinentes que guardan expresa relación con la causa, por lo que nos vimos en la obligación de recusarlo por estar incurriendo en la causal 15, del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

Respecto a los señalamientos ut supra expuestos, este Tribunal procede a hacer las siguientes consideraciones:
El a quo por auto fechado 26/09/2024, efectivamente inadmitió los medios de pruebas ofrecidos por la parte demandada, arriba mencionados (Fs. 135-136 P1), seguidamente, procedió la representación judicial de la parte accionada a recusar al juez, de acuerdo a lo establecido en el artículo 82 ord. 15° del Código de Procedimiento Civil, cuya recusación fue declara inadmisible por éste en fecha 03/10/2024 (Fs. 148-153 P1).
Seguidamente, por auto fechado 04/10/2024, el a quo negó la apelación contra el auto de fecha 26/09/2024, contentivo del pronunciamiento sobre las pruebas ofrecidas por las partes, del cual se desprende la inadmisión de la prueba de informes, la exhibición de documento e inspección judicial, al no constar en autos el ejercicio del recurso de hecho contra el mismo, y menos aún decisión que revoque el auto en cuestión, por tanto, el mismo se encuentra definitivamente firme, razón por la que, mal puede este tribunal superior entrar a revisar el mismo, con lo cual, estaría infrigiendo la seguridad jurídica, el debido proceso. Así se establece.
Resueltos los anteriores puntos previstos, con el objeto de verificar la procedencia o no del Desalojo demandado por la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB contra el ciudadano IVÁN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, pasa esta Juzgadora a examinar y valorar el material probatorio vertido en los autos, de la siguiente manera:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO:
La parte actora al momento de interponer su demanda consignó lo siguiente:
-Contrato de arrendamiento original, (Fs. 06-10, P1), el tribunal observa, que la referida instrumental versa sobre un documento autenticado, inscrito ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Heres –hoy Municipio Angostura del Orinoco- en fecha 29/09/1992, inserto bajo el N° 117, Tomo 50 de los libros de autenticaciones, llevados en esa Notaría no fue tachada por la parte adversaria, por el contrario, fue reconocida, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, emergiendo de la misma, la relación contractual que vincula a las partes, en donde se establecieron las condiciones pactadas, desprendiéndose de manera clara y taxativa, que el bien inmueble arrendado versa sobre un galpón con destino a "labores de mecánica automotriz"; lo que significa que el destino contractual es, por tanto, comercial, lo que sujeta la relación contractual al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). Así se decide.
- Copia simple del estado de cuenta marcado “B”, suscrito por la hoy demandante (F. 11, P1), el tribunal, observa que la instrumental en cuestión versa sobre un documento privado, razón por la que, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se encuentra dentro de la categoría de los documentos permitidos por nuestro legislador para ser producidos en el proceso, razón por la que, se desecha. Así se establece. -
De las pruebas promovidas por la parte demandada, junto a la contestación de la demanda:
-Copias simples de las actas de nacimiento (Fs. 45-47 P1), marcadas “A”, “B”, “C”, el tribunal, aun cuando las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria, conservan su valor de documento administrativo, sin embargo, se desechan por cuanto no coadyuvan a la solución de la Litis. Así se determina.

- Constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal Dr. Alejandro Prospero Revered (F.48 P1).

-Marcada E", constancia de Residencia emanada del Registro Civil del Municipio Heres de fecha 01/12/2023 (F.49 P1).

-Marcada “F”, Registro de Información Fiscal, (F. 50 P1).
El tribunal, vistas las anteriores documentales, si bien es cierto, no fueron atacadas por ningún medio de impugnación por la parte contraria, no es menos cierto, que las mismas resultan insuficientes para desvirtuar el uso comercial estipulado en el contrato, y menos aun para modificar la ley aplicable al caso bajo revisión, tomando en cuenta que el vínculo contractual es ley entre las partes, razón por la que, no se les asigna valor probatorio.
-Marcada "G", captures de una conversación de Whatsapp (F. 51 P1), sobre este medio probatorio es importante establecer que el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), el cual reiteró que «la información contenida en el mensaje de datos reproducida en un formato impreso (…) tiene el mismo valor probatorio que las copias o reproducciones fotostáticas simples; es decir, que su eficacia probatoria es similar a la dada por el legislador a los documentos privados simples, por lo que el mensaje de datos impreso tendrá la eficacia probatoria de las copias o reproducciones fotostáticas, y su contenido podrá ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba regulado de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil» (Vid sentencia dictada por la Sala de Casación Civil Nº 19 fechada 12/02/2025.
De cuyo contenido se observa mensajes entre un emisor desconocido hacia un contacto registrado con el nombre “Sonia 2”; observándose además que tal documento no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, por tanto se tiene como fidedigno de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, del mismo se desprende que están conversando en relación a unos cánones de arrendamiento de un local, no obstante, no se puede determinar que verse sobre el bien arrendado, objeto del presente asunto, en virtud de lo cual, se desecha de la Litis. Así se decide.

-Marcado "H", recibo de pago original de fecha 25/09/2023 (F.52 P1), con el objeto de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2022, el tribunal, tomando en cuenta que el pago de los meses en referencia aun cuando no son objeto de prueba, le asigna valor probatorio, solo en cuanto al objeto de dicho recibo de pago, o su “concepto”, a saber, versa de: “alquiler de galpón en Av. Pichincha”, que va en armonía con la cláusula primera del contrato de arrendamiento (Fs. 06-10, P1), es decir, no trata del alquiler de una casa familiar, sino con fines comerciales, y así fue aceptado por el demandado al ser firmado y consignado en el presente juicio. Así se establece.

- Promovió las testimoniales de los ciudadanos 1.- DAVID DE JESUS QUERECUTO, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.954.100; 2.- MARIA ROSARIO QUINTANA DE QUERECUTO, titular de la Cédula de Identidad N V-8.851.499; 3.- MORELA JOSÉ FINA PALACIOS DE FERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad No V- 5.553.440.

Durante el desarrollo de la audiencia oral y pública solo rindieron declaración los siguientes:
-Testigo 1. MORELA JOSÉ FINA PALACIOS DE FERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad No V- 5.553.440, (Fs. 162-163, P1): previo juramento de Ley, expresó lo siguiente:
PRIMERO: ¿diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN y desde hace cuánto tiempo aproximadamente?: RESPONDE: si lo conozco más de 50 años aproximadamente SEGUNDA ¿diga si sabe la dirección de habitación y de domicilio del ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN y desde hace cuánto tiempo lo está ocupando.? RESPONDE: Avenida pichicha nº 37 frente al liceo tomas de Heres, primero vivía con papa, después son sinceramente pero como 30 años, TERCERO ¿diga la testigo si tiene conocimiento si viven otras personas en la dirección indicada por usted con el ciudadano IVAN ALEJADRO KLEIN? RESPONDE: su pareja y 3 hijos. CUARTA ¿diga la testigo si sabe qué actividad laboral realiza el ciudadano IVAN ALEJADRO KLEIN en el inmueble objeto de la presente demanda? RESPONDE: él trabaja la mecánica en el patio de su residencia porque él vive allí en un anexo. es todo, se le sede el derecho de la palabra al demandante para que haga el derecho de re pregunta de la siguiente manera: expreso al tribunal la absoluta irrelevancia de esta testimonial que se refiere a hecho impertinentes atentatorios contra la reiterada decisiones del tribunal supremo de justicio de este tribunal y del superior, que han establecido claramente que el uso comercial para cual fue contrato el arrendamiento del inmueble no puede ser desvirtuado por la supuesta existencia PRIMERO: ¿conoce usted el contrato de arrendamiento aceptado por el ciudadano IVAN KLEIN del inmueble mencionado para uso comercial de taller mecánico?. Responde: no lo conozco SEGUNDO: ¿conoce usted el recibo del abono a la deuda que hasta la actualidad presenta por arrendamiento el señor IVAN KLEIN del inmueble referido relativo dicho abono al pago de los meses de septiembre octubre noviembre del año 2022? responde: no. es todo.
Testigo 2.- DAVID DE JESUS QUERECUTO, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.954.100; Fs. 163, P1): previo juramento de Ley, expresó lo siguiente:
PRIMERO: ¿diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN y desde hace cuánto tiempo aproximadamente? RESPONDE: hace como 30 años. SEGUNDO ¿diga el testigo si sabe la dirección de habitación o domicilio del ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO? RESPONDE: av. pichincha nº 37 frentes al liceo tomas de Heres. TERCERO: ¿diga el testigo si tiene conocimiento si viven otras personas en la dirección antes indicada con el ciudadano IVAN ALEJADRO KLEIN?. RESPONDE: su señora y sus 3 hijos CUARTO: ¿diga el testigo si sabe qué actividad laboral realiza el ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN?. RESPONDE: mecánica. QUINTA ¿diga el testigo si sabe que construcción existen en el terreno objeto de la presente demanda? RESPONDE: el taller galpón donde trabaja la mecánica, SEXTO: ¿diga el testigo cuál es su domicilio?. RESPONDE: AVENIDA PINCHICHA Nº 25 CERCA DE HIDROBOLIVAR. SEPTIMA ¿diga el testigo si además del galpón existe otra construcción en el mismo terreno? RESPONDE la parte de otra donde ellos viven, ES TODO seguidamente procede la parte demandante a realizar las siguientes preguntas PRIMERO: ¿diga el testigo si el inmueble al cual usted hace referencia en este interrogatorio esta arrendado al señor IVAN KLEIN por la señora SONIA SAKUR para solamente el uso comercial de taller mecánico? RESPONDE: no. SEGUNDO: ¿diga el testigo al tribunal si es cierto que como arrendatario del inmueble para uso comercial el ciudadano IVAN KLEIN le adeuda los cánones de arrendamiento mensuales desde el mes de Enero de 2023 hasta la presente fecha?. RESPONDE: no sé.
Testigo 3.- MORELA JOSÉ FINA PALACIOS DE FERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.553.440; Fs. 164, P1): previo juramento de Ley, expresó lo siguiente:
PRIMERO: ¿diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO y desde hace cuánto tiempo aproximadamente? RESPONDE: si lo conozco desde hace más de 30 años desde cuando él vivía con su papa después quedo solo y está viviendo allí más de 30 año. SEGUNDO: ¿diga la testigo si sabe la dirección de habitación o el domicilio del ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO?. RESPONDE: avenida pichincha nº 37, frente el liceo tomas de Heres. TERCERO: ¿diga la testigo cuál es su domicilio?: RESPONDE: avenida pichincha nº 25 CUARTO: ¿diga la testigo si tiene conocimiento si viven otras personas con el ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN?. RESPONDE: si él vive con su pareja y sus 3 niños. QUINTO: ¿diga la testigo si sabe a qué se dedica el ciudadano IVAN ALEJANDRO KLEIN? RESPONDE: él es mecánico de carros. SEXTO: ¿diga la testigo si sabe qué tipo de construcción existe en el terreno objeto de la presente demanda?. RESPONDE: tienen un galpón atrás su casa y un terreno allí donde él trabaja la mecánica. Es todo, se le da el derecho de palabra a la parte demandante y pregunta PRIMERO: ¿diga la testigo al tribunal si es cierto que el ciudadano IVAN KLEIN firmo un contrato de arrendamiento con la arrendadora de este inmueble SONIA SAKUR para su uso comercial? RESPONDE: hasta allá no llegan mis conocimientos. SEGUNDO: ¿diga la testigo si es cierto que desde el mes de diciembre del año 2022 el señor IVAN KLEIN le adeuda a la arrendadora SONIA SAKUR los cánones de arrendamientos mensuales? RESPONDE: No tengo conocimiento de eso. Es todo.

De las testimoniales plasmadas, se puede observar que los interpelados, no tienen conocimiento de lo acordado por las partes, en el contrato de arrendamiento objeto de controversia; no obstante, se evidencia, que todos ellos, coincidieron en sus declaraciones al determinar que, el demandado ejerce funciones laborales como mecánico durante muchos años en “el taller galpón”, lo que coincide con lo establecido en la cláusula segunda del contrato objeto, que determina lo siguiente:

“(…) SEGUNDA: El Arrendatario destinará el inmueble arrendado para todo lo relacionado con el ramo de reparaciones de vehículos, servicios de mecánica para los mismos, no pudiéndole dar un uso o destino diferente al referido inmueble”.

De manera que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio únicamente para demostrar lo último señalado. Así se determina.

De las pruebas consignada ante este tribunal superior

-Promovió la inspección extrajudicial como documento público, la cual fue evacuada ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Angostura del Orinoco del Estado Bolívar, sede Ciudad Bolívar en fecha 12/11/2024), con el objeto de evacuar los particulares allí expuestos y aquí se dan aquí por reproducidos, el tribunal, de una revisión exhaustiva del contenido de la misma observa, que se pretende demostrar el uso del bien inmueble arrendado (local-galpón) a vivienda familiar, hecho éste alegado en la contestación de la demanda, razón por la que debió acompañarla a ésta, o en su defecto dentro del lapso probatorio y no en esta instancia superior, toda vez que el tribunal a quo no tuvo acceso a la instrumental en comento, para su análisis, razón por la que, no se entra analizar su contenido. Así expresamente se establece.

CAPÍTULO QUINTO
MOTIVOS PARA DECIDIR

Ahora bien, el asunto bajo revisión versa sobre el análisis de las causales invocadas por la parte actora como fundamento de su pretensión presente contenidas en el artículo 40 norma vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente:
“Son causales de desalojo:
…Omissis…
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

De acuerdo a lo antes expuesto, tenemos que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación”.

En relación a la norma antes citada el alto Tribunal de la República establece la llamada carga de la prueba, y señala además que solo el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada; no basta que se alegue un hecho nuevo, sino que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta.
Asimismo, es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:
“En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En ese sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, establece:

“En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.

De la parte in fine de la norma citada se infiere, que la jurisdicción civil ordinaria tiene atribuida la competencia para el conocimiento de los demás procedimientos en materia de arrendamientos comerciales. Por interpretación en contrario, las disposiciones establecidas tanto en la ley sustantiva como en la ley adjetiva en materia civil son aplicables en aquellos procedimientos que tengan por objeto dirimir conflictos en asuntos de arrendamientos comerciales, y no el previsto en la Ley de Arrendamiento de Vivienda, como erróneamente alega la parte accionada, toda vez, como ya se dijo, el uso del local arrendado fue establecido para comercio. Así se determina.

Así pues, según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.

En el caso de marras, la parte actora fundamenta su pretensión de desalojo en la causal prevista en el literal "A" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando la insolvencia del arrendatario desde enero de 2023 hasta la fecha de interposición de la demanda.

Al analizar el acervo probatorio, esta Juzgadora, puede realizar las siguientes conclusiones procesales:

En primer lugar; la existencia de un contrato de arrendamiento para uso comercial, suscrito y reconocido por ambas partes (Fs. 06-10, P1), donde se constituyó el vínculo y de las condiciones pactadas; documento, en el que se establece de manera clara y taxativa el arriendo de un local comercial (galpón) con destino a "labores de mecánica automotriz"; sujeta entonces, la relación al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014), del cual, la parte actora alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde enero de 2023 hasta septiembre de 2023.

En segundo lugar: que la parte demandada admitió haber realizado pagos parciales e irrisorios, tal y como se demostró del medio probatorio marcado “H”, donde se evidenció el pago parcial hasta el mes de diciembre de 2022, confirmando la interrupción posterior de los pagos; del cual el demandado alegó una supuesta "mora del acreedor" por la falta de fijación de un nuevo canon para el año 2023. Sin embargo, la jurisprudencia pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que la falta de acuerdo sobre el nuevo canon no exime al arrendatario de su obligación principal de pago, debiendo en todo caso consignar las sumas correspondientes al último canon vigente para evitar la insolvencia, tal como hace mención la Sala de Casación Civil, Exp. AA20-C-2017-000361, con ponencia del Magistrado Ponente: Yván Darío Bastardo Flores, en fecha 28/07/2017, en la que refirió lo siguiente:

“(…) Ahora bien, en cuanto a la falta de aplicación de las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, efectivamente vigente para el momento de la interposición de la demanda (19 de octubre de 2015), en concreto el artículo 27 y la disposición derogatoria primera de este cuerpo normativo, se precisa el siguiente contenido:

“Artículo 27: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.
“Disposiciones Derogatorias Primera
Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”. (Resaltados de la Sala).

En atención a las normas transcritas, se desprende que, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se fijó un procedimiento para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario al cual el arrendador obstaculice su cumplimiento en detrimento de su derecho a mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento obsequiando a favor de la justicia la creación de un organismo competente en esta materia, distinto a los tribunales de municipio, quedando, en principio desaplicada la disposición contenida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (artículo 51 eiusdem supra transcrito), tal como lo prevé la disposición derogatoria primera ibídem.

Ahora bien, la recurrida al recoger los alegatos expuestos por el arrendatario dejó establecido que: “…el arrendador, se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2015, a pesar de todas las gestiones conciliatorias instadas por su representada, y por tal razón no podía pagar dichos cánones de arrendamiento, encontrándose en la necesidad acudir por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos con sede en la ciudad de Coro (Dirección Regional), a los fines de interponer la correspondiente denuncia al arrendador.

(…OMISIS...).

Se precisa oportuno dada la importancia que supone para el sano desenvolvimiento de las relaciones contractuales en materia de arrendamiento de locales de uso comercial, reiterar el criterio establecido en el fallo proferido por este Tribunal Supremo de Justicia, a través de sentencia N° 1004, emanada de la Sala Político Administrativa, infra transcrita, la cual en fecha 13 de agosto de 2015, en sintonía con la realidad presentada dado que ciertamente no se ha instrumentado el órgano administrativo a que se refiere el artículo 27 de la ley vigente, antes transcrito, en lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento de locales comerciales en aquellos casos en que propietarios o arrendadores se nieguen a recibir el alquiler que el órgano encargado de recibir las consignaciones por pensión de alquileres, son las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los circuitos judiciales civiles, mercantiles y del tránsito; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial.

Con base a todos los argumentos precedentemente expuestos, y en consideración con lo dispuesto en fallo de esta Sala N° RC-402, de fecha 21 de junio de 2017, expediente N° 2017-054, caso: JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ contra MUEBLES CAMILA, C.A., bajo la ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez, en caso análogo al presente, concluye esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la recurrida, determinó asertivamente que la demandada formalizante, no dio cabal cumplimiento a la obligación de pagar al arrendador las pensiones por concepto de alquiler a plazo vencido (…)”.

De la norma antes referida se evidencia que ante lo alegado por el demandado, sobre la “presunta” negativa del arrendador (no demostrada en juicio), de informar acerca del monto de arrendamiento, el arrendatario debió a todo evento acudir al organismo competente para efectuar el pago del canon de arrendamiento y de esta manera no caer en mora, por lo que bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar que el ciudadano, IVAN ALEJANDRO KLEIN ROMERO -aquí demandado- incumplió con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó la demandante, por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos.- Así se establece.

En tercer lugar: referente a lo alegado por el demandante, de que el inmueble servía de vivienda principal para su familia, pretendiendo la aplicación de la normativa de vivienda y el agotamiento de la vía administrativa ante la SUNAVI. Se logró demostrar en juicio con los siguientes medios de pruebas: contrato de arrendamiento, (Fs. 06 al 10, P1), recibo de pago (Fs. 06 al 10, P1) marcado “H”, de las testimoniales ofrecidas, prueba de inspección extrajudicial (Fs. 234 al 244 P2), que:

El contrato de arrendamiento, en su cláusula segunda, establece de forma taxativa que el destino del inmueble es exclusivamente para el ramo de reparaciones de vehículos y servicios de mecánica (Taller Mecánico); por lo tanto, al estar plenamente demostrado que el vínculo contractual nació de una relación comercial, no es exigible el procedimiento administrativo previo. La jurisprudencia (Sentencia Sala Constitucional N° 687 del 09/06/2023) ratifica que la presencia de menores o el uso parcial como vivienda en un inmueble destinado originalmente al comercio no muta la naturaleza comercial del contrato a los fines del desalojo. Asimismo, del medio probatorio marcado “H”, se evidenció que el objeto de dicho recibo de pago, o su “concepto”, trata de: “alquiler de galpón en Av. Pichincha”, que va en armonía con la cláusula primera del contrato de arrendamiento (Fs. 06 al 10, P1), es decir, no trata del alquiler de una casa de familiar, sino con fines comerciales, y así fue aceptado por el demandado al ser firmado y consignado en el presente juicio.

Las testimoniales ofrecidas, arrojaron en unísono que el demandado ejerce funciones laborales como mecánico durante muchos años en “el taller galpón”, lo que coincide armoniosamente con lo referido en párrafos anteriores. Asimismo, la inspección extrajudicial demostró que el demandado desvió el destino del inmueble arrendado, dándole uso habitacional (vivienda), en rebeldía a lo pactado en las cláusulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento. Estos medios probatorios son suficientes para concluir que la parte actora cumplió con probar la existencia de la obligación y el incumplimiento del demandado; y éste no logró desvirtuar la insolvencia de más de dos cánones consecutivos, configurándose plenamente la causal de desalojo contenida en el literal a en concordancia con el literal i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

En virtud de lo antes expuesto, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda propuesta bajo revisión, quedando así confirmada la decisión recurrida. Así se dispondrá en el dispondrá en el dispositivo de este fallo.

DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abg. CARLOS EDUARDO BASANTA GARCÍA, en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, ciudadano IVÁN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, contra la sentencia dictada en fecha 06/11/2024 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en la causa de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana SONIA OLGA ZAKUR HABIB, en contra del ciudadano IVÁN ALEJANDRO KLEIN ROMERO, todos identificados en autos.

SEGUNDO: CON LUGAR la presente demanda conforme a lo previsto en el artículo 40 literales “a” e “i” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia, se ordena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, del bien inmueble arrendado destinado a local comercial, ubicado en la Calle Pichincha N° 37, de Ciudad Bolívar, Municipio Angostura del Orinoco (antes Municipio Heres) del estado Bolívar, con una superficie aproximada de dos mil veintinueve metros cuadrados con cuarenta centímetros (2.029,10M2), con los siguientes linderos: Norte: Casa y Solar que es o fue de león pinto Machado en sesenta metros (60Mts), Sur: Casa y Solar que es o fue de María Muñoz, en cincuenta y nueve metros con cincuenta centímetros (59,50 Mts.), Este: Casa y Solar que es o fue de Manuel Montes en treinta y cuatro metros con veinticinco centímetros (38,25 Mts), y Oeste: su frente con la Calle pichincha, en treinta y ocho metros con veinticinco centímetros (38,25 Mts). Así como los recibos demostrativos de la cancelación total de los servicios consumidos por el arrendatario-demandado en el mencionado inmueble, durante el arrendamiento (agua, luz eléctrica, aseo urbano).

TERCERO: Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida de fecha 06/11/2024 por los argumentos expuestos.

CUARTO: Se ordena la notificación de las partes, de acuerdo a lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.

QUINTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, de acuerdo a lo previsto en el artículo 281 eiusdem.

Publíquese, Regístrese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia Regiones: www.tsj.bolivar.gob.ve. Notifíquese, déjese copia certificada de esta decisión en esta alzada y remítase con oficio al Juzgado a quo, en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, a los cuatro (04) días del mes de febrero de dos mil veintiséis (2026). Años: 214° de la Independencia y 166° de la Federación.
La Jueza Superior,

Maye Andreina Carvajal La secretaria,

Josmedith Méndez

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y diez minutos de la tarde (02:10 p.m.), previo anuncio de Ley. Se dejó copia de esta decisión. Conste.

La secretaria

Josmedith Méndez

MAC/JM/Isabel.