REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL
Puerto Ordaz, 12 de agosto de 2026
Años: 216° y 167°
Resolución Nro.: PJ106202600078
Exp. JURIS- FP11-R-2026-000060
De las partes y de la causa
PARTE DEMANDANTE:CLARISA CRISTINA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro V-20.020.968.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:DOUGLAS RODRIGUEZ, MIGDALIS RODRIGUEZ y JESUS JAVIER VALDEZ CENTENO, debidamente inscritos en el IPSA bajo los Nros 41.148,28.015 y 238.861, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 16.615.320.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:YULEISY ALVAREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 201.286.
CAUSA: APELACION interpuesta contra la decisión dictada en fecha 29/09/2025 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato.
Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del auto de fecha 23/03/2026 (F. 255), que oyó la apelación en ambos efectos, presentada en fecha 13/03/2026 (F. 253), por la ciudadana CLARIVEL PERDOMO, asistida por YULEISY ALVAREZ, parte demandada del juicio principal, contra el fallo definitivo dictado en fecha 29/09/2025 (Fs. 230 al 243), en la cual se dictaminó entre otras cosas que:
“(…) PRIMERO:SIN LUGAR la defensa de fondo por caducidad contractual y perdida del interés por falta de ejercicio de opción de compra alegada por la representación judicial de la parte accionada Clarivel del Carmen Perdomo, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N 16.615.320. SEGUNDO:CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana CLARISA CRISTINA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N 20.020.968, en contra de la ciudadana CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº16.615.320. TERCERO: Se condena a la parte demandada a dar cumplimiento a la clausula quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta, esto es el registro por ante la oficina correspondiente del documento definitivo de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble ubicado en la parcela 10, Manzana 36 del Urbanismo Riveras del Caroní, UD-327, final de la Av. Atlántico con la Av. NS-7, Urbanización Villa Upata, Parroquia Unare, Municipio Caroní, Puerto Ordaz y situado en el piso 3 del edificio 1 del condominio K, distinguido con el Nº 03-03. CUARTO: SE ORDENA efectuar a favor de la hoy demandante la tradición legal del inmueble objeto del presente litigio. QUINTO:SE ORDENA a la parte accionante al pago de la diferencia del saldo deudor estipulado en el contrato de opción de compra venta de fecha 23/12/2026, esto es la cantidad de Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 26.000.000,00) bajo los parámetros establecidos en el capítulo anterior.SEXTO: Se declara INADMISIBLE la solicitud de oferta real de pago y deposito efectuada mediante escrito de fecha 04/07/2018 por la representación de la parte actora CLARISA CRITINA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N 20.020.968(…)”. Cursivas, negritas y subrayado de esta alzada.
Cumplidos como han sido los lapsos legales correspondientes para dictar sentencia, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
CAPITULO I
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA
1.- Límites de la controversia
1.1.-Antecedentes del recurso de apelación
En fecha 08/05/2018, se interpone demanda por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, quien fungía como distribuidor, la cual, por efecto del sorteo de ley, le correspondió conocer sobre la causa. (Fs. 01 al 24).
En fecha 09/05/2018, el tribunal A quo admite la demanda por el juicio ordinario y ordena el emplazamiento de la parte demandada, instando a las partes a la audiencia conciliatoria al 15º día siguiente a esa fecha. (Fs. 25 al 26).
En fecha 23/05/2018, mediante diligencia la parte actora, indica haber consignado emolumentos para la práctica de la citación, dejándose constancia en fecha 30/05/2018. (Fs. 27 al 28).
En fecha 13/06/2018, mediante escrito, la parte demandada, solicito inspección al inmueble objeto de litigio.(F. 29).
En fecha 19/06/2018, mediante acta se deja constancia de la celebración de la Audiencia conciliatoria, dejando expresa constancia que no se llegó a ningún acuerdo (F. 32).
En fecha 26/06/2018, la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas, contenidas en el ordinal 1 y 6, indicando en el mismo que la demanda no llena los extremos exigidos por el art. 340 ord. 5 (F. 33 al 45).
En fecha 27/06/2018, mediante diligencia la representación judicial de la parte demandante, denuncia la extracción del petitorio del libelo de demanda, anexando a la misma recibido del libelo de demanda consignado a su fecha(Fs. 46 al 54).
En fecha 02/07/2018, mediante computo, el Aquo dejó constancia del lapso correspondiente a la Contestación de la demanda.(Fs. 57 y 58).
En fecha 02/07/2018, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a las cuestiones previas. (Fs. 59 al 62).
En fecha 04/07/2018, la representación judicial de la parte actora, consigna solicitud de oferta real de pago para su tramitación en la causa, consignando el pago respectivo. (Fs. 64 al 66).
En fecha 04/07/2018, el Tribunal natural, declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el Ord. 1 del art 346 opuesta para la parte demandada. (Fs. 67 al71).
En fecha 11/07/2018, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. (Fs. 74 al84).
En fecha 12/07/2018, el juzgado de la causa ordena efectuar computo por secretaría de los lapsos procesales y deja constancia del vencimiento del lapso de 05 días para la regulación de competencia contra el fallo de fecha 04/07/2018. (Fs. 85 al 86).
En fecha 16/07/2018, se realizo la consignación del poder Apud Acta por parte de la demandada, a los profesionales del derecho ROGER GONZALEZ y SOLIMAR ARMAS TRIANA, debidamente inscritos en el IPSA bajo el Nro. 32.334 y 93.397, respectivamente, para que la defiendan en la causa. (Fs. 89 al 93).
En fecha 30/07/2018, el Tribunal natural, realizo computo dejando constancia del lapso de ocho (08) días correspondiente a la articulación probatoria de la incidencia de cuestiones previas. (Fs. 94 y 95).
En fecha 08/08/2018, el Tribunal natural, realizo computo dejando constancia del lapso de diez (10) días para dictar sentencia en la incidencia de cuestiones previas, del ordinal 6 del artículo 346 del C.P.C. (Fs. 96 y 97).
En fecha 08/08/2018, mediante decisión interlocutoria, el A quo declaro debidamente subsanado y corregido el defecto de forma del libelo de demanda alegado por la parte demandada, ello con motivo de la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6º del art 346 CPC. (Fs. 98 al 100).
En fecha 09/08/2018, la parte demandada ratifica escrito de contestación a la demanda. (Fs. 101 al 108).
En fecha 17/09/2018, el Tribunal natural, realizo computo dejando constancia del lapso de contestación a la demanda, de conformidad a lo establecido en el Ord. 2 del artículo 358 del C.P.C. (Fs. 110 y 111).
En fecha 27/09/2018, la representación judicial de la parte demandante, consigno escrito de promoción de pruebas. (Fs.112 y113).
En fecha 02/10/2018, la representación judicial de la parte demandada, consigno escrito de promoción de pruebas. (Fs.114 al 116).
En fecha 18/10/2018, el Tribunal natural, realizo computo correspondiente al lapso de promoción de pruebas, así como el lapso de oposición a las pruebas y su admisión (Fs. 120 y 121).
En fecha 18/10/2018, mediante auto, el tribunal natural admitió las pruebas promovidas por ambas partes intervinientes en el proceso. (Fs.122 y 123).
En fecha 06/11/2018, previa diligencia de fecha 02/11/2018 suscrita por la representación judicial de la parte demandada, el Aquo acordó oficiar al Registro público del municipio Caroní de esta circunscripción, a fin de dar cumplimiento al primer aparte nral primero del cap. de pruebas de informe, del escrito de pruebas, asimismo a los Tribunales de municipio de este Segundo Circuito y al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil(…) en aras de dar cumplimiento a los hechos planteados en el Tercer aparte nral 1ero del cap. de pruebas de informes. (Fs.128 y 134).
En fecha 07/11/2018, la alguacil accidental del Juzgado natural, dejo constancia de haber consignado oficios dirigidos al Registro Público del Municipio Caroní, Juzgados de Municipio y Segundo de Primera Instancia Civil (…)(Fs.136 al 147 CP).
En fecha 15/11/2018, el juzgado Primero de municipio remitió resultas al A quo sobre la hechos planteados en el tercer aparte, nral primero del capítulo de pruebas de informes. (Fs.145 al 155).
En fecha 19/112018, la Oficina Inmobiliaria del Registro Público, remitió resultas al Aquo sobre la hechos planteados en el tercer aparte, nral primero del capítulo de pruebas de informes. (Fs.157 al 158).
En fecha 21/11/2018, el juzgado Segundo de Primera Instancia Civil (…) remitió resultas al A quo sobre la hechos planteados en el tercer aparte, nral primero del capítulo de pruebas de informes. (Fs. 160 al 163).
En fecha 07/12/2018, el juzgado Segundo de municipio remitió resultas al A quo sobre la hechos planteados en el tercer aparte, nral primero del capítulo de pruebas de informes. (Fs.165 al 171).
En fecha 19/12/2018, previa solicitud de la representación judicial de la parte demandante, el tribunal natural dejo constancia del lapso transcurrido de evacuación de pruebas, indicando asimismo que el expediente se encontraba en lapso de presentación de informes (Fs.172 y 175).
En fecha 19/12/2018, el juzgado Tercero de municipio remitió resultas al A quo sobre la hechos planteados en el tercer aparte, nral primero del capítulo de pruebas de informes. (F.176).
En fecha 21/01/2019, la representación judicial de la parte actora, consigno escrito de informes. (Fs.178 al 192).
En fecha 25/02/2019, mediante computo se deja constancia del vencimiento del lapso de informes, asimismo el transcurso del lapso de observación a los informes. (Fs.193 y 194).
En fecha 26/02/2019, el juzgado Cuarto de municipio remitió resultas al A quo sobre la hechos planteados en el tercer aparte, nral primero del capítulo de pruebas de informes. (Fs.195 al 202).
En fecha 01/04/2022, previa solicitud a través de oficio Nro. 2022-122, suscrito por el Juzgado Superior Civil (…), el Tribunal natural remite información solicitada (Fs.205 al 206).
En fecha 29/11/2022, se realiza la consignación del poder Apud Acta por parte de la demandada, a los profesionales del derecho RICHARD ROJAS HERNANDEZ y MARIA JOSEFINA ROJAS MARTINEZ,IPSA Nros.71.266 y 229.287, respectivamente, para que la defiendan en la causa. (Fs. 207 al 211).
En fecha 27/07/2023, mediante auto y previa petición de la demandada, la Jueza Alejandra Blanco, se aboco al conocimiento de la causa, indicando que la misma se encontraba en estado de sentencia. (Fs.213 al 213).
En fecha 25/07/2024, la demandada de autos consigno revocatoria de poder apud acta, sustituyéndolo en la profesional del derecho YULEISY ÁLVAREZ GARCÍA, IPSA 201.28; debidamente otorgado en fecha 14/08/2024. (Fs.218 y 220 al 221).
En fecha 02/10/2024, mediante auto y previa petición de la demandada, la Jueza Nayra Silva se aboco al conocimiento de la causa, indicando que la misma se encontraba en estado de sentencia. (Fs.222 al 223).
En fecha 29/09/2025, previa petición de las partes, el tribunal natural dicto Sentencia definitiva, declarando CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, ordenando la notificación de las partes intervinientes (Fs. 230 al 243).
En fecha 08/10/2025, el alguacil del juzgado deja constancia de la notificación de la parte demandada. (Fs. 246 al 247).
En fecha 13/10/2025, mediante diligencia la demandada de autos, apelo de la sentencia definitiva de fecha 29/09/2025. (F. 248).
En fecha 03/02/2026, mediante auto el Tribunal natural, se abstuvo de escuchar apelación ejercida en fecha 13/10/2025, por cuanto se encontraba pendiente la notificación de sentencia a la parte demandante.(F.249).
En fecha 05/03/2026, el alguacil del juzgado deja constancia de la notificación de la parte demandante. (Fs. 250 al 251).
En fecha 13/03/2026, la parte demandada, apela nuevamente del fallo definitivo dictado en la causa. (F. 253).
En fecha 23/03/2026, el juzgado A quo, realiza computo por secretaría del lapso de apelación y oye la apelación de fecha 13/03/2026, de la parte demandada en ambos efectos. Asimismo, ordena la remisión del expediente a los Juzgados de Alzada para el conocimiento del asunto. (Fs. 254 al 256).
1.2.-Actuaciones de esta alzada.
Por auto de fecha 21/04/2026, este Juzgado Superior Tercero dio entrada a las presente actuaciones y fijó el lapso de informes. (F. 258).
En fecha 20/05/2026, la parte demandante presentó escrito de informes en la causa. (F. 259 al 273).
En fecha 20/05/2026, mediante nota de secretaría se deja constancia del vencimiento del lapso de informes y el comienzo del lapso de observaciones, asimismo indicando que solo la parte demandante consigno informes (F. 274).
En 02/06/2026, mediante nota de secretaría se deja constancia del vencimiento del lapso de observaciones y el comienzo del lapso de sentencia. (F. 275).
En fecha 03/08/2026, se difiere el lapso de sentencia por 30 días conforme al artículo 251 del C.P.C.
1.3.-Argumentos de las partes en el juzgado de cognición.
- Libelo de demanda de la parte accionante:
Mediante escrito libelar de fecha 08/05/2018 (Fs. 01 al 06) e igualmente a la subsanación consignada y valorada por el juzgado de la causa (Fs. 48 al 54 y 98 al 100), la parte accionante presenta escrito libelar de cumplimiento de contrato, fundamentándose entre otras cosas en lo siguiente:
Que en fecha 23/12/2016, su representada celebro contrato privado de opción compra venta, con la ciudadana CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, identificada en autos.
Que de dicho contrato se desprende de la clausula primera del contrato que la vendedora ofreció en venta un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro. 03-03, situado en el piso 03 del edificio 01 del condominio K, parcela 10, manzana 36 del URBANISMO RIVERAS DEL CARONI, ubicado en la Unidad de desarrollo 327 (UD 327) final de la avenida atlántico con la avenida NS-7 Urbanización Villa upata, en la Parroquia Unare, Municipio Caroní, Pto. Ordaz, Estado Bolívar. Asimismo, que el apartamento tiene un área de construcción aproximada de OCHENTA METROS CUADRADOS (80,00 Mts2) identificado con el código catastral N08-327-439-36-10-01-200-03-03 y lindera de la siguiente manera NORESTE: Vía de acceso a los puestos de estacionamientos del edificio. SURESTE: Puesto de estacionamiento K1-11. SUROESTE: Áreas verdes del conjunto residencial que dan con el edificio K-01 y NOROESTE: Puesto de estacionamiento K2-1. Consta de tres dormitorios, con área para closet. Dos baños, recibo comedor, estar, cocina, lavadero. Y le corresponde el uso de un puesto de estacionamiento vehicular ubicado en la zona de estacionamiento P10, identificado en el suelo del mismo con la letra y numero K1-12. Y la propiedad del inmueble indica el recurrente que, consta de documento registrado en la oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, inscrito bajo el Nro. 2009.1387, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.8.929 y corresponde a los libros de folio Real del año 2009.
Que indica según descrito en la clausula cuarta del contrato de opción de compra venta, que el precio de la operación fue pactado en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 35.000.000,00). Y se estableció en dicha clausula que la recurrente acepto y que por ninguna razón, motivo o circunstancia, sería aumentado su valor por parte de la vendedora durante el lapso que transcurriera la negociación y de los acuerdos establecidos en el documento, ya que si las partes lo hablaron, analizaron y acordaron, por lo tanto sería lo contrario, indicando el recurrente que el mismo se convertiría en una acto de mala fe por parte de la vendedora, siendo que la compradora estaría en plena facultad de ejercer acciones legales por daños causados.
Que un primer pago por la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 300.000,00), que la vendedora, declaro recibir el día 13/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro. 6691326203 emitida del Banco Banesco por parte del comprador.
Que un segundo pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.000.000,00) que declara la vendedora haberlos recibido el día 21/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro 000025568877361 emitida del Banco Mercantil por parte del comprador.
Que un tercer pago por la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 4.700.000,00) que declara la vendedora haberlos recibido el día 21/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro. 6730902034 emitida del Banco Banesco por parte de la compradora.
Que un cuarto pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES con 00/100 (Bs. 2.000.000,00) que declara la vendedora haberlos recibido el día 22/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro. 6734787288 emitida del Banco Banesco por parte de la compradora. Para un total entregado por la compradora de la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 9.000.000,00). Quedando un saldo pendiente de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 26.000.000,00), cantidad que según al decir del recurrente, ha debido pagarse en un lapso de 90 días continuos, contados a partir del día 23 de diciembre de 2016, dado que el contrato se firmo en esa fecha, indicando como lapso suficiente para firmar el documento definitivo de la venta.
Que según el decir de la demandante, la vendedora Clarivel del Carmen Perdomo (ya identificada) se ha negado a realizar el documento definitivo de venta e igualmente se ha negado a recibir la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 26.000.000,00) y tampoco ha querido realizar el documento de venta definitivo, y que ante tal conducta morosa de la vendedora, su representada ha realizado todas las gestiones para resolver con la vendedora tal situación. Siendo esto inútil, bajo la excusa de que se vería desmejorada, producto de la inflación que atraviesa el país.
Que indica cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil (…) exp 20.990 en el cual en fecha 07 de agosto, la demandante interpuso solicitud de reconocimiento de contenido y firma del documento privado opción de compra venta en contra de la ciudadana CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO.
Que la demandada, en su escrito de contestación a la solicitud en el capitulo denominado contestación al fondo de la demanda, reconoció el contenido y firma del mencionado documento.
Que la oferente, violo e incumplió con su obligación de firmar el documento definitivo de venta, en el lapso de 90 días contados a partir del 23 de diciembre de 2016, fecha de la firma del contrato de Opción de compra venta. Así la clausula cuarta numeral 5 del contrato, fundamento de la demanda previo: la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 26.000.000,00), serían pagados por la compradora en un lapso no mayor de 90 días a partir de la fecha en que sea firmada definitivamente LA VENTA ante la oficina del Registro Publico correspondiente.
Que se fundamenta en los artículos 1159y siguientes del Código Civil Vigente, para fundamentar su pretensión.
Que en su petitorio (F. 51) pretende entre otras cosas lo siguiente:
“(…) 1.-) Que se cumpla con realizar el documento definitivo de venta por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro 03-03, situado en el piso 03 del edificio 01 del condominio K, parcela 10, manzana 36 del URBANISMO RIVERAS DEL CARONI, ubicado en la Unidad de desarrollo 327 (UD 327) final de la avenida atlántico con la avenida NS 7 Urbanización Villa upata, en la parroquia Unare. Municipio Caroní. Pto Ordaz, Estado Bolívar, cuyas medidas y linderos están ampliamente descritos en el capítulo primero de esta demanda.
2.- Que una vez realizado el documento definitivo de venta le sea entregado el dominio y posesión del referido inmueble.
3.- Que pague las costas y costas del juicio calculados prudencialmente por el Tribunal (…)”.
- Escrito de contestación a la demanda:
Mediante escrito de contestación al fondo de la demanda consignado en fecha 11/07/2018 (Fs. 74 al 80) y ratificado en fecha 09/08/2018 (Fs. 101 al 108), la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda, fundamentándose entre otras cosas en lo siguiente:
Que opone como punto previo para que sea resuelto en la definitiva, la caducidad contractual y pérdida del interés por falta de ejercicio de la opción a compra.
Que manifiesta el saldo de la deuda y el otorgamiento definitivo de venta, ha debido ocurrir en un lapso de 90 días continuos contados a partir del 23 de diciembre del año 2016, dado que el contrato se firmó en esa fecha.
Que el incumplimiento de la vendedora, afirmó que al solicitar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta como lo indica en el petitorio, la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Público del Municipio Caroní, es un cumplimiento de una obligación de Hacer.
Que indica la parte actora en forma inequívoca y así reconoce que disponía de 90 días para el ejercicio de la opción de compra venta, dicho plazo venció el día 22 de marzo del año 2017 y a la compradora en notable negligencia y conducta omisiva, dejo de ejercer la opción de compra venta y realizar la carga que le corresponde.
Que esta carga consiste en que para la redacción y preparación del documento definitivo de compra venta y su presentación ante el Registro del Municipio Caroní Estado Bolívar, el pago de los gastos correspondientes a notarías, registro y honorarios de Abogados para cumplir con la compra del inmueble serían a cargo de la compradora(clausula séptima), indicando además que en función de la venta el crédito hipotecario había sido pagado y notificado a la compradora (cláusula quinta), lo cual indica estar ocurriendo desde el 19 de diciembre de 2016, según consulta general de activos emitida por el Banco Central de Venezuela, igualmente la ficha catastral fue emitida el día 23 de septiembre de 2016 y los impuestos Municipales pagados hasta el 31 de diciembre del mismo año.
Que al redactar el documento definitivo la compradora constituiría hipoteca por el saldo del precio a favor de la vendedora pues el saldo en este caso sería pagado 90 días después del otorgamiento.
Que realizadas las dos actuaciones anteriores le correspondía notificar a la compradora que ejerció la opción a tiempo útil, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y constituirla así en mora de la obligación de Hacer consistente en firmar o suscribir el documento definitivo de compra venta.
Que la vigencia de la opción compra venta era de 90 días contados a partir del 23 de diciembre de 2016, es decir que dicho lapso expiró el 22 de marzo de 2017, indicando además que sin el ejercicio de la acción por la compradora, que de haberla ejercido la vendedora quedaba en mora de la obligación de suscribir el documento definitivo, desde el día 16 de marzo de 2017, conforme a lo dispuesto en el art 1.269 del Código Civil.
Que indica que la compradora no presento jamás el documento de compra venta ante el registro público, ni cumplió con las cargas indicadas.
Que admite los hechos en cuanto a la celebración en fecha 23/12/2016 del contrato privado de opción de compra, así como el lapso de 90 días fijados para la firma del documento definitivo de compra venta y el recibimiento de la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00).
Que rechaza y contradice la afirmación realizada por la actora en cuanto a la negación de recibir la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,00), indicando que lo cierto es la vigencia de 90 días contados desde el 23/12/2016, indicando el vencimiento el 22/03/2017, mencionando que la compradora no la ejerció en tiempo útil.
Que rechaza y contradice que se encuentre morosa en la firma del documento definitivo siendo que la optante no realizo la opción compra venta en tiempo útil, así mismo que el inmueble estuviera desocupado, pues indica que allí es su residencia familiar y además rechaza que la demandante tenga derechos a que le sea firmado documento de venta por cuanto al haber expirado, son aplicables clausulas penales establecidas en el contrato.
Que solicita se declare SIN LUGAR la acción con todos los pronunciamientos de Ley.
1.4.-Argumentos de las partes en esta alzada.
- Informes de la parte actora:
Mediante escrito de fecha 20/05/2026 (Fs. 260 al 273), la parte actora alegó entre otras cosas que:
- Que el motivo de la demanda es por cumplimiento de contrato suscrito por la parte demandante en juicio y que, según a su decir, el mismo fue iniciado en fecha 27 de junio de 2018, avalado por un documento privado de opción de compra venta, la misma siendo reconocida por la demandada.
- Que se desprende de la cláusula primera del contrato que la vendedora (demandada) ofreció en venta el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro. 03-03, situado en el piso 03 del edificio 01 del condominio K, parcela 10, manzana 36 del URBANISMO RIVERAS DEL CARONI, ubicado en la Unidad de desarrollo 327 (UD 327) final de la avenida atlántico con la avenida NS-7 Urbanización Villa upata, en la Parroquia Unare, Municipio Caroní, Pto. Ordaz, Estado Bolívar. Asimismo, que el apartamento tiene un área de construcción aproximada de OCHENTA METROS CUADRADOS (80,00 Mts2) identificado con el código catastral N08-327-439-36-10-01-200-03-03 y lindera de la siguiente manera NORESTE: Vía de acceso a los puestos de estacionamientos del edificio. SURESTE: Puesto de estacionamiento K1-11. SUROESTE: Áreas verdes del conjunto residencial que dan con el edificio K-01 y NOROESTE: Puesto de estacionamiento K2-1. Consta de tres dormitorios, con área para closet. Dos baños, recibo comedor, estar, cocina, lavadero. Y le corresponde el uso de un puesto de estacionamiento vehicular ubicado en la zona de estacionamiento P10, identificado en el suelo del mismo con la letra y numero K1-12. Y la propiedad del inmueble indica el recurrente que, consta de documento registrado en la oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, inscrito bajo el Nro. 2009.1387, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.8.929 y corresponde a los libros de folio Real del año 2009.
- Que indica según descrito en la clausula cuarta del contrato de opción de compra venta que el precio de la operación fue pactado en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 35.000.000,00). Y se estableció en dicha clausula que la recurrente acepto y que por ninguna razón, motivo o circunstancia, sería aumentado su valor por parte de la vendedora durante el lapso que transcurriera la negociación y de los acuerdos establecidos en el documento, ya que si las partes lo hablaron, analizaron y acordaron, por lo tanto seria lo contrario, indicando el recurrente que el mismo se convertiría en una acto de mala fe por parte de la vendedora, siendo que la compradora estaría en plena facultad de ejercer acciones legales por daños causados.
- Que un primer pago por la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 300.000,00), que la vendedora, declaro recibir el día 13/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro. 6691326203 emitida del Banco Banesco por parte del comprador, esto según el decir de la actora.
- Que un segundo pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.000.000,00) que declara la vendedora haberlos recibido el día 21/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro 000025568877361 emitida del Banco Mercantil por parte de la compradora, esto según el decir de la actora.
- Que un tercer pago por la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 4.700.000,00) que declara la vendedora haberlos recibido el dia 21/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro. 6730902034 emitida del Banco Banesco por parte de la compradora, esto según el decir de la actora.
- Que un cuarto pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES con 00/100 (Bs. 2.000.000,00) que declara la vendedora haberlos recibido el día 22/12/2016 a la cuenta 0108-008-90101-0053-0937 del Banco Provincial según consta en transferencia electrónica enviada y recibida bajo el Nro. 6734787288 emitida del Banco Banesco por parte de la compradora. Para un total entregado por la compradora de la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 9.000.000,00). Quedando un saldo pendiente de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 26.000.000,00), cantidad que ha debido pagarse en un lapso de 90 días continuos, contados a partir del día 23 de diciembre de 2016, dado que el contrato se firmo en esa fecha, indicando como lapso suficiente para firmar el documento definitivo de la venta.
- Que también se desprende de la clausula quinta del contrato, entre otras cosas lo siguiente: 4.1 la vendedora se compromete en este acto con la compradora a registrar en un lapso no mayor a los 15 días continuos ante la oficina de registro público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, la liberación de la Hipoteca, una vez que la vendedora reciba por parte del Banco emisor. 4.2)Reciba la liberación de Hipoteca y registrada ante el Registro Publico por parte de la vendedora, se procederá a la venta definitiva y se establecerá una hipoteca de primer grado a favor de la vendedora por parte de la compradora por el monto que reste al momento de la protocolización, ya que la compradora podrá ir abonando al monto restante a las deudas sin que la vendedora lo impida ya que es acuerdo establecido por las partes, la deuda restante será cancelada a la vendedora en un periodo no mayor a 90 días continuos después de la firma de protocolización de venta definitiva.
- Que una vez establecidas las condiciones del contrato, las partes intervinientes, en este caso la ciudadana Clarisa Rodríguez (actora en proceso), incumplió con las obligaciones de registrar en un lapso no mayor a los 15 días continuos(…) la liberación de la hipoteca, una vez que la vendedora la reciba por parte del Banco emisor. Ex clausula quinta del contrato, fundamento de esta demanda.
- Que al no cumplir con registrar en el lapso no mayor a los 15 días continuos ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, la liberación de la hipoteca, indica el recurrente que no podía cumplir con realizar la venta definitiva de venta, ex clausula quinta del contrato (…) que reza… (omissis…) Recibida la liberación de hipoteca y registrada ante el Registro Publico por parte de la vendedora, se procederá a la venta definitiva.
- Que frente al incumplimiento de la vendedora, indica la actora cumplió con el precio negociado ex clausula cuarta.
- Que ante el incumplimiento de la demandada ciudadana, Clarivel Perdomo, con el registro de la liberación de la Hipoteca para la firma y protocolización del documento definitivo, la recurrente dejo de pagar el resto adeudado tal como lo dispone la clausula cuarta de la opción compra-venta, la cantidad restante de Veintiséis millones (Bs. 26.000.000,00) serán cancelados por la compradora a la vendedora en el lapso establecido por las partes en el acto, el cual no sería mayor de 90 días continuos el periodo, a partir de la fecha en que sea firmada definitivamente la venta(…)sin embargo a efectos de dar cumplimiento con el pago en fecha cuatro (04) de julio de 2018, la parte actuante , sin estar obligada, consigno el pago de CIENTO SETENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO VEINTIDOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.174.122.000,00) que comprende la suma de 26.000.000,00 más 148.122.000,00, esta última cantidad es el promedio extraído de la tasa INPC emanada del Banco Central de Venezuela, de 189,90% al cierre del ejercicio económico de 2015, que indica el recurrente sumado al año 2017, 2018, fue promediada y ascendida al 569,70(…).
- Que la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de septiembre del año 2025, por el Aquo, en el cual se declaro sin lugar la demanda (…) debe ser ratificada por ser realizada conforme a derecho.
- Informes de la parte demandada:
Durante el lapso de presentación de informes, la parte demandada no presento escrito de informes, lo cual se evidencia de certificación de fecha 20/05/2026 (F. 274), la cual se da por reproducida.
CAPITULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los antecedentes anteriores, observa este juzgado de alzada que el presente recurso de apelación ejercido en fecha 13/03/2026 (F. 253), por la parte demandada CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, asistida por YULEISY ALVAREZ, identificadas en autos, versa específicamente contra la decisión definitiva dictada en fecha 29/09/2025 (Fs. 230 al 243), en la cual se declaró entre otras cosas CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato y se ordenó al cumplimiento de obligaciones contractuales por ambas partes, en los términos de la aludida decisión.
Ahora bien, en virtud de que fueron alegadas un conjunto de defensas perentorias, que pueden incidir directamente en el fondo del asunto, procede esta Superioridad a analizar estas defensas y luego pasará al análisis del tema controvertido, de la siguiente forma:
i. Punto Previo: Defensa de caducidad contractual y falta de interés.
Observa esta alzada quemediante escrito de contestación al fondo de la demanda consignado en fecha 11/07/2018 (Fs. 74 al 80) y ratificado en fecha 09/08/2018 (Fs. 101 al 108), la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda, en la cual solicitó de forma expresa que como punto previo se analizará la caducidad contractual y la pérdida del interés por falta del ejercicio de la opción a compra.
En este orden, dicho alegato se basó principalmente que a juicio de la parte demandada, la opción de compra venta era de 90 días contados a partir del 23 de diciembre de 2016, es decir que dicho lapso expiró el día 22 de marzo de 2017; por lo que la compradora al no presentar jamás el documento de compra-venta ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, no cumplió sus cargas contractuales. Dicho fundamento se basó en el artículo 1.269 del Código Civil Vigente.
Es por lo que obligan a esta alzada, como lo ha realizado en innumerables oportunidades, realizar una labor pedagógica sobre la caducidad contractual y verificar la procedencia o no del alegato expuesto por la demandada. Sobre esta figura, debemos recordar que la caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En esta sintonía, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley.
Del mismo modo, una acción que ha caducado es una acción que no existe y que no debe ser discutida en juicio, pues la demostración de haberse vencido el término hace lógicamente innecesario un debate en juicio sobre el fondo de la cuestión propuesta. La caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer la acción por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquélla (revisar entre otras sentencia de fecha 03/05/2006, dictada en el Exp. AA20-C-2004-000296, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia de la magistrada Isbelia Pérez Velásquez, la cual se da por reproducida).
Por otro lado y en relación a los contratos, la doctrina y jurisprudencia han distinguido dos (02) tipos de caducidad: la legal y la convencional. Al respecto, será caducidad legal aquella que este de forma expresa establecida en el ordenamiento jurídico; y convencional, el plazo que el propio contrato regula para la extinción del mismo o alguna cláusula especifica. En relación a esta última, el artículo 1.269 del Código Civil, establece:
“Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención. Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento. Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente”. Cursivas y negritas de esta alzada.
Lo anterior significa que, el deudor como regla general se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención; reflejo del principio de autonomía de voluntad de las partes que rige el Derecho Civil. Esto también, hace énfasis en el carácter no injerencista del legislador civil cuya regulación en el ámbito privado se hace preferiblemente excepcional; de tal manera, que el intérprete estará obligado a respetar el dogma o axioma base del Derecho Privado: “Todo lo que no está expresamente prohibido está tácitamente permitido”, por oposición justamente al dogma básico del Derecho Público: “Todo lo que no está expresamente permitido está prohibido”. Revisar entre otras sentencias la Nro. 426 de fecha 09/04/2026, dictada por la Sala Constitucional del TSJ, en el Exp. 24-1117, con ponencia de la magistrada Lourdes Suárez, la cual se da por reproducida.
En el caso bajo estudio, queda en evidencia que la cláusula cuarta, ordinal quinto del contrato objeto de la Litis (Fs. 13 al 15), dispone:
“…5.) La cantidad restante de VEINTISÉIS MILLONES DEBOLÍVARES (Bs.26.000.000,00), serán cancelados por LA COMPRADORA a LA VENDEDORA, en el lapso establecido por LAS PARTES en este acto, el cual será en un periodo no mayor a 90 DIAS CONTINUOS a partir de la presente fecha en la que sea firmada definitivamente LA VENTA ante la oficina del Registro Público correspondiente…”.Cursivas, subrayado y negritas de este juzgado.
Dicha cláusula se relaciona con la cláusula quinta del mismo contrato, que a tal efecto señala:
“…LA VENDEDORA ha notificado a LA COMPRADORA y la misma esta consiente, que el inmueble objeto de esta negociación y acuerdo entre LAS PARTES tenía una hipoteca de Primer grado a favor de la entidad Bancaria Banco de Venezuela (anteriormente Banco Mi Casa), la misma fue cancelada en su totalidad y se está a la espera del documento de liberación de la Hipoteca para proceder a Registrar el mismo y firmar la venta definitiva ante la oficina del Registro Público. La VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble a LA COMPRADORA, una vez firmado la venta definitiva por la oficina del Registro Público. Cabe resaltar que LAS PARTES acuerdan que: LA VENDEDORA se compromete en este acto con LA COMPRADORA a registrar en un lapso no mayor a los 15 días continuos ante la oficina del Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, la liberación de Hipoteca una vez que LA VENDEDORA la Reciban por parte del Banco emisor. Recibida la Liberación de Hipoteca y registrada ante el Registro Público por LA VENDEDORA, se procederá a la VENTA DEFINITIVA ante el mismo ente Público y se establecerá una Hipoteca de Primer Grado a favor de LA VENDEDORA por parte de LA COMPRADORA, por el monto que se reste al momento de la protocolización, ya que LA COMPRADORA podrá ir abonando al monto restante a la deuda sin que LA VENDEDORA lo impidan ya que es el acuerdo establecido por LAS PARTES, La deuda restante será cancelada a LA VENDEDORA en un periodo NO MAYOR a 90 DÍAS CONTINUOS después de la firma de protocolización de venta definitiva…”. Cursivas, subrayado y negritas de este juzgado.
De ambas cláusulas y siendo el juez quien en definitiva deben realizar la interpretación correcta del contrato, ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; el plazo al cual hace referencia el demandado de 90 días, es relativo a la demandante respecto a la cancelación del monto pendiente, es decir la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.26.000.000,00) para ese momento, el cual solo comenzaría una vez se realizará la venta definitiva ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar. De igual forma dicha venta definitiva, estaba condicionada a que la vendedora registrará en un lapso no mayor de 15 días continuos la liberación de la hipoteca ante ese ente registral, una vez la recibieran del Banco emisor y solo así se concluiría la venta definitiva.
Esto y tal como afirmó el juzgado A quo, significa que el lapso de 90 días comenzaría solo si se cumplía una determinada condición, esto es que se firmará la venta definitiva ante el Registro Público; lo cual en atención a lo expuesto por ambas partes tanto en el escrito libelar, como en el de contestación, no quedo materializado y es justamente el fondo de la presente controversia. En consecuencia, concluye esta alzada que no existe caducidad contractual para el ejercicio de la acción presentada por la actora y por ende la falta de interés alegada, al no cumplirse las condiciones contractuales señaladas en el propio contrato objeto de litigio, por lo que la defensa expuesta debe ser declarada IMPROCEDENTE por no estar acorde con el ordenamiento jurídico y adecuarse a los supuestos del artículo 1.269 del Código Civil Vigente. Así se declara.
ii. Punto Previo: De la Oferta Real de pago realizada durante el proceso.
Durante el presente juicio, específicamente en escrito de fecha 04/07/2018 (Fs. 64 al 66), la parte accionante, presentó escrito de oferta real de pago y depósito, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO VEINTIDOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 174.122.000,00), que comprende la suma pendiente del contrato demandado por la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.26.000.000,00) e igualmente la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES CIENTO VEINDIDOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 148.122.000,00), por conceptos de inflación, mediante cheque de gerencia girado en contra del banco Banesco Nro. 26624727, a nombre del juzgado que lleva la causa principal, esto es Juzgado Primero de Primera Instancia Civil de esta misma circunscripción judicial, para esa fecha.
Esto lo realizó la accionante, ya que a su juicio, una vez comenzado el proceso judicial, la demandada no ha querido concluir el documento definitivo de venta. Es por ello que deban traerse a colación algunas concepciones jurídicas sobre el procedimiento de oferta real y depósito regulado en nuestro Código de Procedimiento Civil.
Así, tenemos que en atención a los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil, cuando el interés procesal versa sobre el pago como medio de liberación de una obligación, el procedimiento de oferta real resulta apropiado; pero cuando el interés procesal versa sobre el reconocimiento de una cualidad que se deriva de cualquiera de las fuentes de las obligaciones, es claro que no será idóneo ese procedimiento especial para dirimir la controversia.
Ciertamente, si la utilización de la vía de oferta real supone la existencia de una mora accipiendidel acreedor, que a su vez presupone la existencia de un vínculo jurídico entre las partes, es claro que ante la existencia de un juicio de cumplimiento de obligaciones (cumplimiento o resolución como acciones generales), que establece ese vínculo jurídico entre las partes, el procedimiento de oferta real y depósito no se constituye en la vía para dirimir o pronunciarse sobre el contrato o vinculación jurídica contenida en el documento contentivo de la referida obligación (revisar entre otras la sentencia Nro. 552 de fecha 22/04/2005, dictada en el Exp. AA50-T-2005-00401, por la Sala Constitucional del TSJ, con ponencia de la magistrada Luisa Estella Morales Lamuño).
Asimismo en dicha sentencia Nro. 552 de fecha 22/04/2005, por la Sala Constitucional, en relación a los procesos de oferta real de pago y depósito, cuando ya existe un juicio relacionado con el cumplimiento de obligaciones señaló que:
“(…) En el presente caso, se evidencia de autos que efectivamente la sentencia accionada convalidó el procedimiento de la primera instancia en la oferta real aludida, sin tomar en cuenta la existencia previa de un juicio que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de la demanda de resolución del contrato de compraventa interpuesta por los hoy accionantes, y en el cual se produjo la prevención por haberse citado con anterioridad al procedimiento de oferta real y depósito que produjo la sentencia objeto de la acción de amparo interpuesta.
Así, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo debió pronunciarse acerca de la validez de la oferta real que se efectuó, pues los efectos de la misma eran la liberación del deudor de la obligación que lo vinculaba con el acreedor y, para que se pudiera producir tal liberación, se debió considerar que la obligación se encontraba controvertida en el juicio que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de dicha Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de resolución de contrato de compraventa.
En consecuencia, al plantearse previamente en otro proceso -mediante la interposición de una demanda de resolución de contrato de compraventa- un debate en torno a las causas que sustentan la existencia misma de la obligación, se evidencia el incumplimiento de la norma contenida en el artículo 1.307 del Código Civil -en los términos de la sentencia de esta Sala del 16 de octubre de 2002, caso: “María Luisa Redaelli de Detto”- lo que subvirtió efectivamente el orden procesal, al permitir el trámite de un proceso cuya decisión afecta directamente la posibilidad de las partes de obtener una sentencia firme en el juicio por resolución de contrato (…)”. Cursivas, negritas y subrayado de esta alzada.
De manera que y en atención al criterio jurisprudencial traído a los autos, cuando la obligación se encuentra controvertida, no puede acudirse al procedimiento de oferta real y depósito, como se pretendió en este juicio; por cuanto significaría permitir un trámite de un proceso, cuya decisión afecta directamente la posibilidad de las partes de obtener una sentencia firme en el juicio primigenio, que en este caso sería el cumplimiento del mismo contrato sobre el cual se realizó esa oferta y se desnaturalizaría los requisitos del artículo 1.307 del Código Civil Vigente.
Es por lo que al no ser la vía para dirimir la extinción de una obligación controvertida en juicio, el procedimiento de oferta real y depósito presentado en fecha 04/07/2018 (Fs. 64 al 66), por la parte accionante deviene en INADMISIBLE, tal y como lo declaró el A quo en la sentencia apelada, por no cumplirse los requisitos del artículo 1.307 eiusdemy existir un incumplimiento de la jurisprudencia patria. Así se declara.
iii. De la resolución del tema controvertido:
Dilucidado los distintos puntos previos anteriores, pasa este juzgador a analizar la procedencia o no de la acción ejercida de cumplimiento de contrato, para lo cual se recordaran algunos fundamentos del recurso de apelación. Así, tenemos que el recurso de apelación se ejerce en contra de las sentencias definitivas e interlocutorias que causen gravamen irreparable dictadas en primera instancia, de conformidad con los artículos 288 y 289 del Código de Procedimiento Civil, salvo que la propia ley disponga que el acto procesal en sí mismo posee dicho recurso (revisar entre otras, sentencia de fecha 30/04/2008, Exp. AA20-C-2007-000354, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia de la Magistrada: Yris Armenia Peña, la cual se da por reproducida).
Asimismo, y sobre el papel del juez de alzada en este tipo de recursos, mediante sentencia de fecha 07/12/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2011-000456, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia de la magistrada: Yris Armenia Peña, se estableció entre otras cosas que:
“(…) De la doctrina precedentemente transcrita, se desprende que en nuestro sistema procesal, en razón del efecto devolutivo, el recurso procesal de apelación transfiere al juzgador de alzada el conocimiento pleno y total de la causa, por tal motivo, éste debe examinar el conocimiento de la misma, como sería en la extensión y medida en que fue planteada en el libelo de demanda, en los alegatos y defensas de las partes, así como, lo apreciado por el a quo, ello a los fines de decidir sobre tales hechos, es decir, como si el conocimiento del asunto le hubiera sido planteado primariamente (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
Igualmente y sobre la jurisdicción plena del tema apelado que poseen los jueces de alzada, mediante sentencia de fecha 06/10/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2011-000206, con ponencia de la magistrada: Yris Armenia Peña, se indicó que:
“(…) Ahora bien, en el presente caso estima esta Sala que el juez de segundo grado al evadir su deber de emitir un pronunciamiento sobre el fondo del asunto, violentó su obligación de entrar a resolver el asunto judicial sometido a su conocimiento, de manera precisa positiva y precisa, en razón de ser ello una consecuencia directa del ejercicio del recurso de apelación que tiene su límite sólo en lo que respecta a aquellas cuestiones que las partes hayan sometido a su conocimiento y a la medida del agravio sufrido con ocasión de la sentencia de primer grado.
El juez de segundo grado adquiere la jurisdicción plena del tema apelado, es decir, se le defiere el conocimiento a fin de que realice un reexamen de la relación controvertida, con la facultad de conocer tanto de la quaestio iuris como de la quaestiofacti. En este orden de ideas, conviene la Sala en señalar que los informes no son más que las conclusiones escritas que presentan las partes al tribunal, en el lapso procesal respectivo, cuyo contenido se circunscribe a relatar los detalles de la cuestión debatida y que a juicio de los litigantes puedan tener una preponderante relevancia para la resolución de la controversia, pero en modo alguno constituyen o deben tenerse como el fundamento de la apelación, pues, en nuestro proceso civil, la apelación ejercida contra una decisión judicial es pura y simple, es decir, no requiere de sustentación alguna, pues –se repite- con el ejercicio de aquélla se le defiere al juez superior el conocimiento del tema de la apelación, con las limitaciones antes mencionadas. (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
Así y atendiendo a la jurisprudencia de nuestro máximo juzgado, el juez de segundo grado adquiere la jurisdicción plena del tema apelado, es decir, se le defiere el conocimiento a fin de que realice un reexamen de la relación controvertida; razón por la cual siendo un deber del juez de decidir en base a lo que conste en autos conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y al principio procesal de exhaustividad, procederá a ello, con atención a lo cursante en el presente expediente, a los fines de analizar los fundamentos del fallo impugnado, esto es el dictado en fecha 29/09/2025 (Fs. 230 al 243). Así se declara.
Ahora bien, se observa que el eje central de esta causa, es la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro. 03-03, situado en el piso 03 del edificio 01 del condominio K, parcela 10, manzana 36 del Urbanismo Riveras del Caroní, ubicado en la Unidad de Desarrollo 327 (UD-327), Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. En este orden la pretensión principal de la accionante, es la entrega definitiva del documento de venta, sobre el inmueble arriba indicado y la condenatoria en costas de la parte demandada. Lo anterior en virtud, a su juicio, del incumplimiento de la demandada en el contrato suscrito por ellos (observar folios 48 al 54).
Al respecto, este Órgano Jurisdiccional estima necesario determinar aquellos hechos sobre los cuales no existe controversia entre las partes, y que por lo tanto, no requieren de análisis probatorio. Así pues, observa este Juzgado que las partes están de acuerdo en los siguientes hechos:
Que fue suscrito entre ellas un contrato de opción de compra-venta privado, en fecha 23/12/2016.
Que fue fijado en el contrato el lapso de 90 días para la firma del documento definitivo de venta, previo a las condiciones establecidas en el mismo.
Que fue recibida por la demandada, la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00) para ese momento.
Que quedó pendiente el pago de la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,00), para completar el pago total de la venta, esto es por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00), cantidades para ese momento.
En este sentido, siendo aceptados por las partes en la presente causa los hechos antes enunciados, no existiendo en consecuencia controversia sobre los mismos; debe esta alzada determinar cuál es la controversia central objeto bajo estudio. Así y durante todo el iter procesal, la parte accionante demanda el cumplimiento del contrato, por cuanto a su juicio la demandada no entregó el documento definitivo de venta en el lapso respectivo, por lo que al no cumplir sus obligaciones, no nacía su obligación de pago del monto restante. Por su parte, la demandada aduce que la misma sí acudió al registro en procura del documento definitivo para firmarlo y recibir el dinero, encontrase a su juicio que el documento en cuestión jamás fue presentado.
De allí que y determinada la controversia, para verificar la procedencia de la acción presentada, se deben hacer algunos análisis doctrinarios. Así, la acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El autor José MelichOrsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes y se pronuncie o deseche la pretensión del demandante. En ese orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil, indica que cualquiera que sea la elección, el cumplimiento o la resolución, ésta se debe “reclamar judicialmente”.
De esta manera, es de resaltar que el peticionante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; y dependiendo de la forma en que se conteste la demanda, también deberá acreditar el incumplimiento de su contraparte; así, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones por él contraídas, condición indispensable para que se pueda discutir el tema relativo al cumplimiento. Lo anterior ampliamente recogido en sentencia de fecha 25/11/2022, dictada en el Exp. AA20-C-2020-000085, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del magistrado: José Luis Gutiérrez Parra, la cual se da por reproducida.
En igual sentido, en sentencia Nro. 1297 de fecha 06/08/2025, dictada en el Exp. 25-0403, por la Sala Constitucional del TSJ, con ponencia de la magistrada Lourdes Benicia Suarez Anderson, sobre la correcta interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios de cumplimiento de contrato, indicó que:
“(…) Ciertamente, el criterio plasmado por esta Sala en el fallo 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Panadería La Cesta de los Panes”, no es aplicable al presente caso dado que la demanda fue interpuesta en el año 2008, tal como lo asentó la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal, argumento que comparte esta Sala, sin embargo, se denota a todas luces que la parte demandante no cumplió cabalmente con su contrato de promesa bilateral de compra venta como lo fue cancelar íntegramente el pago convenido por ambas partes, lo cual quebranta el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil tal como lo estableció la misma Sala de Casación Civil en su sentencia n.° 0301 del 25 de junio de 2002, aplicable en este caso y conteste con la jurisprudencia de esta Sala, mediante la cual se estableció que:
…omissis…
En virtud de lo anterior, la Sala de Casación Civil se apartó de su propia doctrina respecto a la aplicabilidad del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que conforme a los términos en que quedó plasmada la demanda y la contestación el themadecidendum en la causa originaria debió circunscribirse a la verificación de la existencia del contrato que vinculó a las partes y la procedencia de la aplicación de la consecuencia jurídica prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, situación que no ocurrió en el presente caso, por cuanto, se sentenció a la parte demandada aquí solicitante en revisión a la venta o manifestación de voluntad de transferir la propiedad de la cosa, como corresponde a los actos decisorios de condena, cuando la parte demandante del juicio primigenio no canceló la totalidad de la venta (…)”. Cursivas y negritas de esta alzada.
De la sentencia parcialmente transcrita y así lo entiende esta Superioridad, que para demandar el cumplimiento de un contrato, en los casos de la transferencia de propiedad, debe constar el pago íntegro de la referida relación contractual para la procedencia de la acción. Caso contrario, la misma debe desecharse por incumplimiento contractual.
De allí que, a los efectos de determinar la procedencia de la acción presentada y la verificación del pago íntegro de la obligación contractual asumida por la actora, procede esta alzada a realizar el debido análisis del caudal probatorio, consignado en autos, para lo cual observa:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Copias fotostáticas simples de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 03/08/2017, bajo el Nro. 59, Tomo 201, Folio 195 al 197 (Fs. 08 al 09). Dicha documental, al no ser impugnada en los lapsos procesales respectivos y ser cotejada con su original conforme consta en certificación de fecha 08/05/2018 (F. 23), se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la cualidad de los profesionales del derecho allí indicados, para el ejercicio de la presente acción. Así se declara.
Copias certificadas del juicio de reconocimiento de documento privado llevado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de esta circunscripción judicial, signado bajo el Nro. 20.990, nomenclatura interna de ese juzgado, sobre el contrato objeto de litigio (Fs. 10 al 20). Dicha documental al ser emanado de una autoridad competente para dar fe pública, por cuanto no fueron impugnadas dentro de la oportunidad procesal correspondiente conforme a las formas establecidas en las reglas ordinarias, se le confiere pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose las relaciones contractuales entre las partes y objeto de la presente acción. Así se declara.
Publicaciones fotográficas de venta del inmueble objeto de la Litis cursante a los folios 21 al 22 de este expediente. Dichas documentales se desechan, ya que no aportan nada para la resolución del conflicto, esto es la determinación del cumplimiento de obligaciones por parte de la accionante para el ejercicio de la acción presentada. Así se declara.
Acta de materialización de la medida cautelar innominada de ocupación cursante en el cuaderno de medidas. Al respecto, a pesar de que esta alzada no posee el cuaderno de medidas para el análisis de esa documental, debe recordarse que las actuaciones realizadas por los jueces en las causas sometidas a su conocimiento en el normal desenvolvimiento del proceso, no constituyen per se medios de prueba y de igual forma dicha acta no traería ningún elemento de convicción para la resolución del conflicto y determinar el cumplimiento de las obligaciones de la actora para la interposición de la acción; por lo que se desecha lo promovido, por contravención de las reglas procesales de promoción de pruebas. Así se establece.
La consignación del cheque cursante al folio 66, proveniente del procedimiento de oferta real y depósito consignado en esta causa. Dicha documental se desecha, al declararse inadmisible dicho procedimiento, en los términos expuestos en este fallo. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Prueba de Informes, dirigidas a un conjunto de entes públicos, estos son el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, a los fines de evidenciar que no fue presentado documento definitivo de venta del inmueble objeto de la Litis e igualmente a los 04 Juzgados de Municipio Caroní y el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, para que se demuestre la existencia o no de una oferta real de pago previo a la realización de la presente acción. Consta en autos las resultas de estas pruebas cursantes a los folios: 1) En el caso del Registro Público cursante a los folios 157 al 158; y 2) En el caso de los 04 Juzgados de Municipio, tenemos que el Primero (1er) cursante a los folios 154 al 155; en el caso del Segundo (2do) cursante al folio 165; asimismo en el caso del Tercero (3ero) cursante al folio 176 y en el Cuarto (4to) a los folios 201 al 202, de esta causa; en relación al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, las resultas están a los folios 160 al 163.
En este orden y en atención a los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos, debiendo valorarse conforme a las reglas generales de la sana crítica.
Sobre estas pruebas de informes, considera esta alzada que no existiendo impugnación conforme a las reglas ordinarias por parte de la accionante, con el objeto de desvirtuar lo contenido en ellas, se les otorga valor probatorio, a tenor de los referidos artículos 433 y 507 eiusdem, demostrándose por un lado que previo al ejercicio de la acción no fue realizado el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la Litis e igualmente que no consta la realización de algún procedimiento de oferta real de pago y depósito para el cumplimiento de las obligaciones de la parte actora. Así se establece.
Posición consolidada de consulta general de activos, emanado del Banco de Venezuela, según préstamo Nro. 01029011530000007632, a nombre del ciudadano JOSE FELIPE MACHADO MARTINEZ, cursante al folio 81. Al respecto, dicha prueba se desecha, por cuanto no aporta nada para la resolución del conflicto, esto es la determinación del cumplimiento de obligaciones de las partes de este juicio. Así se declara.
Comunicaciones emanadas de la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en la cual informan que el inmueble objeto de litigio es propiedad de la demandada e igualmente indican las características catastrales del mismo con su solvencia municipal, cursante a los folios 82 al 84. Al respecto, dichas pruebas se desechan, por cuanto no aportan nada para la resolución del conflicto, esto es la determinación del cumplimiento de obligaciones de las partes de este juicio relacionados con el contrato de opción de compra-venta. Así se declara.
Valoradas todas las pruebas de esta causa, queda en evidencia que: 1) Las partes contratantes de este juicio celebraron contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble litigioso; 2) Que el monto total de la venta era por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00), se entregó un adelanto de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00), quedando un saldo pendiente por la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,00), para completar el pago total de la venta; y 3) La parte actora no pagó la totalidad del precio de la venta para el momento de la interposición de la acción.
Sobre esto último, es decir el pago total de la venta, la parte accionante durante todo el juicio adujo que su obligación no nacía hasta que la vendedora diera cabal cumplimiento a la liberación de la hipoteca para la protocolización del documento en cuestión, esto en atención a la cláusula quinta del contrato. Sin embargo, de una simple lectura de esa cláusula, nada impedía que la compradora pagara el restante pendiente, así como cancela los NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00), que los depósito en la cuenta del Banco Provincial Nro. 0103-0088-9101-0053-0937, lo cual no podía ser impedido por el vendedor (revisar folio 14).
Es por lo que sabiendo la accionante, el monto restante de la deuda para el perfeccionamiento de la venta (artículo 1.474 del Código Civil), ante el presunto incumplimiento contractual, debió pagar la totalidad del precio y en caso de rehusarse el vendedor a recibir, acudir al procedimiento de oferta real de pago y depósito, explicado en párrafos anteriores; ya que para que la sentencia cumpla el contrato no cumplido (en caso de que el vendedor no entregue el documento definitivo), conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debe estar acreditado para el momento de la interposición de la acción, el pago total del monto de la venta, en atención inclusive a la sentencia Nro. 1297 de fecha 06/08/2025, dictada en el Exp. 25-0403, por la Sala Constitucional del TSJ, con ponencia de la magistrada Lourdes Benicia Suarez Anderson.
Por otro lado, sobre la naturaleza contractual, considera esta alzada que las partes celebraron una promesa bilateral de opción de compra-venta, que en atención a las cláusulas cuarta y quinta del contrato (Fs. 13 al 15), quedaba pendiente no solo la protocolización del documento definitivo, sino el pago de la diferencia del saldo deudor. Es por lo que, ante el incumplimiento de la demandante en el pago total del monto adeudado para el momento del ejercicio de la acción, los contratos deben analizarse en su integridad y por ende la cláusula cuarta del contrato, perdió vigencia, existiendo una obligación de reintegro del dinero pagado e igualmente en caso de ser procedente la activación de la cláusula penal del mismo contrato (cláusula octava) con los intereses que correspondan, lo cual no puede ser objeto de análisis en este fallo, por ser única y exclusivamente la pretensión de la actora, la entrega definitiva del documento de venta del inmueble objeto de la Litis.
En atención a lo expuesto, mal entonces podía la parte accionante demandar el cumplimiento contractual para obtener el documento definitivo de venta, cuando la misma no cumplió a cabalidad el pago íntegro de la deuda contraída, el cual constituye un elemento intrínseco de cualquier venta y la cual encuentra regulación legal en el artículo 1.474 eiusdem.
Al hilo de lo expuesto, hay que recordar la regulación legal de la carga probatoria, prevista en los artículos 506 del Código de Procedimiento y 1.354 del Código Civil. Dichas normativas determinan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Es decir, la carga de la prueba depende de que la parte que haga la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia de un hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o su contestación no resulten fundadas, ya que carecen de pruebas que la sustenten.
En este mismo orden, la norma del artículo 506, así como el artículo 1.354 mencionado, han sido analizados constantemente por nuestro máximo juzgado, siendo necesario resaltar sentencia de fecha 13/06/2011, dictada en el Exp. AA20-C-2010-000491, por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del magistrado: Luis Antonio Ortiz, en la cual se estableció entre otras cosas que:
“(…) Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente: “...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel EmiroChourio), expresó:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el themaprobandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onusprobandiincumbiteiquiasserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptionefit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).” Cursivas y negritas de esta alzada.
De lo sentencia parcialmente transcrita, se desprende que demostrada la existencia de un hecho: se invierte la carga probatoria al demandado para que demuestre su inexistencia por cualquiera de los medios de prueba establecidos en la Ley. En ese orden exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
Llevadas las anteriores disposiciones jurídicas y jurisprudenciales al caso estudiado, considera esta alzada que ante el incumplimiento contractual del pago de la totalidad del precio del contrato celebrado entre las partes por parte de la accionante, la consecuencia lógica era la declaratoria sin lugar de la acción ejercida y no con lugar, como erradamente lo hizo el A quo; ya que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, esto es que la sentencia pueda servir como documento traslativo de propiedad en caso de que no se haga el contrato definitivo, solo es aplicable cuando la parte reclamante cumple a cabalidad el pago del precio convenido.
Asimismo, afirmar el A quo que el pago pendiente, estaba condicionado a una obligación de hacer por parte de la vendedora, desvirtúa la propia cláusula quinta del contrato, ya que nada obstaba para que el comprador pagará dicho restante, no pudiendo ser impedido por el vendedor; por lo que el A quo, en su proceder desvirtuó totalmente el análisis correcto del contrato y por ende existió una violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que su conclusión debió ser la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.
Por todos los razonamientos expuestos y existiendo un incumplimiento contractual por parte de la accionante, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado Superior declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, asistida por YUELISY ALVAREZ, identificada en autos, en fecha 13/03/2026 (F. 253), contra el fallo definitivo dictado en fecha 29/09/2025 (Fs. 230 al 243), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En consecuencia, se REVOCA el fallo impugnado de fecha 29/09/2025 y se declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta ejercida por la ciudadana CLARISA CRISTINA RODRIGUEZ contra la ciudadana CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, identificadas en autos, con todos los pronunciamientos de ley, lo cual quedará desarrollado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
III
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones anteriores este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, asistida por YUELISY ALVAREZ, identificada en autos, en fecha 13/03/2026 (F. 253), contra el fallo definitivo dictado en fecha 29/09/2025 (Fs. 230 al 243), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo impugnado de fecha 29/09/2025, en los términos expuestos en este fallo.
TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra- venta ejercida por la ciudadana CLARISA CRISTINA RODRIGUEZ contra la ciudadana CLARIVEL DEL CARMEN PERDOMO, identificadas en autos, conforme a lo decidido en el presente fallo.
CUARTO:IMPROCEDENTE la defensa perentoria de caducidad contractual y falta de interés para el ejercicio de la acción, presentado por la parte demandada en escrito de contestación consignado en fecha 11/07/2018 (Fs. 74 al 80) y ratificado en fecha 09/08/2018 (Fs. 101 al 108), por no estar acorde con el ordenamiento jurídico y adecuarse a los supuestos del artículo 1.269 del Código Civil Vigente.
QUINTO: INADMISIBLE el procedimiento de oferta real de pago y depósito presentado por la parte actora en escrito de fecha 04/07/2018 (Fs. 64 al 66), por no cumplirse los requisitos del artículo 1.307 del Código Civil y existir un incumplimiento de la jurisprudencia patria.
SEXTO: Se condena en costas a la parte actora, por haber sido vencida totalmente en el presente proceso judicial, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia Regiones: bolivar.tsj.gob.ve y déjese copia certificada de esta decisión en esta alzada. Asimismo, remítase con oficio al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en su oportunidad legal. No se ordena la notificación de las partes por haberse dictado dentro del lapso de diferimiento fijado mediante auto de fecha 03/08/2026 (F. 276), el cual se dejará transcurrir íntegramente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
El Juez Suplente
Orlando Torres Abache
La Secretaria
Gabriela Álvarez Lezama
En esta misma fecha, siendo las nueve y cincuenta minutos de la mañana (09:50 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria
Gabriela Álvarez Lezama
Ota/Gal
Exp. JURIS-FP11-R-2026-000060
Diarizado______
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