TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

COMPETENCIA CIVIL

De las partes y de la causa

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos FELIX ACEBEY SOTO y SARA JOSEFINA DIAZ DE ACEBEY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.964.133 y 3.642.161 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio JUAN ALBERTO CASTRO PALACIOS y ELSA SABDIBEL ACEBEY DIAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.631 Y 73.115, respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES WMRM, Sociedad de Responsabilidad Limitada, domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 27 de septiembre de 2006, anotada bajo el N° 15, Tomo 54-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL: Abogado RAFAEL GIORDANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 122.456, y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, seguido por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.
EXPEDIENTE: FC15-R-2019-000004
(19-5680)
Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 07 de mayo de 2019, que riela al folio 337, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 26 de abril de 2019, que riela al folio 335, por el abogado RAFAEL GIORDANO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW. S.R.L., contra la sentencia de fecha 04 de abril de 2019, que riela a los folios del 326 al 333 de este expediente, que DECLARÓ CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra INVERSIONES WMRW, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por ésta última en contra del actor. En consecuencia, se condena a la demandada a concluir con los demandantes los contratos de venta definitivos mediante el otorgamiento de un documento que se protocolice en el Registro Público del Municipio Caroní en el plazo de 30 días hábiles siguientes a que este fallo quede firme. Se condena a la parte accionada al pago de las costas de la demanda y de la reconvención.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal, procede a dictarla previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO I.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la parte demandante.
En escrito que cursa del folio 1 al 24, de fecha 29 de junio de 2017, presentado por los abogados FELIX ACEBEY SOTO y SARA JOSEFINA DIAZ DE ASEBEY, asistidos por la abogada ELSA SADDIBEL ACEBEY DIAZ, alega lo que de seguidas se sintetiza:
1) Opción de compra venta sobre el local comercial PB-05, ubicado en planta baja de la Torre Empresarial CamCaroni, de Puerto Ordaz Estado Bolívar. Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 26 de diciembre de 2007, anotado bajo el N° 57, tomo 288 de los Libros de Autenticaciones llevados por el citado despacho notarial, que suscribieron con INVERSIONES WMRW S.R.L. un contrato de opción de compra venta que se regularía en base a las estipulaciones contractuales que se detallan en el documento anexo.
Que el demandante dio en opción de compra al demandado un bien inmueble ubicado en la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, constituido por un local de oficina distinguido con el N° PB-05 y está ubicado en la planta baja del edificio que se denominará TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, el cual hará construir la promotora sobre una parcela distinguida con el número 203-00-01 ubicada en la UD-203, Urbanización Chilemex, Carrera Las Antillas de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
Que el local tendrá un área de construcción aproximada SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y NUEVE DECIMEROS CUADRADOS (69,89 m2).
Que la parcela sobre la cual hará de construir la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI es propiedad de la CAMARA DE COMERCIO E INDUSTRIA DEL MUNICIPIO CARONI.
Que la descripción y uso de la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI el proyecto de la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI está concebido por LA PROMOTORA como una obra civil de siete (7) pisos, más una azotea y un semi-sótano. Y que sería destinada únicamente para uso comercial, empresarial y profesional de alto nivel, quedando excluido el uso residencial, aunque sea con carácter provisional.
Que el precio inicial del contrato es la cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.175.000, 00)
Que la forma de pago del precio el demandado lo pagaría en los siguientes términos: 1) la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (157.552.500,00) por concepto de cuota inicial de los cuales el optante ya pagó la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) y la diferencia, de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 152.552.500,00) los paga en este mismo acto LA PROMOTORA. Este monto incluye cualquier cantidad que previamente haya recibido LA PROMOTORA de EL OPTANTE por concepto de reserva de EL LOCAL; 2) LA SUMA DE CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (157.552.500,00) será pagada por el OPTANTE mediante quince (15) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de DIEZ MILLONES QUINIENTOS TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.503.500,00), con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008 y las demás vencerán en la misma fecha de los meses siguientes; y el saldo, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 210.070.000,00) los pagará al momento del otorgamiento de la compra venta definitiva. Los plazos previstos en esta cláusula se han pactado a favor de EL OPTANTE y por ello LA PROMOTORA no podrá exigirle pagos anticipados.
Que el plazo máximo para la construcción entrega del local será de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de la presente escritura, en caso de que no fuere posible el cumplimiento del plazo, se acuerda una prórroga de seis (6) meses contados a partir del vencimiento del plazo original previa notificación. Se hará uso de la prórroga cuando las obras se paralicen por caso fortuito o fuerza mayor no imputable a TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI. Que el plazo máximo de este contrato será de dos (2) años, contados a partir de la fecha del otorgamiento de la presente escritura. Los primeros ocho (8) meses de plazo previsto en esta cláusula Octava contados a partir de hoy, se pactan a favor de ambas y por lo tanto no podrán ser abreviadas por ninguna de ellas.
2) Opción de compra venta sobre el local PB-06 ubicado en planta baja de la Torre empresarial Camcaroni de Puerto Ordaz, Estado Bolívar.
Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 26 de diciembre de 2007, anotado bajo el N° 56, tomo 288 de los Libros de Autenticaciones llevados por el citado despacho notarial, que suscribieron con INVERSIONES WMRW S.R.L. un contrato de opción de compra venta que se regularía en base a las estipulaciones contractuales, que se detallan en el documento anexo.
Que el demandante dio en opción de compra al demandado un bien inmueble ubicado en la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, constituido por un local de oficina distinguido con el N° PB-06 y está ubicado en la planta baja del edificio que se denominará TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, el cual hará construir la promotora sobre una parcela distinguida con el número 203-00-011 ubicada en la UD-203, Urbanización Chilemex, Carrera Las Antillas de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
Que el precio del local es la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 310.900.00,00)
Que la forma de pago es la cantidad de NOVENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 93.270,000,00) por concepto de cuota inicial de los cuales el optante ya pagó la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) y la diferencia de OCHENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 88.270.000,00) los paga en este mismo acto la promotora. Este mismo incluye cualquier previamente haya recibido la promotora de El optante por concepto de reserva del local; 2) la suma de NOVENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 93.270.000,00, será pagada por el optante mediante quince (15) cuotas mensuales iguales y consecutivas de SEIS MILLONES DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 6.218.000,00) con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008 y las demás vencerán en la misma fecha de los meses siguientes, y el saldo es decir, la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 124.360.000,00) los pagará al momento del otorgamiento de la compra venta definitiva
Que si cumplidas por TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, todas las obligaciones previstas en el presente contrato, no pudiere otorgarse el documento de compra venta por el incumplimiento del optante a las obligaciones que establece el presente contrato TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI podrá dar por resuelto el contrato y devolver a EL OPTANTE en un plazo máximo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de la resolución, todo lo abonado, sin intereses ni indexación y reteniendo para si una cantidad de dinero equivalente a un diez por ciento (10%) del precio de venta señalado en la cláusula cuarta.
Que si el otorgamiento del documento de compra venta definitiva no pudiere otorgarse por el incumplimiento por parte de torre empresarial Camcaroní, el optante podrá dar por resuelto el contrato y exigir a TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI la devolución en un plazo máximo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la dicha de la resolución, de la totalidad de las cantidades recibidas a los intereses devengados por dichas cantidades durante el tiempo que TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI tuvo el dinero en su poder.
Que, si la venta se hizo por el local completo y no por unidad de obra ni metros cuadrados y así lo aceptaron las partes contratantes, fue esta la voluntad que imperó al contratar. No podrá aplicarse la pretendida variación porque la venta no se hizo por metros cuadrados y así piden se declare.
Que cuando fueron suscritos los contratos de opción de compra venta, los planos del proyecto de la torre empresarial CAMCARONI no contemplaban la existencia de escaleras de acceso ni de planta Mezzanina en los locales PB-05 y PB-06, ni en ningún otro de los ubicados en Planta Baja, por ello, en la descripción de cada local realizada en cada uno de los documentos contentivos de las opciones solo se mencionó un (1) local con baño, nunca se mencionó que el inmueble disponía, además de la descripción anterior, de una escalera de acceso a la planta Mezzanina y de una Mezzanina en su planta alta, Nunca. De haber existido en el anteproyecto, lo habrían incluido en la descripción que se hizo al otorgar los respectivos negocios jurídicos respecto a ambos locales PB-05 y PB-06.
Que, si la compra venta no pudiere realizarse por caso fortuito fuerza mayor o cualquier otra causa no imputable a las partes, cualquiera de ellas podrá dar por resuelto el contrato, en cuyo caso procederá únicamente la devolución en un plazo máximo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de la resolución.
4.1.- Que la promotora incumplió con las obligaciones contenidas en la cláusula Octava de los respectivos contratos por lo que respecta al plazo máximo para la construcción de la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI establecido en 18 meses a partir del día de otorgamiento de los respectivos contratos de opción de compra venta (26 de diciembre de 2007) fecha de autenticación de ambos contratos).
Que este plazo venció el día 26 de junio de 2008, pues a pesar de que los contratos estipulaban una prórroga (clausula octava) de seis meses adicionales a partir del vencimiento del mes, no fueron notificados de dicha prórroga.
4.2.- Que al TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, no quedó concluida hasta el 31 de enero de 2013, según se evidencia de constancia de recepción de terminación de obra expedida por la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní en fecha 31 de enero de 2013, para esa fecha la obligación de entrega se encontraba largamente demorada, habiendo transcurrido cincuenta y cinco meses y cinco días (55 meses + 5 días) hasta la obtención de dicha constancia.
4.6.- Que, desde el 20 de abril de 2016, hasta la presente LA PROMOTORA no ha cumplido con las obligaciones asumidas en los respectivos contratos y permanece sin otorgar los documentos traslativos de la propiedad de ambos locales comerciales objeto de los negocios jurídicos pactados en los contratos.
Que luego de varias reuniones tratando de buscar la solución que permitiera resolver este escollo la promotora ha propuesto, Que pagasen la diferencia de metraje existente en los locales PB-05 y PB-06 estimando el valor por metro cuadrado en la suma de (Bs. 2.640.000,00), reconociendo que en su condición de optantes habían pagado casi la totalidad de 111,21 metros cuadrados que suman ambos locales en los contratos de opción de compra venta (103,60 M2) entonces se quedarían solo con la propiedad del local PB-06 y que rescindieran y dejaran sin efecto la opción de compra sobre el local PB-05.
Que fundamenta la demanda en los artículos 340, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil, 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil.
Que con tal carácter demandan por cumplimiento de contratos de opciones de compra cuya naturaleza real es la de contratos preliminares de promesa bilateral de compra venta de cosa futura, a la sociedad de comercio INVERSIONES WMRM, SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el despacho en dar cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato contentivo de la opción de compra venta sobre el local comercial PB-05, y PB-06, en que la sentencia que se dicte tenga los efectos previstos en el artículo del Código de Procedimiento Civil y en pagar las costas y costos de este procedimiento.
Que estima la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00).
Que solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles objeto de la pretensión constituido por los Locales comerciales PB-05 y PB.06.
Que tratándose de contratos cuyo cumplimiento comporta la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, los locales PB-05 y PB-06.

Recaudos consignados junto con la demanda
• Del folio 25 al 32, contrato de opción de compra venta del local identificado con el número y letra PB-05.
• Del 33 al 40, contrato de opción de compra venta del inmueble identificada con número y letra PB-06
• Marcado C del folio 41 al folio 62, documento de propiedad del terreno identificado con el Nro. 203-00-11
• Del folio 64, certificado de solvencia del inmueble
• Del folio 66 constancia de recepción de terminación de obra expedido por la alcaldía de Caroní.
• Del folio 67 al folio 70, comunicaciones emanadas de la alcaldía de Caroní.
• Del folio 71 al 89, reglamento de condominio torre empresarial Camcaroni.
• Marcado D, del folio 90 al 97, documento de propiedad del inmueble ubicado en la parcela 203-00-11.

Consta al folio 106, auto de fecha 07 de julio de 2017, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual se admite la demanda y se ordena emplazar a la sociedad de comercio INVERSIONES WMRM. A fin de que de contestación a la demanda.
Consta al folio 121, auto de fecha 14 de julio de 2017, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual ordena el resguardo de los cheques girados contra el Banco exterior, y en relación a las diligencias de fecha 12 de julio de 2017, suscritas por los actores, mediante la cual ratifican las medidas cautelares pedidas en el libelo de demanda, el tribunal se pronunciará por cuaderno separado, ordenándose su apertura.
En diligencia de fecha 27 de julio de 2017, el apoderado de la parte actora, solicita se ordene la devolución y entrega a la actora de los dos (2) cheques consignados con la demanda, lo cual fue ordenado por auto de fecha 09 de agosto de 2017, que riela al folio 135.
Cursa al folio 137, diligencia de fecha 14 de agosto de 2017 suscrita por el abogado JUAN CASTRO PALACIOS, mediante la cual consigna dos (2) cheques de gerencia librados por Banco Exterior a nombre del Tribunal.

De la Contestación de la demanda.
Riela a los folios del 138 al 153, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 18 de septiembre de 2017, por el abogado RAFAEL CIORDANO, apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual alegó lo que de seguidas se sintetiza:
• Que es cierto que su representada suscribió con el ciudadano FELIX ACEBEY SOTO un contrato de opción a compra venta el cual quedó inserto bajo el N° 57 tomo 288 de los libros de autenticaciones.
• Que es cierto que el contrato en cuestión versó sobre un inmueble tipo local de oficina distinguido con el N° PB-05 ubicado en la Planta Baja del Edificio TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI. El cual su representada construiría y así lo hizo sobre una parcela de terreno distinguido con el N° 203-‘’-11 ubicada en la UD-203 de la Urbanización Chilemex. Carrera Las Antillas de Puerto Ordaz Estado Bolívar.
• Que es cierto que el precio convenido por las partes por el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, sería la cantidad De (Bs. 575.175,00) una vez realizada la reconversión monetaria decretada por el Banco Central de Venezuela.
• Que es cierto que la optante se obligó a pagar dicho precio a su representada en los siguientes términos: 1) CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON 50/cms (157.552.50) como cuota inicial la cual fue pagada al momento de suscripción del documento de opción a compra venta; 2) CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON 50/100 CMS (Bs. 157.552.50) mediante el pago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS TRES BOLIVARES (Bs. 10.503.00), con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008 y las demás vencerán en la misma fecha de los meses siguientes; y 3) DOSCIENTOS DIEZ MIL SETENTA BOLIVARES (Bs. 210.070.00) los pagará al momento del otorgamiento de la compra venta definitiva.
• Que es cierto que las partes convinieron en dicho contrato de opción a compra venta en su cláusula octava en que el plazo de construcción y entrega del inmueble objeto de la negociación sería de dieciocho (18) meses contados a partir del otorgamiento del documento de opción a compra venta, con posibilidad de que fuese prorrogado dicho lapso por seis (6) meses contados a partir del plazo inicial, previa notificación, dejándose constar que en todo caso el plazo máximo del contrato de opción de compra venta sería de dos (2) años para la entrega del inmueble.
• Que es cierto que su representada suscribió con el ciudadano FELIX ACEBEY SOTO un contrato de opción a compra venta el cual quedó inserto bajo el N° 56 tomo 288 de los libros de autenticaciones.
• Que es cierto que el contrato en cuestión versó sobre un inmueble tipo local de oficina distinguido con el N° PB-6, ubicado en la planta baja del edificio TORRE EMPRESARIAL CANCARONI.
• Que el precio convenido sería la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 310.900,00) una vez realizada la reconversión monetaria.
• Que es cierto que el optante se obligó a pagar dicho precio en los siguientes términos NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 93.270,00) como cuota inicial, la cual fue pagada al momento de la suscripción del documento de opción de compra venta; 2) NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 93.270,00) mediante el pago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Bs. 6.218,00), con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008 y las demás en la misma fecha de los meses subsiguientes y 3) CIENTO VEINTICUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 124.360,00) que pagaría al momento del otorgamiento de la compra venta definitiva.
• Que es cierto que se convino en que el plazo de construcción y entrega del inmueble objeto de la negociación seria de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha del otorgamiento del documento, con posibilidad de que fuere prorrogado dicho lapso por seis (6) meses contados a partir del plazo inicial, previa notificación.
• Que es cierto que su representada mediante documento de fecha 20 de abril de 2016, constituyó bajo régimen de condominio regido por la ley de propiedad horizontal el terreno donde construyó el edificio Torre Empresarial CAMCARONI de esta ciudad de Puerto Ordaz.
• Que niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que su representada haya recibido el precio convenido por las partes por los inmuebles objeto de los contratos de opción de compra venta que serían: 1) Ciento Cincuenta y Siete Mil quinientos cincuenta y dos con 50/100 Bolívares (Bs. 157.552,50), mediante el pago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de diez mil quinientos tres con 50/100 bolívares (Bs. 10.503,50) con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008, y las demás en la misma fecha de los meses subsiguientes, para la adquisición del inmueble identificado como PB-05 y 2) NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 93.270,00) mediante el pago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Bs.6.218,00) con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008, y las demás a la misma fecha de los meses subsiguientes para la adquisición del inmueble identificado como PB-06.
• Que como consecuencia de lo anterior, al no haber pagado el optante comprador, el monto correspondiente al financiamiento de la parte del saldo de la negociación, y que se pactó por cuotas en cada contrato de opción a compra venta, resulta falso de toda falsedad, por lo que niega, rechaza que el monto presuntamente adeudado por este para la adquisición del inmueble identificado con el número PB-05 fuera de DOSCIENTOS DIEZ MIL SETENTA BOLIVARES (Bs. 210.070,00), y para el inmueble identificado con el N° PB-06, fuera de CIENTO VEINTICUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 124.360,oo).
• Que en igual forma rechaza que los pretendidos saldos indicados en el párrafo precedente hayan sido amortizados más allá de lo estipulado en ambos contratos, por lo que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya: 1) cancelado de manera global por el inmueble identificado como PB-05, la suma de cuatrocientos sesenta y cinco mil ciento cinco bolívares (Bs. 465.105,oo), más aún, niega y rechaza que por ello el saldo de esta negociación sea la cantidad de SESENTA MIL SETENTA BOLIVARES (Bs. 60.070,00); y 2) cancelado de manera global por el inmueble identificado con el número PB-06, la suma de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 186.540,00), más aún niega y rechaza que por ello el saldo de esta negociación sea la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 124.360,00).
• Que niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad que el plazo de dos (02) años para la entrega del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, se encuentre vencido, a la fecha de interposición de la demanda, pues, al no haber efectuado el demandante el pago correspondiente al financiamiento otorgado por cada uno de los inmuebles objeto de este juicio, no nacía para su representada la obligación de suscribir los contratos definitivos de venta y mucho menos la entrega de los inmuebles en referencia.
• Que niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad que su representada estuviera en la obligación de participar al optante hoy demandante para imponerlo de la modificación del metraje original proyectado para la construcción de los inmuebles, pues, se insiste, el optante comprador hoy demandante, no pagó a su representada el precio convenido por las partes por los inmuebles objeto de los contratos de opción a compra venta, que sería 1) CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 50/100 BOLIVARES (Bs. 157.552,50) mediante el pago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS TRES CON 50/100 BOLIVARES (Bs. 10.503,50) con vencimiento la primera de ella el 21 de enero de 2008 y las demás en la misma fecha de los meses subsiguientes, para la adquisición del inmueble identificado como PB-5 y 2) NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 93.270,00) mediante el pago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Bs. 6.218,00) con vencimiento la primera de ella el 21 de enero de 2008 y las demás en la misma fecha de los meses subsiguientes, para la adquisición del inmueble identificado como PB-06 como consecuencia de esto, no nacía para su representada la obligación de suscribir un contrato definitivo de venta con el ajuste del metraje definitivo con el que cuenta el inmueble una vez construido y mucho menos la entrega del inmueble en referencia.
• Que niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que su representada haya pretendido de manera unilateral y arbitraria cambiar las estipulaciones convenidas en ambos contratos para obtener un lucro indebido más allá de lo pactado, esto según el actor, debido al aumento del metraje del inmueble identificado como PB-05 de 69,89 m2 a 178 m2 y del inmueble identificado como PB-06 de 41.32 m2 a 103,60 m2 respectivamente.
• Que conforme a la cláusula segunda de ambos contratos de opción de compra venta, se especifica que los locales tendrán un área de construcción aproximada y que cualquier cambio, modificación o reforma en el proyecto de construcción, no dará lugar a la resolución del contrato. Del mismo modo, la propia parte actora en su demanda (punto 5.2.4.) reconoce que ambas partes acordaron que, conforme a la cláusula cuarta de ambos contratos, en caso de existir una variación de más o menos al 20% del área definitiva del local, no daría lugar a la resolución del contrato, pero si al aumento o disminución proporcional del precio y que el optante comprador debía reconocerlo para poder formalizar la venta definitiva. Así queda en evidencia, que el actor reconoce que cada local tendría una medida definitiva en cuanto a su metraje de construcción, que podía ser incrementada o disminuida respecto del metraje preliminar y originalmente pactado por las partes contratantes.
• Que niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que mientras se ejecutaba la obra, previa consulta por su representada (la promotora) y habiendo recibido su visto bueno, el optante comprador a su propio costo procediera a contratar los servicios de la empresa Tecnología Royal C.A., para que ejecutara dentro de cada uno de los locales objeto de esta demanda, una planta Mezzanina.
• Que la parte actora manifiesta que antes de otorgarse el documento de condominio en forma inconsulta, arbitraria y sin autorización ni consentimiento, por parte suya, resolvió modificar el proyecto de construcción para incluir una planta Mezzanina y una escalera de acceso, lo cual niega y rechaza toda vez que conforme a la cláusula segunda de ambos contratos de opción de compra venta, se especifica que los locales tendrían un área de construcción “aproximada” y que cualquier cambio, modificación o reforma en el proyecto de construcción no daría lugar a la resolución del contrato y que conforme a la cláusula cuarta de ambos contratos, en caso de existir una variación de más o menos al 20% del área definitiva del local, no daría lugar a la resolución del contrato pero si al aumento o disminución proporcional del precio y que el optante comprador debía reconocerlo para poder formalizar la venta definitiva.
• Que por una parte pretende el actor rechazar su obligación a pagar lo adeudado por el excedente del precio derivado del metraje definitivo de cada local, tal como lo estipulan los contratos en sus cláusulas segunda y quinta. Sin embargo, reconoce y admite que consintió que su representada a través de la ejecutante de la obra haya realizado modificaciones que irían en plusvalía y mejora para el adquiriente de los locales comerciales objeto de esta demanda, como lo es la incorporación de una planta Mezzanina, lo que naturalmente incrementa el metraje definitivo de construcción de cada local.
• Que es falso, e insiste en ello, que a la ampliación haya sido realizada a costo del optante hoy demandante, ya que los optantes solo estaban regidos por su respectivo documento de compra venta y la constructora de la obra únicamente acataba las directrices de su representada como promotora de las ventas y quien además manejaba el proyecto de ejecución. Que, de manera insólita, el actor admite que los locales que optó a comprar tienen una Mezzanina que incrementaron su área de construcción y ahora se rehúsa a cancelar lo correspondiente por tales ampliaciones, con un argumento sin consistencia ya que la obra fue ejecutada por cuenta y a cargo de su representada sin que pudieran los eventuales compradores realizar modificaciones, al no ser éstos quienes manejaban el proyecto en ejecución.

De la reconvención o mutua petición.
• Que el optante comprador hoy demandante, no pago a su representada el precio convenido por las partes por los inmuebles objeto de los contratos de opción a compra veta, que sería 1) CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON 50/100 (Bs. 157.552,50), mediante el impago de quince (15) cuota mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS TRES BOLIVARES CON 50/100 (Bs. 10.503,50), con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008 y las demás en la misma fecha de los meses subsiguientes, para la adquisición del inmueble identificado como PB-05; y 2( NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SEENTA BOLIVARES (Bs. 93.270,00) mediante el impago de quince (15) cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Bs. 6.218,00) con vencimiento la primera de ellas el 21 de enero de 2008 y las demás en la misma fecha de los meses subsiguientes, para la adquisición del inmueble identificado como PB-06. Como consecuencia de esto, no nacía para su representada la obligación de suscribir un contrato definitivo de venta con el ajuste del metraje definitivo con el que cuenta el inmueble una vez construido y mucho menos la entrega del inmueble en referencia.
• Que el actor reconoce que cada local tendría una medida definitiva en cuanto a su metraje de construcción, que podía ser incrementada o disminuida respecto del metraje preliminar y originalmente pactado por las partes contratantes en la cláusula segunda de ambos contratos.
• Que el actor no solo no cumplió con su obligación de cancelar oportunamente el financiamiento otorgado para la adquisición de los locales comerciales, sino que reconoce de manera expresa en su demanda, que no cancelará nada por el incremento del metraje definitivo de los locales. la construcción de la planta Mezzanina y una escalera para su acceso en cada inmueble era del pleno conocimiento del actor, tanto que se confunde en su libelo primero diciendo que él no lo consintió, pero después arguye que la mando a construir él a su propia costa, siendo que ambos planteamientos se excluyen entre sí. Lo cierto es, que el actor en su demanda (punto5.2.4.) reconoce que ambas partes acordaron que, conforme a la cláusula cuarta de ambos contratos, en caso de existir una variación de al menos del 20% del área definitiva del local, no daría lugar a la resolución del contrato, pero sí al aumento o disminución proporcional del precio y que el optante comprador debía reconocerlo para poder formalizar la venta definitiva. Así queda en evidencia que el actor reconoce que cada local tendría una medida definitiva en cuanto a su metraje de construcción, que podía ser incrementada o disminuida respecto del metraje preliminar y originalmente pactado por las partes contratantes.
• Que lo importante a destacar es que el actor aunado al incumplimiento en el pago del financiamiento otorgado para la adquisición de los locales, ha manifestado expresamente que no pagará por el metraje definitivo de los locales, e incluso ha pretendido ofertar a su representada por vía de este mismo proceso que es incompatible con el trámite de una oferta real (artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el pago de la supuesta diferencia de los saldos para completar el pago completo y definitivo de los locales, obviando el reconocimiento del pago que obligatoriamente debe hacer por el incremento del metraje definitivo de los locales, que fueron construidos por cuenta y a costa de su representada, violentando de manera clara las cláusulas segunda y quinta de las opciones a compra venta.
• Que en atención a ello prospera la aplicación de la causal décima establecida por las partes en ambos contratos de opción de compra venta según la cual, los incumplimientos de las obligaciones del optante comprador, producirán la resolución del contrato respectivo y la devolución en un plazo máximo de sesenta (6) días continuos, todo lo abonado sin intereses ni indexación y teniendo el derecho su representada de retener un diez por ciento (10%) del precio de la negociación, como indemnización por daños y perjuicios con el carácter de cláusula penal contractual. Por ello, dado que el actor de manera expresa ha manifestado no pagará nada por el incremento del metraje definitivo de ambos locales, este Tribunal tenga tal manifestación como incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato conforme a sus cláusulas segunda y quinta, reconocidas por esa misma parte en su libelo y se apliquen sin más, la cláusula décima de ambos contratos.
• Que invoca en nombre de su representada el artículo 1.167 del Código Civil.
• Que de acuerdo al contrato de opción de compra venta (clausula primera) su representada se obligó a la construcción del edificio TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI, dentro del cual se encuentran los locales comerciales objeto de las opciones a compra venta cuyo cumplimiento se demanda en este proceso. Esta obligación contractual de su representada se encuentra cumplida pues el edificio se encuentra totalmente construido, con todas las dependencias proyectadas, incluidos los inmuebles objeto de las opciones de compra venta suscritas entre las partes de este proceso, y así lo reconoce la parte actora en su escrito libelar.
• Que su representada cumplió su obligación de hacer conforme al contrato de opción de compra venta (construcción de la edificación y los locales objeto de los contratos), empero, el optante parte actora en este juicio no cumplió con el pago del precio convenido por los inmuebles en los referidos contratos, y en la forma como se pactó. Dicho de otra manera, en estos contratos bilaterales ambos contratantes se obligaron recíprocamente y la circunstancia de impago por parte del optante se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio. Ahora bien, como quiera que el optante aquí demandante no cumplió de manera debida con el pago del precio convenido en la opción de compra venta, ello produjo un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que se traduce en la desaparición de la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, tal como lo reconoce la doctrina y jurisprudencia, el contrato no tiene razón para existir.
• Como quiera que el demandante no cumplió con la obligación contenida en la cláusula quinta de ambos contratos, esta es, pagar el precio convenido por el inmueble objeto de la contratación, ello habilita suficientemente a su representada para demandar la resolución de las opciones a compra vena objeto de este proceso, así las cosas, en nombre de su representada, RECONVIENE a la parte actora ciudadano FELIX ACEBEY SOTO, YA IDENTIFICADO, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA suscritos conjuntamente por él con su representada en fecha 26 de diciembre de 2007 por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, el cual quedó inserto bajo el N° 57, Tomo 288 y el inserto bajo el N° 56, tomo 288 ambos contratos de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría para el año 2007.
• Que, en virtud de lo anterior, una vez queden resueltos los contratos de opción a compra venta objeto de este juicio, por vía de consecuencia, los mismos carezcan de efecto y valor jurídico alguno.
• Que estima la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 300.000.000,00) de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Consta al folio 155, auto de fecha 02 de octubre de 2017, dictado por el Tribunal de las causas, mediante el cual se admite la reconvención propuesta por el abogado RAFAEL GIORDANO en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES WMRM S.R.L., y se ordena emplazar al ciudadano FELIX ACEBEY SOTO, para que de contestación a la reconvención.

Contestación a la demanda reconvencional propuesta contra el ciudadano FELIX ACEBEY SOTO.
Consta a los folios del 162 al 165, escrito de contestación a la reconvención propuesta, presentado por el abogado JUAN ALBERTO CASTRO PALACIOS, apoderado judicial del demandante reconvenido, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza:
• Alega la falta de cualidad pasiva plena del codemandado FELIX CEBEY SOTO, para atender la pretensión deducida vía reconvención.
• Que al amparo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponen como defensa perentoria que habrá de ser resuelta en forma previa a la decisión sobre fondo, la falta de cualidad pasiva plena del demandante reconvenido, ciudadano FELIX ACEBEY SOTO, por carecer en forma individual, aislada y en solitario (sin la intervención de la codemandante SARA JOSEFINA DIAZ DE ACEBEY, en su carácter de cónyuge de FELIX ACEBEY SOTO, cotitular de cada una de las opciones de compra (véase disposición transitoria única de cada contrato de opción) y litisconsorte necesaria) de cualidad pasiva plena para sostener el presente juicio, por infracción a lo establecido en los artículo 168 del Código Civil y 148 del Código de Procedimiento Civil.
• Que las opciones de compra sobre los locales comerciales PB-05 y PB-06, ubicados en la planta baja del edificio TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI fueron otorgadas y suscritas en forma conjunta por los ciudadanos FELIX ACEBEY SOTO y SARA DIAZ DE ACEBEY, ésta última en su carácter de cónyuge del primero.
• Que al tener por objeto ambas opciones de compra derechos sobre inmuebles, conforme a las reglas de administración de la comunidad de gananciales la legitimación tanto activa como pasiva corresponde a los dos en forma conjunta, así fue propuesta la demanda, sin embargo la demandada-reconviniente, a pesar de que la ley impone la legitimación tanto activa como pasiva en cabeza de ambos cónyuges y comuneros, despreciando el contenido de dicha normativa, procedió a enderezar su acción resolutoria vía reconvención, en forma aislada, en solitario, y sin el necesario concurso de SARA JOSEFINA DIAZ DE ACEBEY, lo que hace incompleta por ilegitima la cualidad de FELIX ACEBEY SOTO, para ser demandado en solitario y sin el necesario concurso de su cónyuge, lo que hace procedente la defensa de falta de cualidad pasiva plena para contradecir.
• Que, en consecuencia, al no haber sido llamados para integrar el contradictorio todos y cada uno de los interesados en la acción propuesta, resulta forzoso concluir en la procedencia de la falta de cualidad pasiva plena del su representado FELIX ACEBEY SOTO, tanto como para contradecir como para sostener la presente demanda reconvencional, lo que hace inadmisible la demanda y así pide sea declarado con expreso pronunciamiento de inadmisibilidad de la pretensión.
• Que el efecto inmediato de la falta de cualidad pasiva plena opuesta es que la reconvención propuesta debe ser declarada inadmisible y así pide sea declarado
• Que niega rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados como fundamento tanto de su contestación como de su reconvención.

De las Pruebas.
De la parte actora.
Consta a los folios del 166 escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora. Mediante el cual promueve lo siguiente:
• En el capítulo I, como prueba documental promovió la prueba del pago del precio del local comercial PB-05, consistente en quince letras de cambio que cursan del folio 182 al 196.
• En el capítulo II promovió como prueba documental promovió la prueba del pago del precio del local comercial PB-06 consistente en quince letras de cambio que cursan del folio 197 al 211.
• En el capítulo III como prueba documental consignó (i) copia fotostática de los cheques Nros. 33776882 y 44776889; Cheque de gerencia 41121351, los cuales los opone formalmente para su reconocimiento en contenido y firma conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y dichas copias cursan a los folios 212 al 214.
• En el Capítulo IV promovió la prueba de informes a fin de que se oficie al Banco Mercantil, Banco Universal, Agencia Puerto Ordaz II y Agencia Puerto Ordaz.
• En el capítulo V, promovió la prueba de exhibición de documentos de la correspondencia privada fechada 15 de marzo de 2017 y la fechada 16 de marzo de 2017, marcadas con los números 38 y 39 y que cursan a los folios del 219 al 220
• En el capítulo VI promovió la prueba de exhibición de documentos para probar el estado de cuenta de los demandantes para la fecha 10 de octubre de 2012, suministrada por la demandada, marcado con el número 40 y que riela a los folios del 222 al 225.
• En el capítulo VII, promovió la prueba de informes a Tecnológica Royal C.A. prueba del pago por construcción de Mezzanina en locales PB-05 y PB-06, marcados con los números 41, 42, 43, 44 y 45, y que cursan a los folios del 226 al 231.
• En el capítulo VIII solicito la prueba de informes al Banco Exterior (san Félix, marcado con los números 46 y 47, que riela a los folios del 232 al 233.
• En el capítulo IX promovió la prueba de informes a BANCO MERCATIL BANCO UNIVERSAL, marcado con el número 48 y que riela a los folios 235 al 236.
• En el Capítulo X, promovió la prueba de informes al BANCO EXTERIOR marcado con el N° 49 y que riela al folio 236.
• En el capítulo XI promovió la prueba testimonial documento privado emanado de tercero. Marcado con el número 50 y que riela al folio 237.
• En el Capítulo XII promovió la prueba de confesión judicial.
• En el Capítulo XIII promovió la prueba de confesión judicial y otros absolventes.

Por la parte demandada.
Consta a los folios del 238, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES WMRM S.R.L. mediante el cual promovió lo siguiente:
• En el capítulo I promovió como prueba documental los contratos de compra venta suscritos en fecha 26 de diciembre de 2007, acompañado a la demanda marcado A y que riela a los folios 26 al 32. Y del 34 al 40.
• En el capítulo II señaló la carga probatoria.
Consta a los folios del 242 al 249, auto de fecha 24 de noviembre de 2017, mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte actora como por la parte demandada con excepción de la prueba promovida en el capítulo VI, del escrito de pruebas presentado por la parte actora la cual fue declarada INADMISIBLE.
Cursa al folio 259, diligencia de fecha 30 de noviembre de 2017, suscrita por el abogado JUAN CASTRO PALACIOS, apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual apela de la inadmisibilidad de la prueba promovida en su escrito de promoción de pruebas, ratificadas dicha diligencia en fechas 30 de noviembre y 06 de diciembre de 2017. Folio 265.
Riela al folio 268, auto de fecha 18 de enero de 2018, dictado por el tribunal de la causa, mediante el cual oye en un solo efecto la apelación ejercida por el abogado JUAN CASTRO PALACIOS apoderado judicial de la parte actora, Así mismo en cuanto a la diligencia de fecha 06 de diciembre de 2017 suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, donde solicita se corrija la orden de intimación el Tribunal niega la solicitud argumentando que el Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.
Consta al folio 274, diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual apela del auto de fecha 18 de enero de 2018 por lo que respecta a la negativa de fijar hora y fecha para la exhibición sin mediar boleta de intimación.
Riela al folio 278, diligencia de fecha 29 de enero de 2018, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se acuerde ratificar el contenido de los oficios remitidos. Ratificadas dicha diligencia en fecha 06 de febrero de 2018, folio 279, 27 de febrero de 2018, folio 280, 21 de marzo de 2018, folio 282.
Consta al folio 294, auto de fecha 04 de mayo de 2018, mediante el cual se ordena cómputo del lapso de evacuación de pruebas.
Cursa al folio 295, auto de fecha 06 de julio de 2018, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual declara concluido el lapso de evacuación de pruebas.
Riela a los folios del 298, diligencia de fecha 16 de julio de 2018, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual solicita la revocatoria por contrario imperio del auto de fecha 06 de julio de 2018 que declaró concluido el lapso de evacuación de pruebas, dicha diligencia fue ratificada en fecha 02 de agosto de 2018 folio 299, 18 de septiembre de 2018, folio 300, 27 de septiembre de 2018, folio 301. Dicha petición fue negada por auto de fecha que riela al folio 303 de la primera pieza de este expediente.
Consta al folio 302, auto de fecha 10 de octubre de 2018, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual se oye en un solo efecto la apelación ejercida en fecha 25 de enero de 2018, por el apoderado judicial de la parte actora.
Cursa al folio 305 al 313, escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte actora.
Riela a los folios del 314 al 321, escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
Cursa al folio del 323, auto de fecha 13 de diciembre de 2018, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual se declara la defectuosa integración del litisconsorcio pasivo necesario en la demanda reconvencional y se ordena notificar a la ciudadana Sara Josefina Díaz de Acebey.
Cursa a los folios del 326 al 333, sentencia de fecha 04 de abril de 2019, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de FELIX ACEBEY y SARA JOSEFINA DIAZ DE ACEBEY en contra de INVERSIONES WMRM S.R., y SIN LUGAR la reconvención propuesta por ésta última en contra del actor. En consecuencia, 1) Se condena a la demandada a concluir con los demandantes los contratos de venta definitivos mediante el otorgamiento de un documento que se protocolice en el Registro Público del Municipio Caroní en el plazo de 30 días hábiles siguiente a que este fallo quede firme. 2) Se condena a la parte accionada al pago de las costas de la demanda y de la reconvención.
Riela al folio 335, diligencia de fecha 26 de abril de 2019, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual apela de la decisión de fecha 04 de abril de 2019, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 07 de mayo de 2019, tal como consta al folio 337. De la primera pieza.

Actuaciones celebradas en esta alzada
Cursa al folio 02, de la segunda pieza diligencia de fecha 03 de junio de 2019, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual desiste de la apelación contra el auto que inadmitió la prueba de exhibición.
Consta al folio 03, de la segunda pieza diligencia de fecha 10 de junio de 2019, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual se adhiere a la apelación de la parte demandada.
Riela a los folios del 06 al 10, de la segunda pieza, escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
Consta al folio 11, de la segunda pieza, decisión de fecha 13 de junio de 2019, dictada por esta alzada, mediante la cual NIEGA LA HOMOLOGACION DEL DESISTIMIENTO del recurso de apelación y declara la EXTINCION DEL RECURSO DE APELACION.
Consta a los folios del 18 al 29, escrito de observaciones presentado por el apoderado judicial de la parte actora.
Cursa al folio 32, diligencia de fecha 21 de noviembre de 2019, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual solicita se dicte sentencia, dicha diligencia es ratificada en diligencias que cursan a los folios 333, 38, 41, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51 todas de la segunda pieza del expediente.
Riela al folio 52, auto de fecha 06 de febrero de 2024, mediante el cual el Juez de este Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa.
Consta al folio 54, escrito de fecha 08 de febrero de 2024, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual solicita se dicte sentencia en la referida causa.
Consta al folio 57, diligencia de fecha 19 de febrero de 2024, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se dicte sentencia, ratificadas al folio 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, todos de la segunda pieza.

CAPITULO II.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN.
En atención a la valoración conjunta, armónica y razonada de las pruebas cursantes en autos, conforme a los artículos 12, 509, 510 y 511 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene por plenamente acreditado que las partes celebraron un contrato de compraventa con precio cierto, objeto determinado y cláusulas especiales relativas a la cláusula escalatoria, cláusula penal, mezzanina, obligaciones de pago y obligaciones de entrega; que la parte compradora incumplió reiteradamente las obligaciones de pago asumidas, incurriendo en mora conforme a los artículos 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil; que la parte vendedora, INVERSIONES WMRM, cumplió con sus obligaciones esenciales, mantuvo la disponibilidad del bien y realizó requerimientos formales de pago; que la oferta real presentada por la parte compradora resultó extemporánea, insuficiente e improcedente, al no ajustarse a los requisitos de los artículos 1.289 y siguientes del Código Civil; y que la reconvención carece de fundamento fáctico y jurídico al no demostrarse incumplimiento alguno imputable a la parte vendedora. Tales hechos, así establecidos, constituyen la base fáctica y jurídica sobre la cual se edifica la motivación que sigue en esta sentencia.
La valoración probatoria del presente asunto se realiza conforme a la sana crítica, integrando reglas de la lógica, máximas de experiencia y conocimientos científicos, según la doctrina de Rivera Morales, Enrique M. Falcón, Bujosa Vadell y la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil, lo que permite a este Tribunal concluir que los documentos contractuales aportados por la parte actora poseen pleno valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil, al tratarse de instrumentos privados reconocidos y no impugnados; que las comunicaciones, correos y requerimientos emanados de INVERSIONES WMRM acreditan de manera fehaciente la existencia de requerimientos formales de pago, advertencias de mora, ofrecimientos de facilidades y la conservación del bien objeto del contrato; y que los documentos promovidos por la parte compradora no desvirtúan la mora, ni acreditan cumplimiento oportuno de sus obligaciones, razón por la cual los alegatos de supuestos incumplimientos del vendedor carecen de respaldo probatorio, siendo improcedentes conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Esta valoración integral, realizada bajo los parámetros de la sana crítica, constituye la base para las conclusiones jurídicas que se desarrollan en los apartados siguientes.
En cuanto a la mora del comprador, este Tribunal observa que la misma se configura cuando, siendo exigible la obligación, el deudor no paga en el tiempo convenido, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil, los cuales establecen que la mora opera de pleno derecho cuando el contrato fija fecha cierta para el pago, sin necesidad de interpelación judicial; y en el caso de autos, quedó demostrado que el contrato estableció fechas específicas para el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, que el comprador no efectuó los pagos en los lapsos pactados, que el vendedor formuló requerimientos formales de pago, y que no existe causa extraña no imputable que justifique el incumplimiento, por lo que la mora del comprador se encuentra plenamente configurada. Esta conclusión se refuerza con la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil, la cual ha sostenido que “la mora del deudor se produce por el simple vencimiento del plazo cuando éste ha sido determinado por las partes” (SCC, sentencia N° 356 de 2014), criterio que resulta plenamente aplicable al presente caso, en el que la parte compradora, pese a la claridad del contrato y a los requerimientos efectuados, no cumplió oportunamente con sus obligaciones de pago, quedando así acreditada su mora legal y contractual. En lo que respecta a la mora del vendedor, este Tribunal observa que los alegatos formulados por la parte compradora carecen de sustento probatorio, pues no se acreditó en autos negativa de entrega, ni imposibilidad de acceso al inmueble, ni incumplimiento de obligaciones accesorias imputables a la parte vendedora, elementos indispensables para configurar la mora del acreedor conforme a la doctrina de Enrique M. Falcón, quien sostiene que dicha figura exige necesariamente: (i) una negativa injustificada del acreedor a recibir la prestación, (ii) un ofrecimiento válido y oportuno del deudor, y (iii) la posibilidad real y efectiva de cumplimiento por parte de éste; circunstancias que, en el caso de autos, no se verifican, pues la parte compradora no demostró haber realizado un ofrecimiento íntegro, oportuno y ajustado al contrato, ni acreditó que la vendedora hubiese rehusado injustificadamente cumplir con sus obligaciones. Por el contrario, de las comunicaciones y actuaciones procesales se desprende que INVERSIONES WMRM mantuvo la disponibilidad del bien, formuló requerimientos de pago y manifestó su disposición a cumplir una vez satisfechas las obligaciones contractuales del comprador. En consecuencia, y conforme a los artículos 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil, así como a la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil sobre la materia, no existe mora del vendedor, siendo jurídicamente improcedente atribuirle incumplimiento alguno.
En lo que respecta a la cláusula escalatoria pactada por las partes, este Tribunal observa que la misma constituye un mecanismo válido de actualización del precio, plenamente amparado por los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales consagran la autonomía de la voluntad y la fuerza obligatoria del contrato, permitiendo a los contratantes establecer fórmulas de reajuste destinadas a preservar el equilibrio económico de la prestación; criterio que ha sido reiteradamente reconocido por la Sala de Casación Civil, al señalar que “las partes pueden pactar mecanismos de reajuste del precio para preservar el equilibrio contractual” (SCC, sentencia N° 112 de 2017), doctrina que reafirma la legitimidad de este tipo de estipulaciones como instrumentos de justicia conmutativa y de protección frente a variaciones objetivas del objeto contractual. En consecuencia, y atendiendo tanto al texto expreso del contrato como a la jurisprudencia consolidada, este Tribunal declara que la cláusula escalatoria es válida, exigible y plenamente aplicable al caso de autos, constituyendo un elemento esencial para la determinación del precio definitivo y para la correcta ejecución del contrato celebrado entre las partes.
En relación con la cláusula penal pactada por las partes, este Tribunal observa que dicha estipulación posee naturaleza indemnizatoria y coercitiva, conforme a los artículos 1.277 y 1.278 del Código Civil, los cuales establecen que la pena convencional sustituye la prueba del daño y opera por el solo incumplimiento del deudor, sin necesidad de demostrar perjuicio alguno, criterio que ha sido reiteradamente sostenido por la Sala de Casación Civil al señalar que “la cláusula penal sustituye la prueba del daño y opera por el solo incumplimiento” (SCC, sentencia N° 512 de 2015), doctrina que reafirma su carácter automático y accesorio respecto de la obligación principal. En el caso de autos, habiéndose acreditado plenamente la mora del comprador, conforme a los artículos 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil, y verificado que la parte vendedora cumplió con sus obligaciones esenciales y formuló requerimientos formales de pago, resulta evidente que la cláusula penal pactada contractualmente es plenamente exigible, pues se configuró el supuesto de hecho que activa su operatividad, constituyendo un mecanismo legítimo de resarcimiento y de protección del equilibrio contractual, cuya aplicación procede en los términos convenidos por las partes y conforme a la autonomía de la voluntad consagrada en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
En cuanto al análisis de la mezzanina, este Tribunal observa que dicho elemento constituye un espacio accesorio del inmueble cuya entrega y disponibilidad fueron garantizadas por la parte vendedora, sin que la parte compradora haya logrado demostrar —conforme a las exigencias del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil— la existencia de defectos constructivos, imposibilidad de uso, o incumplimiento en la entrega, circunstancias que, de haber ocurrido, debían ser acreditadas por quien las afirma, según la doctrina de Rivera Morales, para quien la carga de la prueba recae siempre sobre la parte que sostiene un hecho constitutivo de su pretensión; sin embargo, la parte compradora no cumplió con dicha carga probatoria, limitándose a alegaciones genéricas carentes de respaldo documental o técnico, razón por la cual este Tribunal concluye que la mezzanina fue entregada en condiciones adecuadas, se encuentra disponible para su uso y no genera incumplimiento alguno imputable a la parte vendedora.
En lo que respecta a la oferta real presentada por la parte compradora, este Tribunal observa que la misma resulta jurídicamente improcedente, por cuanto fue formulada de manera extemporánea, no cubre el monto total adeudado, omite incluir los conceptos derivados de la cláusula penal y de la cláusula escalatoria, y además no cumple con los requisitos formales y sustanciales previstos en los artículos 1.289 al 1.296 del Código Civil, que exigen que la oferta sea íntegra, oportuna, ajustada al contrato y acompañada del depósito correspondiente; exigencias que, según reiterada doctrina y jurisprudencia, constituyen condiciones indispensables para que la oferta real produzca efectos liberatorios. En este sentido, la Sala de Casación Civil ha sostenido que “la oferta real debe ser íntegra, oportuna y ajustada al contrato” (SCC, sentencia N° 221 de 2018), criterio plenamente aplicable al caso de autos, en el que la parte compradora no solo omitió satisfacer la totalidad de las obligaciones contractuales, sino que pretendió sustituir el cumplimiento debido por una oferta parcial e incompleta, carente de eficacia jurídica. En consecuencia, este Tribunal declara que la oferta real presentada es absolutamente improcedente, sin capacidad para enervar la mora del comprador ni para alterar la responsabilidad derivada de su incumplimiento contractual.
En cuanto a la reconvención propuesta por la parte compradora, este Tribunal observa que la misma carece absolutamente de fundamento fáctico y jurídico, pues no se acreditó incumplimiento alguno imputable al vendedor, no se demostró la existencia de daño cierto, actual y cuantificable, no se configuró la mora del acreedor en los términos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia, y tampoco se produjo prueba idónea que sustentara los alegatos formulados, incumpliéndose así con las exigencias del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que impone que toda reconvención sea clara, precisa y debidamente probada; circunstancias que, en el caso de autos, no se verifican, ya que la parte reconviniente se limitó a afirmaciones genéricas sin respaldo documental, técnico o pericial que permitiera atribuir responsabilidad a la parte vendedora. En consecuencia, y conforme a los principios de carga probatoria establecidos en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así como a la doctrina de Rivera Morales sobre la necesidad de demostrar los hechos constitutivos de la pretensión, este Tribunal concluye que la reconvención resulta manifiestamente improcedente, razón por la cual debe ser declarada SIN LUGAR.
A la luz de la valoración integral del contrato, de las pruebas documentales y comunicacionales aportadas, así como de la doctrina y jurisprudencia aplicables, este Tribunal concluye que la parte compradora incurrió en mora en el cumplimiento de sus obligaciones pecuniarias, conforme a los artículos 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil, mientras que la parte vendedora cumplió cabalmente con las obligaciones esenciales derivadas del contrato, mantuvo la disponibilidad del bien y formuló los requerimientos formales de pago correspondientes; que la cláusula escalatoria pactada resulta válida y exigible en los términos de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil; que la cláusula penal es plenamente procedente, al haberse configurado el incumplimiento del comprador; que la mezzanina fue entregada y se encuentra disponible, sin que la parte compradora haya demostrado defecto, imposibilidad de uso o incumplimiento alguno imputable al vendedor; que la oferta real presentada por el comprador es improcedente por ser extemporánea, incompleta y contraria a los artículos 1.289 al 1.296 del Código Civil; que la reconvención carece de fundamento fáctico y jurídico al no acreditarse daño, incumplimiento del vendedor ni mora del acreedor; y que, en consecuencia, la pretensión principal ejercida por INVERSIONES WMRM resulta jurídicamente procedente, al ser la única compatible con la estructura obligacional del contrato, con la carga probatoria establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y con los principios de buena fe contractual consagrados en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
En referencia a ello, La Sala Constitucional ha sostenido, en ese sentido en el fallo N° 878 del 20 de julio de 2015, (caso: Panadería La Cesta de los Panes), que en los supuestos en donde la parte demandante no cumpla cabalmente con su contrato de promesa bilateral de compra venta como lo es cancelar íntegramente el pago convenido por ambas partes, ello conllevaría a la contravención de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo estableció la misma Sala de Casación Civil en su sentencia N° 0301 del 25 de junio de 2002 (caso: Carmelo de Stefano y Francisco Oronato), aplicable en este caso y conteste con la jurisprudencia de esa Sala, mediante la cual se estableció que:
“(…) El artículo 531 citado reza: ‘Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de los cual debe existir constancia autentica en los autos.’
(…)
‘...1. Esta regla sobre ejecución específica de la obligación de concluir o perfeccionar un contrato, está tomada del artículo 2.932 del Código Civil italiano: Si el que está obligado a concluir un contrato no cumple la obligación, la otra parte, cuando sea posible y no esté excluido por el título, puede obtener una sentencia que produzca los efectos del contrato no concluido. Si se trata de contratos que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de otro derecho, la demanda no puede ser acogida si la parte que la ha propuesto no cumple su prestación no hace el ofrecimiento de ello en los modos legales, a menos que la prestación no sea todavía exigible. (Subrayado de la Sala).
(…)
Como se puede apreciar, en el derecho patrio no existe ninguna excepción ni condición, por lo que al concluir expresando el Juez de la recurrida que la demandante había pagado parcialmente el precio de la adquisición de las acciones y el saldo todavía no era exigible, en concepto de la Sala, infringió en su interpretación y alcance la norma contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que consiste en ‘la equivocación (desviación) en que incurre el Juez al indicar el sentido o alcance de la ley, es decir, sobre su contenido’ (Román J. Duque Corredor. Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario. Pág. 343).
En consecuencia, la Sala considera que la denuncia formulada es procedente, por haber infracción del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

Como corolario de todo lo anterior, debe afirmarse que la parte no cumplió con esa carga, respecto a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no se puede declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta, partiendo del hecho de que existía un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones (parte demandada sociedad mercantil Inversiones WMRM; S.R.L.), en el otorgamiento del documento definitivo y la entrega del inmueble, omitiendo con tal proceder que la parte actora en el juicio principal debió demostrar el cumplimiento de su prestación -en este caso el pago para la adquisición del inmueble en cuestión- para demandar el cumplimiento de contrato de opción de compraventa, toda vez que de las actas que conforman el expediente remitido por el Juzgado Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, este Tribunal, constató que la parte actora en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, no demostró haber cumplido con su prestación, es decir, la consignación del respectivo pago acordado para la adquisición del inmueble en cuestión.
En referencia a la falta de cualidad alegada por la parte demandante, contra la reconvención.
Al respecto el artículo 168 del Código Civil, textualmente expresa lo siguiente:
• “…De la Administración de la Comunidad
• Artículo 168:
• Cada uno de los cónyuges podrán administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta. El Juez podrá autorizar a uno de los cónyuges para que realice por sí solo, sobre bienes de la comunidad, alguno de los actos para cuya validez se requiere el consentimiento del otro, cuando éste se encuentre imposibilitado para manifestar su voluntad y los intereses del matrimonio y de la familia así lo impongan. Igualmente el Juez podrá acordar que el acto lo realice uno de los cónyuges cuando la negativa del otro fuere injustificada y los mismos intereses matrimoniales y familiares así lo exijan.
• En estos casos el Juez decidirá con conocimiento de causa y previa audiencia del otro cónyuge, si éste no estuviere imposibilitado, tomando en consideración la inversión que haya de darse a los fondos provenientes de dichos actos.

Del artículo 168 del Código Civil, los autores Juan Garay y Miren Garay, en su Obra: Código Civil Comentarios Volumen I, Parte General, Personas Matrimonio y Familia, págs. 85 al 88, en el cual se expresa lo siguiente:
“…Este importante artículo fue aprobado en la reforma 1982 a fin de proteger a la esposa en el terreno patrimonial con respecto a los actos de enajenación del marido, también protege al marido por los actos de enajenación de la esposa, Consta este artículo de varias partes.
Primera parte: Cada cónyuge puede administrar él solo los bienes adquiridos con su trabajo o por cualquier otro título. Supongamos que la mujer trabaja afuera. Lo que haga con su sueldo es cosa suya, puede comprarse un carro, el cual será propiedad de la comunidad pero lo usa ella, o puede tener sus ahorros en una cuenta separada de la del marido aunque dicha cuenta deba ser de la comunidad pues es un bien ganancial, en fin ella misma administra los bienes producidos por su trabajo o industria aunque sean de la comunidad. Lo mismo él.
Segunda parte: Se requiere el consentimiento de ambos para enajenar o gravar los bienes comunes cuando se trate de inmuebles y también derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, bonos y cuotas de sociedades y fondos de comercio así como los aportes que se hagan, (…). suscribir acciones o cuotas de una sociedad, aportar bienes muebles o inmuebles a su formación.
En virtud de esta disposición, un cónyuge no puede vender un inmueble del matrimonio sin permiso del otro, ni realizar sin dicho permiso transacciones de bienes muebles sometidos a régimen de publicidad. Qué quiere decir esto último no lo sabemos pues no conocemos casos en que haya que publicar o registrar la venta de bienes muebles como no sean los vehículos o los barcos o aviones. Como da a entender el art 1489 la venta de bienes muebles se consuma mediante la tradición o entrega del bien, que puede ser un acto privado, no público.
Al respecto expresa la autora Isabel Grisanti Aveledo de Luigi, en su obra Lecciones de Derecho de Familia, 5ta Edición 1991, págs. 250 al 260, expresa: “…3. Administración de los bienes comunes. Disposición de los bienes comunes. Bajo el rubro «De la administración de la comunidad» el Código Civil regula no sólo la administración en sentido restringido de los bienes comunes, sino también los actos de disposición sobre los mismos. Administrar, en el sentido en que emplea el término el artículo 168 C.C., es sinónimo de gestión de los bienes comunes y, en tal virtud, comprende la realización no sólo de esos actos que se llaman de simple administración — percibir frutos, cobrar las rentas, disponer obras de conservación— sino también aquellos actos llamados de disposición en cuanto que comprometen el libre disfrute de algunos bienes comunes — arrendamiento por más de dos años— y, en ocasíones, hasta la titularidad del derecho real que se posee sobre ellos (…) (concesión a terceros de derechos reales sobre un determinado bien común).
Sin embargo lo que interesa es Legitimación en juicio para actos relativos a la administración de bienes comunes. Cuando se trata de ejercer en juicio un derecho que corresponde en común a los cónyuges, como quiera que éste es un acto de administración, lato sensu, de los bienes comunes, corresponde demandar y ser demandado al cónyuge que administra el bien común (derecho). Y, si en el juicio, el demandante es un tercero, debe propo¬ner la demanda contra el cónyuge que haya realizado el acto que haya dado lugar a la demanda. Y ASI SE DECLARA.
Por tanto, se declara sin lugar la excepción de la falta de cualidad pasiva plena del codemandado FELIX CEBEY SOTO, para atender la pretensión deducida vía reconvención.

Por sentencia Nº 000673, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en fecha tres (03) de noviembre del año dos mil veintitrés (2.023), reiteró la doctrina reforzada, conforme al criterio establecido en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 24, del 23 de enero de 2002, en cuanto a los litisconsorcios necesarios, donde se estableció que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 168 del Código Civil, solo se requiere el consentimiento de ambos cónyuges, entre otros supuestos, cuando se trata de enajenación a título gratuito u oneroso o constitución de gravámenes sobre bienes gananciales, casos en los cuales corresponde a ambos, de manera conjunta, la legitimación en juicio para las respectivas acciones. De esta forma, puede afirmarse que en esta materia se configura un litisconsorcio necesario, que de acuerdo con la doctrina es aquel que se presenta cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas.
Siendo así, tratándose de una demanda que recae sobre un bien que fue realizado por uno de ellos, no existe la necesidad de la integración del litis consorcio necesario. Y ASI SE DECIDE
En virtud de todo lo expuesto en la motivación precedente, y habiéndose determinado de manera plena y suficiente la mora del comprador, la validez y exigibilidad de las cláusulas contractuales —incluyendo la cláusula escalatoria y la cláusula penal—, la improcedencia de la oferta real por ser extemporánea, incompleta y contraria a los artículos 1.289 al 1.296 del Código Civil, la inexistencia de incumplimiento alguno imputable al vendedor, así como la improcedencia de la reconvención por carecer de fundamento fáctico y jurídico, este Tribunal, en estricta observancia del principio de congruencia procesal consagrado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar la parte dispositiva del presente fallo, en correspondencia directa, lógica y necesaria con las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, viéndose de manera forzosa este Administrador de Justicia a declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abg. Rafael Giordano en su condición de apoderado judicial de la parte demandada la Sociedad Mercantil INVERSIONES W.M.R.M. S.R.L., en consecuencia, SIN LUGAR la acción principal de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, interpuesta por Los ciudadanos FELIX ACEBEY SOTO Y SARA JOSEFINA DIAZ en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES WMRM, S.R.L., quedando REVOCADA la decisión apelada.

CAPITULO III.
DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONAUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos FÉLIX ACEBEY SOTO y SARA JOSEFINA DÍAZ DE ACEBEY, por no haber demostrado el cumplimiento oportuno e íntegro de las obligaciones de pago asumidas en los contratos de opción de compraventa, configurándose la mora del comprador conforme a los artículos 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil.
SEGUNDO: CON LUGAR la defensa opuesta por la parte demandada, SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES WMRM, S.R.L., al haberse verificado de manera plena y suficiente la validez y exigibilidad de la cláusula escalatoria pactada contractualmente, la procedencia de la cláusula penal derivada del incumplimiento del comprador, la entrega y disponibilidad de la mezzanina sin que se demostrara defecto o imposibilidad de uso, la improcedencia de la oferta real por ser extemporánea, incompleta y contraria a los artículos 1.289 al 1.296 del Código Civil, y la inexistencia de incumplimiento alguno imputable al vendedor, quien cumplió con sus obligaciones esenciales y mantuvo la disponibilidad del bien conforme a derecho.
TERCERO: Quedando así REVOCADA la decisión apelada, dictada por el tribunal de instancia en fecha 04 de abril de 2019.
CUARTO: CON LUGAR la resolución y sin ningún efecto jurídico los contratos celebrados en fecha 26 de diciembre de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, el primero inserto bajo el N° 57, Tomo 288 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y el segundo inserto bajo el N° 56, Tomo 288 de los Libros de Autenticaciones llevados por el citado despacho notarial, por causa imputable exclusivamente al comprador, conforme a lo previsto en las cláusulas contractuales y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.265 y 1.271 del Código Civil.
QUINTO: Se declara PROCEDENTE la aplicación de la cláusula penal pactada contractualmente, autorizando a la parte demandada a retener el diez por ciento (10%) del precio convenido, en los términos establecidos en los contratos de opción de compraventa.
SEXTO: Se ordena a la parte demandada devolver a los actores las cantidades efectivamente recibidas, descontado el monto correspondiente a la cláusula penal declarada procedente, dentro del plazo de sesenta (60) días continuos, conforme a lo pactado contractualmente.
SEPTIMO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada.
OCTAVO: SIN LUGAR la excepción de la falta de cualidad pasiva plena del codemandado FELIX CEBEY SOTO, para atender la pretensión deducida vía reconvención.
NOVENO: SE CONDENA a la parte actora al pago de las costas procesales, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DECIMO: Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad remítase el expediente al Tribunal de origen.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los dieciséis (16) días del mes de junio del año dos mil veintiséis (2026). Años: 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
El Juez Provisorio,

ALEXANDER RAFAEL GUEVARA MARCIEL
La secretaria,

YNGRID GUEVARA

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley, siendo las nueve y cincuenta minutos de la mañana (09:50 am). Conste.

La secretaria,

YNGRID GUEVARA

ARGM/yg/
Exp. Nro. FC15-R-2019-000004
19-5680

Resolución N° PJ1052026000087